ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA NA BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial, o que não houve no caso.<br>2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual. No caso, houve recalcitrância d a vendedora em providenciar a baixa do gravame hipotecário mesmo após anos da quitação e tentativas administrativas, impondo ao comprador a judicialização. Danos morais configurados.<br>3. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.<br>4. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face de decisão singular proferida pela Presidência desta Corte, que não conheceu do agravo em recurso especial manejado pela parte.<br>Na decisão, às fls. 1.022-1.023, a Presidência entendeu que o Tribunal local deixou de admitir o recurso especial interposto pela agravante em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte, e que tais fundamentos não foram devidamente impugnados no agravo em recurso especial. Assim, aplicou a Súmula 182 deste STJ.<br>No agravo interno, alega a agravante que teria esclarecido que o recurso especial não encontra óbices nas Súmulas 5 e 7 deste STJ, visto que não haveria necessidade de revisão da matéria fática-probatória e interpretação de cláusulas contratuais.<br>Impugnação às fls. 1.037-1.045, na qual o agravado defende a aplicação da Súmula 182 deste STJ. No mérito, aponta que houve danos morais e materiais em razão do atraso na entrega do imóvel. Por fim, requer a aplicação de multa por litigância de má-fé.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA NA BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial, o que não houve no caso.<br>2. O mero atraso em baixar gravame de hipoteca no imóvel não é apto a gerar, in re ipsa, dano moral, sendo indispensável demonstrar a presença de efetivas consequências que ultrapassem os aborrecimentos normais vinculados a descumprimento contratual. No caso, houve recalcitrância d a vendedora em providenciar a baixa do gravame hipotecário mesmo após anos da quitação e tentativas administrativas, impondo ao comprador a judicialização. Danos morais configurados.<br>3. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.<br>4. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Diante das razões contidas no agravo interno, reconsidero a decisão de fls. 1.022-1.023, passando, desde já, à análise do recurso especial de fls. 944-962.<br>Cuida-se, na origem, de ação ajuizada pelo agravado, Ubiratan Cerqueira de Azevedo, na qual alega que teria celebrado contrato de promessa de compra e venda junto à empresa agravante, João Fortes Engenharia S/A - em recuperação judicial, cujo objeto seria um apartamento. Aponta que houve atraso na entrega do bem e demora na baixa da hipoteca, razão pela qual demandou lucros cessantes, danos morais e danos materiais.<br>Em sentença, o Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedente a demanda, a fim de condenar a ré/agravante: "a) ao pagamento de indenização pelo atraso na entrega do imóvel fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, a contar do fim do prazo de tolerância contratual, a ser apurada em sede de liquidação de sentença; b) ao ressarcimento dos valores pagos pelo autor a título de locação de imóvel diverso no período de atraso, corrigidos monetariamente pelo índice utilizado pelo Eg. TJERJ e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o desembolso; c) ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo índice utilizado pelo Eg. TJERJ desde o arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação" (fl. 727).<br>Interposta apelação por ambas as partes, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) deu parcial provimento a ambos os recursos, a fim de (a) afastar a condenação da agravante ao ressarcimento do aluguel; e (b) majorar a sucumbência recíproca.<br>Em face do acórdão, a agravante interpôs recurso especial, na qual alega, sinteticamente, (a) violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o Tribunal local não teria enfrentado o argumento de que os danos morais não são presumidos no caso; (b) violação aos arts. 186 e 927 do Código Civil, sob argumento de que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral; e (c) contrariedade ao art. 402 do Código Civil, eis que não haveria que se falar em presunção dos lucros cessantes.<br>Contrarrazões às fls. 970-976.<br>Pois bem. Quanto à condenação por danos morais, observa-se que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro entendeu estarem presentes os requisitos para sua configuração, considerando que o imóvel, cuja entrega estava inicialmente prevista para 31/01/2015, com possibilidade de prorrogação por até 180 dias, somente teve as chaves efetivamente entregues em 16/11/2015. Além disso considerou que houve recalcitrância da ré em dar solução à baixa da hipoteca, apesar de o agravado ter realizado a quitação do imóvel desde 27/3/2015. Transcrevo:<br>Na hipótese, a parte ré em seu apelo afirma que não houve atraso na entrega, já que já que o habite-se do imóvel foi expedido no último dia do prazo previsto na promessa de compra e venda (31/07/2015).<br>Todavia a referida tese não merece prosperar, pois a mera expedição do habite-se serve apenas como uma autorização administrativa para a ocupação do imóvel. Após a expedição do habite-se este deve ser averbado na matrícula do imóvel, ser realizada a vistoria do imóvel, a constituição/instalação do condomínio e, por fim, a efetiva entrega das chaves que efetivamente corresponde ao cumprimento da obrigação.<br>In casu, a promitente vendedora, ora ré apelante, não apresentou qualquer fato para justificar o grande lapso de tempo entre a expedição do habite-se e a efetiva entrega das chaves (16/11/2015), muito menos que tal demora tenha decorrido por culpa do promitente comprador, ora autor, o que poderia, em tese, ilidir a sua mora, destacando-se neste caso que o imóvel já havia sido quitado em 27/03/2015.<br>Assim, a responsabilidade pelo atraso na entrega das chaves é integralmente do réu. Há inúmeros precedentes do nosso Tribunal em casos semelhantes, podendo ser destacado, dentre tantos, o seguinte julgado:<br>Nesse quadro, evidente que deve ser mantido o reconhecimento do atraso, já que a ré não demonstrou qualquer fato imputável ao autor para a demora na entrega das chaves no período posterior a expedição do habite-se, devendo prevalecer o período de mora o estabelecido na sentença (31/07/2015 a 16/11/2015).<br> .. <br>O dano moral, por sua vez, é evidente, diante dos inúmeros transtornos aos quais o autor foi submetido, seja pelo atraso na entrega do imóvel e a expectativa de receber as chaves da residência tão esperada, como também pela demora na baixa do gravame do imóvel, que por certo acarreta muita apreensão ao proprietário do bem. O dano moral também restou caracterizado pela recalcitrância da parte ré em dar solução ao problema. Isso porque, a autora demonstrou que tentou obter a baixa do gravame do seu imóvel pela via administrativa, realizando inclusive notificação extrajudicial (indexador 000065), sem sucesso, de modo que a desídia da empresa a compeliu à judicialização do caso, arcando com os reveses daí decorrentes, até a obtenção o do reconhecimento judicial de clara falha do fornecedor, tudo a extrapolar o limite das vicissitudes ínsitas à vida de relação e impondo ao consumidor o desvio injustificado de seu tempo útil.<br>Nesse cenário, o Tribunal local majorou os danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais).<br>Ao meu ver, contudo, o TJRJ se afastou da jurisprudência desta Corte, cujo entendimento é de que o mero atraso na entrega da obra, por si só, não caracteriza dano moral, que só é devido quando há atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MATÉRIA DE FATO. REVISÃO. NÃO CABIMENTO.<br>1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando ausência de fundamentação na prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.461.357/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRAZO NÃO EXCESSIVO. SEM CIRCUNSTÂNCIAS PECULIARES. AFASTAMENTO DO VALOR INDENIZATÓRIO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis, não sendo, contudo, o caso dos autos.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.889.207/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CIRCUNSTÂNCIAS PECULIARES. AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. AFASTAMENTO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial.<br>2. A circunstância do atraso na entrega de imóvel edificado, em si mesma, enseja dano material a título de aluguel ou lucros cessantes, em valores mensais que vão se acumulando ao longo de meses e anos até a disponibilização da unidade contratada. Já a indenização por dano moral depende da ocorrência de agravo a direitos da personalidade, de ordem moral, existencial, de ser demonstrado a partir de circunstâncias peculiares do caso concreto, o que não se verificou na hipótese dos autos.<br>3. A oposição de embargos de declaração com o objetivo de prequestionamento descaracteriza o intuito protelatório, sendo, portanto, indevida a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. (SÚMULA 98, CORTE ESPECIAL, julgado em 14/04/1994, DJ 25/04/1994, p. 9284) 4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.817.765/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.)<br>Na hipótese dos autos, como consta do acórdão, o atraso na entrega do imóvel foi inferior a 1 ano e não houve comprovação de circunstâncias excepcionais que pudessem resultar em dano moral indenizável.<br>Há de se destacar, porém, que, apesar de esta Corte entender que o mero atraso na baixa do gravame de hipoteca do imóvel não resulta em danos morais (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024), entendo que houve, no caso, configuração de tais danos.<br>Isso, porque, embora o imóvel tenha sido quitado em 27/3/2015, a agravante mostrou-se recalcitrante em resolver a questão, mesmo após tentativas da parte agravada de obter, pela via administrativa, a baixa do gravame, incluindo a realização de notificação extrajudicial. Diante da inércia da agravante, não restou alternativa à agravada senão o ajuizamento da presente demanda, o que ocorreu apenas em 2017, anos após a quitação do imóvel.<br>Assim, entendo que o recurso especial merece provimento, no ponto, a fim de reduzir os danos morais a R$ 5.000,00 (cinco mil reais).<br>No que tange aos lucros cessantes, fixados a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel por mês de atraso, entendeu o Tribunal local que seriam presumidos, dispensando prova do que se deixou de auferir.<br>Em que pesem as alegações da agravante, o acórdão não merece reparos no ponto, haja vista que, em controvérsias como a presente, os lucros cessantes são presumidos por decorrerem da inerente impossibilidade de fruição do bem por parte do promitente comprador, gerada pela mora injustificada da promitente vendedora na disponibilização do bem.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO. DIFERENÇAS. EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS.<br>1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora.<br>2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso.<br>3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado.<br>4. No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel. Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados.<br>5. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no REsp n. 1.881.482/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 2/5/2024.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedente.<br>2. Havendo cláusula contratual expressa, a correção monetária e os juros a serem utilizados para atualizar o valor da condenação imposta em virtude do descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel devem observar os termos do referido contrato, não incidindo, no caso, o art. 406 do CC.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.205.804/AM, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 24/11/2023.)<br>Por fim, entendo prejudicado o recurso quanto à suposta alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, inciso II, do CPC, tendo em vista que aponta suposta omissão quanto ao capítulo do acórdão referente aos danos morais, o qual foi modificado pelo provimento do recurso especial.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de minorar os danos morais ao valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).<br>É como voto.