ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE ATIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS. VALOR PROPORCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO.<br>1. Conforme consignado no acórdão recorrido, embora tenha havido cessão posterior dos direitos aquisitivos, os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel ocorreram anteriormente, quando a recorrida ainda figurava como promitente compradora, razão pela qual detém legitimidade para pleitear a reparação.<br>2. Com base no acervo probatório dos autos, o Tribunal de origem concluiu que o contrato não previu a cobrança da comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, de modo que não é possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.<br>3. Conforme jurisprudência firmada por esta Corte, a questão relativa ao valor do arbitramento do dano moral é de natureza casuística, cabendo reexame perante o Superior Tribunal de Justiça somente quando o valor fixado pela origem se revelar absurdo, fora dos padrões da razoabilidade, o que não ocorreu no caso concreto.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE LTDA. e SPE. SCP - JACAREPAGUÁ I LTDA. com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio do Janeiro (TJRJ), que, em ação de indenização cumulada com devolução de valores, deu provimento à apelação de LAURECI DE ARAÚJO, reformando sentença de improcedência, nos termos da seguinte ementa:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA QUE BUSCA REPARAÇÃO MATERIAL E MORAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, ADQUIRIDO NA PLANTA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PACTUADA COM A CONSTRUTORA. RELAÇÃO DE CONSUMO. MORA DO FORNECEDOR INICIADA EM AGOSTO DE 2012. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE QUE NÃO É SUFICIENTE PARA DESCARACTERIZAR A MORA DA PARTE RÉ. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS E MORAIS SUPORTADOS PELOS CONSUMIDORES, QUE DEVEM SER COMPENSADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE SUA MENÇÃO EXPRESSA NO CONTRATO.<br>1. O autor realizou contrato de promessa de compra e venda de empreendimento imobiliário na planta em 31/01/2012, cuja data de previsão para entrega das chaves era para 31/01/2012, com previsão de tolerância de 180 dias, ultimando-se, portanto, em 31/07/2012.<br>2. Cessão de direitos realizada em março de 2014. Com efeito, no período que antecede a cessão de direito aquisitivos, o descumprimento da obrigação assumida pela parte ré causou danos à autora, sendo flagrante o interesse de agir.<br>3. A cessão dos direitos por parte da consumidora lhe retira o direito à pretensão de reparação dos danos apenas a partir do momento da cessão. Em relação aos meses anterior, contudo, quando já verificada a mora da parte ré na entrega do imóvel, a autora foi privada do uso e gozo do bem como moradia ou obtenção de renda.<br>4. Considerando se tratar de contrato de adesão e a necessidade de interpretação das cláusulas em favor da parte vulnerável, não há como prevalecer a alegação de que a parte autora deu quitação às rés em relação à eventuais danos, moral ou material, que tenha sofrido em razão do inadimplemento contratual.<br>5. O adquirente do imóvel possui a legítima expectativa do recebimento do bem até a data acordada, cujo descumprimento enseja a responsabilidade solidária e objetiva das rés à reparação dos danos suportados.<br>6. No que se refere aos danos materiais, merece a parte autora ser indenizada pelos danos emergentes comprovados, em decorrência do pagamento de aluguel no período do inadimplemento até a data da celebração do contrato de cessão de direitos.<br>7. A expedição do "Habite-se" em 23 de maio de 2013 (fls. 162/163) não tem o condão de descaracterizar a mora da parte ré, uma vez que não imite os compradores na posse do imóvel.<br>8. Em relação ao dano moral, a frustração e dessabores causados a parte autora ultrapassam, sem dúvida, o mero aborrecimento. Quantum indenizatório fixado em R$ 5.000,00 em consonância com os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.<br>9. No que se refere à taxa de corretagem, não consta no contrato cláusula expressa que especificasse o repasse ao consumidor, de maneira clara e inequívoca, da responsabilidade pelo pagamento da mesma, pelo que se conclui pela impossibilidade de sua cobrança. Precedentes STJ. R Esp nº 1599511 / SP.<br>10. Recurso a que se dá provimento.<br>Nas razões do recurso especial, alegam as recorrentes, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 18 e 485, VI, do Código de Processo Civil, bem como os arts. 724 e 944 do Código Civil.<br>Quanto à suposta ofensa aos arts. 18 e 485, VI, do Código de Processo Civil, sustentam que a recorrida não possui legitimidade ativa para pleitear indenização, pois cedeu seus direitos sobre o imóvel a terceiros em março de 2014, o que afastaria o interesse de agir.<br>Defendem, ainda, violação ao art. 724 do Código Civil, ao argumento de que a cobrança da comissão de corretagem é válida, sendo obrigação do comprador, nos termos do entendimento firmado no REsp 1.599.511/SP (Tema 938).<br>Além disso, apontam violação ao art. 944, caput e parágrafo único, do Código Civil, ao considerar desproporcional o valor fixado a título de danos morais (R$ 5.000,00 - cinco mil reais), pretendendo a redução da quantia arbitrada.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 440/445.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE ATIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS. VALOR PROPORCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO.<br>1. Conforme consignado no acórdão recorrido, embora tenha havido cessão posterior dos direitos aquisitivos, os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel ocorreram anteriormente, quando a recorrida ainda figurava como promitente compradora, razão pela qual detém legitimidade para pleitear a reparação.<br>2. Com base no acervo probatório dos autos, o Tribunal de origem concluiu que o contrato não previu a cobrança da comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, de modo que não é possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.<br>3. Conforme jurisprudência firmada por esta Corte, a questão relativa ao valor do arbitramento do dano moral é de natureza casuística, cabendo reexame perante o Superior Tribunal de Justiça somente quando o valor fixado pela origem se revelar absurdo, fora dos padrões da razoabilidade, o que não ocorreu no caso concreto.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.<br>VOTO<br>Embora tenha suscitado violação a diversos dispositivos legais, no mérito, entendo que o presente recurso não merece prosperar, como se passa a expor.<br>Quanto à alegada violação aos arts. 18 e 485, VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a recorrida não possui legitimidade ativa para pleitear indenização, pois cedeu seus direitos sobre o imóvel a terceiros em março de 2014, o que afastaria o interesse de agir, não merece prosperar o presente recurso.<br>Conforme consignado no acórdão recorrido, embora tenha havido cessão posterior dos direitos aquisitivos, os prejuízos causados pelo atraso na entrega do imóvel ocorreram antes dessa cessão. Assim, a recorrida possui legitimidade em relação ao período anterior, durante o qual ainda figurava como promitente compradora, tendo sofrido os efeitos diretos da mora contratual.<br>Sobre o ponto, consignou o Tribunal de origem que:<br>Compulsando os autos, verifico que a pretensão da Autora se dirige à reparação civil em razão de atraso na entrega das chaves, decorrente da realização de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta com a parte ré, configurando nítida relação de consumo enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor, na forma do art. 2º, caput e art. 3º, §2º, ambos do CDC.<br>No caso dos autos, o autor realizou contrato de promessa de compra e venda de empreendimento imobiliário na planta em 31/01/2012, cuja data de previsão para entrega das chaves era para 31/01/2012, com previsão de tolerância de 180 dias, ultimando-se, portanto, em 31/07/2012. De efeito, no período que antecede a cessão de direito aquisitivos, pactuada no final do mês de março de 2014, o descumprimento da obrigação assumida pela parte ré causou danos à autora, sendo flagrante o interesse de agir.<br>De fato, a cessão dos direitos por parte da consumidora lhe retira o direito à pretensão de reparação dos danos apenas a partir do momento da cessão. Em relação aos meses anterior, contudo, quando já verificada a mora da parte ré na entrega do imóvel, a autora foi privada do uso e gozo do bem como moradia ou obtenção de renda.<br>Dessa forma, não há violação aos dispositivos indicados, pois o acórdão limitou corretamente o alcance da pretensão indenizatória ao período em que a autora efetivamente detinha legitimidade para pleiteá-la.<br>Quando à alegada violação ao art. 724 do Código Civil, ao argumento de que a cobrança da comissão de corretagem é válida, sendo obrigação do comprador, nos termos do entendimento firmado no REsp 1.599.511/SP (Tema 938), também não merece prosperar o presente recurso.<br>Sobre o tema, esta Corte Superior entende ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. O entendimento foi firmado no julgamento do RESp n. 1.599.511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. em 24.8.2016, DJe de 6.9.2016 (Tema 938), cuja ementa se transcreve:<br>RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.<br>I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:<br>1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.<br>II - CASO CONCRETO:<br>2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.<br>2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.<br>III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/ 9/2016).<br>Assim como outros julgados mais recentes desta Corte seguindo o mesmo posicionamento:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DESDE QUE PREVISTA. OMISSÃO NO CONTRATO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5 DO STJ. DECISÃO RECORRIDA SE ASSENTA EM MAIS DE UM FUNDAMENTO. NÃO IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedentes.<br>2. Para modificar a conclusão do Tribunal de origem no que se refere à omissão da comissão de corretagem no contrato firmado, seria necessário o reexame de cláusulas contratuais, providência incompatível com o recurso especial, a teor da Súmula 5 do STJ.<br>3. O acórdão recorrido está assentado em mais de um fundamento suficiente para mantê-lo e o recorrente não cuidou de impugnar todos eles, como seria de rigor. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento do recurso, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF, por analogia: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.244.926/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023).<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA N. 938. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. SÚMULA 5/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Tema n. 938 do STJ: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.<br>2. Na hipótese, o eg. Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades do caso concreto, concluiu pela inexistência de previsão no contrato quanto à cobrança de comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, não sendo possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Para modificar esse entendimento seria necessário analisar as cláusulas contratuais, providência incompatível com o recurso especial, a teor da Súmula 5/STJ.<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 1.784.260/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 4/5/2022).<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA DE IMÓVEIS. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO PROVIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (..)<br>2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).<br>(..)<br>4. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no REsp n. 1.874.209/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 17/9/2021).<br>Na hipótese, contudo, o Tribunal de origem, com base no acervo probatório dos autos, concluiu que o contrato não previu a cobrança da comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, de modo que não é possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.<br>Conforme se denota dos seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>Em relação à taxa de corretagem, restou decidido pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).<br>(..)<br>O intuito é evitar que a taxa seja repassada ao consumidor de maneira esquiva, sem que este tenha total ciência do que está pagando. Destaque-se que para que a comissão seja transferida à outra parte, é necessária cláusula contratual expressa no contrato principal, para que não haja afronta ao artigo 30, Código de Defesa do Consumidor.<br>(..)<br>In casu, analisando o contrato não é possível encontrar cláusula que especificasse o repasse ao consumidor, de maneira clara e inequívoca, da responsabilidade pelo pagamento pela taxa de corretagem, pelo que se conclui pela impossibilidade de sua cobrança.<br>Por fim, quanto à alegada violação ao art. 944, caput e parágrafo único, do Código Civil, ao argumento de que o valor fixado a título de danos morais é desproporcional, também não merece prosperar o presente recurso. Vejamos.<br>A indenização fixada no acórdão recorrido, a título de danos morais, mostra-se proporcional na medida em que busca indenizar os prejuízos suportados pela agravada. Para além, vale ressaltar que a questão relativa ao valor do arbitramento do dano moral é de natureza casuística, cabendo reexame perante o Superior Tribunal de Justiça somente quando o valor fixado pela origem se revelar absurdo, fora dos padrões da razoabilidade, o que não ocorreu no caso concreto.<br>Corroborando tal entendimento, os seguintes julgados:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. RECURSO ESPECIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DANO MORAL. VALOR. FIXAÇÃO EM PATAMAR RAZOÁVEL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. (..)<br>2. (..)<br>3. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em hipóteses excepcionais quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante, o que não se verifica no caso concreto.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 985.340/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 11/4/2017).<br>AGRAVO REGIMENTAL - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - ACIDENTE DE TRÂNSITO - PROPORÇÃO DE CULPA DA VÍTIMA E GRAU DE INVALIDEZ PERMANENTE - REVISÃO - NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS - IMPOSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 7 /STJ - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VALOR ARBITRADO COM RAZOABILIDADE - DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DESTE STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO - INSURGÊNCIA DA RÉ.<br>1. A pretensão de reexame das provas coligidas aos autos é inviável em sede de recurso especial, instrumento processual destinado, precipuamente, à guarda do Direito Federal infraconstitucional, através da uniformização da jurisprudência dos Tribunais de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais. Incidência da Súmula 7 /STJ.<br>2. No que tange ao quantum indenizatório, desnecessária a excepcionalíssima intervenção deste STJ, mormente quando evidenciado que o arbitramento do valor da compensação por danos morais foi realizado com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico do recorrido e, ainda, ao porte econômico do recorrente, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, fazendo uso de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades do caso.<br>3. Agravo regimental desprovido.<br>(AgRg nos EDcl no AREsp 202.155/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 31/8/2015).<br>No caso em exame, o Tribunal local arbitrou a indenização a título de danos morais em R$5.000,00 (cinco mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional diante dos danos causados, não se justificando, portanto, a excepcional intervenção desta Corte Superior de Justiça.<br>Em face do exposto, nos termos da fundamentação supra, nego provimento ao recurso especial.<br>É como voto.