ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a procedência da ação de reintegração de posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal, diante do inadimplemento contratual do arrendatário em contrato firmado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR.<br>2. A alegação de adimplemento substancial demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial.<br>3. Incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por PEDRO JORGE ARRUDA DE OLIVEIRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO assim ementado (fls. 168-170):<br>SFH. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARERNDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DA CEF. COBRANÇA DE DÍVIDA RELATIVA AO IPTU. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. ESBULHO CARACTERIZADO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. REQUISITOS RIGOROSOS DA LEI Nº 10.188/01. CONTINUIDADE E SUSTENTABILIDADE DO PROGRAMA.<br>- No caso em concreto, o recurso da parte autora dialoga com a sentença em todos os pontos, demonstrando as suas razões para que a sentença seja reformada, tendo se insurgido, especificamente, em relação aos fundamentos pelos quais a r. sentença julgou o pleito contrário aos seus interesses. Em razão disso, rejeito a preliminar, porquanto não há ofensa ao princípio da dialeticidade.<br>- Com relação à legitimidade da CEF para cobrança de dívida referente ao pagamento do IPTU, é certo que a parte apelante se comprometeu ao pagamento do referido imposto, além dos demais encargos e tributos incidentes sobre o imóvel. Nesse sentido, cito a Cláusula 3ª - Do Recebimento e da Destinação do Imóvel Arrendado.<br>- Ademais, não se trata de alteração do sujeito ativo para cobrança do respectivo tributo, visto que o Município permanece com a capacidade ativa para a execução de eventual dívida fiscal, sendo a CEF à responsável pelo seu pagamento, por ser a legítima proprietária do bem imóvel em questão. Preliminar rejeitada.<br>- No mérito, a CEF comprovou a sua propriedade e posse anterior através do contrato de arrendamento e matrícula do imóvel.<br>- Vale dizer que o banco enviou notificação aos arrendatários, solicitando a regularização do pagamento das prestações. Ademais, através dos documentos juntados aos autos, verifica-se que a parte deixou de pagar as parcelas do mês de 01/16 a 10/16; a taxa condominial de 12/15 a 10/16; e o parcelamento do IPTU de 2013 e exercício de 2014.<br>- Uma vez ultrapassado o prazo de 15 dias estipulado na notificação enviada pela Caixa Econômica Federal para regularização da situação de inadimplência, ficou caracterizado o esbulho possessório - nos termos do citado art. 9º, da Lei 10.188/01 -, uma vez que a posse do arrendatário passa a ser então precária.<br>- Com relação à aplicação do instituto do adimplemento substancial, anoto que o PAR é programa que visa a garantir a aquisição de moradia por pessoas de baixa renda, estando todas sujeitas às mesmas regras, qual seja, o pagamento de pequenas prestações mensais, como se locassem imóvel da CEF por período determinado, ao final do qual podem optar pela aquisição do bem.<br>- A despeito do arrendatário ter adimplido as prestações mensais por quase 14 anos dos 15 anos previstos no contrato, não há que se falar em adimplemento substancial, porquanto a Lei nº 10.188/01 contém previsões bastante rigorosas e, por motivos de continuidade e sustentabilidade do programa, depende do pagamento dos arrendatários, mantendo-se reduzidos os níveis de inadimplência; portanto, a inadimplência é justificativa plausível para a<br>desocupação do bem equivalendo ao despejo do locatário inadimplente, nos termos da legislação específica.<br>- Ademais, conforme já decidiu esta Turma, há consenso que, em relação à aplicação da teoria do adimplemento substancial, não há como se ater unicamente a um critério quantitativo, devendo-se analisar o contrato como um todo. Precedentes.<br>- Apelação desprovida.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 221-227).<br>A parte recorrente sustenta que o acórdão regional contrariou as disposições contidas nos artigos 187, 421 e 422 do Código Civil. Afirma, em síntese, que "quitou e cumpriu suas obrigações contratuais por aproximadamente 14 (catorze) anos, sendo que o contrato tinha vigência de 15 (quinze) anos. Ou seja, mais de 90% do contrato foi devidamente cumprido" (fl. 242). Defende que houve o adimplemento substancial do contrato, o que exclui o direito à sua resolução.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 255-258), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 264-268).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a procedência da ação de reintegração de posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal, diante do inadimplemento contratual do arrendatário em contrato firmado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR.<br>2. A alegação de adimplemento substancial demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial.<br>3. Incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>I - O caso em discussão.<br>Recurso especial proveniente de ação de reintegração de posse no imóvel, decorrente do inadimplemento do contrato de arrendamento residencial. Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para o fim de determinar a reintegração da CEF na posse do imóvel residencial. Interposta apelação, o Tribunal local negou provimento ao recurso.<br>II - Questão em discussão no recurso especial<br>- Do reexame de fatos e provas. Súmula n. 7/STJ<br>Rever as conclusões do Tribunal de origem, quanto à tese do adimplemento substancial, demandaria o necessário reexame de matéria fático-probatória e a interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial interposto em ação ordinária, na qual se discute a rescisão de contrato de desenvolvimento de software, caracterizado como contrato de prestação de serviços.<br>2. O acórdão recorrido concluiu pela possibilidade de rescisão do contrato no estado em que se encontra, com base no adimplemento substancial do contrato e na impossibilidade de continuidade do projeto, determinando que cada parte arcasse com parte dos prejuízos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão agravada violou dispositivos legais ao não reconhecer a quebra de boa-fé contratual e ao aplicar as Súmulas n. 284 e 283 do STF e 7 do STJ.<br>4. Outra questão em discussão é a alegação de enriquecimento ilícito pela fixação do termo inicial da correção monetária a partir da data da apresentação da fatura. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A decisão agravada foi mantida, pois a fundamentação recursal foi considerada deficiente, não permitindo aferir de que maneira o acórdão impugnado violou os dispositivos de lei federal indicados no recurso especial.<br>6. O Tribunal de origem concluiu pelo adimplemento substancial do contrato, inviabilizando o pedido de repetição de valores já pagos, e a revisão desse entendimento demandaria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.<br>7. A alegação de violação do art. 884 do Código Civil não foi objeto de debate no acórdão recorrido, aplicando-se as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A fundamentação recursal deficiente obsta o conhecimento do recurso especial. 2. O adimplemento substancial do contrato inviabiliza o pedido de repetição de valores já pagos. 3. A revisão de entendimento sobre adimplemento substancial demanda reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial".<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422, 475, 476, 884; CPC/1973, arts. 535, I e II; 128; 460; 515.<br>Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STF, Súmula n. 283; STJ, Súmula n. 7; STJ, Súmula n. 211.<br>(AgInt no REsp n. 1.987.944/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que as pretensões de resolução contratual se submetem ao prazo prescricional geral de dez anos. Precedentes.<br>3. A revisão da conclusão adotada na origem, para que seja aplicada a teoria de adimplemento substancial na hipótese, é medida que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.378.456/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 17/2/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC INEXISTENTE. INCONFORMISMO. JULGAMENTO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MESA. CABIMENTO. REVERSÃO. SÚMULA N. 7/STJ. INTIMAÇÃO DA PARTE EMBARGADA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA N. 283/STF. PRODUÇÃO DE PROVA. DESTINATÁRIO. JUÍZO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SÚMULA N. 7/STJ. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 568/STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL DA ORIGEM ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. BENFEITORIAS. SÚMULAS N. 5/STJ E 283/STF. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. MULTA. NÃO APLICAÇÃO.<br>1. Não cabe ao tribunal, que não é órgão de consulta, responder à parte que, sob a égide da omissão prevista no inciso II do art. 1.022 do CPC, formula um verdadeiro questionário. Nesse sentido:<br>REsp n. 1.704.747/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 8/2/2024.<br>2. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou as questões aduzidas nos seus aclaratórios como omissas, quais sejam: i) impossibilidade jurídica do pedido, porquanto não seria possível delimitar a área a ser devolvida; ii) exceção do contrato não cumprido e adimplemento substancial do contrato; iii) bis in idem na cumulação das arras penitenciais com a multa decorrente de cláusula penal; iv) redução das "arras penitenciais" e restituição de parcelas, sob pena de enriquecimento ilícito; e v) indenização pelas benfeitorias.<br>3. O julgamento dos embargos de declaração em mesa não representou nulidade. Por seu turno, eventual acolhimento da tese de que o julgamento não teria ocorrido "na sessão subsequente", em contraposição ao entendimento de origem, demandaria reexame de questão fática, o que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. .<br>4. No caso dos autos, não há falar em cerceamento de defesa.<br>Incabível o recurso especial para alteração do julgado quanto à conclusão de suficiência ou de relevância de determinadas provas sobre outras, porquanto demandaria reexame do acervo fático-probatório. Incidência da Súmula n. 7/STJ.<br>5. Rever as conclusões do Tribunal quanto as teses da impossibilidade jurídica do pedido", da exceção do contrato não cumprido ou de que ocorrera adimplemento substancial, demanda o reexame do conjunto fático provatório. Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>6. No que tange à pretensão de retenção ou indenização pelas benfeitorias, o Tribunal consignou que fora contratualmente estipulado que a rescisão do contrato por culpa do comprador afastaria a indenização, de modo que a reversão do julgado esbarra no óbice da Súmula n. 5/STJ. Por outro lado, em relação ao ponto, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar o cabimento de retenção ou indenização pelas benfeitorias sem impugnar fundamento relevante do acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 283/STF.<br>7. Não assiste razão ao recorrente quanto a eventual direito de devolução ou de retenção das arras confirmatórias e ou penitenciais, porque a sua definição demanda o inviável exame nesta instância do conjunto fático-probatório e da análise de cláusulas contratuais.<br>Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>8. Para comprovar a existência de dissídio jurisprudencial, a parte recorrente deve atender aos requisitos estabelecidos no art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil. Esses requisitos incluem a análise comparativa detalhada entre os julgados e a identificação de semelhanças fáticas relevantes. No caso em questão, esses critérios não foram satisfeitos, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial com base na alínea "c" do permissivo constitucional 9. Por fim, ao contrário do que sustenta a parte agravada, a mera insubsistência dos argumentos desenvolvidos no agravo interno não implica, de forma automática, a aplicação da multa prevista no art. 1021, § 4º, do Código de Processo Civil, sendo imprescindível a comprovação do manifesto propósito protelatório, o que, no momento, não observo espécie.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 1.995.884/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.)<br>III - Dispositivo<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade judiciária.<br>É como penso. É como voto.