ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONHECIMENTO OBRIGATÓRIO PELO TRIBUNAL A QUO. ERROR IN PROCEDENDO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO. RETORNO DOS AUTOS PARA EXAME DA TESE PRESCRICIONAL.<br>1.A prescrição constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer grau de jurisdição, não se sujeitando à preclusão consumativa. Precedentes.<br>2.Configura error in procedendo o não enfrentamento, pelo Tribunal de origem, da alegação de prescrição, por implicar negativa de prestação jurisdicional adequada sobre questão cognoscível de ofício (art. 487, II, do CPC).<br>3.Recurso especial provido para anular o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que se manifeste expressamente sobre a alegação de prescrição.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.<br>A controvérsia discutida nos autos gira em torno de demanda ajuizada pelo Manoel Pires Barbosa, ora recorrido, contra Sandra Vicente da Cruz, para cobrança de débitos condominiais referentes ao período de 15/03/2013 a 15/01/2018 no valor de R$ 11.067,71 (onze mil sessenta e sete reais e setenta e um centavos), vez que esta reside no imóvel, objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a recorrente (CDHU) e a ré (Sandra).<br>Tendo a ré Sandra deixado transcorrer o prazo para pagamento do débito, mesmo sendo devidamente citada no endereço do imóvel, bem como por ter restado negativo o pedido de bloqueio BACENJUD feito pelo agravado, este requereu a penhora do imóvel, o qual ainda se encontra em nome da CDHU.<br>Discute-se, pois, a responsabilidade da recorrente pelo pagamento de despesas condominiais de imóvel que foi objeto de compromisso de compra e venda, mas que permanece registrado em seu nome. A discussão envolve ainda a alegação de que parte das despesas condominiais estaria prescrita.<br>Ao analisar a matéria, o Tribunal a quo não conheceu da alegação de prescrição e negou provimento ao agravo de instrumento na parte conhecida, mantendo a recorrente no polo passivo da execução. A decisão foi fundamentada na jurisprudência do STJ sobre a natureza "propter rem" das obrigações condominiais e na ausência de comprovação de ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de posse do imóvel.<br>Eis a ementa do julgado (fls.48/49):<br>EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS) CDHU que pede o reconhecimento da prescrição Questão que não foi arguida na origem, tampouco apreciada pela decisão agravada Câmara que não está autorizada, por ora, para apreciar a matéria, sob pena de indevida supressão de instância RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE - DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, MANTENDO A CDHU NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO, BEM COMO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA AO CONDOMÍNIO CDHU que insiste em sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que a promissária compradora, que imitiu-se na posse, deve responder sozinha pelas despesas condominiais STJ que fixou as teses repetitivas de que "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (R Esp nº 1.345.331 / RS) O Col. STJ, interpretando o R Esp 1.345.331 / RS , sedimentou o entendimento de que o promitente vendedor possui legitimidade passiva concorrente, para a ação de cobrança de débitos condominiais, dada a natureza "propter rem" da dívida Legitimidade passiva da CDHU não afastada no caso dos autos Condomínio exequente que comprovou a alta taxa e inadimplência e o baixo saldo bancário, confirmando sua hipossuficiência financeira e a impossibilidade de custeio do processo Gratuidade da justiça mantida a favor do condomínio RECURSO DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.<br>Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte ementa (fl. 69).<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Contradição Inocorrência Embargante que pretende a rediscussão das questões já analisadas, evidenciando o caráter infringente do recurso Fundamentação suficientemente clara, inexistindo qualquer contradição V. Acórdão que fica mantido tal como prolatado Ainda, a pretensão da embargante de prequestionar matéria infraconstitucional, visando à eventual interposição de recurso perante Instância Superiores, igualmente não autoriza o acolhimento dos embargos V. Acórdão que fica mantido tal como prolatado EMBARGOS REJEITADOS.<br>Em suas razões recursais (fls. 73/86), aduz o recorrente a violação dos seguintes dispositivos de lei:<br>a) Artigos 204, caput e 206, §5, ambos do CC e artigo 487, II do CPC: pois por ser matéria de ordem pública e não se submeter à preclusão consumativa, a alegação de prescrição deveria ter sido analisada pelo Tribunal a quo.<br>b) artigo 927, III, do CPC: pois, tendo sido comprovado que o promissário comprador imitiu-se na posse do imóvel, fato do qual o condomínio teve inequívoca ciência, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida, em conformidade como a tese firmada no tema repetitivo 886 do STJ.<br>Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista o acórdão recorrido diverge de precedentes de outros tribunais estaduais e do próprio Superior Tribunal de Justiça, que entendem pela natureza de ordem pública do instituto da prescrição.<br>Requer o provimento do recurso especial, para reconhecer a prescrição das cotas condominiais compreendidas entre março de 2013 a setembro de 2015, bem como da ausência de responsabilidade da recorrente no pagamento das despesas condominiais referentes a período em que o imóvel já se encontrava na posse da promitente compradora, promovendo-se assim, a correta interpretação dos artigos 204, caput e artigo 206, §5º, do Código Civil, bem como aos artigos 487, inciso II, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil.<br>Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 133/151), pugnando pelo improvimento do recurso.<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONHECIMENTO OBRIGATÓRIO PELO TRIBUNAL A QUO. ERROR IN PROCEDENDO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO. RETORNO DOS AUTOS PARA EXAME DA TESE PRESCRICIONAL.<br>1.A prescrição constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer grau de jurisdição, não se sujeitando à preclusão consumativa. Precedentes.<br>2.Configura error in procedendo o não enfrentamento, pelo Tribunal de origem, da alegação de prescrição, por implicar negativa de prestação jurisdicional adequada sobre questão cognoscível de ofício (art. 487, II, do CPC).<br>3.Recurso especial provido para anular o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que se manifeste expressamente sobre a alegação de prescrição.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Consoante o relatado, a recorrente apontou violação dos arts. 204, caput, e 206, § 5º, do Código Civil, bem como ao art. 487, II, do CPC, sustentando que a prescrição, por se tratar de matéria de ordem pública, pode e deve ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente de provocação específica na instância antecedente, não se sujeitando à preclusão consumativa.<br>A insurgência merece acolhida, na extensão necessária, por error in procedendo, quanto ao não conhecimento, pelo Tribunal de origem, da alegação de prescrição suscitada em sede de agravo de instrumento/exceção de pré-executividade.<br>A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que a prescrição é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo julgador, podendo ser conhecida em qualquer grau de jurisdição, desde que o feito se encontre em condições de imediato julgamento, não incidindo, quanto a ela, a preclusão consumativa.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS INFRINGENTES.<br>LIMITES DA DIVERGÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. AÇÃO MONITÓRIA. PRESCRIÇÃO. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE.<br>ART.<br>219, § 5º, DO CPC/1973. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA PELO CREDOR. CAUSA INTERRUPTIVA DA PRESCRIÇÃO. ART. 202, VI, DO CPC/1973.<br>DÍVIDA LÍQUIDA CONSTANTE DE INSTRUMENTO PARTICULAR. PRAZO PRESCRICIONAL DE CINCO ANOS. ART. 206, § 5º, I, DO CC/2002. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br> .. <br>2. Verificando-se que a divergência, no caso, refere-se à ocorrência ou não da prescrição declarada de ofício pelo relator da apelação (extensão da devolução), todas as questões relacionadas a esse ponto - prescrição - dizem respeito à profundidade da matéria devolvida, compreendendo-se, assim, no âmbito da divergência submetido ao Tribunal a quo.<br>3. A prescrição, sendo matéria de ordem pública, pode ser conhecida de ofício, nos termos do art. 219, § 5º, do CPC, estando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidada no sentido de que, nas instâncias ordinárias, dispensa-se a provocação das partes para que se conheça da prescrição. Ademais, sendo matéria conhecível de ofício, não se cogita de preclusão ou de renúncia tácita do devedor tão somente em razão de seu silêncio, tampouco exigindo-se que a matéria alcançada pela prescrição seja de direito indisponível.<br>4. Inviabilidade do revolvimento fático probatório, conforme Súmula 7 desta Corte.<br>5. Agravo interno provido, para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp 569.059/PE, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018)<br>PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. PRESCRIÇÃO. TRIBUTO SUJEITO A LANÇAMENTO POR HOMOLOGAÇÃO. INÍCIO DO PRAZO. ENTREGA DA DECLARAÇÃO. ORIENTAÇÃO FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO. DOCUMENTO INFORMATIVO JUNTADO APÓS A APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. COGNIÇÃO DE OFÍCIO NÃO SUJEITA A PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 282/STF. INÉRCIA.<br>NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.<br> .. <br>5. Tratando-se de matéria de ordem pública, a prescrição pode ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição. Assim, não cabe qualquer questionamento acerca da possibilidade de juntada de documento informativo das datas de entrega das declarações em Embargos de Declaração, por constituir o termo inicial do prazo prescricional "questão de ordem pública apreciável até mesmo de ofício (não sujeita, portanto, a preclusão)" (AREsp 111.973/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, publ. 16.10.2013). Precedentes: REsp 1.685.565/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 10.10.2017; AgInt no AREsp 1.042.991/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 2.5.2017.<br>6. Havendo nos autos a indicação das datas de entrega das declarações que constituíram o crédito tributário, aplica-se à espécie o entendimento firmado no Recurso Especial repetitivo 1.120.295/SP.<br> .. <br>(REsp 1766129/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 17/12/2018)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. TARIFA DE EMISSÃO DE CARNÊ - TEC. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. NÃO OCORRÊNCIA. MULTA COMINATÓRIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO.<br>SÚMULA. Nº 7/STJ. TESES DE: ILEGITIMIDADE ATIVA DO MP. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR EM ACP E CONHECIMENTO DE OFÍCIO DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>5. A prescrição é matéria de ordem pública, podendo ser conhecida ou revista a qualquer tempo em 1ª ou 2ª instância.<br> .. <br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp 1394761/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019)<br>No caso, o acórdão recorrido expressamente deixou de conhecer da alegação de prescrição sob o fundamento de ausência de suscitação oportuna e risco de supressão de instância, quando, em verdade, deveria tê-la enfrentado, por se tratar de questão de ordem pública com potencial de extinção do feito com resolução de mérito (art. 487, II, CPC). O não enfrentamento configura error in procedendo, por negativa de prestação jurisdicional adequada quanto a matéria cognoscível de ofício.<br>Diante do vício procedimental, impõe-se a anulação do acórdão recorrido, exclusivamente na parte em que deixou de apreciar a prescrição, com o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para que proceda ao exame da alegação prescricional, à luz dos arts. 204, caput, e 206, § 5º, do Código Civil, e 487, II, do CPC, como entender de direito.<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, para anular o acórdão impugnado na parte em que deixou de conhecer da prescrição e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a fim de que se manifeste de forma expressa e fundamentada sobre a alegação de prescrição das cotas condominiais.<br>É como penso. É como voto.