DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por SETNORTE SETPAR LOTEADORA IMOBILIÁRIA SPE LTDA. fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal contra v. acórdão do TJ, assim ementado:<br>"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Lote. Pedido de rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Iniciativa do comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da autora. Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018. Cláusula penal que autoriza a retenção de 10% do valor atualizado do contrato que se mostra manifestamente excessiva. Redução com fundamento no art. 413 do Código Civil que se impõe. Devolução dos valores pagos com autorização de retenção de 25% das parcelas pagas que se mostra adequada ao caso concreto. Devolução integral dos valores, em parcela única. Súmula 543 do STJ e Súmula 2 desta Corte. Alteração da distribuição dos ônus sucumbenciais, com atribuição integral à ré. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido."<br>Em suas razões recursais, as agravantes alegam violação aos arts. 1º e 32-A, caput, e incisos I, II, III, IV e V, e §1º, da Lei 13.786/2018, ao art. 4º da LINDB e ao art. 413 do Código Civil.<br>Sustenta que:<br>(i) Há aplicação direta da disciplina especial sobre distrato em parcelamento de solo urbano aos contratos firmados após sua vigência, com teto de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, possibilidade de taxa de fruição limitada e restituição parcelada em até 12 meses; o acórdão afasta essa disciplina ao fixar retenção diversa e devolver em parcela única.<br>(ii) Houve indevida prevalência de normas gerais (Código de Defesa do Consumidor e redução judicial da cláusula penal) sobre norma especial posterior e específica, contrariando os critérios de especialidade e cronologia e esvaziando a disciplina legal do distrato.<br>(iii) Existe divergência jurisprudencial entre tribunais estaduais quanto à aplicação da disciplina especial aos contratos celebrados na sua vigência, o que impõe a uniformização pelo Superior Tribunal de Justiça.<br>Contrarrazões às fls. 268-287.<br>É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.<br>O recurso não merece prosperar.<br>No caso, verifica-se que o acórdão recorrido entendeu pela desvantagem excessiva do percentual da taxa de retenção fixado no contrato celebrado entre as partes, razão pela qual autorizou a retenção de 25% do valor pago pelo recorrido, não havendo que se falar em violação aos arts. 1º e 32-A, caput, e incisos I, II, III, IV e V, e §1º, da Lei 13.786/2018, ao art. 4º da LINDB e ao art. 413 do Código Civil. É o que se observa no trecho do v. acórdão recorrido, in verbis (fls. 192-198):<br>"E, conquanto o contrato firmado entre as partes seja posterior à vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível, em tese, argumentar pela sua aplicabilidade, o ordenamento jurídico autoriza a redução da cláusula penal estabelecida quando esta se mostrar manifestamente excessiva, tal como ocorre no caso em apreço.<br>A cláusula segunda do contrato, em seu parágrafo sexto, item b), previu que, em caso de rescisão, mesmo quando solicitada por mera desistência do comprador, este teria direito à importância paga com desconto de diversos valores, dentre os quais Desconto de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, caso desembolsado pelo COMPRADOR; (fls. 29) (grifo não original).<br>No caso, porém, conforme valores indicados na inicial, as prestações pagas pela autora somavam R$13.562,58, ao passo que a cláusula penal, no patamar de 10% sobre o valor total do contrato, sem considerar outros descontos pretendidos pela ré, já importaria na perda total da quantia quitada.<br>A aplicação da penalidade contratualmente estabelecida ainda que lícita, porque respaldada no artigo 32-A da Lei 6.766/79 , portanto, se mostrou manifestamente excessiva e, por isso, de rigor a sua redução, por força do disposto no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 413 do Código Civil.<br>(..)<br>Portanto, a redução da multa contratual, com fundamento no artigo 413 do Código Civil, não implica violação ao princípio pacta sunt servanda.<br>A redução de multa, assim, é cabível acaso estipulada em patamar exacerbado, evitando-se enriquecimento sem causa do credor e tornando-a consentânea com a realidade dos fatos dada a natureza compensatória das perdas e danos, já que se está diante de cláusula penal compensatória, cuja função é delimitar a responsabilidade pela inexecução da obrigação contratual.<br>Não se cogita, igualmente, de violação ao disposto no artigo 32-A da Lei 6.766/79, pois este utiliza a expressão podendo ser descontados dos valores pagos, que indica uma faculdade e não uma obrigação.<br>Assim, a redução da cláusula penal é de rigor e, levando em consideração as peculiaridades do caso concreto, em consonância com a jurisprudência desta Corte, reputa-se razoável estabelecer restituição no patamar de 75% dos valores recebidos referentes ao preço do imóvel (com exclusão quanto a tributos e outras obrigações incidentes sobre o bem e cuja retenção já constou da sentença), o qual se mostra adequado à hipótese.<br>De fato, a ré não comprovou ter experimentado despesas administrativas envolvendo o lote compromissado à venda, e, no caso, não se evidenciam circunstâncias excepcionais que justifiquem a retenção no percentual de 10% sobre o valor do contrato, considerando-se que o objeto do compromisso de compra e venda configura lote em que não foram edificadas quaisquer construções e que poderão ser novamente compromissados à venda pela ré.<br>Logo, considerando-se as peculiaridades do caso, o percentual de 25% se mostra suficiente a reparar quaisquer despesas administrativas suportadas pela vendedora.<br>(..)<br>E, uma vez que a relação travada entre as partes é regida pelas normas de proteção ao consumidor, são abusivas as cláusulas contratuais que colocam os consumidores em situação de desvantagem exagerada, por se mostrarem excessivamente onerosas (artigo 51, IV, e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor).<br>Por essa razão, é abusiva a previsão de que a restituição de valores ao comprador será efetivada em 12 parcelas mensais (cláusula 2, parágrafo sétimo, fls. 30), não se verificando qualquer peculiaridade no caso apta a afastar tal entendimento.<br>A jurisprudência deste Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição (Súmula 2).<br>E, como visto, o mesmo é o entendimento retratado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, pela qual se determina a imediata devolução dos valores recebidos dos compromissários- compradores em caso de rescisão do contrato.<br>O fato de a rescisão do contrato ter se dado por culpa do comprador não altera tal conclusão pela devolução em parcela única. Isso porque a Corte Superior já decidiu que É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes (AgRg no AR Esp 525955 SC; Rel. Min. Sidnei Beneti; 3ª Turma; j. 05/08/2014)."<br>Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei 13.786/2018. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fáticoprobatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024) . Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024, g.n.)<br>"CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido."<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, g.n.)<br>Assim, o entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Ademais, a modificação do entendimento lançado no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais diversas, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025, g. n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF).<br>2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória ( Súmula n. 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023, g.n.)<br>Por fim, tem-se que o conhecimento do apelo nobre pela alínea "c" do permissivo constitucional restou prejudicado, pois, conforme entendimento desta Corte, a Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nessa linha de entendimento, confiram-se os seguintes precedentes:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO EM CONTA-CORRENTE. APLICAÇÃO DAS NORMAS RELATIVAS AO CRÉDITO RURAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ALÍNEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. APLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>3. Conforme o entendimento desta Corte, a Súmula n. 83 do STJ aplica-se a recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp 1301639/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2018, DJe 15/10/2018 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. RECUSA DE TRATAMENTO. PERÍODO DE CARÊNCIA. URGÊNCIA. ÍNDOLE ABUSIVA. DOENÇA PREEXISTENTE. AUSÊNCIA DE EXAMES CLÍNICOS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, AINDA QUE IMPLÍCITO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>5. A Súmula 83 do STJ, consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, é aplicável aos recursos especiais interpostos com base tanto na alínea "a" quanto na alínea "c" do permissivo constitucional, visto que a divergência nela referida relaciona-se com a interpretação da norma infraconstitucional.<br>6. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 964.858/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018 - grifou-se)<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor das partes recorrentes, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se .<br>EMENTA