DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial, interposto em face de acórdão assim ementado:<br>APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DOS AUTORES. Sentença que reconheceu a rescisão contratual e determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 50%. Insurgência dos autores quanto ao percentual de retenção e redistribuição dos ônus sucumbenciais. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Patrimônio de afetação. Possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos (artigo 67-A). Fixação do percentual máximo que deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Retenção de 50% considerada abusiva no caso concreto. Redução para 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte. Percentual que garante a compensação pelos custos administrativos sem penalizar excessivamente os consumidores. ÔNUS SUCUMBENCIAIS E HONORÁRIOS. Redistribuição integral das despesas processuais à ré, com inversão dos ônus da sucumbência. Ré que deu causa ao ajuizamento da ação, pois, apesar de concordar com a rescisão, resistiu à devolução proporcional. Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o montante da condenação. Recurso dos autores a que se DÁ PARCIAL PROVIMENTO (fl. 335).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados.<br>A parte recorrente aponta afronta aos artigos 67-A, da Lei 13.786/18, 85, § 2º, e 86 do Código de Processo Civil e divergência jurisprudencial, sustentando que, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de afetação, é cabível a retenção, por parte da recorrente, de 50% dos valores pagos, pela parte recorrida.<br>Defende que a parte recorrida deve arcar integralmente com o ônus sucumbencial.<br>Contrarrazões às fls. 413-420.<br>Assim, delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>A respeito da controvérsia, concluiu o Tribunal bandeirante:<br>A controvérsia devolvida a este Tribunal reside (i) na validade da cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos; (ii) no pedido de limitação da retenção a percentuais menores, de 25% ou, subsidiariamente, 20%; e (iii) na redistribuição dos ônus sucumbenciais. O contrato objeto da presente demanda foi firmado em 12.09.2020 (fls. 35/45), após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o artigo 67-A à Lei nº 4.591/64. Referido dispositivo prevê a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação (artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64).<br>Nos presentes autos, resta incontroverso que o empreendimento se encontra afetado, conforme demonstra a matrícula do imóvel (fls. 156/204, especificamente, fls. 190).<br>O regime permanece vigente e abrange todo o empreendimento, incluindo as torres já concluídas, enquanto as obrigações vinculadas ao patrimônio não forem integralmente cumpridas.<br>Assim, a aplicação do artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, está formalmente fundamentada.<br>Contudo, a validade formal da cláusula contratual não implica que o percentual máximo de retenção seja automaticamente aplicável em todos os casos. A fixação desse percentual exige análise das circunstâncias concretas, considerando os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da boa-fé objetiva, princípios basilares das relações de consumo (artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).<br>Assim, ainda que o regime de afetação esteja vigente, a fixação do percentual de retenção deve considerar os prejuízos efetivamente suportados pela incorporadora e o impacto sobre o consumidor, evitando-se desvantagem excessiva ou enriquecimento sem causa.<br>O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que o percentual de 25% é adequado para cobrir os custos administrativos e as perdas eventualmente suportadas pela incorporadora, sem impor penalidade desproporcional ao consumidor:<br> .. <br>No presente caso, a fixação do percentual de 50%, como previsto contratualmente, não encontra suporte nas provas dos autos. A retenção de 25% mostra-se mais adequada para assegurar a justa compensação pelos custos da rescisão, sem penalizar excessivamente os autores, que já desembolsaram valores consideráveis, e mostra-se suficiente para cobrir os custos administrativos decorrentes da rescisão, preservando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento sem causa pela incorporadora.<br>Observe-se que não há razão para que a quase totalidade das quantias pagas permaneça com a vendedora, especialmente porque, com a rescisão contratual, esta retoma o imóvel, frequentemente valorizado e construído também com os aportes financeiros do comprador.<br>Ademais, o artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, estabelece um teto para a retenção de valores ("até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga") e não um piso ou percentual único de aplicação obrigatória. Assim, altera-se a sentença para determinar que o percentual de retenção seja reduzido de 50% para 25%, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir de cada desembolso, bem como juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado (fls. 337-344)<br>Quanto ao tema, esta Corte Superior firmou jurisprudência, no sentido de que, nos contratos decorrentes de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50% dos valores pagos pelo adquirente, de acordo com o estabelecido no art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.<br>3. No caso, não se pode conhecer do recurso especial quanto ao pedido de majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelos adquirentes, em razão da ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido, atraindo a incidência, à hipótese, da Súmula n.º 283 do STF, por analogia.<br>4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.023.713/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 30/11/2022.)<br>A retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, portanto, está de acordo com a lei e com previsão expressa em cláusula constante do contrato celebrado pelas partes, razão pela qual deve prevalecer no caso concreto.<br>Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para permitir a retenção, por parte da recorrente, de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, pela parte recorrida.<br>Custas a cargo da parte recorrida, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do benefício econômico pretendido, que, no caso, corresponde à redução pretendida no valor a ser retido.<br>Intimem-se.<br>EMENTA