ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Financiamento imobiliário. Declaração de domínio público. Sub-rogação em indenização. Ausência de prequestionamento. Princípio da função social dos contratos. Violação Do princípio da dialeticidade recursal. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região que negou provimento à apelação dos recorrentes, mantendo a sentença de improcedência em ação ordinária movida contra a Caixa Econômica Federal.<br>2. Os recorrentes alegam violação do art. 37 da Lei nº 10.931/2004 e do art. 421 do Código Civil, sustentando que a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento configura desapropriação, implicando na sub-rogação do credor fiduciário ao direito à indenização devida pelo expropriante. Também invocam o princípio da função social dos contratos.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a declaração de domínio público sobre o imóvel financiado configura desapropriação, ensejando a sub-rogação do credor fiduciário no direito à indenização; e (ii) saber se o princípio da função social dos contratos pode ser aplicado para justificar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário.<br>III. Razões de decidir<br>4. A ausência de prequestionamento impede o exame da questão relativa à aplicação do art. 37 da Lei nº 10.931/2004, pois o Tribunal de origem não debateu se a declaração de domínio público configura desapropriação. Incidência da Súmula nº 282 do STF.<br>5. Os recorrentes não impugnaram especificamente os fundamentos do acórdão recorrido que rejeitaram a aplicação do princípio da função social dos contratos, violando o princípio da dialeticidade recursal. Aplicação do art. 932, III, do CPC e da Súmula nº 284 do STF.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.<br>RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):

Cuida-se de recurso especial interposto por ANA CAROLINA RAPTIDIS, GEORGES RAPTIDIS e MARIA DE LOURDES RAPTIDIS, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO nos autos da ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.<br>O acórdão negou provimento à apelação interposta pelos recorrentes, mantendo a sentença de improcedência, nos termos da seguinte ementa (fls. 323-325):<br>DIREITO CIVIL E PROC ESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. SFH. MÚTUO HABITACIONAL. APLICABILIDADE DO CDC. ONEROSIDADE EXCESSIVA E TEORIA DA IMPREVISÃO. ANÁLISE DO CASO CONCRETO. NÃO INCIDÊNCIA. VALOR DA CAUSA. ARTIGO 292, INCISO II, CPC/2015. VALOR DO CONTRATO. APELAÇÃO DOS AUTORES DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA (ARTIGO 85, § 11, CPC/2015). 1. A circunstância de tratar-se a presente relação contratual de uma relação de consumo não tem o condão de, por si só, e alegada por argumentação meramente genérica, ensejar a alteração das cláusulas contratuais livremente avençadas pelas partes, e sendo que eventual abusividade de qualquer dessas cláusulas deve ser adequadamente comprovada, de forma cabal, pela parte que a tenha alegado nos autos. 2. A única questão controvertida in casu é se há ou não a caracterização de onerosidade excessiva hábil a ensejar a rescisão do contrato de mútuo habitacional celebrado entre as partes, conforme entendem os ora Apelantes. 3. A doutrina assinala que a aplicação da Teoria da Imprevisão "importa que ocorram fatos de tal ordem, ou acontecimentos extraordinários de grande alcance, a ponto de determinar uma dificuldade intransponível ao contratante devedor, tornando a obrigação excessivamente onerosa, e redundando, para o credor, um proveito muito alto" (RIZZARDO, Arnaldo; Contratos, 9ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2009, p. 139), entendendo a jurisprudência que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na Teoria da Imprevisão, pois são fatos naturais da vida e não extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como se dá na hipótese dos presentes autos. Precedentes do Eg. TRF-2ª Região. 4. Caso concreto no qual a área em que se situa o imóvel financiado foi declarada de domínio público do Município de Niterói, por força de sentença prolatada nos autos de ação judicial que tramitou na Justiça Estadual (processo nº 0019466-67.2003.8.19.0002), afirmando que o Município em questão teria "dado início ao processo administrativo nº 070002303/2020, no qual busca o cancelamento da matrícula do imóvel e da cobrança do IPTU, além de buscar a desocupação deste, a fim de dar cumprimento à decisão judicial do processo acima mencionado". 5. Em que pese o entendimento dos Apelantes no sentido de que "houve um desequilíbrio contratual grave, ainda que por culpa de terceiros, e que deve ser reparado pelo poder judiciário diante da excessiva onerosidade que se instaurou na presente relação contratual, não sendo razoável que os autores sejam obrigados a pagar todo o financiamento, pois não terão ao final do contrato o direito de propriedade garantido" - o que justifica, no seu entender, a resolução do contrato por onerosidade excessiva, na forma do Artigo 478, CC, não lhes assiste razão. 6. Nos termos do Artigo 478, CC ("Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação"), três requisitos, cumulativos e indispensáveis, para que se configure a onerosidade excessiva em um caso concreto, quais sejam: (i) acontecimento extraordinário e imprevisível; (ii) prestação excessivamente onerosa por uma das partes; e (iii) vantagem excessiva para a outra parte. 7. Não satisfeitos dois dos três requisitos elencados no Artigo 478, CC, não há como se considerá-lo aplicável à relação contratual que se formou entre os ora Apelantes e a CEF, razão pela qual descabe a pretendida rescisão contratual por onerosidade excessiva.<br>Opostos embargos de declaração (fls. 338-343), foram rejeitados (fls. 378-379).<br>No presente recurso especial (fls. 394-413) , os recorrentes alegam violação dos artigos 37 da Lei nº 10.931/2004 e 421 do Código Civil, bem como dos artigos 1º, III, 3º, 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal, sustentando, em síntese, que a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento configura desapropriação, o que implica a sub-rogação do credor fiduciário ao direito à indenização devida pelo expropriante, conforme previsto no artigo 37 da Lei nº 10.931/2004 e na cláusula trigésima do contrato.<br>Postularam o provimento do recurso especial.<br>Apresentadas contrarrazões pela Caixa Econômica Federal (fls. 416-424), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo da instância de origem, fundamentando que a pretensão recursal demandaria reexame de matéria fática, o que é vedado pela Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça (fls. 447).<br>Interposto agravo em recurso especial (fls. 460-479).<br>Em decisão de fls. 505-510, o então relator, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, conheceu do agravo para determinar a sua reautuação como recurso especial, para melhor apreciação da controvérsia.<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Financiamento imobiliário. Declaração de domínio público. Sub-rogação em indenização. Ausência de prequestionamento. Princípio da função social dos contratos. Violação Do princípio da dialeticidade recursal. Recurso não conhecido.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região que negou provimento à apelação dos recorrentes, mantendo a sentença de improcedência em ação ordinária movida contra a Caixa Econômica Federal.<br>2. Os recorrentes alegam violação do art. 37 da Lei nº 10.931/2004 e do art. 421 do Código Civil, sustentando que a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento configura desapropriação, implicando na sub-rogação do credor fiduciário ao direito à indenização devida pelo expropriante. Também invocam o princípio da função social dos contratos.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a declaração de domínio público sobre o imóvel financiado configura desapropriação, ensejando a sub-rogação do credor fiduciário no direito à indenização; e (ii) saber se o princípio da função social dos contratos pode ser aplicado para justificar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário.<br>III. Razões de decidir<br>4. A ausência de prequestionamento impede o exame da questão relativa à aplicação do art. 37 da Lei nº 10.931/2004, pois o Tribunal de origem não debateu se a declaração de domínio público configura desapropriação. Incidência da Súmula nº 282 do STF.<br>5. Os recorrentes não impugnaram especificamente os fundamentos do acórdão recorrido que rejeitaram a aplicação do princípio da função social dos contratos, violando o princípio da dialeticidade recursal. Aplicação do art. 932, III, do CPC e da Súmula nº 284 do STF.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.<br>RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>1. Da violação do art. 37 da Lei nº 10.931/2004<br>Os recorrentes sustentam, em síntese, que a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento configura desapropriação, o que implica na sub-rogação do credor fiduciário ao direito à indenização devida pelo expropriante, conforme previsto no artigo 37 da Lei nº 10.931/2004 e na cláusula trigésima do contrato.<br>Dispõe o referido dispositivo legal:<br>Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou se for danificado ou perecer por fato imputável a terceiro, o credor sub-rogar-se-á no direito à indenização devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante necessário para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.<br>Todavia, em nenhum momento o acórdão de origem acolheu ou rejeitou a tese autoral de que a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento configura desapropriação.<br>Com efeito, é fato incontroverso nos autos apenas a declaração de domínio público sobre o imóvel objeto do contrato de financiamento, mas o Tribunal de origem, seja no acórdão de apelação, seja no acórdão de embargos de declaração, não discutiu se esse fato jurídico caracteriza ou não desapropriação, para fins de incidência do mencionado art. 37 e da cláusula trigésima do contrato.<br>Ora, a ausência de prequestionamento é óbice intransponível para o exame da questão mencionada, sendo necessário que o Tribunal de origem ao menos debata a matéria objeto do recurso especial, ainda que não aluda expressamente ao dispositivo legal violado (prequestionamento implícito).<br>Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Assim, incide, no caso, a Súmula n. 282/STF: "É inadmissível o Recurso Extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida a questão federal suscitada."<br>Nesse mesmo sentido:<br> ..  prevalece neste Superior Tribunal que o prequestionamento implícito somente se configura quando há o efetivo debate da matéria, embora não haja expressa menção aos dispositivos violados, situação não verificada nos presentes autos (AgRg no AREsp n. 2.123.235/RJ, Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 22/8/2022)<br>Caso o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, deixe de enfrentar a matéria suscitada, permanecendo a omissão, é imprescindível que, no recurso especial fundado na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, seja arguida, de forma expressa e fundamentada, a violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não ocorre no presente recurso.<br>Tal providência é necessária mesmo para a configuração do prequestionamento ficto (art. 1.025, CPC/2015), sob pena de o recurso ser obstado pela ausência de prequestionamento.<br>A propósito:<br> .. . 1. O recurso especial não comporta conhecimento por ausência de prequestionamento dos dispositivos legais mencionados (artigos 47 e 54 do CDC, artigo 129 do Código Civil). O acórdão recorrido não analisou explicitamente tais dispositivos, e os agravantes não indicaram violação do art. 1.022 do CPC, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF.<br>(AgInt no REsp n. 2.114.449/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 6/11/2024.)<br> .. . O reconhecimento do prequestionamento ficto (art. 1025 do CPC/2015) pressupõe que a parte recorrente, após o manejo dos embargos de declaração na origem, também aponte nas razões do recurso especial violação ao art. 1022 do CPC/2015 por negativa de prestação jurisdicional.  .. . (AgInt no REsp n. 1.844.572/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 7/5/2020)<br>2. Da violação do art. 421 do Código Civil<br>Propugnam os recorrentes pela aplicação do princípio da função social dos contratos, previsto no artigo 421 do Código Civil, haja vista que o financiamento proporcionado pela empresa apelada tem como escopo principal promover acessibilidade ao cidadão médio de ter o direito de adquirir o imóvel próprio.<br>Argumentam que o contrato de financiamento imobiliário deve atender à função social, promovendo o direito à moradia e respeitando os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, e art. 3º da CF) e da função social da propriedade (art. 5º, XXII e XXIII da CF).<br>E concluem que a manutenção do contrato, sem o imóvel e com saldo devedor, viola esses princípios e gera desequilíbrio contratual.<br>De outro lado, o tribunal de origem rejeitou a aplicação do princípio da função social do contrato, no seguintes termos (fls. 321):<br>De se ver, portanto, que o direito constitucional à moradia e a dignidade da pessoa humana, invocados na exordial, não podem ser levianamente interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à rescisão contratual, como pretendem os recorrentes, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam. Isto porque o sistema atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota nas pessoas dos Apelantes, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção. Nesse prisma, dispensá-los da contraprestação livremente contratada e aos demais contratantes também imposta consistiria em grave violação ao princípio da isonomia. Dessa forma, não são cabíveis os argumentos dos Apelantes no sentido de que o entendimento adotado na sentença atacada "viola o artigo 478 do Código Civil, além de inobservar o princípio da função social dos contratos, previsto no artigo 421, também do Código Civil, e que atende aos preceitos constitucionais previstos nos artigos 1º, III e 3º da CRFB, além de negar vigência ao artigo 37 da Lei 10.931/2004, e aos termos do contrato".<br>No entanto, os recorrentes não impugnaram especificamente esses argumentos invocados pelo acórdão recorrido, utilizados para rejeitar a tese autoral de incidência do princípio da função social do contrato.<br>À vista disso, incorre os recorrentes em transgressão ao princípio da dialeticidade recursal, em razão da ausência de impugnação específica do fundamento do acordão de origem, o que ocasiona a inadmissibilidade do recurso especial pela carência de regularidade formal.<br>Essa é a inteligência do art. 932, inciso III, do CPC, que prescreve o não conhecimento do recurso que "não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida."<br>Nesse diapasão:<br> .. . 3. É inadmissível o recurso especial quando não infirmadas, especificamente, as premissas que orientaram o entendimento firmado pelo tribunal de origem. Incidência da Súmula n. 284 do STF. .. <br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.968.086/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/6/2024, DJe de 12/6/2024)<br> .. . não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.  .. .<br>(AgInt no AREsp n. 1.637.445/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13/8/2020)<br>No tocante aos dispositivos constitucionais citados como violados, não cabe a este T ribunal o exame, por ausência de competência constitucional para tanto, que circunscreve-se à análise de infringência à lei federal.<br>Conclusão<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial interposto.<br>Majoro a condenação em honorários sucumbenciais em mais 1%, na forma do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como penso. É como voto.