DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por ZAMP S.A. à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>*AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. "INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO E OUTRAS A VENÇAS DE LOJA DE USO COMERCIAL (LUC) DO "SHOPPING ANÁLIA FRANCO" E OUTRAS AVENÇAS" FIRMADO ENTRE AS PARTES NO DIA 01 DE SETEMBRO DE 2013, COM VIGÊNCIA PELO PRAZO DE CENTO E VINTE (120) MESES. UNIDADE DO RESTAURANTE "BURGER KING". LOCATÁRIA DEMANDANTE QUE PEDE A RENOVAÇÃO DO PRAZO CONTRATUAL POR MAIS CENTO E VINTE (120) MESES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA, QUE INSISTE NO PEDIDO INICIAL. EXAME: REQUISITO ESTABELECIDO NO ARTIGO 71, INCISO II, DA LEI Nº 8.245/91, CONSISTENTE NA "PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO::, NÃO ATENDIDO, NOTADAMENTE ANTE A IMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO DE DIVERSOS ALUGUEIS E ENCARGOS. AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR O FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO ALEGADO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESFECHO DE IMPROCEDÊNCIA QUE ERA DE RIGOR. VERBA HONORÁRIA DEVIDA AO PATRONO DA RÉ QUE COMPORTA MAJORAÇÃO PARA DOZE POR CENTO (12%) DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA, "EX VI" DO ARTIGO 85, §11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO* (fl. 507).<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação ao art. 71, II, da Lei 8.245/1991 e ao art. 373, II, do CPC, no que concerne à necessidade de reconhecimento do exato cumprimento do contrato em curso para fins de ação renovatória, em razão de que eventuais impontualidades no pagamento não configuram inadimplência e decorrem de fatos alheios à sua exclusiva responsabilidade, trazendo a seguinte argumentação:<br>Vale ressaltar que, incumbe as Recorridas comprovar inequivocamente eventual inadimplência da Recorrente nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, porém assim não o fez, isso porque, houve mera indicação sem qualquer comprovação documental do quanto alegado.<br>Por meio da manifestação em réplica fls. 374/383, a Recorrente trouxe detalhadamente a justificativa pelo pagamento impontual de cada mês indicado pelas Recorridas, de modo que podemos observar que por vários meses houve devolutiva do boleto pelo banco, por óbvio sendo necessário a emissão de novos boletos pelas Recorridas em data posterior.<br>Não obstante, a Recorrente enfrentou problemas no acesso ao portal, em outros meses as partes estavam em negociação com relação ao CTO, de modo que todos os pagamentos foram realizados, não havendo qualquer inadimplência contratual.<br>  <br>A Recorrente indiscutivelmente cumpriu com exatidão o contrato em curso, preenchendo os requisitos previstos no Art. 71, II, da Lei n.º 8.245/91, não sendo possível sua responsabilização exclusiva por pagamentos impontuais a qual não deu causa.<br>  <br>Desse modo, merece reforma a sentença prolatada, haja vista inexistir infração contratual, bem como se consideradas as impontualidades arguidas pelas Recorridas estas não ocorreram por culpa exclusiva da Recorrente e sim concorrente com as Recorridas, e não obstante foram objetos de tolerância se enquadrando na exceção contratual, restando clara a afronta ao artigo 71, II, da Lei de Locações nº 8.241/91, bem como ao artigo 373, II, do Código de Processo Civil, razão pela qual há que ser reformado o v. acórdão, para que seja reformada a sentença e o acprdoão, a fim de que a ação renovatória prossiga com a inauguração da fase probatória, vez que tais pontos não necessitam de revolvimento de matéria fático probatória dos autos. (fls. 521-523).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>No caso em exame, embora o inconformismo da autora, ora apelante, o fato é que não restou comprovado o "exato cumprimento do contrato em curso", porquanto descumprida a obrigação de pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, conforme previsto no artigo 23, inciso I, da Lei de Locações.<br>E isso porque, conforme se verifica da planilha constante nas fls. 273/274, no período de trinta e seis (36) meses, a locatária demandante efetuou o pagamento do aluguel e encargos com atraso em vinte e quatro (24) meses alguns com mora de poucos dias, outros, de quase dois (2) meses, como aquele vencido em 07 de junho de 2021.<br>Conquanto a locatária demandante apresente uma relação de "justificativas" para cada um dos atrasos, com exceção do vencido em 07 de junho de 2021 (fl. 379), abrangendo "devolutiva de boleto pelo banco", "solicitação de prorrogação do vencimento", "solicitação de negociação de contrato", "problema de acesso a portal", o fato é que tais razões não podem ser opostas à locadora demandada, já que não evidenciada culpa concorrente dela no tocante.<br>Além disso, insta observar que a mera liberalidade de aceitação tardia dos pagamentos não implica anuência com os constantes atrasos e, por conseguinte, reconhecimento do "exato cumprimento do contrato em curso".<br>Tem-se, portanto, que a autora não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo do alegado direito, conforme previsto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, razão pela qual era mesmo de rigor o desfecho de improcedência da pretensão renovatória da locação em causa. A questão foi, aliás, bem examinada pela MMª. Juíza "a quo" ao observar na sentença, "in verbis", que ".. o descumprimento da principal obrigação do locatário, pagar pontualmente o aluguel, impede que se valha do direito à renovação. A renovatória é, de fato, uma limitação do direito de propriedade fixada em favor do comerciante locatário para proteção de seu fundo de comércio, mas essa proteção só justifica a restrição aos direitos do proprietário se o locatário demonstrar o exato cumprimento de suas obrigações. No caso dos autos, restou incontroversa a impontualidade da autora no tocante ao pagamento dos aluguéis e demais encargos, consoante planilhas de fls. 273/274 e 379. Sobre o tema, lecionam Luiz Antonio Scavone Junior e Tatiana Bonatti Peres, in Lei do Inquilinato Comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência, 1ª. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, que: "Exige-se a prova do pagamento pontual dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio (se houver), prêmio de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário no contrato e na lei, v. g., no art. 23 da Lei 8.245/1991. Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação". Em comentário ao art. 71 da Lei n. 8245/91, Silvio Salvo Venosa, in Lei do Inquilinato Comentada, 14ª. ed. São Paulo: Atlas, 2015, pág. 384, esclarece: "Na nova lei, não se discute mais sobre o direito do locatário em purgar a mora, mesmo estando sob a égide da ação renovatória. Em tese, a purgação de mora em ação de despejo por falta de pagamento é exercício de um direito, mas tipifica cumprimento contratual defeituoso, que pode impedir a renovação"." ("sic", fls. 459/460).<br>Assim, tendo sido bem comprovada pelas demandadas a reiterada impontualidade no pagamento dos locativos mensais, resta a rejeição do Recurso ante o correto desate da causa pela r. sentença apelada (v. Artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça). (fls. 510-512).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA