ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Retenção de valores. Lei do Distrato. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJMS que, em sede de apelação, fixou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, autorizou a retenção da comissão de corretagem, atribuiu integralmente ao autor os ônus sucumbenciais e rejeitou indenização por taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.<br>2. O recorrente alegou violação aos arts. 361 do CC, 51 e 53 do CDC, inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e correta incidência da Súmula 543/STJ, além de dissídio jurisprudencial.<br>3. A Vice-Presidência do TJMS admitiu o recurso especial, registrando o cabimento e a tempestividade do apelo extremo.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente cabível a aplicação do art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, em razão de aditivo contratual firmado após a entrada em vigor da lei, para fixar a retenção em 10% sobre o valor atualizado do contrato, ou se deve prevalecer a orientação consumerista (CDC e Súmula 543/STJ) para limitar a retenção aos valores efetivamente pagos e afastar a incidência da Lei do Distrato.<br>III. Razões de decidir<br>5. O recurso especial não supera o juízo de admissibilidade pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, devido à ausência de demonstração adequada da divergência jurisprudencial, incluindo cotejo analítico e comprovação de similitude fática.<br>6. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a mera transcrição de julgados, sem comparação circunstanciada dos casos, não comprova a divergência, atraindo a incidência da Súmula 284/STF.<br>7. A insurgência contra a base de cálculo da retenção não pode ser conhecida, pois demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório, providências vedadas na via especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por JEFFERSON PEREIRA DA SILVA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL assim ementado (fls. 381 - 388):<br>"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR DISTRATO (DESISTÊNCIA DO COMPRADOR). REQUERIMENTO DE MAJORAÇÃO DA TAXA DE RETENÇÃO PARA 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - MAJORAÇÃO DEVIDA PARA O CASO ESPECÍFICO DOS AUTOS, EM RAZÃO DO ARTIGO 32-A, II, DA LEI Nº 13.786/2018, APLICÁVEL EM RAZÃO DO ADITIVO CONTRATUAL CELEBRADO APÓS ENTRADA EM VIGOR DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL - REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM - DEVIDA - PRECEDENTE DO STJ. REQUERIMENTO DE INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, HAJA VISTA QUE A RECORRIDA DEU CAUSA AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA, POR DESISTÊNCIA UNILATERAL DO CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE À QUESTÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."<br>Sem embargos de declaração.<br>A parte recorrente alega o acórdão estadual que houve contrariedade e negativa de vigência a normas federais, bem como dissídio jurisprudencial, ao argumento central de que a Lei do Distrato não se aplica ao caso por se tratar de contrato anterior à sua vigência e por inexistir novação (art. 361 do CC); defende, ainda, a limitação da retenção a 10% sobre os valores efetivamente pagos, a restituição em parcela única, à luz da Súmula 543/STJ, e o afastamento de rubricas que importem enriquecimento sem causa do fornecedor, à luz dos arts. 51 e 53 do CDC. (fl. 390 - 407).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 411 - 417), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 419 - 425).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Retenção de valores. Lei do Distrato. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJMS que, em sede de apelação, fixou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, autorizou a retenção da comissão de corretagem, atribuiu integralmente ao autor os ônus sucumbenciais e rejeitou indenização por taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.<br>2. O recorrente alegou violação aos arts. 361 do CC, 51 e 53 do CDC, inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e correta incidência da Súmula 543/STJ, além de dissídio jurisprudencial.<br>3. A Vice-Presidência do TJMS admitiu o recurso especial, registrando o cabimento e a tempestividade do apelo extremo.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente cabível a aplicação do art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, em razão de aditivo contratual firmado após a entrada em vigor da lei, para fixar a retenção em 10% sobre o valor atualizado do contrato, ou se deve prevalecer a orientação consumerista (CDC e Súmula 543/STJ) para limitar a retenção aos valores efetivamente pagos e afastar a incidência da Lei do Distrato.<br>III. Razões de decidir<br>5. O recurso especial não supera o juízo de admissibilidade pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, devido à ausência de demonstração adequada da divergência jurisprudencial, incluindo cotejo analítico e comprovação de similitude fática.<br>6. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a mera transcrição de julgados, sem comparação circunstanciada dos casos, não comprova a divergência, atraindo a incidência da Súmula 284/STF.<br>7. A insurgência contra a base de cálculo da retenção não pode ser conhecida, pois demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório, providências vedadas na via especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>I - O caso em discussão<br>Cuida-se de recurso especial interposto por Jefferson Pereira da Silva contra acórdão da 2ª Câmara Cível do TJMS, proferido na Ação de Rescisão de Contrato, c/c Restituição de Valores relativa à promessa de compra e venda de lote urbano. Em primeiro grau, a demanda foi parcialmente procedente para rescindir o ajuste a partir de 20/8/2022 e determinar a restituição, em parcela única (Súmula 543/STJ), dos valores pagos, com retenção de 10% calculada sobre a totalidade do que foi pago.<br>Em sede de apelação da vendedora, o Tribunal local deu parcial provimento para (i) fixar a taxa de retenção em 10% do valor atualizado do contrato, com fundamento no art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018, diante de aditivo contratual celebrado após a vigência da lei; (ii) autorizar a retenção da comissão de corretagem; (iii) atribuir integralmente ao autor os ônus sucumbenciais; e (iv) rejeitar a indenização por taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.<br>Contra esse acórdão, o autor interpôs recurso especial com fundamento nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da CF, alegando violação aos arts. 361 do CC, 51 e 53 do CDC, a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 e a correta incidência da Súmula 543/STJ, além de dissídio jurisprudencial.<br>Foram apresentadas contrarrazões, nas quais as rés sustentam, em preliminar, a incidência da Súmula 284/STF, por ausência de indicação suficientemente específica dos dispositivos violados e por falta de cotejo analítico para a demonstração do dissídio.<br>A Vice-Presidência do TJMS procedeu ao juízo de admissibilidade, consignando o cabimento e a tempestividade do apelo extremo, com as partes beneficiárias da justiça gratuita, e registrando a apresentação de contrarrazões.<br>II. Questão em discussão no recurso especial<br>A controvérsia submetida ao Superior Tribunal de Justiça consiste em definir se é juridicamente cabível, na hipótese, a aplicação do art. 32-A, II, da Lei 13.786/2018  em razão de aditivo contratual firmado após a entrada em vigor da lei  para fixar a retenção em 10% sobre o valor atualizado do contrato, ou se deve prevalecer a orientação consumerista (CDC e Súmula 543/STJ) para limitar a retenção aos valores efetivamente pagos e afastar a incidência da Lei do Distrato.<br>III - Razões de decidir<br>No que toca à aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 13.786/2018, o inconformismo não supera o juízo de admissibilidade pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>Ademais, a parte recorrente não logrou demonstrar, de forma adequada, a divergência jurisprudencial invocada. O recurso não trouxe cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas apresentados, tampouco comprovou a similitude fática necessária à caracterização do dissídio. Tal deficiência inviabiliza o conhecimento do apelo pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal.<br>Cumpre ressaltar, ainda, que é firme o entendimento da Corte Especial no sentido de que compete ao recorrente impugnar, de maneira específica e pormenorizada, todos os fundamentos do acórdão recorrido:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS VENCIDOS DESDE FINAL DO CONTRATO ORIGINÁRIO. EXECUÇÃO NOS AUTOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 73 DA LEI N. 8.245/1991. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. DIVÊNGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMOSNTRADA.<br>1. "A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo" (REsp n. 1.929.806/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2021, DJe de 13/12/2021).<br>2. As diferenças de aluguéis vencidos, decorrentes do novo valor fixado em ação renovatória, são exigíveis desde o término do contrato original, devendo ser executadas nos próprios autos da ação renovatória, conforme o art. 73 da Lei n. 8.245/1991, abrangendo todo o período em que o locador recebeu apenas o valor previsto no contrato primitivo.<br>3. Não há julgamento ultra petita quando o provimento jurisdicional é decorrência lógica da pretensão, respeitando o princípio da congruência e os limites objetivos da pretensão inicial, conforme art. 492 do CPC.<br>4."A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea "c" do permissivo constitucional. Incidência da Súmula n. 284 do STF" (AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025).<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.883.486/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025.)<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 7/STJ E 284/STF. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, sob o fundamento de ausência de demonstração de violação ao art. 10, § 13, I e II da Lei nº 9.656/98 e tentativa de reexame de matéria fático-probatória, vedada pela Súmula 7 do STJ. A parte agravante alegou o preenchimento dos requisitos legais e a existência de dissídio jurisprudencial. A parte agravada, intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do CPC, sustentou a inexistência de fundamentos aptos a reformar a decisão impugnada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão:<br>(i) definir se o agravo impugnou de forma específica e suficiente os fundamentos da decisão de inadmissão do recurso especial;<br>(ii) verificar se foi adequadamente demonstrada a divergência jurisprudencial nos moldes exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O agravo é tempestivo, conforme art. 1.003, § 5º, do CPC.<br>4. O recurso especial foi inadmitido com fundamento na ausência de demonstração de violação ao art. 10, § 13, da Lei nº 9.656/98 e na necessidade de reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>5. A parte agravante não impugnou, de forma específica e fundamentada, todos os fundamentos da decisão agravada, reproduzindo argumentos genéricos já constantes do recurso especial.<br>6. A argumentação apresentada no agravo mostra-se deficiente, limitando-se à simples menção de dispositivos legais, sem indicar objetivamente como foram violados, o que atrai a aplicação da Súmula 284/STF.<br>7. A decisão agravada é incindível, razão pela qual exige impugnação integral, conforme entendimento consolidado no EAREsp 746.775/PR e no EREsp 1.424.404/SP.<br>8. O dissídio jurisprudencial alegado não foi demonstrado conforme exigido pelo art. 1.029, § 1º, do CPC e pelo art. 255, § 1º, do RISTJ, pois não houve cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas citados.<br>9. A tentativa de revisão do acórdão recorrido exige reexame do conjunto fático-probatório, providência incompatível com o recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. IV. DISPOSITIVO<br>10. Agravo não conhecido.<br>(AREsp n. 2.830.125/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>A jurisprudência desta Corte é firme nesse sentido: a mera transcrição de julgados, desprovida da comparação circunstanciada dos casos, não comprova a divergência. Tal deficiência atrai a incidência da Súmula 284/STF.<br>De outro lado, a insurgência contra a base de cálculo da retenção  fixada em 10% sobre o valor atualizado do contrato  não pode ser conhecida, pois demandaria a interpretação de cláusulas contratuais (inclusive do aditivo invocado) e o reexame do acervo fático-probatório (datas, pagamentos, regime jurídico contratual e suas peculiaridades), providências vedadas na via especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Cito os seguintes julgados deste Tribunal:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CADEIA NEGOCIAL. SOLIDARIEDADE. SÚMULA Nº 568/STJ. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 543/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DISCUSSÃO QUANTO À ALIENAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARTICULARIDADE. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. AFASTAMENTO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. OBJETO DO PEDIDO DE RESCISÃO. EXISTÊNCIA. MODIFICAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta.<br>2. Verificado o vínculo da corretora de imóveis com a cadeia negocial das responsáveis pela obra, é possível reconhecer sua legitimidade passiva. Precedentes.<br>3. O consumidor tem o direito potestativo de ajuizar ação para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, com a restituição imediata e em pagamento único dos valores pagos, assegurando-se ao vendedor, quando não houver culpa pelo distrato, o direito de reter parte do montante.<br>4. A realização de eventual leilão extrajudicial do imóvel, pelas vendedoras, não afasta o direito dos consumidores de impugnar judicialmente possíveis abusos tanto nos procedimentos de alienação quanto na destinação dos valores provenientes da arrematação.<br>Precedentes.<br>5. Revisar a conclusão do Tribunal de origem acerca da existência de particularidade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial do percentual de retenção das quantias pagas pelos promitentes compradores exige o reexame das provas e dos termos contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>6. Na hipótese, modificar o acórdão recorrido quanto à ausência de perda de objeto da ação em virtude da realização do leilão extrajudicial demandaria reexame de provas, providência que esbarra na Súmula nº 7/STJ.<br>7. A incidência de óbices sumulares torna prejudicada a análise da divergência jurisprudencial, em virtude da falta de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas suscitados.<br>8. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.655.505/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 7/7/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)<br>Pretender deslocar a base de cálculo para os "valores efetivamente pagos", como postulado, implica refazer o juízo sobre o conteúdo e a eficácia do ajuste e de seus aditamentos, o que é incompatível com o recurso especial.<br>VI - Dispositivo<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação.<br>É como penso. É como voto.