DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 544-545):<br>APELAÇÃO. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. FRACASSO DOS LEILÕES. VENDA DIRETA. INDÍCIOS DE VENDA POR VALORES SUPERIORES À DÍVIDA. AFASTADA A HIPÓTESE DO ART. 27, § 5º DA LEI 9.514/97. OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS. ART. 27 § 4º DA LEI 9.514/97. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - Nas execuções fundadas em alienação fiduciária de imóvel em garantia de mútuo, o art. 27, § 4º da Lei 9.514/97 estabelece que nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos subsistentes relativos ao imóvel. II - Na hipótese de fracasso do primeiro leilão, o § 5º do art. 27 da Lei 9.514/97 dispõe que se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e das despesas do imóvel, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o citado § 4º. III - Nestas condições, o STJ, por interpretação extensiva, tem adotado o entendimento de que o fracasso no segundo leilão também exonera o credor da obrigação de restituir eventuais valores sobressalentes à dívida (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.523.934/RS; AgInt no AREsp 1357379/SP, REsp 1.654.112/SP). Os referidos julgados, no entanto, limitam-se a reconhecer que o regramento da Lei 9.514/97 se encerra com o fracasso do segundo leilão, sem analisar eventual enriquecimento ilícito do credor fiduciário quando este se torna pleno proprietário do imóvel ou os termos da venda direta realizada a terceiros. IV - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. V - Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC. VI - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é essencialmente o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital. VII - Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram. VIII - No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário ou o terceiro adquirente vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97), bem como por taxa mensal de ocupação a que alude o artigo 38 do Decreto-lei 70/66, que pode ser fixada em montante equivalente ao das prestações inadimplidas. IX - Na hipótese de venda direta a terceiros após o fracasso do segundo leilão, ainda que a venda não tenha se dado por preço vil, compete à instituição financeira observar, por analogia, os termos do art. 27, §§ 4º e 5º da Lei 9.514/97, comprovando que o valor da venda é inferior à somatória da dívida e das despesas do imóvel relativas ao período em que foi ocupado pelo mutuário como condição para ser dispensada da obrigação de restituir os valores sobressalentes. Caso contrário, deverá restituir aos mutuários os valores sobressalentes nos termos do § 4º da Lei 9.514/97. X - No caso dos autos, é certo que os valores requeridos pela apelante estão fundados em matemática simplória, que não leva em consideração os juros remuneratórios, moratórios e todos os demais encargos anteriormente referidos. Há que se considerar, no entanto, que a CEF sequer reconhece o direito da parte Autora a receber qualquer restituição de valores após a venda do imóvel. Pela mesma razão, não se deu ao trabalho de fornecer minuciosa prestação de contas, apontando a evolução da dívida em contraste com os valores obtidos com a nova alienação do imóvel que não se amolda à hipótese do art. 27, § 5º da Lei 9.514/97. XI - Havendo indícios de que o imóvel pode ter sido vendido por valores superiores à dívida, é de rigor acolher parcialmente a apelação para condenar a CEF a prestar contas e a devolver à parte Autora eventuais valores sobressalentes à dívida por aplicação analógica do art. 27, § 4º da Lei 9.514/97. XII - Apelação parcialmente provida.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 582-587).<br>A parte recorrente alega violação dos arts. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997 e 1.022, II, do Código de Processo Civil, além de sustentar a não incidência das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, e invocar o art. 1.025 do Código de Processo Civil (fls. 604-609).<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 618-623 e 625-630.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 632-634), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não foi apresentada contraminuta ao agravo.<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>O recurso especial tem origem em ação de restituição de valores e indenização, na qual os autores, fiduciantes, pleiteiam devolução de eventual excedente após venda direta do imóvel dado em garantia, ocorrida depois de frustrados os dois leilões previstos na Lei n. 9.514/1997.<br>A sentença julgou a demanda improcedente, aplicando o art. 27, §5º, da Lei n. 9.514/1997.<br>A parte autora apelou, e o Tribunal deu parcial provimento, aplicando normas do Código de Defesa do Consumidor - CDC, defendendo que eventual excedente resultante da alienação do imóvel deveria ser restituído aos devedores originários e impondo que a CEF fizesse a prestação de contas e apurasse os valores devidos.<br>O recurso especial merece ser conhecido e provido.<br>A sentença do juiz singular aplicou corretamente a legislação e o entendimento desta Corte, de modo que o acórdão que a reformou deve ser revisto.<br>Inicialmente, deve-se registrar que a situação jurídica travada entre as partes é regida por legislação própria, qual seja, a Lei n. 9.514/1997. Na situação específica tratada no caso, relacionada a valores remanescentes de alienação direta de imóvel com propriedade consolidada em favor do credor fiduciário, não deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, como decidiu o acórdão recorrido.<br>Esta Corte já consolidou entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido da aplicação da Lei n. 9.514/1997. Eis a tese fixada no Tema 1.095:<br>Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>Dessa forma, tendo sido frustradas as duas tentativas de alienação do imóvel, incide diretamente a prescrição do art. 27, §5º, da Lei n. 9.514/1997, ficando o credor fiduciário com a plena disponibilidade do bem, exonerado de qualquer obrigação junto ao devedor fiduciante.<br>Esta Corte já possui inúmeros precedentes resolvendo situações idênticas, conforme a seguir:<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO DE VALORES. INCABÍVEL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que obrigava a instituição financeira a devolver ao devedor a diferença entre o valor da venda e o montante da dívida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida. A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor. A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência. Tese de julgamento: "1. Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor. 2. Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23.10.2018; STJ, AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.5.2024. (REsp n. 1.999.675/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.) (Grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar especificamente de que forma os dispositivos legais teriam sido violados. Aplicação, por analogia, da Súmula nº 284/STF. O entendimento do tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.132.345/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) (Grifei.)<br>RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. Recurso especial provido. (REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018.) (Grifei.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e, no mérito desse, dar-lhe provimento, determinando a reforma do acórdão recorrido e o restabelecimento da sentença de primeiro grau, com julgamento pela improcedência das pretensões da parte autora.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA