ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ESTABELECIDO EM 25%. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. PLEITO DE ABATIMENTO DE 7% A TÍTULO DE DESPESAS DE PUBLICIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSOS NÃO CONHECIDOS.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais.<br>2. No recurso especial, os agravantes sustentaram: (i) a incidência de juros de mora desde o inadimplemento contratual, e não apenas a partir do trânsito em julgado, em razão da natureza contratual da obrigação e da prática de ato ilícito; e (ii) a legitimidade de cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade.<br>3. As decisões recorridas consideraram que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ, e que a retenção de valores superiores a 25% é abusiva, além de que o abatimento de 7% por despesas de publicidade não foi comprovado.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber: (i) se os juros de mora devem incidir desde o inadimplemento contratual ou apenas a partir do trânsito em julgado; e (ii) se são válidas as cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade.<br>III. Razões de decidir<br>5. O entendimento consolidado no Tema 1.002/STJ estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual é pleiteada pelo comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada.<br>6. A retenção de valores superiores a 25% é considerada abusiva, conforme jurisprudência consolidada do STJ, que fixa esse percentual como razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio.<br>7. O abatimento de 7% a título de despesas de publicidade não foi comprovado nos autos, sendo a análise dessa questão dependente de reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>8. A incidência das Súmulas 83, 5 e 7 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>IV. Dispositivo<br>9. Agravos em recurso especiail não conhecidos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravos em Recursos Especiais interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais.<br>Segundo as partes agravantes, os respectivos recursos preenchem os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>No recurso especial, Júnior Cristiano da Silva e Daniela Luzia de Paula Zacarias da Silva sustentaram aos artigos 186, 397 e 398 do Código Civil, defendendo que, diante da natureza contratual da obrigação e da prática de ato ilícito, os juros de mora devem incidir desde o inadimplemento, conforme jurisprudência do STJ, e não apenas a partir do trânsito em julgado. Ressaltam que a matéria relativa ao termo inicial dos juros é de ordem pública e pode ser alterada de ofício, não configurando reformatio in pejus. Subsidiariamente, requerem a incidência dos juros desde a citação.<br>Já, Riva Incorporadora S/A e Direcional Engenharia S.A. alegaram, em síntese, que o acórdão recorrido violou dispositivos de lei federal e divergiu de entendimento consolidado em outros tribunais, especialmente quanto à legitimidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos em caso de rescisão, com abatimento de 7% do valor total do imóvel a título de despesas de publicidade.<br>Aduziram que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado entre partes capazes, com objeto lícito e em conformidade com o artigo 104 do Código Civil, não havendo abusividade ou desequilíbrio contratual. Argumentaram que o distrato foi firmado por livre manifestação de vontade, inexistindo vício de consentimento ou erro substancial, de modo que não há fundamento para revisão judicial do negócio jurídico, conforme artigos 138 e 320 do Código Civil.<br>Ressaltaram, ainda, a existência de divergência jurisprudencial, citando precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo que reconheceu a validade de cláusula semelhante e julgou improcedente pedido de devolução de valores superiores ao pactuado.<br>Diante da decisão de inadmissão, manejaram o presente agravo.<br>Intimadas nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, as partes agravadas afirmaram a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ESTABELECIDO EM 25%. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. PLEITO DE ABATIMENTO DE 7% A TÍTULO DE DESPESAS DE PUBLICIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSOS NÃO CONHECIDOS.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais.<br>2. No recurso especial, os agravantes sustentaram: (i) a incidência de juros de mora desde o inadimplemento contratual, e não apenas a partir do trânsito em julgado, em razão da natureza contratual da obrigação e da prática de ato ilícito; e (ii) a legitimidade de cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade.<br>3. As decisões recorridas consideraram que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ, e que a retenção de valores superiores a 25% é abusiva, além de que o abatimento de 7% por despesas de publicidade não foi comprovado.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber: (i) se os juros de mora devem incidir desde o inadimplemento contratual ou apenas a partir do trânsito em julgado; e (ii) se são válidas as cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade.<br>III. Razões de decidir<br>5. O entendimento consolidado no Tema 1.002/STJ estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual é pleiteada pelo comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada.<br>6. A retenção de valores superiores a 25% é considerada abusiva, conforme jurisprudência consolidada do STJ, que fixa esse percentual como razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio.<br>7. O abatimento de 7% a título de despesas de publicidade não foi comprovado nos autos, sendo a análise dessa questão dependente de reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>8. A incidência das Súmulas 83, 5 e 7 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>IV. Dispositivo<br>9. Agravos em recurso especiail não conhecidos.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESILIÇÃO - INTERESSE MANIFESTADO PELO COMPRADOR - MULTA COMPENSATÓRIA - CLÁUSULA CONTRATUAL - ABUSIVIDADE - LIMITE DE 25% DAS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS - CRITÉRIO PROPORCIONAL - DEVOLUÇÃO PARCELADA - ABUSIVIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA - DESEMBOLSO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, possível a extinção do contrato de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo do adquirente, devendo a multa compensatória observar o limite de 25% das parcelas pagas, sob pena de configuração de abusividade. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que prevê a devolução dos valores devidos de forma parcelada é abusiva (Tema Repetitivo 577). 3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a resolução ocorrer por iniciativa do promitente comprador. 4. Tratando-se de relação contratual, a correção monetária incide a partir do desembolso de cada parcela paga.<br>No presente processo, ambas as partes agravantes afirmaram, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seus respectivos recursos.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>1. Do recurso especial interposto por Júnior Cristiano da Silva e Daniela Luzia de Paula Zacarias da Silva<br>O recurso especial aponta, em síntese, violação aos artigos 186, 397 e 398 do Código Civil, sustentando que os juros de mora deveriam incidir desde o inadimplemento contratual, e não apenas a partir do trânsito em julgado, como decidido pelo Tribunal de origem.<br>Contudo, verifica-se que o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à aplicação do Tema 1.002/STJ, que estabelece o termo inicial dos juros de mora em hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018:<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.<br>1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)<br>No julgamento do Tema Repetitivo nº 1002, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, quando o comprador solicita a resolução contratual em termos distintos da penalidade previamente pactuada, os juros de mora devem ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>Esse posicionamento parte da distinção entre duas espécies de ações judiciais: aquelas que visam o cumprimento de uma obrigação líquida e certa prevista no contrato, e aquelas que buscam a constituição judicial de um dever ainda indefinido. Assim, se o comprador ajuíza ação requerendo a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos conforme estipulado previamente entre as partes, os juros moratórios incidem desde a citação, pois trata-se de reconhecimento de uma obrigação já existente. Por outro lado, se o pedido envolve a devolução de quantias superiores às previstas contratualmente em caso de desistência, os juros só passam a correr após o trânsito em julgado da sentença, uma vez que se está diante da criação judicial da obrigação de restituir.<br>Logo, a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO. NECESSIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 7. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO STJ.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. Esta Corte Superior firmou jurisprudência no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (Tema 1.002).<br>Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.480.275/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DE LEI. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA N. 284 DO STF. IRRETROATIVIDADE DA LEI. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. PROVA DOCUMENTAL. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. QUANTUM DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DO BEM. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA OU INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Diante da impugnação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade, há que se reconsiderar a decisão da Presidência do STJ para novo exame do agravo em recurso especial.<br>2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.<br>3. A contradição remediável por embargos de declaração é aquela interna ao julgado embargado, devida à desarmonia entre a fundamentação e as conclusões da própria decisão.<br>4. A alegação genérica de violação de diploma legal inviabiliza o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 284 do STF, sendo imprescindível a indicação do específico dispositivo de lei vulnerado.<br>5. O acórdão recorrido assentou que a lei entrou em vigor após a celebração do contrato, o que inviabilizaria a aplicação retroativa do normativo. A ausência de impugnação a fundamento suficiente para a manutenção do acórdão recorrido impede o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 283 do STF.<br>6. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto aos temas suscitados no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial.<br>7. Comprovado o an debeatur, é admitida a comprovação dos valores devidos em liquidação, pois se trata de fase destinada a apurar o quantum debeatur.<br>8. Resolvido o contrato, a taxa de fruição devida pelos adquirentes incide desde a transferência da posse até a efetiva entrega do bem.<br>9. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde cada desembolso e que os juros moratórios, na hipótese de culpa ou iniciativa do comprador, incidirão a partir do trânsito em julgado.<br>10. O CPC/15 instituiu no art. 85, § 2º regra geral obrigatória no sentido de que os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação ou do proveito econômico ou, não sendo possível identificá-lo, sobre o valor da causa, restringindo-se o comando excepcional do § 8º do art. 85, de fixação por equidade, às causas em que for inestimável ou irrisório o proveito ou, ainda, em que o valor da causa for muito baixo.<br>11. Agravo interno provido. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, de que a resolução do contrato ocorreu por responsabilidade dos promitentes-compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a incursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado neste âmbito excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, nessas hipóteses, a restituição dos valores pagos se dá apenas de forma parcial.<br>4. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais.<br>5. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores. Súmula n. 568 do STJ.<br>6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.823.510/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. ABUSIVIDADE.<br>1. Ação Civil Pública.<br>2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.<br>3. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.<br>4. No Tema Repetitivo 577 do STJ, fixou-se a tese de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.<br>5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.<br>6. Este STJ adotou, no Tema Repetitivo 1.002, a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.<br>7. Ao juiz é possível dar concretude ao princípio da publicidade dos atos processuais (arts. 5º, LX, da CF e 83 e 94 do CDC), determinando a adoção das técnicas que mais se compatibilizam com as ações coletivas.<br>8. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.369.969/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REEXEME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO. PRECEDENTES. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA 7/STJ.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. Quanto à alegação de violação dos arts. 417 e 418 do CC, que tratam das arras ou sinal, observa-se que tal questão não foi discutida no acórdão recorrido e não foram opostos embargos de declaração quanto ao ponto. Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.<br>4. Quanto à taxa de fruição, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fr uição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).<br>5. Por fim, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.<br>6. A aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, mostra-se inviável em recurso especial, tendo em vista a circunstância obstativa decorrente do disposto na Súmula n. 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme o adequado superamento dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Ao contrário do alegado em razões de recorrer, o caso se amolda perfeitamente à jurisprudência já citada. Isso porque a controvérsia principal é justamente sobre o termo inicial dos juros de mora em sentença constitutiva que altera cláusula penal de contrato de promessa de compra e venda anterior à Lei 13.786/2018, por iniciativa do comprador. O fato de a retenção ter sido superior ao previsto no contrato não afasta o enquadramento, pois o pedido é de modificação da cláusula penal, e não de mera execução contratual.<br>Assim, não conheço do recurso por incidência da Súmula 83 STJ.<br>2. Do recurso especial interposto por Riva Incorporadora S/A e Direcional Engenharia S.A.<br>Os recorrentes alegam, em síntese, violação aos artigos 104, 138 e 320 do Código Civil, sustentando a legitimidade da cláusula contratual que prevê retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade, além de divergência jurisprudencial quanto ao percentual de retenção e à validade das cláusulas pactuadas.<br>Na hipótese, novamente, quanto a primeira alegação ( de retenção do percentual previsto contratualmente) incide a Súmula 83 do STJ, remetendo-se aos argumentos já lançados sobre seu teor, incidência e ausência de precedente contemporâneo que afaste a orientação sedimentada no STJ, conforme os seguintes precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.<br>1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018.<br>2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, para empreendimentos com patrimônio de afetação; e (II) a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado (INCC) por outro (IGP-M).<br>3. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o tribunal de origem, apesar de contrário aos interesses da parte, aprecia e decide, de maneira clara e fundamentada, as questões relevantes ao julgamento da lide, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes.<br>4. A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.<br>5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ.<br>6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias, quando fundamentada na premissa de que o índice eleito melhor reflete a recomposição do poder de compra da moeda, constitui questão fático-probatória cuja análise é inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da súmula 7/STJ.<br>7. Recurso especial desprovido.<br>(AREsp n. 2.795.369/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RETENÇÃO INTEGRAL DE SALDO REMANESCENTE APÓS LEILÃO EXTRAJUDICIAL. MATÉRIA NÃO ENFRENTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM SOB O ENFOQUE PRETENDIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. REVISÃO DO JULGADO. OFENSA A ENUNCIADO DE SÚMULA. NÃO CABIMENTO DO APELO ESPECIAL. SÚMULA 518/STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Não ficou configurada a violação ao art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia.O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (anterior à Lei n. 13.786/2018) por culpa do comprador, é possível a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo contratante durante a vigência do pacto. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. "Nas hipóteses de rescisão do compromisso de compra e venda por inadimplência dos promitentes compradores, os juros de mora relativos às parcelas pagas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.355.223/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/6/2020, DJe de 26/6/2020.).<br>4. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.<br>5. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.658.108/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.<br>1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga<br>2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ.<br>3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>(AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)<br>Dessa forma, não é de se conhecer o recurso nesse aspecto.<br>Quanto à alegação referente ao abatimento de 7% a título de despesas de publicidade e propaganda, prevista em contrato, exige o revolvimento da matéria fático-probatória e a reinterpretação de cláusulas contratuais, incidindo, respectivamente, as Súmulas 7 e 5 do STJ.<br>A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece limites claros à admissibilidade do recurso especial, especialmente quando este se fundamenta na interpretação de cláusulas contratuais ou no reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Nesse contexto, as Súmulas 5 e 7 do STJ representam óbices relevantes à apreciação de determinadas matérias por essa instância superior.<br>A Súmula 5 dispõe que "a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial", evidenciando que o exame do conteúdo e do sentido de disposições contratuais é matéria de competência das instâncias ordinárias, cuja cognição plena não pode ser revista pelo STJ. Assim, quando a controvérsia recursal exige a análise do teor de cláusulas contratuais, o recurso especial mostra-se incompatível com sua função uniformizadora da legislação federal.<br>Complementarmente, a Súmula 7 estabelece que "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial", vedando o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos. A revisão de fatos e provas, ainda que com o objetivo de reclassificação jurídica, não se coaduna com os limites da via especial, salvo quando se trata de revaloração jurídica de fatos incontroversos, devidamente delineados no acórdão recorrido.<br>A aplicação conjunta dessas súmulas tem sido reiteradamente reconhecida pelo STJ, especialmente em casos que envolvem contratos, nos quais a pretensão recursal demanda simultaneamente a interpretação de cláusulas e a reavaliação de provas. Nesses casos, é imprescindível que a parte recorrente demonstre, de forma objetiva e contextualizada, que a análise pretendida não depende da reapreciação de fatos nem da interpretação contratual, sob pena de inadmissibilidade do recurso.<br>Portanto, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ reforça a função do recurso especial como instrumento de uniformização da interpretação do direito federal, vedando sua utilização como meio de revisão de decisões que envolvam matéria fática ou contratual, cuja apreciação compete exclusivamente às instâncias ordinárias.<br>No acórdão recorrido, a relatora expressamente analisa o pedido subsidiário dos recorrentes para abatimento de 7%, afirmando: "O pedido subsidiário, visando o abatimento do percentual de 7% (sete por cento), a título de despesas com publicidade e propaganda, igualmente não merece guarida, apesar da previsão em contrato.  ..  De fato, deveria refletir, tão somente, as despesas efetivamente realizadas com a alegada publicidade que, frise-se, não foi minimamente demonstrada."<br>Ou seja, o Tribunal de origem rejeitou o abatimento por ausência de comprovação das despesas efetivamente realizadas, o que é questão eminentemente fática, dependente da análise das provas produzidas nos autos.<br>A pretensão recursal, portanto, demanda o reexame das provas relativas à efetiva realização das despesas de publicidade, bem como a reinterpretação da cláusula contratual que prevê o abatimento de 7%.<br>Além disso, a discussão sobre a validade, alcance e aplicação da cláusula contratual referente ao abatimento de 7% demanda a reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é insindicável nessa via.<br>O próprio acórdão recorrido destaca que a cobrança não poderia corresponder a percentual sobre o valor do contrato, por ser manifestamente onerosa e não comprovada, e que deveria refletir apenas despesas efetivamente realizadas, o que reforça o caráter fático da controvérsia.<br>Assim, não conheço o recurso nesse aspecto.<br>Por derradeiro, o não conhecimento do recurso pela alínea "a" pela aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ impede o conhecimento pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nesse sentido:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. MEDICAMENTO PARA TRATAMENTO DE CÂNCER. COBERTURA OBRIGATÓRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO.<br>1. O órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa das teses apresentadas.<br>Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução (AgInt no AREsp n. 1.400.882/SP, Quarta Turma, DJe de 30/9/2019; AgInt no AREsp n. 1.475.564/RS, Terceira Turma, DJe de 29/10/2020).<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a taxatividade do rol da ANS é desimportante para a análise do dever de cobertura de exames, medicamentos ou procedimentos para o tratamento de câncer, em relação aos quais há apenas uma diretriz na resolução. Súmula n. 83/STJ.<br>3. O usuário faz jus à indenização por danos morais se o descumprimento contratual, pela operadora de saúde, resultar em negativa indevida de cobertura e, dessa recusa, decorrer agravamento de sua dor, abalo psicológico ou prejuízos à sua saúde debilitada.<br>4. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a redução ou a majoração do quantum indenizatório a título de dano moral é possível somente em hipóteses excepcionais, quando manifestamente irrisória ou exorbitante a indenização arbitrada, sob pena de incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>5. O não conhecimento do recurso pela alínea "a" pela aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ impede o conhecimento pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.597.178/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024.)<br>Ante o exposto, não conheço de ambos os agravos em recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É o voto.