DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJ-ES), assim ementado (e-STJ, fls. 1.833/1.835):<br>"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - HIPOTECA POSTERIOR À COMPRA E VENDA - ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - AUSÊNCIA DE REGISTRO - IRRELEVÂNCIA - SÚMULA 84 DO COL. STJ - INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - TEMA 872 DO COL. STJ - RESISTÊNCIA À PRETENSÃO PELO EMBARGANTE, MESMO INEXISTINDO CONTROVÉRSIA SOBRE A COMPRA E VENDA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS POR EQUIDADE - NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO TEMA 1.076 DO COL. STJ - SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE.<br>Do recurso de Apelação interposto por JOSÉ MARCOS BIZI: 1. Considerando que mesmo sendo incontroversa a compra e venda firmada anteriormente à hipoteca e à constrição, os Apelantes, ora Embargados, opuseram resistência defendendo que a penhora deveria ser mantida porque somente o registro do título aquisitivo no Cartório de Imóveis transferiria a propriedade, incide sobre o caso o princípio da sucumbência. Aplicação do Tema 872 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.<br>Do recurso de Apelação interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A: 2. O caso encontra guarida no artigo 674 do Código de Processo Civil, que dispõe: Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.<br>3. O pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.<br>4. É incontroverso que a compra e venda foi firmada em momento anterior à hipoteca.<br>5. No momento da aquisição do bem pelo Embargante, ora Apelado, nem sequer havia sido firmada a Cédula de Crédito Industrial n. 03488247-B com Garantia Hipotecária entre o Banco Nordeste do Brasil S/A e Bio-Energy Company do Brasil S/A (firmado na data de 04/10/2000), que deu origem à hipoteca sobre a "matrícula mãe", de modo que não há como afastar a boa-fé dos adquirentes, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.<br>6. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado nº 84 do STJ.<br>7. Embora a Súmula 308/STJ não seja aplicável aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de ser válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos distinto, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda.<br>8. A fixação dos honorários advocatícios por equidade não atende os requisitos fixados no Tema 1.076 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, devendo ser arbitrado com fundamento no proveito econômico obtido que, no caso, é o valor do bem objeto da constrição.<br>9. Sentença parcialmente modificada."<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.891/1.906).<br>Nas razões do recurso especial, o ora agravante aponta violação dos arts. 1.245 e 1.417 do Código Civil. Sustenta a legalidade da constituição de hipoteca em cédula de crédito industrial regida pelo Decreto-Lei 413/69. Alega a inexistência ou ausência de registro do contrato de compra e venda entre a parte executada e o ora recorrido, argumentando que no caso em questão sequer houve qualquer formalização, mas tão somente recibos de pagamento, circunstância que impede a aplicação da Súmula 84/STJ. Afirma que o STJ já consolidou o entendimento de que o teor da Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e que, ainda que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal fato não é o bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento na situação dos autos.<br>É o relatório. Decido.<br>Na origem, trata-se de embargos de terceiro opostos por JOSÉ MARCOS BIZI em face do BANCO NORDESTE S/A, BIO-ENERGY COMPANY S/A, JOSÉ GOTHARDO ESTEVES NEVES e LUZIA DAS GRAÇAS DUTRA, alegando que o imóvel de matrícula nº 4729 penhorado nos autos da ação de execução nº 047.03.002210-8, dado em garantia hipotecária, tem uma fração que lhe pertence, que fora adquirida mediante contrato particular de compra e venda nos anos de 1992 e 1995, ou seja, data anterior ao registro da garantia hipotecária, que ocorreu no dia 4.10.2000. Assim, pugnou fosse baixada eventual penhora que recaiu sobre a fração do imóvel que lhe pertence, bem como fosse autorizado o registro em nome do embargante da área em questão.<br>Em contestação, BIO-ENERGY COMPANY S/A e OUTROS sustentaram que o negócio não pode ser considerado válido, visto que o embargante tinha conhecimento da impossibilidade de desmembramento do imóvel para fins de registro, o que afasta sua boa-fé.<br>O BANCO DO NORDESTE S/A, em sua contestação, alegou a regularidade da penhora, visto que o bem encontrava-se em nome do devedor BIO-ENERGY COMPANY S/A.<br>O Juiz de Direito julgou parcialmente procedente o pedido, para determinar que seja desconstituída a hipoteca incidente sobre a parcela do imóvel penhorado, mantendo-se a restrição quanto ao restante do bem.<br>O magistrado observou que (e-STJ, fls. 1.727/1.731):<br>"No que toca ao pedido de baixa da penhora sobre parte do imóvel de RGI nº 4729, adquirido pelo Embargante em 1992 e 1995, entendo que deve ser acolhido.<br>E assim o digo porque os recibos de fls. 12/14 foram firmados em momento anterior à inserção de hipoteca sobre a totalidade do imóvel em questão, que se deu nos anos 2000, conforme matrícula de fis. 17/18.<br>Ou seja, quando o Embargante adquiriu o referido bem, este se encontrava livre de qualquer ônus.<br>Mister destacar, neste ponto, que a impossibilidade de desmembramento da matrícula em cartório não se confunde com a impossibilidade de alienação do bem. A primeira cuida-se de mera formalidade prevista para fins de manutenção do bem estar social e aproveitamento econômico; ao passo que a segunda se refere aos vícios que recaem sobre o negócio jurídico, não existentes in casu.<br>É dizer: o fato de não ser possível o desmembramento do imóvel com a abertura de nova matrícula não invalida o negócio jurídico e tampouco revela má-fé do adquirente. No mesmo caminhar:<br>(..)<br>Desta forma, tem-se como válido o negócio celebrado entre as partes e, portanto, de rigor a baixa da penhora incidente sobre a parcela do bem penhorado que 1he corresponde.<br>(..)<br>Em tempo, rememoro que, consoante atos constitutivos anexos à peça de ingresso, a pessoa jurídica embargante encontra-se sediada no imóvel desde a sua aquisição, isto é, anos antes da hipoteca firmada entre os Embargados que originou a penhora em debate.<br>Já quanto ao pedido de autorização de registro, elucido que a abertura de matrícula independente do imóvel em questão se sujeita as normas de registro público, as quais estabelecem limites mínimos para parcelamento do solo urbano e rural.<br>Por outro lado, a averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel se mostra perfeitamente possível e pode ser feita pela parte interessada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual, a meu sentir, carece a parte embargante interesse no que se refere a tal pleito."<br>Por sua vez, o eg. TJ-ES deu parcial provimento à apelação do BANCO NORDESTE DO BRASIL S/A apenas para modificar o arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, devendo ser fixado o percentual sobre o proveito econômico obtido.<br>O eg. Tribunal de Justiça assim se manifestou sobre a matéria em discussão (e-STJ, fls. 1.860/1.863):<br>"No caso ora em discussão, o Apelado, ora Embargante na origem, opôs os presentes embargos em decorrência da constrição incidente sobre seu imóvel registrado no RGI n. 4729, adquirido em 1992 e 1995.<br>É incontroversa a relação contratual firmada pelo Apelado, ora Embargante, insurgindo-se o Apelante tão somente contra a desconstituição da constrição, eis que, segundo alega, não houve a formação título translativo de propriedade sobre o bem, de modo que poderia ser objeto de penhora em virtude da ausência de publicidade que pudesse chegar a conhecimento de terceiros.<br>Convém esclarecer que, no momento da alienação de parte do bem (fls. 12/14), nem sequer havia sido firmada a Cédula de Crédito Industrial n. 03488247-B com Garantia Hipotecária entre o Banco Nordeste do Brasil S/A e Bio-Energy Company do Brasil S/A (firmado na data de 04/10/2000), que deu origem à hipoteca sobre a "matrícula mãe", de modo que não há como afastar a boa-fé do adquirente, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem (fl. 17).<br>Não bastasse, o Embargante acostou aos autos documentos que comprovam a posse sobre o bem, como a inscrição imobiliária para lançamento do IPTU em seu nome (fl. 37) e fotos antigas da construção do local (fls. 38/41).<br>Acerca da alegada inexistência de título translativo de propriedade sobre o qual se funda o Apelante, necessário pontuar que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado sumular nº 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça:<br>Súmula 84. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.<br>(..)<br>Por fim, aponta a Instituição Financeira a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso, que assim dispõe: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.<br>De fato, necessário realizar a técnica da distinção em relação ao caso dos autos, eis que o enunciado sumular acima citado aplica-se às hipóteses que envolvem contratos de aquisição de imóveis residenciais, notadamente aqueles oriundos do Sistema Financeiro de Habitação e, no caso em exame, a hipoteca é originária de Cédula de Crédito Industrial que nem sequer faz parte das razões de decidir que originaram a súmula em questão. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. Não se aplica o teor da Súmula 308/STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel") nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 330.349/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 2/10/2019.)<br>Ocorre que a questão principal que leva à procedência do Embargos de Terceiro reside no fato de que hipoteca não possui eficácia perante o comprador, pois foi firmada em data posterior à celebração da compra e venda, de modo que deve ser aplicado o seguinte entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)<br>Como se verifica, o Tribunal da Cidadania considera válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos, contudo, diverso, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda."<br>A questão cinge-se em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não formalizado e não registrado na matrícula do imóvel.<br>Ao desconstituir a penhora realizada, o juízo a quo decidiu sob o fundamento de boa-fé do embargante/adquirente e da anterioridade da aquisição em relação à constituição da hipoteca em cédula de crédito industrial, invocando a Súmula 308/STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".<br>Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o teor da Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, o que não é o caso dos autos.<br>Com efeito, a ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário ou de Financiamento Industrial (hipótese dos autos).<br>Registre-se que o Sistema Financeiro da Habitação visa a "facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 8º da Lei n. 4.380 /1964), estabelecendo, consequentemente, normas mais protetivas para as partes mais vulneráveis.<br>Assim, ao examinar a súmula em questão, é perceptível que a razão subjacente extraída dos acórdãos relacionados pode ser interpretada da seguinte maneira: no contexto do crédito fornecido pelo Sistema Financeiro da Habitação, a hipoteca estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia em relação aos compradores do imóvel.<br>Por essa razão, ficou sedimentado o entendimento de que "a Súmula 308 /STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial" (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019).<br>Nesse sentido, confiram-se, ainda:<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CANCELAMENTO/EXTINÇÃO DE HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.<br>1. Ação de adjudicação compulsória c/c cancelamento/extinção de hipoteca.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.<br>3. Recurso especial conhecido e provido."<br>(REsp n. 2.189.064/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos.<br>1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.<br>2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos.<br>Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no REsp n. 1.682.434/PR, Relator Ministro LÁZARO GUIMARÃES (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe de 4/12/2017, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO<br>RESIDENCIAL. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. É inaplicável o teor da Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Precedentes.<br>3. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 1.613.516/GO, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 29/11/2017, g.n.)<br>Não se desconhece o entendimento de ambas as Turmas de Direito Privado no sentido de que, mesmo nos imóveis comerciais, a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador. Nesse sentido: AgRg no Ag n. 575.115/SP, relator Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 28/10/2004, DJ de 17/12/2004, p. 526; REsp n. 418.040 /SC, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 20/4/2004, DJ de 10/5/2004, p. 273; AgRg no Ag n. 449.743/GO, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 10/6/2003, DJ de 25/8/2003, p. 298; AgRg no Ag n. 468.719/RS, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 8/5/2003, DJ de 23/6/2003, p. 359; e REsp n. 409.076/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2002, DJ de 9/12/2002, p. 340.<br>Entretanto, nos precedentes mencionados não foi examinada a ausência de registro público da promessa de compra e venda de imóvel comercial realizada antes da hipoteca.<br>Do mesmo modo, a Súmula 84 do STJ não resolve a questão, pois somente prevê a admissibilidade da oposição de embargos de terceiro. Confira-se: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso e compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro".<br>A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado desta Corte Superior de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.<br>Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel (efeito erga omnes). Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 1.801.448/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023)<br>Nesse mesmo sentido: REsp n. 2.094.396/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 24/6/2024; REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023; AgInt no AREsp n. 304.012/MG, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 23/3/2018; REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018; e REsp n. 13.639/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 20/10/1992, DJ de 16/11/1992, p. 21144.<br>Ressalta-se que a lisura na conduta do banco embargado é fato incontroverso, considerando que, quando a garantia hipotecária foi oferecida, o bem encontrava-se em nome da devedora e o contrato não foi registrado em cartório, na matrícula do imóvel. Assim, não havia como o embargado/recorrente ter ciência de que parcela do imóvel tinha sido transmitida a terceiro, ainda que de boa-fé. Soma-se a isso a circunstância de que o desmembramento do imóvel sequer era viável.<br>Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.<br>Desse modo, o contrato de compra e venda do imóvel comercial é ineficaz em relação ao credor hipotecário BANCO DO NORDESTE S/A, haja vista a ausência de registro no Cartório de Imóveis.<br>Por oportuno, confira-se julgado da Quarta Turma análogo à situação dos autos:<br>"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.<br>2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.<br>3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.<br>4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.<br>5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.<br>Liminar revogada."<br>(REsp n. 2.141.417/SC, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025, g.n.)<br>Nessa linha, o recurso especial merece provimento para julgar improcedentes os embargos de terceiro.<br>Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar improcedentes os embargos de terceiro, invertendo-se os ônus sucumbenciais.<br>Publique-se.<br>EMENTA