DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HABITASUL DESENVOLVIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento pela incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>Alega o agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a, c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em apelação cível nos autos de usucapião ordinária.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 468).<br>APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS INTRÍNSECOS À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. POSSE COM ANIMUS DOMINI. IMPLEMENTO DE LAPSO TEMPORAL. ESTABELECIMENTO DE RESIDÊNCIA HABITUAL. REFORMA DA SENTENÇA HOSTILIZADA.<br>EM SE TRATANDO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, PREVISTA NO ART. 1.238 DO DIPLOMA CIVIL, DEVEM SER ATENDIDOS, DE FORMA CONCOMITANTE, OS SEGUINTES REQUISITOS: POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA SOBRE O IMÓVEL USUCAPIENDO, COM ÂNIMO DE DONO, POR, NO MÍNIMO, 15 (QUINZE) ANOS. TAL PRAZO, CONTUDO, PODE SER REDUZIDO PARA 10 (DEZ) ANOS SE O POSSUIDOR ESTABELECER NO IMÓVEL SUA RESIDÊNCIA HABITUAL, OU SE HOUVER REALIZADO OBRAS OU SERVIÇOS DE CARÁTER PRODUTIVO.<br>NO CASO CONCRETO, O CONJUNTO PROBATÓRIO COLIGIDO AO FEITO INDICA QUE A POSSE EXERCIDA PELA PARTE AUTORA SOBRE O IMÓVEL LITIGIOSO PREENCHE OS REQUISITOS LEGAIS.<br>CONFIGURANDO A USUCAPIÃO MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, NÃO HÁ FALAR EM PREVALÊNCIA DA HIPOTECA QUE ONERA O IMÓVEL, CUJA EXTINÇÃO É CONSEQUÊNCIA DA PRÓPRIA SENTENÇA QUE DECLARA O DOMÍNIO EM FAVOR DO USUCAPIENTE.<br>PERDA DO VÍNCULO DO IMÓVEL COM O ANTERIOR PROPRIETÁRIO QUE ACARRETA O SEU RECEBIMENTO, PELO USUCAPIENTE, DE FORMA PLENA, OU SEJA, SEM QUALQUER LIMITAÇÃO DECORRENTE DA PRÉVIA CONSTITUIÇÃO DE ÔNUS REAL SOBRE O BEM.<br>DESSE MODO, IMPOSITIVA A REFORMA DA SENTENÇA. PRETENSÃO AUTORAL PROCEDENTE.<br>APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA. UNÂNIME.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 1.238, parágrafo único, do Código Civil, porque a posse dos autores não seria mansa e pacífica, haveria litígio desde 1992 com execução hipotecária e embargos de terceiro, e, por isso, não se teriam cumprido os requisitos da usucapião extraordinária;<br>b) 1.203 do Código Civil, porquanto a posse manteria o caráter com que foi adquirida, sendo injusta desde a origem por invasão e reconhecida em embargos de terceiro como irregular, o que afastaria o animus domini;<br>c) 1.200 do Código Civil, visto que somente é justa a posse que não é violenta, clandestina ou precária, e a invasão do imóvel seria necessariamente clandestina ou violenta, não podendo gerar posse apta à usucapião (cita REsp 219.579);<br>d) 373, II, do Código de Processo Civil, pois agravante teria demonstrado fatos impeditivos e extintivos do direito dos autores, evidenciando a litigiosidade da posse pelo ingresso da execução hipotecária, reintegração de posse e embargos de terceiro, e, ao final, requer a improcedência da ação por ausência de animus domini.<br>Sustenta que o Tribunal de origem divergiu ao decidir que é possível usucapião de imóvel vinculado a financiamento de programa habitacional com recursos do SFH e quanto à pacificidade da posse, indicando como paradigmas, entre outros, AREsp 733.221/RS, REsp 1.221.243/PR, AgInt no REsp 1513476/AL, AgInt no AREsp 1343742/RJ e acórdãos do TRF4 (v.g., Apelação 5010204-59.2012.404.7110/RS).<br>Requer o provimento do recurso, o conhecimento pelas alíneas a e c, a reforma do acórdão recorrido, para que se restabeleça a sentença de improcedência da usucapião.<br>É o relatório. Decido.<br>A controvérsia diz respeito à ação de usucapião ordinária em que a parte autora pleiteou o reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre o lote 13 da quadra D46 do loteamento Granja Esperança (matrícula 14.316 do Registro de Imóveis de Cachoeirinha), afirmando posse superior a 15 anos, ininterrupta, com animus domini e residência habitual.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos da ação de usucapião, por ausência de posse qualificada e animus domini, e condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, com juros de 1% ao mês e correção pelo IGP-M, suspensa a exigibilidade pela gratuidade.<br>A Corte estadual reformou integralmente a sentença, reconhecendo preenchidos os requisitos do art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, declarando a usucapião do imóvel e afirmando a extinção do ônus hipotecário por ser a usucapião modo originário de aquisição, com inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor do credor hipotecário.<br>I - Arts. 1.238, parágrafo único, 1.203 e 1.200 do Código Civil e 373, II, do Código de Processo Civil<br>No recurso especial, a agravante sustenta que a posse exercida pelos autores não preenche os requisitos da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, uma vez que não teria sido mansa, pacífica e se, oposição, diante da existência de litígios envolvendo o imóvel desde 1992, como execução hipotecária, penhora e embargos de terceiro.<br>Alega ainda que a posse teria caráter injusto desde a origem, por ter se iniciado mediante invasão, o que afastaria o animus domini, conforme o art. 1.203 do Código Civil. Argumenta que a invasão configura posse violenta ou clandestina, nos termos do art. 1.200 do mesmo diploma legal, sendo, portanto, insuscetível de usucapião.<br>Por fim, afirma ter se desincumbido do ônus de comprovar fatos impeditivos ou extintivos do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.<br>O acórdão recorrido concluiu, com base em depoimentos e documentos, que os autores residem há mais de 15 anos no imóvel, sem oposição efetiva, estando preenchidos o requisito temporal e o animus domini.<br>Reconheceu ainda que a existência de hipoteca não impede a aquisição originária da propriedade por usucapião, tampouco foi produzida prova idônea quanto à vinculação do imóvel ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REEXAME DE PROVAS. VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022 DO CPC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto por CLARF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial com fundamento na Súmula n. 7 do STJ e na ausência de violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC.<br>2. A parte agravante alegou omissão do Tribunal de origem quanto à análise de elementos essenciais, especialmente quanto à origem e continuidade da posse, à ausência de comprovação do tempo de posse do antecessor (Jovino de Matos) e à existência de contradições entre os contratos e os laudos periciais. Argumentou ainda que a análise de tais elementos não demandaria reexame de provas e que a posse exercida seria injusta por ausência dos requisitos do art. 1.228 do Código Civil.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há três questões em discussão: (i) definir se houve omissão ou ausência de fundamentação no acórdão recorrido, configurando violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC; (ii) verificar se os requisitos da usucapião extraordinária foram corretamente reconhecidos pelo Tribunal de origem; e (iii) saber se a análise da controvérsia demanda reexame do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência da Súmula n. 7 do STJ. III.<br>Razões de decidir 4. O acórdão recorrido não é omisso nem carece de fundamentação, tendo enfrentado expressamente os argumentos da parte agravante, especialmente quanto à origem e continuidade da posse e à ausência de interrupção da prescrição aquisitiva.<br>5. O Tribunal de origem reconheceu a posse mansa, pacífica, com animus domini e produtiva do espólio de Itacir de Gregori, oriunda da posse anterior de Jovino de Matos, não atingida por ação reivindicatória anterior, o que preenche os requisitos do art. 1.238 do Código Civil. 6. A ausência de justo título ou boa-fé não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária, sendo suficiente a posse qualificada pelo tempo e pelas características legais.<br>7. A alegação de contradições nos contratos, declarações e perícias foi analisada, tendo a Corte estadual concluído, com base nas provas, pela continuidade da posse e pelo cumprimento dos requisitos legais.<br>8. A revisão das conclusões do Tribunal de origem sobre a caracterização da posse e o lapso temporal necessário exigiria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. IV.<br>Dispositivo e tese 9. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento:<br>"1. A análise da caracterização da posse qualificada e do cumprimento do lapso temporal para fins de usucapião extraordinária demanda reexame de provas, incabível em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 2. Não configura violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC o acórdão que enfrenta fundamentadamente os pontos relevantes da controvérsia. 3. A ausência de justo título ou boa-fé não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária, bastando a posse contínua, mansa e com animus domini pelo prazo legal".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II; CC, art. 1.238.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.646.971/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.932.225/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024. (AgInt no AREsp n. 2.865.419/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.).<br>V - Divergência jurisprudencial<br>No recurso especial a parte agravante sustenta dissídio com julgados do STJ e do TRF4 acerca da impossibilidade de usucapião de imóveis vinculados ao SFH e da ausência de animus domini em hipóteses de posse derivada de ocupação irregular.<br>O acórdão recorrido decidiu que não há prova idônea da vinculação do imóvel ao SFH e que, mesmo havendo hipoteca, a aquisição originária por usucapião extingue o ônus real, reconhecendo o animus domini com base em prova dos autos.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA