ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal.<br>2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial.<br>5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por GAFISA S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 261):<br>AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/CINDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO. PRELIMINARES. Nulidade da sentença. Não verificação. Ausência de violação aos princípios do contraditório e ampla defesa. Ausência de julgamento de recurso de agravo de instrumento, proposto em face de decisão que deferiu a tutela antecipada, que não é impeditivo para a prolação da sentença. Inclusão da CEF no polo passivo, com consequente incompetência da Justiça Estadual para julgamento do feito. Desnecessidade. Relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não fica sujeita aos efeitos daquela existente entre essa última e o banco financiador do empreendimento. Competência da Justiça Estadual. MÉRITO. Baixa de hipoteca que recai sobre imóvel adquirido pelo autor. Gravame não oponível ao consumidor. Inteligência da Súmula nº308 do C. Superior Tribunal de Justiça. Decisão que concedeu prazo para cumprimento da tutela, sob pena de multa. Prazo de 45 dias que se mostra suficiente ao cumprimento da tutela. Multa que foi bem fixada. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.<br>Sem embargos de declaração.<br>A parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 114 e 884 do Código de Processo Civil, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte.<br>Afirma, em síntese, que "a própria natureza da relação jurídica - cancelamento de garantia - atinge diretamente a esfera jurídica da Caixa Econômica Federal, por seu contrato que envolve a unidade objeto dos autos, razão pela qual se impõe a sua inclusão no polo passivo do processo, nos termos do artigo 114, do Código de Processo Civil" (fl. 278) e que "a baixa de hipoteca averbada na escritura do imóvel depende de atos competentes de terceiros (Instituição Financeira)", por isso "não há como fixar multa em desfavor da Recorrente para o caso de seu descumprimento, sob pena de ser estabelecido meio de enriquecimento sem causa para o Recorrido, nos termos do art. 884 do Código Civil" (fl. 279).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 296-305), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 306-307).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal.<br>2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial.<br>5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Recurso especial proveniente de ação de ação de obrigação de fazer c/c tutela provisória de urgência e pedido de fixação de multa pelo descumprimento da obrigação proposta pela parte autora, adquirente de imóvel, contra a ré, que teria se recusado a outorgar a escritura definitiva do imóvel ao autor, sem baixar/cancelar o gravame de hipoteca relativa à garantia da dívida que a ré possui perante a Caixa Econômica Federal.<br>Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para reconhecer "o direito do autor à obtenção da escritura definitiva de compra e venda do imóvel e condenar a ré na obrigação de adotar as providências necessárias para a regularização da matrícula deste e outorgar ao requerente a escritura definitiva do bem sem qualquer gravame, no prazo de 45 dias, sob pena de multa diária que majoro para R$ 1.500,00 (fl. 82), até o limite do valor do imóvel no momento da transação, atualizado até o cumprimento da obrigação". Interposta apelação, o Tribunal local negou provimento aos recurso.<br>A questão discutida no presente recurso é a relativa à necessidade de inclusão do credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) no polo passivo da lide na qual se pleiteia outorga de escritura, com a consequente remessa do feito para a justiça federal.<br>O acórdão recorrido entendeu que "não merece acolhida o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da presente ação, com consequente declaração de incompetência da Justiça Estadual para julgamento da ação, uma vez que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não fica sujeita aos efeitos daquela existente entre essa última e o banco financiador do empreendimento (cf. Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça), não havendo, dessa forma, litisconsórcio necessário no caso".<br>Entretanto, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o agente financeiro deve integrar a lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, na ação que objetiva o levantamento do gravame para outorga da escritura de compra e venda do imóvel. Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA. CANCELAMENTO. CONSTRUTORA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.<br>LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. OBRIGATORIEDADE. CITAÇÃO. FEITO.<br>NULIDADE. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula nº 308/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro deve integrar a lide, na condição de litisconsorte passivo necessário, na ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura de compra e venda do imóvel.<br>4. Em atendimento ao princípio da instrumentalidade das formas, não se decreta nulidade sem o efetivo prejuízo (pas de nullité sans grief).<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.975.215/BA, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR<br>PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não obstante o enunciado da Súmula 308/STJ estabeleça que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", deve o agente financeiro, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame para fins de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel litigioso, sob pena de tornar-se inexequível o julgado.<br>2. "Na hipótese em exame, considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário, deveria este ter integrado a lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em julgado" (REsp 440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe de 5/3/2013).<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar a citação do credor hipotecário.<br>(AgInt no AREsp n. 1.452.256/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 21/10/2019.)<br>Ressalte-se que, embora o banco tenha realizado negócio jurídico unicamente com a construtora, ora recorrente, a hipoteca interfere no direito dos autores, que já quitaram o imóvel, de obter sua propriedade livre do ônus. Assim, mesmo que, nos termos da S úmula 308 do STJ, o banco não possa apresentar defesas aptas a desconstituir o direito dos adquirentes, ele deve integrar o polo passivo da lide a fim de tornar exequível a determinação de levantamento da hipoteca, após o pagamento da dívida pela incorporadora.<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira, responsável pela hipoteca e levantamento do gravame.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista que o recurso especial obteve provimento, o que faz incidir os preceitos do Tema n. 1.059/STJ: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação".<br>É como penso. É como voto.