DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FV2A PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 168-179):<br>Apelação Compromisso de compra e venda Loteamento Resolução motivada pelo adquirente Sentença que declarou rescindido o contrato, determinando a restituição de 80% do valor pago, descontada a comissão de corretagem, encargos moratórios e IPTU comprovadamente pago Inconformismo das partes - Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018, incidindo as novas regras para a resolução contratual por iniciativa do comprador Incidência do art. 32-A da Lei 6.766/79 que deve ser interpretada em conjunto com as normas do CDC e do Código Civil - Patamar máximo de retenção que permite fixação em percentual inferior ao previsto Possibilidade de redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva Observâncias dos artigos 51 do CDC e artigos 412 e 413 do Código Civil Correta sentença a permitir a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, excluída a comissão de corretagem e encargos moratórios - Entendimento do STJ e precedentes desta Câmara Indenização pela fruição do imóvel indevida, por se tratar de lote de terreno sem edificação Precedentes - Impossibilidade de exploração econômica imediata Devolução parcelada Descabimento Permissão da nova lei que também deve ser aplicada em conformidade com o sistema do CDC e Súmula 2 deste TJSP IPTU Eventual débito que cabe ser descontado caso comprovadamente pago pela loteadora e somente pelo período contado da transferência da posse até a decisão de antecipação de tutela que suspendeu os efeitos do contrato - Correção monetária incide do desembolso pois apenas atualiza o valor do dinheiro no tempo Adoção da atualização pela tabela prática do TJSP Honorários para reconvenção indevidos Julgamento unificado Sentença mantida Recursos desprovidos.<br>Em suas razões, os recorrentes alegam, em síntese, ofensa aos arts. 389, 402, 408, 475 e 884 e seguintes do Código Civil, bem como divergência jurisprudencial. Sustenta que o acórdão recorrido incorreu em erro ao não reconhecer a legalidade da cobrança de taxa de fruição, a despeito da posse ter sido transmitida, bem como ao fixar o percentual de retenção em patamar inferior ao de 25% (vinte e cinco por cento), contrariando a jurisprudência desta Corte Superior e a legislação aplicável, notadamente as disposições da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018). Defende a aplicação da cláusula penal contratual e a necessidade de recomposição das perdas e danos decorrentes da rescisão por culpa do comprador.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 218-219).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 220-223), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 272-276).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos seus pressupostos de admissibilidade. Contudo, o recurso especial não merece prosperar.<br>A presente controvérsia tem origem em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, relativa a compromisso de compra e venda de lote de terreno, na qual se reconheceu a rescisão do contrato e se determinou a devolução de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, exclusão da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, compensações específicas de IPTU e atualização monetária desde cada desembolso (fls. 168-179).<br>Na admissibilidade, a Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reputou ausente demonstração de violação de lei federal, incidência da Súmula n. 7/STJ quanto ao reexame de provas e, quanto à fruição em terreno não edificado, alinhamento à jurisprudência do STJ, aplicando a Súmula n. 83/STJ, além de registrar a deficiência na demonstração analítica do dissídio, nos moldes do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil (fls. 220-223).<br>A parte recorrente alega violação dos arts. 389, 402, 408, 475 e 884 e seguintes do Código Civil, sustentando, em síntese, que seria legítima a cobrança da taxa de fruição, porque houve transmissão da posse, bem como que o percentual de retenção deveria ser majorado para 25%, reputando tal patamar como o fixado pela jurisprudência do STJ em hipóteses de rescisão por culpa do comprador, especialmente à luz da Lei n. 13.786/2018. Defende, ainda, a aplicação integral da cláusula penal contratual e a recomposição das perdas e danos, sob pena de enriquecimento sem causa do recorrido.<br>Sem razão, contudo.<br>O Tribunal de origem, ao se debruçar sobre a matéria, consignou que a resolução do contrato se deu por iniciativa do comprador e fixou o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, considerando-o suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais.<br>Confira-se:<br>Sobre o valor cabível como restituição, para as hipóteses em que há a rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóvel a pedido do adquirente, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou como admissível a retenção na flutuação entre 10% e 25% dos valores pagos, deixando claro que o percentual a ser retido será avaliado conforme as peculiaridades do caso concreto. 1<br>No caso dos autos, nada há que justifique a retenção no percentual máximo ou mínimo da flutuação delimitada pela jurisprudência, motivo pelo qual deve ser mantida a retenção de 20% sobre as quantias até então pagas pelo adquirente, considerando as recentes decisões desta C. Câmara em casos similares.<br>Importa destacar que não se incluem as quantias suportadas a título de comissão de corretagem, no valor de restituição, eis que tal despesa foi repassada ao comprador, com a devida informação em contrato quanto ao preço do imóvel e o devido destaque para a quantia da comissão de corretagem (Tema 938, CSTJ).<br>Não houve deficiência de informação, pois o contrato traz previsão expressa de que o montante de 5% do preço seria destinado à corretagem e que tal percentual integrou o valor do preço, o que observa o entendimento vinculante dado à matéria pelo precedente qualificado acima citado.<br>Nesse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, que se firmou no sentido de que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.<br>A propósito, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. Precedentes.<br>2. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL (20%). ALTERAÇÃO. SÚMULA Nº 83 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES REFERENTES A RATEIO E SEGURO. PARCELAS QUE INTEGRAM A TOTALIDADE DO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. O Tribunal estadual concluiu que a responsabilidade de Calçada e Barra Bonita se deu em virtude do princípio da solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de prestadores de serviços. Rever tal entendimento demandaria o revolvimento do conjunto probatório, o que é vedado na via eleita, ante o óbice das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula nº 83 do STJ.<br>4. O arrependimento do promitente-comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.<br>5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto a impossibilidade de retenção dos valores referentes às arras, ao rateio e ao seguro exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ.<br>6. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula nº 83 desta Corte.<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.893.902/RJ, de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 29/9/2021.)<br>Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ, que inviabiliza o processamento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>Ademais, revisão do percentual fixado dentro desses parâmetros exigiria o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial (Súmula 7/STJ).<br>Nesse sentido, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024.)<br>Do mesmo modo, no que tange à cobrança da taxa de fruição, o Tribunal de origem afastou a pretensão recursal sob o fundamento de que o objeto do contrato consiste em lote de terreno sem edificação, não havendo prova de proveito econômico ou uso efetivo pelo adquirente que justificasse a indenização.<br>Esse entendimento encontra-se em harmonia com a jurisprudência atual deste Superior Tribunal de Justiça, que se pacificou no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento sem causa do comprador, que não habitou o imóvel, tampouco empobrecimento do vendedor.<br>Confira-se o precedente específico sobre o tema:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ.<br>2. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023).<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DA COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2.1. No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como apurar, nesta instância, a natureza penitencial das arras, a fim de autorizar sua retenção pela empesa agravante.<br>3."As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"(AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020).<br>4. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte," na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição "(AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021).<br>5. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 282, 284 e 356 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.<br>6. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.020.261/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023, DJe de 14/9/2023 - sem grifo no original).<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.<br>2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração.<br>3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso.<br>4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023 - sem grifo no original).<br>Assim, estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, inarredável a incidência da Súmula n. 83 do STJ também quanto a este ponto, aplicável aos recursos interpostos tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA