DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por LEDIANNE DIAS DE SOUZA e PATRIK RODRIGUES DE OLIVEIRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS que julgou demanda relativa à a incidência da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei n º 4.591/1964 em caso de comercialização de imóveis antes do registro da incorporação imobiliária.<br>O acórdão recorrido, proferido pela 10ª Câmara Cível do TJMG, deu provimento parcial ao recurso da construtora MRV Engenharia e Participações S.A. e negou provimento ao apelo dos autores, nos termos da seguinte ementa (fls. 877 - 901):<br>"EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINARES - INTERESSE DE AGIR - EVIDENCIADO - INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - REJEITADAS - MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA - POSSIBILIDADE - DATA DE ENTREGA CONTIDA NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - ILICITUDE - JUROS DE OBRA - RESSARCIMENTO - CONSTRUTORA EM MORA - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - MULTA - LEI DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS - COMERCIALIZAÇÃO ANTES DO REGISTRO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AOS CONSUMIDORES-ADQUIRENTES - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR - LICITUDE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CONTRATO APARTADO - SERVIÇO PRESTADO - SENTENÇA REFORMADA. - Não se pode condicionar o exercício do direito de ação à prévia tentativa de resolução administrativa da controvérsia. - O pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra durante o período de mora da construtora não envolve interesse do agente financeiro, visto que não se discute o contrato de financiamento, mas a reparação dos prejuízos causados pela inadimplência da construtora. - A cláusula de tolerância prevista em contrato de compra e venda de imóvel é lícita, contudo, a construtora não pode se aproveitar de novo prazo de entrega do empreendimento previsto no contrato de financiamento (TJMG - IRDR - Cv 1.0000.18.075489-7/001). - Os consumidores devem ser ressarcidos pelos "juros de obra" pagos ao agente financeiro em decorrência do atraso na entrega do imóvel. - A demora na liberação de imóvel adquirido em programa social de habitação resulta em danos morais, porquanto obriga os adquirentes a arcar com o pagamento aluguéis de outra residência no período em atraso. - A multa prevista na Lei de Incorporações Imobiliárias incidente em caso de comercialização de imóveis antes do respectivo registro da incorporação somente é aplicável se houver prejuízo aos adquirentes. - A atualização monetária do saldo devedor com base nos índices contratuais representa mera recomposição dos efeitos inflacionários, de modo que, eventual mora da construtora, não obsta sua incidência. - A comissão de corretagem prevista em contrato apartado e devidamente assinado pelos consumidores é lícita e o atraso na entrega do imóvel não lhes exonera de pagar tal quantia. - Preliminares de ausência de interesse de agir, de incompetência do juízo estadual e de ilegitimidade passiva rejeitadas. Primeiro recurso provido em parte. Segundo recurso não provido. "<br>Foram opostos embargos de declaração pelos ora recorrentes, sob a alegação de contradição e necessidade de prequestionamento quanto à aplicação da multa prevista na Lei de Incorporações Imobiliárias. Todavia, os aclaratórios foram rejeitados pela 10ª Câmara Cível, sob o fundamento de inexistirem vícios de omissão, contradição ou obscuridade na decisão colegiada, restando consignado que a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 exige a comprovação de prejuízo aos adquirentes, inexistente no caso concreto (fls. 928 - 935).<br>Irresignados, os autores interpuseram o presente recurso especial, sustentando violação aos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e apontando divergência jurisprudencial quanto à necessidade de demonstração de prejuízo para aplicação da penalidade legal. Alegam que a comercialização de unidades antes do registro da incorporação constitui infração objetiva à lei, ensejando a incidência automática da multa de 50% sobre os valores recebidos, independentemente de dano efetivo, conforme interpretação consolidada no Superior Tribunal de Justiça (fls. 939 - 955).<br>A parte recorrida, MRV Engenharia e Participações S.A., apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção integral do acórdão recorrido, aduzindo, em síntese: (i) a impossibilidade de rediscussão do conjunto fático-probatório, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ; (ii) a inexistência de demonstração de violação a dispositivos de lei federal; e (iii) a ausência de cotejo analítico apto a configurar divergência jurisprudencial (fls. 1028 - 1035).<br>O recurso foi admitido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (fls. 1040 - 1042).<br>É, no essencial, o relatório.<br>No caso em exame, a controvérsia restringe-se à aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em razão da comercialização de unidades imobiliárias antes do registro da incorporação, circunstância expressamente reconhecida pelo Tribunal de origem.<br>Ocorre que o acórdão recorrido afastou a incidência da penalidade legal sob o fundamento de inexistência de prejuízo aos adquirentes, entendimento que destoa frontalmente da orientação consolidada nesta Corte Superior.<br>Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência pacífica no sentido de que a multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 incide automaticamente quando verificada a comercialização de unidades autônomas sem o prévio registro da incorporação imobiliária, sendo desnecessária a demonstração de má-fé do incorporador ou de efetivo prejuízo aos compradores. Trata-se de norma de natureza cogente, cujo descumprimento objetiva reprimir a prática irregular e assegurar transparência e segurança ao mercado imobiliário.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. LEI DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEVER DO INCORPORADOR DE REGISTRAR A INCORPORAÇÃO. MULTA DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO. REDUÇÃO EQUITATIVA, COM BASE NO ART. 413 DO CC/02. POSSIBILIDADE.<br>1. Ação de obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a regularização de construção e de condomínio perante o registro imobiliário respectivo, bem como a reparação de danos materiais e a compensação de danos morais, além da condenação ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.<br>2. Ação ajuizada em 10/04/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/09/2018. Julgamento: CPC/2015.<br>3. O propósito recursal é definir se é possível, com base no art. 413 do CC/02, a redução equitativa da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.<br>4. O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente.<br>5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>6. A multa estipulada pelo art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 é cláusula penal inserida no contrato firmado entre o incorporador e o adquirente, sujeitando-se, portanto, aos dispositivos do Código Civil que dispõem sobre as limitações da cláusula penal.<br>7. Na presente hipótese, há questão de direito temporal a ser sanada, porque a multa prevista na Lei 4.591/64 é anterior às disposições do Código Civil relativas à cláusula penal. Assim, deve ser aplicado o princípio da lei posterior derroga a anterior (lex posterior derrogat priori).<br>8. Tendo em vista que o propósito recursal do presente recurso é, unicamente, definir a possibilidade da redução equitativa de multa prevista em lei especial, com base no art. 413 do CC/02, é imperiosa a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, à luz do entendimento firmado nos presentes autos, averigue se a penalidade, no caso concreto, deve ser considerada manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, a fim de justificar a sua redução.<br>9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.<br>(REsp n. 1.799.881/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 4/4/2019.)<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. MULTA. ARTIGO 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. AÇÃO DO ADQUIRENTE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE. ARTIGO 27 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2. O descumprimento do dever de arquivar os documentos relativos ao empreendimento no Cartório de Registro Imobiliário competente sujeita o incorporador à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Precedentes.<br>3. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o prazo prescricional quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor não se aplica a qualquer hipótese de inadimplemento contratual em relações de consumo, restringindo-se às ações que buscam a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é o caso. Precedentes.<br>4. Diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos.<br>5. No caso concreto, tendo sido a ação ajuizada em 2012 e o negócio jurídico celebrado em 2006, não há falar em prescrição.<br>6. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 24/9/2018.)<br>No caso concreto, restou incontroverso que a incorporadora MRV Engenharia e Participações S.A. promoveu a venda das unidades autônomas sem o prévio arquivamento dos documentos exigidos pelo art. 32 da Lei de Incorporações Imobiliárias, o que configura o descumprimento do dever legal e enseja, de forma objetiva, a incidência da multa legal.<br>O Tribunal mineiro, todavia, condicionou a aplicação da penalidade à demonstração de dano aos adquirentes, o que não encontra amparo na legislação nem na jurisprudência desta Corte. A exigência de comprovação de prejuízo contraria o caráter sancionatório e preventivo da norma, que visa coibir o início irregular da comercialização, independentemente de dano concreto.<br>Assim, reconhecido o descumprimento do dever legal de registro prévio da incorporação, impõe-se o provimento do recurso especial para restabelecer a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, a ser apurada sobre os valores efetivamente pagos pelos recorrentes à incorporadora, conforme expressamente dispõe o dispositivo legal:<br>"Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição."<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e condenar a recorrida MRV Engenharia e Participações S.A. ao pagamento da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias efetivamente recebidas, nos termos do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, observada a atualização monetária e os critérios de liquidação fixados em primeiro grau.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA