ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO TRIBUNAL DE ORIGEM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ.<br>1. No caso dos autos, não houve impugnação de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>2. É inviável o conhecimento do agravo em recurso especial que não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Incidência da Súmula n. 182 do STJ.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por CEARA LOTEAMENTOS LTDA. contra decisão da Presidência do STJ, por meio da qual foi aplicada a Súmula n. 182 do STJ (fls. 302-303).<br>O recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ assim ementado (fls. 204-205):<br>EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. TESE REFERENTE À TAXA DE CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). RETENÇÃO DAS ARRAS COMPROMISSÓRIAS (SINAL). IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, que declarou a rescisão do contrato de compra por culpa da promitente compradora e determinou a restituição, imediatamente e em parcela única, de 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela requerente.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) analisar a cláusula de eleição de foro do instrumento firmado entre as partes; (ii) analisar a legalidade da cláusula de retenção e (iii) analisar se é possível a reversão do pagamento do sinal a título de indenização.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Durante o trâmite do feito perante o juízo de primeiro grau, notadamente na contestação, a empresa demandada, ora apelante, não trouxe qualquer irresignação acerta da transferência da responsabilidade da taxa de corretagem ao consumidor, limitando-se a suscitar tal argumento somente nessa instância recursal. Caracterizada, portanto, a inovação recursal, pois a questão não foi submetida ao crivo do juízo singular, restando vedada a apreciação pelo juízo ad quem, sob pena de supressão de instância. Dessa forma, deixo de conhecer do recurso quanto ao ponto.<br>4. A preliminar de incompetência territorial suscitada pela parte promovida, em razão do não atendimento à cláusula de foro de eleição estipulada no instrumento contratual objeto da demanda, não pode ser acolhida. Isso porque há expressa previsão legal a permitir o ajuizamento de demandas com caráter consumerista no foro de domicílio da parte consumidor. Não obstante, essa faculdade é amparada pela jurisprudência pátria, que possui entendimento consolidado quanto à possibilidade de invalidar a cláusula de eleição de foro na hipótese em que se demonstrar eventual prejuízo à defesa do consumidor, autorizando que a ação seja proposta no domicílio deste.<br>5. Quando se sucede uma rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral. Por outro vezo, caberá a restituição parcial dos valores pagos, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, em consonância com a Súmula 543 do STJ.<br>6. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25%(vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 7. A cláusula contratual que estipula a devolução da quantia líquida decorrente dos descontos de forma parcelada, após abatidos: a) o valor pago a título de arras confirmatórias; b) 7%do valor do preço, a título de despesas administrativas, encargos fiscais e tributários; c) 1%ao mês, a partir da entrega da unidade, sob o fundamento de fruição; d) 10% sobre o valor total das prestações vencidas inadimplidas e vincendas, como perdas e danos e, ainda, as despesas com custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios, revela-se inequivocamente abusiva. Assim, entendo como justa, no caso, a manutenção do percentual de retenção estipulado pelo juízo a quo, em 25% (vinte e cinco por cento), conforme autoriza a jurisprudência consolidada do c. STJ e desta e. Câmara de Direito Privado.<br>8. No que concerne ao pleito de retenção integral das arras confirmatórias, o entendimento da jurisprudência é pacífico no sentido de que o percentual a ser devolvido deve ser calculado sobre a totalidade do montante repassado pelo promitente-comprador, compreendido nessa quantia tanto as arras como as parcelas propriamente ditas. Assim, o valor desembolsado a título de arras não pode ser separado do montante total a ser restituído ao comprador, como forma de evitar o enriquecimento sem causa da empresa vendedora.<br>IV. DISPOSITIVO<br>9. Recurso parcialmente conhecido e não provido. Sentença mantida.<br>Nas razões do agravo interno, a agravante alega que promoveu a impugnação das Súmulas n. 543/STJ e 83/STJ por ocasião do agravo em recurso especial, de modo que não incidiria a Súmula n. 182/STJ.<br>A parte agravada, instada a manifestar-se, silenciou (fl. 324).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO TRIBUNAL DE ORIGEM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ.<br>1. No caso dos autos, não houve impugnação de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>2. É inviável o conhecimento do agravo em recurso especial que não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Incidência da Súmula n. 182 do STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O Tribunal de origem inadmitiu o recurso especial, considerando: Súmula 543/STJ, Súmula 83/STJ (foro de domicílio do consumidor), Súmula 83/STJ (devolução do sinal/arras), Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.<br>No caso dos autos, não houve impugnação de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial. Do simples cotejo entre o decidido e as razões do agravo em recurso especial, é possível verificar que a parte agravante não rebateu a incidência das Súmulas n. 83/STJ (devolução do sinal/arras) e 543/STJ.<br>Nos termos do art. 932, inciso III, do Código de Processo Civil e do art. 253, parágrafo único, inciso I, do Regimento Interno desta Corte, não se conhecerá do agravo em recurso especial que "não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida".<br>É firme a jurisprudência no sentido de que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial não é formada por capítulos autônomos, mas por um único dispositivo, o que exige que a parte agravante impugne todos os fundamentos da decisão que, na origem, não admitiu o recurso especial.<br>A propósito, paradigma orientador da Corte Especial:<br>PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DE TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. ART. 544, § 4º, I, DO CPC/1973. ENTENDIMENTO RENOVADO PELO NOVO CPC, ART. 932.<br>1. No tocante à admissibilidade recursal, é possível ao recorrente a eleição dos fundamentos objeto de sua insurgência, nos termos do art. 514, II, c/c o art. 505 do CPC/1973. Tal premissa, contudo, deve ser afastada quando houver expressa e específica disposição legal em sentido contrário, tal como ocorria quanto ao agravo contra decisão denegatória de admissibilidade do recurso especial, tendo em vista o mandamento insculpido no art. 544, § 4º, I, do CPC, no sentido de que pode o relator "não conhecer do agravo manifestamente inadmissível ou que não tenha atacado especificamente os fundamentos da decisão agravada" - o que foi reiterado pelo novel CPC, em seu art. 932.<br>2. A decisão que não admite o recurso especial tem como escopo exclusivo a apreciação dos pressupostos de admissibilidade recursal. Seu dispositivo é único, ainda quando a fundamentação permita concluir pela presença de uma ou de várias causas impeditivas do julgamento do mérito recursal, uma vez que registra, de forma unívoca, apenas a inadmissão do recurso. Não há, pois, capítulos autônomos nesta decisão.<br>3. A decomposição do provimento judicial em unidades autônomas tem como parâmetro inafastável a sua parte dispositiva, e não a fundamentação como um elemento autônomo em si mesmo, ressoando inequívoco, portanto, que a decisão agravada é incindível e, assim, deve ser impugnada em sua integralidade, nos exatos termos das<br>disposições legais e regimentais.<br>4. Outrossim, conquanto não seja questão debatida nos autos, cumpre registrar que o posicionamento ora perfilhado encontra exceção na hipótese prevista no art.<br>1.042, caput, do CPC/2015, que veda o cabimento do agravo contra decisão do Tribunal a quo que inadmitir o<br>recurso especial, com base na aplicação do entendimento consagrado no julgamento de recurso repetitivo, quando então será cabível apenas o agravo interno na Corte de origem, nos termos do art. 1.030, § 2º, do CPC.<br>5. Embargos de divergência não providos.<br>(EAREsp n. 746.775/PR, relator Ministro João Otávio de<br>Noronha, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, DJe de 30/11/2018.)<br>No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.790.566/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.680.447 /CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 4/11/2024; AgInt no AREsp n. 2.649.276/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024; AgInt no AREsp n. 2.645.567/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 29/8/2024.<br>Portanto, é inviável o conhecimento do agravo em recurso especial que não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Incidência da Súmula n. 182 do STJ.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.