DECISÃO<br>Examina-se recurso especial interposto por ELISABETH GUZZO, fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.<br>Recurso especial interposto em: 28/3/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 12/9/2025.<br>Ação: indenizatória, ajuizada pela recorrente em face de HB12 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em razão de atraso na entrega de imóvel.<br>Sentença: julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para condenar o réu ao pagamento do "aluguel mensal, à título compensatório", previsto na cláusula 5.4 do contrato, desde o fim do prazo de tolerância de 180 dias até a emissão do habite-se, no valor total de R$78.630,98.<br>Embargos de declaração: opostos pela recorrente, foram rejeitados.<br>Acórdão: negou provimento aos recursos de apelação interpostos por ambas as partes, nos termos da seguinte ementa:<br>APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO INDENIZATÓRIA POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COMPRA E VENDA ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO Pretensão da parte autora de condenar a requerida ao pagamento de penalidade compensatória no valor de R$ 78.630,98 e a inversão da multa moratória em desfavor da construtora no percentual de 2% que totaliza o montante de R$ 39.069,31 em razão do atraso na entrega do empreendimento imobiliário Sentença de parcial procedência para condenar a requerida ao pagamento de aluguel mensal a título compensatório no valor de R$ 78.630,98, afastado o pleito relativo à multa moratória Irresignação de ambas as partes que não comporta provimento Alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia de COVID que não é causa justificável para o atraso Contrato firmado entre as partes que previu a aplicação de multa moratória e compensatória - Impossibilidade de cumulação da multa moratória com indenização por lucros cessantes, sob pena de bis in idem Tese fixada pelo C. STJ, no julgamento do Resp. nº 1.635.428/SC (Tema nº 970) e do Resp. nº 1.614.721/DF (Tema nº 971) Sentença mantida RECURSOS NÃO PROVIDOS.<br>Recurso especial: aponta violação aos arts. 112, 113 e 421 a 425 da Lei 10.406/02.<br>Defende, em síntese, a possibilidade de cumulação das duas multas previstas no contrato, sob o argumento de que possuem natureza jurídica diversa, "enquanto uma tem natureza compensatória pelas perdas e danos da não fruição do bem, a outra é de natureza moratória pela penalidade do atraso no cumprimento da obrigação" (e-STJ fls. 332).<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da jurisprudência do STJ<br>A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.635.428/SC, na sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ).<br>Assim, revela-se possível a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes apenas quando a multa contratual não apresentar equivalência com os locativos.<br>Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.802.634/AL, Terceira Turma, DJEN de 29/8/2025; REsp 2.158.753/SE, Terceira Turma, DJEN de 24/6/2025; AgInt no REsp 1.872.993/DF, Quarta Turma, DJe de 27/6/2024; AgInt nos EDcl no REsp 1.985.697/DF, Quarta Turma, DJe de 6/6/2024; AgInt nos EDcl no REsp 2.063.640/SP, Terceira Turma, DJe de 6/12/2023; AgInt no REsp 2.066.004/PR, Quarta Turma, DJe de 25/10/2023; REsp 1.983.222/MG, Quarta Turma, DJe de 04/11/2022; AgInt no AREsp 2.076.405/RJ, Terceira Turma, DJe de 24/08/2022; e AgInt no REsp 1.710.524/SP, Terceira Turma, DJe de 14/8/2020.<br>No particular, consta do acórdão recorrido o seguinte:<br>"Portanto, no presente caso demonstrado está o inadimplemento do contrato por culpa exclusiva da parte vendedora sendo cabível as exigências das cláusulas penais, notadamente a cláusula moratória e/ou compensatória a depender da previsão contratual.<br>Quanto à inversão da cláusula penal em desfavor da construtora apelante, foi pacificado o entendimento, em sede de Recurso Repetitivo de que o contrato de adesão com previsão de cláusula penal somente para o inadimplemento de compradores, deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da vendedora (R Esp 1.631.485/DF - Tema nº 971).<br>Nesse sentido o entendimento exarado pelo C. STJ no Tema 971:<br>(..)<br>No entanto, conforme decidido pelo STJ no Tema nº 970, não é cabível a inversão da cláusula penal, na hipótese de condenação por lucros cessantes, sendo o caso de se acolher o reclamo da parte apelante tão somente neste aspecto, destacando-se: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".<br>Desta feita, tendo sido determinada a incidência da cláusula penal compensatória pelo atraso na entrega da obra e impossibilidade de fruição do imóvel, cuja função é fixar antecipadamente os danos (lucros cessantes), não se justifica a sua cumulação com a cláusula moratória.<br>Primeiramente, pelo fato de o contrato trazer a previsão de multa moratória também nas hipóteses de inadimplemento da parte vendedora, como se observa na cláusula 5.4.<br>Além disso, não há como perder de vista que tanto a cláusula penal compensatória deferida, como a cláusula moratória que nessa oportunidade se requer, tem como fundamento a mesma causa, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, constituindo sanções decorrentes do mesmo fato gerador (bis in idem), motivo pelo qual não comportam cumulação." (e-STJ fls. 293/294)<br>Logo, não merece reforma o acórdão recorrido quanto ao ponto, pois em consonância com a jurisprudência desta Corte, incidindo, na espécie, a Súmula 568/STJ.<br>- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais<br>Além disso, alterar o decidido no acórdão impugnado, tal como pretendido pela recorrente, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.<br>Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Ação indenizatória, em razão de atraso na entrega de imóvel.<br>2. Nos termos do Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>3. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>4. Recurso especial conhecido e não provido.