DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por EL SHADAI JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 473-475):<br>DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 1.095/STJ. LEI 13.786/18. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM . ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME Cuida-se de dupla apelação cível interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais de rescisão contratual, revisão/redução da cláusula penal e restituição dos valores pagos em parcela única e imediata. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Consistem em definir (I) se incide sobre a controvérsia as normas consumeristas; (II) se a rescisão de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária deve se submeter ao procedimento previsto na lei 9.514/97; (III) se o percentual de retenção, pela vendedora, pode ser fixado com base no valor atualizado do contrato; (IV) se é lícita a restituição parcelada dos valores pagos pela adquirente; (V) se é lícita a transferência à compradora da obrigação de pagar comissão de corretagem; (VI) se a vendedora faz jus à taxa de fruição; e, por fim, (VII) se os ônus sucumbenciais foram distribuídos adequadamente. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Carece de interesse recursal a insurgente que postula providência já deferida pelo julgador a quo. 2. As normas de proteção e defesa do consumidor têm índole de ordem pública e interesse social (CDC, art. 1º), o que significa dizer que são indisponíveis e inafastáveis, pois, resguardam valores básicos e fundamentais da ordem jurídica do Estado Social. 3. Não havendo provas acerca do registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, tampouco da inadimplência da compradora e da sua constituição em mora, descabe falar em observância do procedimento previsto na lei 9.514/97 e, por consequência, em afastamento das normas consumeristas. 4. A jurisprudência do STJ estabelece que a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ocorrer integralmente, quando a rescisão é motivada por culpa do vendedor, ou parcialmente, caso seja por iniciativa do comprador (súmula 543). 5. O CDC proíbe a instituição de cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV), bem como, estabelece ser nula de pleno direito, nos contratos de compra e venda, as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor (art. 53). 6. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é nula de pleno direito a cláusula contratual que autoriza a retenção integral, pela vendedora, dos valores pagos pelo comprador inadimplente/desistente, em percentual que engloba o valor atualizado do contrato, ainda que entabulado sob a égide da lei 13.786/2018, porquanto coloca o consumidor em desvantagem exagerada. 7. Quanto ao percentual de retenção, pela vendedora, o STJ admite a flutuação entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, não sendo motivo suficiente, para fixação em patamar máximo, o simples fato de a parte compradora ter dado causa à rescisão do contrato (por culpa ou a requerimento). 8. A devolução da quantia paga pelo consumidor deve se dar de forma imediata, à luz do enunciado sumular 543/STJ, isso porque o parcelamento equivale a reter o numerário adimplido pelo consumidor, ainda que por período determinado, colocando-o em exagerada desvantagem (CDC, art. 51, IV). 9. Descabe falar em taxa de fruição quando o objeto do contrato se tratar de lote vago, e quando não houver prova da efetiva imissão na posse. 10. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 11. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários advocatícios. IV. TESES 1. A existência de legislação especial não obsta a incidência das normas de proteção e defesa do consumidor, sobretudo, quando evidenciada a desvantagem exagerada do consumidor, isso porque têm índole de ordem pública e interesse social (CDC, art. 1º) e resguardam valores básicos e fundamentais da ordem jurídica do Estado Social, devendo os diplomas serem interpretados de maneira conjunta. 2. Não obstante a nova redação do art. 32-A da lei 6.766/79, conferida pela lei 13.786/18, a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada, em 12 vezes, colocam o consumidor em desvantagem exagerada, o que afronta os arts. 51, IV, e 53, ambos do CDC. 3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as circunstâncias de cada caso. 4. Tratando-se de lote vago e não havendo prova da imissão na posse, descabe falar em pagamento de taxa de fruição. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 6. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários advocatícios. V. DISPOSITIVO Primeiro recurso conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. Segundo recurso conhecido e parcialmente provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 499-504).<br>No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.<br>Sustenta, em síntese, que, ainda que o registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis seja pressuposto para a constituição da propriedade fiduciária sobre o bem imóvel, a ausência desse ato registral não invalida nem afasta a eficácia das cláusulas previamente pactuadas, incluindo a possibilidade de excussão extrajudicial em caso de inadimplência, mediante posterior registro do contrato. Pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso especial.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 794-809), com pedido de aplicação da multa por litigância de má-fé.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 818-822), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 838-858).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>De início, não prospera a alegada violação do art. 1.022, II, do CPC, uma vez que deficiente sua fundamentação.<br>Com efeito, a recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa ao referido dispositivo legal, sem explicitar os pontos em que o acordão recorrido teria sido omisso, contraditório ou obscuro, bem como a relevância do enfrentamento da legislação e das teses recursais não analisadas. Incidência da Súmula n. 284/STF.<br>Por outro lado, verifica-se que o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbices na Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. A proposito, cito os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA RECONSIDERADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA. DEVEDOR FIDUCIANTE. RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. REGISTRO. AUSÊNCIA. CONTRATO. EFICÁCIA. ENTRE OS CONTRATANTES.<br>(..)<br>2. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.781.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024.<br>2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.<br>3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).<br>4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".<br>6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.<br>7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais:<br>(I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.<br>8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.<br>9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.<br>10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.<br>11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.<br>12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido.<br>13. Recurso especial conhecido e não provido.<br>(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia.<br>2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.488.690/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.)<br>Por fim, o pedido formulado nas contrarrazões, referente à aplicação de multa por litigância de má-fé, não merece acolhimento, pois a jurisprudência do STJ é no sentido de que a interposição de recursos cabíveis não implica "litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (AgRg nos Edcl no REsp n. 1.333.425/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/11/2012, DJe 4/12/2012).<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. O pedido de efeito suspensivo fica prejudicado diante do julgamento em questão.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA