ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. DANO MORAL CONFIGURADO. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 7/STJ.<br>1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por entender que incidiria, no caso, o óbice da Súmula 182/STJ.<br>2. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional.<br>3. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial, situação que ficou comprovada no caso.<br>4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 902-903 e, em novo exame, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por JFE 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) contra decisão singular da lavra do Ministro Presidente do STJ, que não conheceu do agravo em recurso especial que buscava a reforma de acórdão assim ementado:<br>Apelação cível. Direito do consumidor. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Atraso na entrega. Sentença de parcial procedência. Manutenção. Inadimplemento da Ré.<br>1. O Superior Tribunal de Justiça, já se manifestou no sentido de que "em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (AgInt no REsp n. 1.853.761/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 24/5/2021).<br>2. Danos morais e lucros cessantes devidos.<br>3. Desprovimento do recurso.<br>Nas razões de agravo interno, a parte agravante alega que todos os fundamentos da decisão que não admitiu seu recurso especial foram efetivamente impugnados, diversamente do que entendeu a decisão agravada, proferida pela Presidência desta Corte.<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 917-932.<br>Nas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido violou os arts. 1 º, VII, da Lei 4864/65 e 63 da Lei 4.591/64 , arts. 476, 186 e 927 do Código Civil e os arts. 1.022, parágrafo único, II, e 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil.<br>Quanto ao art. 489, §1º, IV, e o art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, alega que o Tribunal deixou de se manifestar sobre argumentos relevantes apresentados na apelação, especialmente quanto à inadimplência do agravado, que ocorreu antes da data prevista para a entrega do imóvel.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 476 do Código Civil, sustenta que não poderia ser responsabilizada pela rescisão contratual, uma vez que o comprador havia cessado o pagamento das parcelas contratuais desde maio de 2014, antes do prazo final de entrega da obra (abril de 2015).<br>Argumenta, também, que houve violação ao art. 1º, VII, da Lei 4.864/65 e ao art. 63, §4º, da Lei 4.591/64, pois foi realizado leilão extrajudicial da unidade adquirida, sem sobra de valores a serem restituídos ao agravado, afastando-se, assim, a possibilidade de devolução integral dos valores pagos.<br>Além disso, teria sido violado o art. 186 e o art. 927 do Código Civil, ao manter-se a condenação por danos morais em hipótese de mero inadimplemento contratual, em desacordo com a jurisprudência consolidada desta Corte.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 844-851.<br>O recurso foi inadmitido na origem (fls. 859-863), o que ensejou a interposição de agravo em recurso especial, que deixou de ser conhecido pela Presidência desta Corte.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. DANO MORAL CONFIGURADO. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 7/STJ.<br>1. Agravo interno contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial por entender que incidiria, no caso, o óbice da Súmula 182/STJ.<br>2. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional.<br>3. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial, situação que ficou comprovada no caso.<br>4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão de fls. 902-903 e, em novo exame, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Da análise dos autos, verifico que merece prosperar o agravo interno interposto, a fim de que sejam reconsiderados os fundamentos adotados na decisão de fls. 902-903, uma vez que não foi adequada a aplicação da Súmula 182/STJ.<br>Ainda assim, melhor sorte não socorre à agravante.<br>Quanto ao art. 489, §1º, IV, e o art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que a questão relativa à inadimplência do agravado foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento fundamentado sobre a questão, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante.<br>A propósito, verifica-se que o Tribunal expressamente consignou que a inadimplência das prestações ocorreu no mesmo mês em que a parte teria tentado extinguir seu contrato, de forma consensual, com a parte agravante. Consignou, expressamente, que o descumprimento contratual da parte agravante é anterior à alegada inadimplência. A propósito:<br>(..) o autor passou a inadimplir as prestações a partir maio de 2016, ou seja, no mesmo mês em que este tentou consensualmente extinguir seu contrato com a JFE 35 EMPREENDIMENTOS por conta do atraso na entrega do bem, para além do prazo de tolerância, mas que não obteve resposta.<br>Assim, descabe à ré alegar que o autor estava em mora, visto que o descumprimento contratual da promitente vendedora é anterior à inadimplência da parte contrária.<br>Assim, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional.<br>Da mesma forma, o recurso não prospera quanto à alegada violação ao art. 476 do Código Civil.<br>Quanto ao ponto, o Tribunal de origem destacou expressamente que a parte agravante descumpriu o prazo contratualmente ajustado, razão pela qual pode ser responsabilizada pela rescisão do contrato, diferentemente do que alega em seu recurso especial. A propósito, trechos do acórdão:<br>Houve inobservância ao prazo fixado para entrega do imóvel, ensejando a responsabilidade das Rés com relação aos prejuízos advindos do descumprimento contratual.<br>Nos termos da sentença recorrida:<br>"Verifica-se que as partes firmaram promessa de compra e venda de um bem imóvel na planta e, apesar de o autor ter efetuado o pagamento algumas parcelas do valor estipulado, em 24/05/2016, manifestou o desejo de desfazer o negócio em razão de atraso na entrega do imóvel (vide e-mail às fls. 48/49), que ultrapassou inclusive, o prazo fixado pela cláusula de tolerância prevista no instrumento firmado. É nítido, portanto, que houve descumprimento do prazo contratual por parte da incorporadora e, após a manifestação do consumidor pelo desfazimento do negócio."<br>Com efeito, rever as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, notadamente quanto à culpa pela resolução do contrato, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais, além do reexame de fatos e provas, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Quanto à violação ao art. 1º, VII, da Lei 4.864/65 e ao art. 63, §4º, da Lei 4.591/64, observo que o Tribunal de origem não se manifestou acerca do tema, inviabilizando o conhecimento do recurso especial, diante da falta de prequestionamento (Súmula 211/STJ).<br>Por fim, também não prospera a alegação de violação aos arts. 186 e o art. 927 do Código Civil.<br>O Tribunal de origem entendeu que, no caso, ficou caracterizada situação excepcional apta a justificar a condenação da parte agravante ao pagamento de indenização a título de danos morais, notadamente a caracterização de atraso excessivo na entrega do imóvel. A propósito (fl. 763):<br>Sobre o dano moral, o atraso excessivo e injustificável na entrega de imóvel, ainda que para fins de investimento, legitima a pretensão de indenizatória, sobressaindo, em situações tais, o caráter punitivo da indenização, de modo a desestimular a recalcitrância do ofensor na prática ilegal.<br>A respeito da existência de danos morais indenizáveis em casos de atraso na entrega de imóvel, a jurisprudência desta Corte Superior entende que, como regra, o mero atraso não é suficiente para caracterizar abalo moral passível de indenização. Assim, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais depende da demonstração de violação a direitos da personalidade, de ordem moral ou existencial, a partir das circunstâncias peculiares do caso concreto.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. DANO MATERIAL PRESUMIDO. LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência firmada em sede de recurso repetitivo, Tema 996/STJ, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 2 (dois) anos, ainda não há notícias da entrega do imóvel, o qual foi adquirido para fins de moradia." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.249.293/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023)<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.647.948/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA OBRA. CIRCUNSTÂNCIAS PECULIARES. AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial.<br>2. A circunstância do atraso na entrega de imóvel edificado, em si mesma, enseja dano material a título de aluguel ou lucros cessantes, em valores mensais que vão se acumulando ao longo de meses e anos até a disponibilização da unidade contratada. Já a indenização por dano moral depende da ocorrência de agravo a direitos da personalidade, de ordem moral, existencial, ser demonstrado a partir de circunstâncias peculiares do caso concreto, o que não se verificou na hipótese dos autos.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.029.890/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 11/10/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MATÉRIA DE FATO. REVISÃO. NÃO CABIMENTO.<br>1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando ausência de fundamentação na prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.461.357/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)<br>Segundo a orientação adotada por esta Corte, ainda, é cabível a indenização a título de danos morais nas hipóteses nas quais ficar caracterizado o atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. INCIDÊNCIA DO CDC. QUESTÃO NÃO PREQUESTIONADA. NÃO CONHECIMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>2. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)<br>3. A alegada afronta ao art. 406 do Código Civil, no tocante à cumulação de juros e correção monetária, não foi objeto de debate na apelação, sendo inovação no recurso, o que atrai a incidência dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF e 211 do STJ.<br>4. Ausente o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, incidem os óbices dos enunciados n. 282 e 356 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.185.310/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. ATRASO EXCESSIVO.<br>1. Discute-se nos autos a ocorrência de dano moral indenizável em razão de atraso na entrega de imóvel.<br>2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta corte, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial. Precedentes.<br>3. Hipótese em que a lesão extrapatrimonial ficou caracterizada em razão do prazo excessivo para entrega do imóvel, que no caso foi de um ano.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.372.535/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)<br>Na hipótese dos autos, contudo, verifica-se que a parte agravante foi condenada ao pagamento de indenização a título de danos morais com base na existência de provas demonstrando que o atraso excessivo, superior a 1 (um) ano, superou o mero dissabor, tendo configurado o dano moral indenizável. O Juízo de primeira instância, nesse sentido, consignou que houve um "atraso injustificado da obra de aproximadamente 16 meses" (fl. 645).<br>Assim, a condenação da parte agravante ao pagamento de indenização a título de danos morais em razão do atraso superior a 1 (um) ano está em conformidade com a orientação desse STJ.<br>De toda forma, alterar as premissas fixadas pelo Tribunal de origem, sobretudo quanto ao atraso excessivo, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7/STJ.<br>Em face do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 902-903 e, em novo exame, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É como voto.