ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VENDA POSTERIOR POR VALOR SUPERIOR À DÍVIDA. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA. IMPOSSIBILIDADE. ART. 27, § 5º, DA LEI N. 9.514/1997.<br>1. Conforme o disposto no art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, consolidando a propriedade plena do imóvel na figura do credor fiduciário.<br>2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que a adjudicação do bem pelo credor fiduciário, após a frustração dos leilões, não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido em eventual alienação posterior e o montante da dívida.<br>3. O entendimento do acórdão recorrido diverge da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça, que afasta a possibilidade de enriquecimento sem causa na hipótese, ante a extinção da dívida e a plena satisfação da obrigação com a consolidação da propriedade em favor do credor.<br>Recurso especial provido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO assim ementado (fl. 272):<br>ADMINISTRATIVO. CIVIL. MÚTUO HIPOTECÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VENDA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PRÉVIO REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO. AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA.<br>1. É devida a devolução do saldo da venda do imóvel objeto de alienação fiduciária à parte requerente, se a venda do imóvel se deu por valor superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais),<br>conforme dispõe o art. 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/1997.<br>2. Com supedâneo no princípio que veda o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil, faz-se premente a devolução pelo agente financeiro de eventual valor obtido na venda do imóvel que sobejar ao montante da dívida e seus acréscimos.<br>3. Quanto ao pedido de prestação de contas ou exibição de documentos, só há pretensão resistida e, consequentemente, interesse processual, se comprovado pelo autor a formulação de prévio requerimento administrativo não atendido pela outra parte, seja por expressa negativa ou pelo não atendimento em prazo razoável.<br>Sem embargos de declaração.<br>A parte recorrente sustenta que, após dois leilões negativos, consolidou-se a propriedade em seu favor, extinguindo-se a dívida. Defende que a venda direta do bem, após os leilões frustrados, decorre do exercício da propriedade plena, sem obrigação de restituição. Pede a reforma do acórdão e o julgamento de improcedência do pedido inicial. Afirma que houve contrariedade ao art. 27, §5º, da Lei 9.514/97 (fls. 284-303).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 313-317), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fl. 336).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VENDA POSTERIOR POR VALOR SUPERIOR À DÍVIDA. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA. IMPOSSIBILIDADE. ART. 27, § 5º, DA LEI N. 9.514/1997.<br>1. Conforme o disposto no art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, consolidando a propriedade plena do imóvel na figura do credor fiduciário.<br>2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que a adjudicação do bem pelo credor fiduciário, após a frustração dos leilões, não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido em eventual alienação posterior e o montante da dívida.<br>3. O entendimento do acórdão recorrido diverge da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça, que afasta a possibilidade de enriquecimento sem causa na hipótese, ante a extinção da dívida e a plena satisfação da obrigação com a consolidação da propriedade em favor do credor.<br>Recurso especial provido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Recurso especial proveniente de ação em que o mutuário, após a consolidação da propriedade do bem imóvel na pessoa do credor fiduciário, pede a devolução da diferença entre o valor obtido pelo recorrido na venda e o saldo devedor. O pedido foi julgado improcedente em primeiro grau. O acórdão recorrido deu parcial provimento à apelação dos autores para condenar a recorrente a devolver valores obtidos com a venda de imóvel em alienação fiduciária que superassem a dívida, após dois leilões frustrados, conforme o art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/97.<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se "no sentido de que a alienação fiduciária é garantia que outorga ao credor fiduciário a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, ao passo que o devedor fiduciante detém apenas a sua posse direta" (AgInt no AREsp n. 2.775.902/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025).<br>A adjudicação do bem pelo credor fiduciário não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor da alienação e o montante da dívida. Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é obrigatoriamente extinta e os contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário (REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018.).<br>O acórdão recorrido não se encontra em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. A propósito invoco os seguintes precedentes:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO DE VALORES. INCABÍVEL. RECURSO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida.<br>2. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida.<br>3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que obrigava a instituição financeira a devolver ao devedor a diferença entre o valor da venda e o montante da dívida.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.<br>5. A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A jurisprudência do STJ estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor.<br>7. A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência.<br>Tese de julgamento: "1. Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor. 2. Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23.10.2018; STJ, AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.5.2024. (REsp n. 1.999.675/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA.<br>1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ.<br>2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar especificamente de que forma os dispositivos legais teriam sido violados. Aplicação, por analogia, da Súmula nº 284/STF.<br>3. O entendimento do tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.132.345/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)<br>RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.<br>3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente.<br>4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem.<br>5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance.<br>6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.<br>7. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LANCE NO SEGUNDO LEILÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA REGULAR. ART. 27, § 5º, DA LEI Nº 9.514/97. VIOLAÇÃO CONFIGURADA. LEGALIDADE DA ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE DE EXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de restituição de valores pagos, com pacto de alienação fiduciária em garantia.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica.<br>4. Havendo leilão extrajudicial do imóvel e sendo frustrado o segundo, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário, conforme decidido no julgamento do REsp nº 1.654.112/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 23/10/2018, DJe 26/10/2018.<br>5. Não incide a Súmula nº 7 desta Corte quando as razões recursais não ensejam reexame de provas.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AgInt no REsp n. 1.861.293/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 11/12/2020.)<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos.<br>Condeno o recorrido ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor da recorrida, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Suspensa a execução da sucumbência, tendo em vista a gratuidade da justiça deferida.<br>É como penso. É como voto.