DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por TECNOCASA LTDA., contra decisão interlocutória que negou seguimento a recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Agravo em recurso especial interposto em: 6/4/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 22/07/2021.<br>Ação: de reintegração de posse, ajuizada por TECNOCASA LTDA., em face de J. C. EXCLUSIVA IMÓVEIS LTDA., fundada no inadimplemento de contrato de compra e venda de imóveis.<br>Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para resolver a negociação e revogar as escrituras públicas e condenar J. C. EXCLUSIVA IMÓVEIS LTDA. ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% mensal sobre o valor atualizado dos contratos, além do pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor da dívida, admitida a compensação (e-STJ fls. 851-854 e 924-925).<br>Acórdão: negou provimento à apelação interposta por TECNOCASA LTDA. e deu provimento à apelação interposta por J. C. EXCLUSIVA IMÓVEIS LTDA., nos termos da seguinte ementa (e-STJ fls. 1002-1009):<br>APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. PRELIMINAR. REVELIA DECRETADA INDEVIDAMENTE. CONTESTAÇÃO NÃO ANALISADA POIS REPUTADA INTEMPESTIVA. INSUBSISTÊNCIA. PEÇA DEFENSIVA PROTOCOLADA DENTRO DO PRAZO. CERCEAMENTO DE DEFESA VERIFICADO. SENTENÇA CASSADA. JULGAMENTO IMEDIATO DA DEMANDA (CPC, ART. 1.013, § 3º). ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO VERIFICA. PEDIDO QUE NA VERDADE É DE RESCISÃO CONTRATUAL. AVENÇA PACTUADA ENTRE AUTORA E RÉ. NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA QUE DISPENSA INTERPELAÇÃO (CC, ART. 474). MORA EX RE. DESNECESSIDADE DA NOTIFICAÇÃO. LADO OUTRO, AUSÊNCIA DE DADOS AO PAGAMENTO QUE NÃO IMPOSSIBILITA A PURGAÇÃO DA MORA DIANTE DA POSSIBILIDADE DE CONSIGNAÇÃO (CC, ART. 335, IV). MÉRITO. PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA POR AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 561, CPC.<br>O juiz decide o caso nos limites da lide (CPC, art. 141), os quais são definidos pelo pedido e causa de pedir. Claramente, o pedido in casu é de resolução contratual, fundada no inadimplemento da parte (causa de pedir remota) e arts. 394, 474 e 475 (causa de pedir próxima), para citar alguns, do CC, mas não se trata de ação possessória, tampouco segue o rito especial delas, uma vez que a reintegração aqui é mera consequência do eventual retorno das partes ao status quo ante, se resolvida a avença.<br>PRETENSÃO QUE SEJA AFASTADA A INADIMPLÊNCIA. RÉ QUE JUSTIFICA O NÃO PAGAMENTO EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS ANTERIORES COMO LHE AUTORIZARIA O ART. 319, CC. INSUBSISTÊNCIA. PREVISÃO APENAS PARA OBRIGAÇÕES NÃO PASSÍVEIS DE CONSIGNAÇÃO. RECUSA DA QUITAÇÃO QUE É HIPÓTESE EXPRESSA DE PAGAMENTO EM CONSIGNAÇÃO (CC, ART. 335, I). RÉ QUE NÃO PURGOU A MORA PORQUE NÃO QUIS UMA VEZ QUE EXISTIAM MEIOS AO PAGAMENTO SEGURO. INADIMPLEMENTO VERIFICADO. CONTRATO QUE DEVE SER DECLARADO RESOLVIDO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. PEDIDO DE FIXAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PROCEDIMENTO DESNECESSÁRIO E MOROSO. TAXA FIXADA EM MONTANTE RAZOÁVEL AOS CONTORNOS DO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. PLEITO DE REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL EM RAZÃO DO ADIMPLEMENTO PARCIAL (CC, ART. 413). IMPOSSIBILIDADE. PAGAMENTO QUE ALCANÇA APROXIMADAMENTE 6% DO VALOR GLOBAL DA AVENÇA. VALOR DIMINUTO. RECURSO DA AUTORA. NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS. INSUBSISTÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL QUE SE CONFUNDE COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DO ART. 85, CPC. VERDADEIRA INTENÇÃO DE SE SUBSTITUIR AO JUIZ NATURAL NO ARBITRAMENTO DOS HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDO PARCIALMENTE APENAS AQUELE DA RÉ.<br>Embargos de declaração: opostos por TECNOCASA LTDA., foram acolhidos, e por J. C. EXCLUSIVA IMÓVEIS LTDA, foram parcialmente acolhidos (e-STJ fls. 1191-1195).<br>O TJ/SC consignou o seguinte:<br>2.1 Dos embargos opostos por TECNOCASA LTDA.<br>2.1.1 Argumenta a embargante que a decisão é omissa pois deixou de determinar a compensação das obrigações recíprocas. Com razão, fixadas obrigações a ambas as partes, devem as mesmas serem compensadas, forte no que diz o art. 368, CC. 2.1.2 Seguinte, indica erro material em razão da divergência do prazo inicial para incidência da taxa de fruição, considerando que no corpo do voto fez-se menção a data da entrada na posse, mas no dispositivo da citação. Novamente correto, persistindo aquilo do corpo do voto, porquanto disposição legal.<br>Dessarte, reconheço a contradição e integro a decisão para que, na conclusão, onde se lê " ..  (v) condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado dos contratos desde a citação,  .. " se leia " ..  (v) condenar a ré ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado dos contratos desde a entrada dessa na posse dos imóveis,  .. ".<br>2.1.3 Por fim, argumenta obscuridade pois, quando da fixação do parâmetro aos honorários sucumbenciais, arbitrou no "proveito econômico obtido", sem especificar qual seria esse.<br>Com efeito, prescreve art. 85, § 2º, CPC, que "Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço" (grifei). De fato, a legislação civil impõe uma ordem de preferência em relação aos parâmetros possíveis para fixação dos honorários - primeiro a condenação, essa não existindo, o proveito econômico obtido e, esse não calculável, o valor atualizado da causa.<br>É que, diante da sucumbência recíproca, ambos patronos merecem remuneração e, àquele que garantiu a condenação, essa servirá de parâmetro, enquanto ao que a evitou, a proporção do seu sucesso embasará o cálculo. Dito de outro modo, o proveito econômico obtido é resultado da subtração entre a efetiva condenação e aquilo que foi pleiteado pelo autor. Mutatis mutandis:<br>(..)<br>Por isso, reconheço a obscuridade e esclareço que "proveito econômico" é a diferença entre o valor da causa e aquilo a ser pago pela ré, o que será calculado em liquidação de sentença.<br>2.2 Dos embargos opostos por J. C. Exclusiva Imóveis LTDA.<br>2.2.1 De saída, aduz a embargante que a decisão incidiu em erro material porque desconsiderou os pagamentos feitos àquele indicado pelo representante da credora. Do voto retiro:<br>Anoto que o inadimplemento é, inclusive, confesso pela parte ré, que em sua contranotificação (evento 81, NOT23, p. 25, autos de origem), enviada em 20/12/2023, reconheceu ser devedora de R$ 1.233.612,94 (um milhão, duzentos e trinta e três mil seiscentos e doze reais e noventa e quatro centavos) e, ausente qualquer justificativa plausível, é de ser declarada resolvida a avença.<br>Compulsando a documentação anexa à contestação verifico que, dos R$ 1.604.915,00 (um milhão, seiscentos e quatro mil novecentos e quinze reais) devidos, foram pagos apenas R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais), conforme pagamentos no ato dos contratos certificados nas escrituras públicas, bem como único cheque que foi descontado por Rosário, administrador da autora, o que corresponde a pouco mais que 6% (seis por cento) sobre o valor global da avença, não havendo que se falar em adimplemento substancial. Isso porque a maioria dos comprovantes de pagamento juntados dão conta de transferências para pessoa estranha a lide, Matteo Locarno, que nem mesmo a ré explica de quem se trata.<br>Com efeito, em melhor análise aos autos verifico que, apesar de unilateral, as comunicações eletrônicas em que TECNOCASA indica a conta bancária de Matteo ao pagamento da avença, bem como os comprovantes de pagamento todos do evento 81, não foram especificamente impugnados pela parte autora.<br>De toda sorte, mesmo que admitindo como pago o valor de R$ 628.329,52 (seiscentos e vinte e oito mil trezentos e vinte e nove reais e cinquenta e dois centavos), esse ainda representa apenas 39% (trinta e nove por cento) do valor da avença, não concluindo em adimplemento substancial. Neste sentido: TJSC, Apelação n. 5020537-82.2021.8.24.0023, rel. Des. Eduardo Gallo Jr., Sexta Câmara de Direito Civil, j. em 19/03/2024 e TJSC, Apelação n. 0024012-24.2013.8.24.0020, rel. Des. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. em 24/11/2022.<br>O resultado do julgado, portanto, permanece de rescisão contratual. Contudo, os valores a serem devolvidos devem levar em consideração os comprovantes de evento 81.<br>2.2.2 Adiante, sustenta omissão, uma vez que ignorou que a posse do imóvel de matrícula n. 22.480 nunca esteve com a embargante J. C. Exclusiva Imóveis, uma vez que a venda a terceiros foi anterior ao contrato ora rescindido. Neste sentido, pugna que seja esclarecido o efeito da decisão de rescisão, considerando o deferimento da proteção possessória já conseguida por um dos adquirentes em Embargos de Terceiro, e possíveis novas defesas desse teor.<br>Compulsando os autos verifico que partes do imóvel foram alienadas para terceiros estranhos ao processo em 14/09/2019 (evento 81 CONTR6, CONTR7 e CONTR8, autos de origem), enquanto a escritura pública de compra e venda do mesmo bem, em sua integralidade, havida entre as partes é datada de 04/09/2019 (evento 1, ANEXO4, autos de origem), portanto anterior. Ou seja, não existe qualquer vício na decisão que consignou que " ..  eventual nova venda do imóvel não retira a legitimidade da ré para tratar da resolução do contrato do qual foi parte". Aliás, referido excerto tratava da legitimidade da parte e, como a causa de pedir foi o inadimplemento da ré J. C. e o pedido foi de resolução das escrituras públicas firmadas com a ré J. C., em nada tratando daquelas três outras avenças, inexistem máculas.<br>De toda sorte, mesmo que mediante insustentável argumentação, aponta a embargante para possível impossibilidade de devolução do imóvel de matrícula n. 22.480, tal com comandado no acórdão objurgado. Pois bem.<br>Importante fixar que tanto a escritura pública de compra e venda como os contratos havidos depois, nenhum deles foi registrado na matrícula do imóvel, de forma que a proprietária registral continua sendo a empresa TECNOCASA. Inobstante, ambos contratos preveem a transmissão da posse desde a sua assinatura e, portanto, ao que tudo indica, a posse do imóvel está com terceiro estranho a lide, impossibilitando a devolução desse.<br>Ocorre que tal cenário não pode concluir pela desnecessidade de retorno das partes ao estado anterior ao contrato, pois consequência lógica e inafastável de sua resolução. Assim, demonstrada a impossibilidade de devolução do imóvel, deve a obrigação ser convertida em perdas e danos, conforme art. 499, CPC. A propósito:<br>(..)<br>2.2.3 Seguinte, indica que a decisium deixou de tratar sobre as benfeitorias realizadas pela ré J. C. Exclusiva Imóveis.<br>Ora, é incontroverso nos autos que a ré J. C. Exclusiva Imóveis esteve na posse do imóvel de matrícula n. 22.480 desde 04/09/2019 e dos demais desde 15/07/2019, porque assim dispõem as escrituras públicas (evento 1 ANEXO4, ANEXO5 e ANEXO6, autos de origem) e em contrário não foi alegado. Outrossim, a posse era de boa-fé, pois embasada em justo título (CC, art. 1.201, parágrafo único). Dessarte, é certo o " ..  direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis" (CC, art. 1.219). Também deve ser indenizada por acessões construídas, forte no art. 1.255, CC.<br>Por isso, reconheço a omissão e integro a decisão para garantir o direito de indenização pelas benfeitorias e acessões, assim como o direito de retenção por aquelas necessárias e úteis e de levantar as voluptuárias.<br>2.2.4 À frente, argumenta ausência na decisão quanto a cominação de multa ao inadimplemento da obrigação fixada em acórdão. Neste sentido, argumenta que caso a adversa TECNOCASA não proceda à devolução dos valores, não poderá cobrar a multa contratual, considerando sua rescisão, então fica sem garantia.<br>Primeiro necessário fixar que o inadimplemento que deu causa a rescisão contratual foi da ré J. C. Exclusiva Imóveis, de forma que não há que se falar em aplicação da multa contratual. Dito isso, o acórdão fixou, dentre outras, duas obrigações: (i) devolução dos valores pagos e (ii) devolução das notas promissórias, ou seja, respectivamente, uma obrigação de pagar e outra de fazer, assim, eventual fixação de multa ocorrerá já na fase de cumprimento de sentença, forte no art. 536, § 1º, CPC, porquanto desnecessário neste momento processual.<br>2.2.5 Também reputa omisso o julgado, pois não tratou da devolução dos encargos públicos suportados pela ré J. C. Exclusiva Imóveis quando na posse do imóvel.<br>Como é sabido, as obrigações propter rem recaem sobre uma pessoa por força de um direito real; a pessoa assume uma prestação em razão de ser titular de uma coisa, ou de um direito real. Caracterizam-se pela origem transmissão automática, isso porque provêm da existência de um direito real e, se esse é transmitido, a obrigação o segue, ou seja, é automática - assim ocorre com o Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU). A propósito: STJ, AR Esp n. 1.603.443/SP, rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. em 04/02/2020.<br>Neste sentido, o contribuinte do referido imposto é " ..  o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título" (CTN, art. 34), sendo justamente a relação com o imóvel o seu fato gerador (CTN, art. 32), entendido esse como a hipótese de incidência abstrata descrita na lei, recebendo a titulação de fato gerador em abstrato, mas também como a materialização desse no mundo real, chamado de fato imponível, ou fato gerador em concreto.<br>O imposto é devido por quem figura como dono ou possuidor, isto é, o titular do direito real sobre a coisa quando da ocorrência do fato gerador. Ou seja, possuindo o imóvel a cada 31/12, era devedora do IPTU no exercício seguinte (Lei Complementar n. 7/97, Código Tributário Municipal, art. 224, § 3º). Em situação semelhante, já se posicionou esse E. Tribunal:<br>(..)<br>Já em relação as taxas, são devidas " ..  em razão do exercício do poder de polícia ou pela utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos específicos e divisíveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposição" (CF, art. 154, inciso II), portanto, são tributos retributivos, de forma que prestado o serviço público em favor da possuidora à época do imóvel, não há que se falar de restituição.<br>Veja-se, condenar a autora TECNOCASA à restituição das obrigações propter rem seria garantir enriquecimento sem causa da ré J. C. Exclusiva Imóveis, uma vez que pagou esses encargos porque estava na posse do bem, isto é, dele usufruiu, sendo indevida devolução nesse sentido.<br>Bem da verdade, o pedido sequer foi formulado em apelação e configura verdadeira inovação recursal em sede de aclaratórios, que somente foi analisado pois pode referido pedido, com esforço, ser recebido como consequência lógica do retorno das partes ao estado anterior mas, desde logo advirto, que o comportamento tem contornos protelatórios e beira a má-fé, de forma que novos pedidos temerários como esse serão devidamente punidos. (e-STJ fls. 1191-1195)<br>Recurso especial: alega violação do art. 1.013 do CPC, bem como dissídio jurisprudencial.<br>Sustenta haver inovação recursal da questão relativa à indenização por benfeitorias, pois alegada pela agravada apenas nos embargos de declaração.<br>É O RELATÓRIO. DECIDO.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido não decidiu acerca dos argumentos invocados pela agravante em seu recurso especial relativos à inovação recursal no que concerne à indenização por benfeitorias. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 282/STF.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>Entre os acórdãos trazidos à colação, não há o necessário cotejo analítico nem a comprovação da similitude fática, elementos indispensáveis à demonstração da divergência. Assim, a análise da existência do dissídio é inviável, porque foram descumpridos os arts. 1.029, §1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.<br>Ademais, a ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1948504/SP, Quarta Turma, DJe de 16/12/2021; e AgInt no AREsp 1604554/SP, Terceira Turma, DJe 8/5/2020; AgRg no REsp 909.113/RS, Terceira Turma, DJe de 02/05/2011 e AgRg no Ag 781.322/RS, Quarta Turma, DJe de 24/11/2008.<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em mais 5%.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.<br>1. Ação de reintegração de posse, fundada no inadimplemento de contrato de compra e venda de imóveis.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>4. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>5. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial não conhecido, com majoração de honorários.