ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Recurso especial não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por GREEN PARK INVESTIMENTOS LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado:<br>"APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - CDC - POSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE OU IRREVOGABILIDADE - IRRELEVÂNCIA - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - EXECUÇÃO DO CONTRATO - PREJUDICADA.<br>O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o registro do contrato tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária e, em caso de ausência de tal formalidade, a alienação fiduciária não produzirá seus efeitos no mundo jurídico. Logo, não registrado no cartório competente o contrato que serve de título à propriedade, não se aplicam as disposições previstas na Lei nº 9.514 /97 às cláusulas que discutem a resolução do contrato de compra e venda e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Portanto, deve prevalecer as disposições do Código de Defesa do Consumidor para que seja possível a rescisão unilateral do contrato por iniciativa do promitente comprador.<br>Nos casos de resilição contratual por iniciativa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção a título de despesas administrativas permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça tem sido entre 10% dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago. O caráter irretratável e irrevogável do contrato não é absoluto.<br>Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica na extinção da execução" (e-STJ fl. 197).<br>Não foram interpostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não retira a validade do ajuste entre os contratantes. Assim, afirma que não há falar em rescisão contratual, senão nos termos da Lei nº 9.514/1997.<br>Após as contrarrazões (e-STJ fls. 289/294), o recurso especial foi admitido.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Recurso especial não provido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece prosperar.<br>O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento desta Corte, firmado no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.647.833/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia.<br>2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).<br>4. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.488.690/GO, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024).<br>Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, mantida a proporção fixada na origem, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.