DECISÃO<br>1. Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial interposto por ALEXANDRE RODRIGUES COSTA FRANCO, fundado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra v. acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. DESPESA DE MANUTENÇÃO E ADMINISTRAÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). RESIDENCIAL MAXXIMO GARDEN. ASSOCIAÇÃO. COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. RESP 1.280.871/SP, TEMA 882, E RE 695.911, TEMA 492. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA.<br>Os embargos de declaração foram acolhidos, sob a seguinte ementa:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ERRO MATERIAL. NÃO CONSTATADO. OMISSÃO. AGRAVO INTERNO SOBRE GRATUIDADE DE JUSTIÇA NÃO EXAMINADO. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE. INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE MANTIDA.<br>Em suas razões recursais, o recorrente alega violação aos arts. 3º, 10, 14, 1.022 do CPC; 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro; 2º, § 1º, da Lei 6.766/1979; 1.315 do Código Civil.<br>Sustenta que:<br>i) Houve negativa de prestação jurisdicional, porque o acórdão dos embargos não sanou omissões relevantes: não examinou a ilegitimidade passiva em razão de o recorrente ser ex-proprietário quando apresentada a última emenda à inicial; não enfrentou a conclusão de que a obrigação seria propter rem e suas consequências quanto à indicação do sujeito passivo; não apreciou a incidência do regime jurídico de loteamento regular e de temas repetitivos invocados; não considerou o marco temporal para exclusão de cobranças anteriores à alteração legislativa; e não analisou a inexistência de controle de acesso discutida pelo recorrente.<br>ii) Houve cerceamento de defesa, pois o juízo indeferiu a produção de prova necessária sobre o cumprimento da condição para início da cobrança (entrega das benfeitorias e recebimento do empreendimento), e, ao mesmo tempo, julgou desfavoravelmente por suposta falta de comprovação, sem oportunizar a dilação probatória requerida.<br>iii) Houve aplicação retroativa de norma superveniente para impor obrigação de pagamento, apesar de a vigência do novo regime ser posterior à causa debendi, o que prejudica o recorrente e viola a regra de irretroatividade e a preservação de situações consolidadas.<br>iv) "No caso em comento, não há área em comum dos proprietários dos lotes a ser administrada pela RECORRIDA, mas apenas parcelamento urbano nos termos da Lei 6.766/79, ou seja, as áreas que a RECORRIDA afirma serem comuns, na verdade são áreas públicas e que não estão compreendidas na propriedade daqueles que essa afirma serem seus condôminos. A existência de condomínio demanda a existência de copropriedade, o que claramente não se tem quanto aos bens que a RECORRIDA visa "administrar", como consta expressamente no Acórdão recorrido  ..  Assim, a RECORRIDA não se enquadra na qualidade de condomínio, seja pela natureza da constituição do loteamento urbano, seja pela ausência dos pressupostos próprios de condomínio".<br>Contrarrazões: informação não localizada.<br>No agravo, afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>É o relatório.<br>2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/15 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.<br>Na espécie, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu fundamentadamente sobre os pontos suscitados pelo agravante, de maneira que os embargos de declaração opostos pela agravantes, de fato, não comportavam acolhimento. Vejamos:<br>Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.<br>Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os Embargos de Declaração se destinam ao esclarecimento de questões obscuras ou contraditórias, à correção de erro material, e ao suprimento de omissão sobre a qual deveria pronunciar-se o juiz ou tribunal. Logo, são um recurso integrativo, por meio do qual se busca sanar vícios da decisão judicial, que deve primar pela clareza e inteligibilidade. Assim, esta via recursal foi concebida com a específica finalidade de promover a integração do ato impugnado, e não como instrumento impróprio de revisão.<br>Inicialmente, quanto ao agravo interno, de fato, por equívoco, o recurso não foi analisado por ocasião do julgamento acórdão embargado. Todavia, não merece provimento, de modo que não haverá suspensão da exigibilidade do pagamento das custas e dos honorários advocatícios.<br>O agravante alega que a gratuidade foi indeferida, sem que antes tivesse sido intimado para juntar documentos.<br>Contudo, é importante notar que, no Juízo de origem, já havia sido determinada a juntada dos documentos aptos a comprovar a situação de hipossuficiência econômica, como a cópia das últimas folhas da carteira do trabalho, ou comprovante de renda mensal; dos extratos bancários de contas de sua titularidade dos últimos três meses; e dos extratos de cartão de crédito, dos últimos três meses e da última declaração do imposto de renda apresentada à Secretaria da Receita Federal (ID 41870810), com a juntada pelo embargante dos documentos de ID 41870814 a ID 41870818, que subsidiaram o indeferimento da gratuidade de justiça pelo Juízo de origem, como também por esta Relatora, prescindindo, portanto, de oportunização para nova juntada de documentos.<br>Convém ressaltar que foi esclarecido na decisão que indeferiu a gratuidade de Justiça que, em que pese constar da Declaração de Imposto de Renda apenas o valor de R$ 20.000,00, havia movimentação de valores elevados em suas contas bancárias.<br>Assim, como mencionado, não merece provimento o agravo interno.<br>Quanto ao alegado erro material, esclareça-se que a expressão "condomínio irregular" utilizada refere-se ao loteamento objeto da controvérsia, que caracteriza, em verdade, condomínio de fato/irregular, porquanto concedida licença para sua instalação antes da comercialização das unidades imobiliárias, fato que é consignado expressamente no art. 2º, §1º, do Estatuto social da Associação embargada (ID 41866077, p. 2), além de conter o aludido loteamento áreas de uso comum, acesso controlado, rondas periódicas de segurança, conforme vídeo de ID 41870804. Assim, não há que falar em erro material.<br>No que concerne à alegação de omissão relacionada à legitimidade passiva, pelo fato de ter vendido a unidade imobiliária antes da última emenda à petição inicial em 2021, nota-se que, em nenhum momento, a questão foi suscitada pelo embargante, de modo a caracterizar inovação recursal, o que impede seu exame, sob pena de supressão de instância. Evidencia-se, aliás, que os débitos em cobrança venceram a partir do ano de 2015 (ID 41870713), momento em que era o proprietário, a ser observada a solidariedade conferida pela natureza da obrigação ( propter rem ).<br>Convém assinalar que, ainda que fosse o caso de aplicação do art. no art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6766/1979, com redação conferida pela Lei n 13.465/2017, na forma da jurisprudência do STF, a cobrança de taxa pelos serviços prestados por associação de moradores, antes da vigência da referida regra, está autorizada desde que o antigo adquirente tenha aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou pós a vigência, mediante adesão à associação ou, para novos compradores, caso haja registro do ato constitutivo da obrigação junto ao registro de imóvel . Como já consignado no decisum , tendo o réu/apelante anuído expressamente, em 15/10/2010, com os direitos e obrigações dos associados, conforme Termo de adesão de ID 41866081, além de ter sido um dos sócios fundadores da Associação apelada, submete-se às decisões das assembleias, especialmente àquelas que estabelecem obrigações correspondentes a benefícios dos quais usufrui, conforme previsão no art. 10º, §1º, do Estatuto social da Associação embargada (ID 41866077, p. 6) e da decisão assemblear que stipulou a aludida taxa em 2014 (ID 41866082, p-p. 3-4).<br>Outrossim, não se verificam as alegadas omissões relacionadas aos precedentes vinculantes, temas 492/STF e 882/STJ, cujas considerações a respeito foram devidamente consignadas no decisum impugnado. O que se verifica é o mero inconformismo do embargante quanto ao resultado do julgamento, com pretensão de reexame da matéria, o que não legitima a oposição de embargos de declaração.<br>Ante o exposto, conheço e ACOLHO, EM PARTE, os embargos de declaração, apenas para sanar a omissão, para negar provimento ao agravo interno e, consequentemente, manter a decisão de ID 42303480, que indeferiu a gratuidade de Justiça.<br>É como voto.<br>Não se pode olvidar que "indicando, razão suficiente para fundar a decisão, o Judiciário não tem o dever de responder os argumentos que, por si sós, contrapõem-se à decisão" (FUX. Luiz. Curso de direito processual civil. 4ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 869/870).<br>Dessarte, "inexiste afronta aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo" (AgInt no AREsp 1303945/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3/6/2019).<br>Assim, não há falar em omissão do julgado.<br>2.1. Ademais, o acórdão recorrido, apesar da interposição de embargos de declaração, não decidiu acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em seu recurso especial quanto aos arts. 3º, 10, 14 do CPC; 6º da LINDB, o que inviabiliza o seu julgamento.<br>Nesse sentido: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo - Súmula n. 211 - STJ". (AgRg no EREsp n. 1.138.634/RS, relator Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, Corte Especial, DJe de 19/10/2010.)<br>É de se ter, ademais, "que não há contradição ao se afastar a alegada violação do art. 1.022 do CPC e, ao mesmo tempo, não conhecer do recurso por ausência de prequestionamento, porquanto é perfeitamente possível o julgado encontrar-se devidamente fundamentado sem, no entanto, ter decidido a questão à luz dos preceitos jurídicos desejados pela parte" (AgInt nos E Dcl no AREsp 1651228/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, D Je 11/2/2021).<br>Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ.<br>3. O Tribunal de origem decidiu que:<br>O réu/apelante alega, em suas razões recursais, a nulidade da sentença, por cerceamento de defesa.<br>Prefacialmente, ressalte-se que o Juízo, por ser o destinatário da prova, deve verificar a utilidade e a necessidade da sua produção, podendo indeferir, fundamentadamente, as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme art. 370, parágrafo único, do CPC.<br>No caso, verifica-se que a solução da controvérsia, de fato, demanda apenas a análise de prova documental dos valores devidos, que corresponde às despesas para administração e manutenção dos locais de uso comum no loteamento, em benefício dos proprietários dos bens imóveis, sendo suficiente, para tanto, a aprovação desse custeio em assembleia. Desse modo, resta desnecessária a dilação probatória pretendida pelo apelante, quanto à entrega do empreendimento ou as obras realizadas no local. Rejeito, portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.<br>Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.<br>A questão controversa cinge-se a definir se são devidas as parcelas de despesas condominiais necessárias à manutenção e administração do empreendimento do qual o apelante adquiriu a unidade imobiliária lote 24, da Avenida Aricuri, Residencial Maxximo Garden - Jardim Botânico, após a aprovação do parcelamento urbano residencial para a constituição do condomínio referido, denominado, na ocasião, "Morada de Deus", conforme a certidão de ônus de ID 41866080.<br>A sentença julgou o pedido procedente, sob o fundamento de que há um condomínio de fato e que deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, em face da força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, nos molde dos artigos 54, IV, e 1.333, ambos do Código Civil, além de ter o ora apelante anuído expressamente, mediante o termo adesão à associação de ID 41866081, assumindo, portanto, as obrigações decorrentes de sua opção.<br>De fato, a taxa associativa direcionada à manutenção, conservação e administração, cobrada dos "condôminos", cujos valores estão discriminados na planilha de ID 41870713, foi regularmente instituída pelos artigos 10, inc. III, e 71, ambos do Estatuto da entidade apelada (ID 41866077, p. 27), sendo, inclusive, o apelante um dos sócios fundadores que subscreveu e assinou o instrumento, bem como pela assembleia ordinária, realizada em 13/12/2014 (ID 41866082, pp. 3-4), a ser implantada, a partir de janeiro de 2015, e paga por todos os proprietários, incluídos os dos lotes não comercializados, diante das benfeitorias já prontas.<br>Convém, aliás, transcrever o tópico quanto à discussão a respeito da necessidade de prévia entrega das benfeitorias no empreendimento, antes da cobrança da taxa de manutenção (ID 41866082, p. 5), que:<br>"(  ) independentemente de qualquer situação, cada proprietário tem um contrato de compra e que a qualquer momento este poderia procurar seus direitos na justiça; contudo, como previsto no contrato e escritura dos lotes, após concluída a infraestrutura básica, a Associação irá iniciar a cobrança de uma taxa de manutenção do Residencial."<br>Acresça-se que apenas 8 (oito) dos mais de 70 (setenta) presentes no evento não concordaram com o recebimento parcial do Residencial (pavimentação, meio fio, água pluvial e energia elétrica). Por sua vez, o ajuizamento de ações de cobrança judicial, pela associação, dos valores inadimplidos, foi informado nas assembleias ordinárias de 28/11/2015 (ID 41866083, p. 2) e de 10/6/2017 (ID 41866084, p. 2).<br>Na hipótese, é necessário verificar a aplicabilidade da tese firmada nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, Tema 882, bem como no RE 695.911, Tema 492/STF, quanto à impossibilidade de as taxas de manutenção criadas por associações de moradores obrigarem os não associados ou que a elas não anuíram.<br>Os aludidos precedentes tratam de associação voluntária de proprietários de imóveis em determinado bairro, com objetivo de dividirem despesas para benefícios específicos, ou seja, trata-se de imóveis regularizados, escriturados e registrados perante o competente cartório de registro de imóveis e a constituição das respectivas associações se deram em momento posterior, não a condomínios irregulares como ocorre no Distrito Federal.<br>Note-se, também, que Lei n. 13.465/2017, ao equiparar a associação de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins das administradoras de imóveis (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979) e os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2º, do Código Civil), estabeleceu a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades e serviços de administração e conservação promovidos por associação de loteamento imobiliário urbano (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979). A referida lei constituiu-se, portanto, marco temporal do dever obrigacional de pagamento das taxas de conservação por aquelas instituídas.<br>In casu, conforme o Estatuto da Associação (ID 41866077, p.2), o loteamento em apreço foi aprovado com a denominação "Morada de Deus" mediante os Decretos n. 28.564/2007 e n. 28.570/2007, consubstanciado no Projeto Urbanístico URB n. 61/2000, com parcelamento urbano residencial efetuado em 1/9/2008 e Licença de instalação pelo IBRAN n. 40/2007, em 27/12/2007. Esses dados podem ser confirmados em consulta aos referidos decretos e à página eletrônica do IBRAN (https://www.ibram.df.gov.br/wp-content/uploads/2018/03/L.I-N%C2%BA-40.2007-MARIA-APARECIDA-COELHO-AR), referente à aprovação da licença de instalação do condomínio "Morada de Deus".<br>Desse modo, o loteamento em destaque guarda os contornos jurídicos do condomínio de fato (ou irregular) no momento, porquanto ainda não seguidas todas etapas necessárias a esse fim (habite-se, convenção condominial, entre outros).<br>Ainda, ao contrário do alegado pelo réu/apelante, a decisão do e. Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.736.496/DF, no sentido de que a tese do Tema n. 882/STJ se aplica aos condomínios irregulares com sede no Distrito Federal, "conquanto de caráter notadamente interpretativo do alcance da tese, não foi firmada sob o rito dos recursos repetitivos, pelo que não vincula os Juízos a quo, que podem afastar a incidência do tema no caso concreto." (Acórdão 1199610, 07025910820178070007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 16/9/2019).<br>Ademais, a nomenclatura de condomínio ou associação é irrelevante considerando a atividade desenvolvida pela apelada. Aliás, conforme tem decidido este e. Tribunal de Justiça, "( ) Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular. ( )." (07361650620188070001, Rel. Alfeu Machado, 6ª Turma Cível, DJE: 19/08/2022).<br>Assim, as contribuições devidas ao condomínio (regular ou irregular), portanto, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa, não subsistindo os argumentos do apelante, de que deve concorrer com as despesas comuns do condomínio, conforme se observa dos seguintes acórdãos deste e. TJDFT:<br> .. <br>Com efeito, o Tema 882/STJ não se aplica à presente hipótese, dada a distinção entre os fatos que fundamentaram o citado recurso submetido à sistemática de recursos repetitivos e os referentes à apelação em exame.<br>O mesmo vale para o RE 696.911/SP (Tema 492), pois o imóvel objeto da ação anulatória de origem, que levou o caso à apreciação da Suprema Corte, possuía escrituração e registro desde 1981, e, posteriormente, foi criada uma associação visando à manutenção do condomínio em prol dos interesses da coletividade.<br>Em nenhum dos casos que originaram às teses indicadas, a obrigação em comento se refere a bem imóvel já comercializado sob a forma de condomínio, embora não regularizado.<br>Ademais, o réu/apelante anuiu, em 15/10/2010, aos direitos e obrigações dos condôminos, conforme Termo de adesão de ID 41866081, além de ter sido um dos sócios fundadores da Associação apelada, como já anteriormente consignado, e deve se submeter às decisões das assembleias, especialmente naquelas que estabelecem obrigações correspondentes a benefícios dos quais usufrui, inclusive, com a valorização conferida pelas melhorias realizadas no local, sob pena de se caracterizar o enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil.<br>De mais a mais, para se obrigar ao pagamento das despesas mencionadas, é dispensável o atendimento às exigências para a constituição de condomínio regular, tendo em vista os precedentes colhidos na jurisprudência deste e. TJDFT, de que o condômino deve concorrer com as despesas comuns, ainda que irregularmente constituído.<br>Confira-se:<br> .. <br>Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO à apelação.<br>Em face da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.<br>É como voto.<br>Dessarte, verifica-se que o agravante deixou de impugnar os principais fundamentos suficientes utilizados pelo TJDFT, quais sejam:<br>i) "o réu/apelante anuiu, em 15/10/2010, aos direitos e obrigações dos condôminos, conforme Termo de adesão de ID 41866081, além de ter sido um dos sócios fundadores da Associação apelada, como já anteriormente consignado, e deve se submeter às decisões das assembleias, especialmente naquelas que estabelecem obrigações correspondentes a benefícios dos quais usufrui, inclusive, com a valorização conferida pelas melhorias realizadas no local, sob pena de se caracterizar o enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil."<br>ii) "Em nenhum dos casos que originaram às teses indicadas, a obrigação em comento se refere a bem imóvel já comercializado sob a forma de condomínio, embora não regularizado".<br>Incidência, na hipótese, da Súmula 283/STF.<br>4. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nesta parte, negar-lhe provimento.<br>Considerando o trabalho adicional imposto ao advogado dos agravados em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em seu favor de 12% (doze por cento) para 14% (catorze por cento) do valor da condenação.<br>Publique-se.<br>EMENTA