ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ORIENTAÇÃO CONSOLIDADA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por sociedade empresária, aplicando o CDC para fixar a obrigação de restituição imediata das parcelas pagas, declarar nula a cláusula de retenção integral, arbitrar o trânsito em julgado da sentença como termo a quo dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à consumidora desistente.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor.<br>III. Razões de decidir<br>3. As normas de proteção ao consumidor são de ordem pública e interesse social, sendo indisponíveis e inafastáveis, salvo disposição legal específica.<br>4. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária e de comprovação de inadimplência e constituição em mora da compradora impede a aplicação do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, prevalecendo as normas consumeristas. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial não conhecido

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>No recurso especial, sustentou, em síntese, que o acórdão recorrido violou os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, ao afastar o procedimento extrajudicial próprio da alienação fiduciária e aplicar indevidamente o Código de Defesa do Consumidor à hipótese, determinando a restituição imediata das parcelas pagas sem observância do rito legal específico. Argumentou que, ainda que ausente o registro do contrato, a lei especial deve prevalecer, pois disciplina exaustivamente a matéria, sendo inaplicável a rescisão contratual por simples desistência do comprador, que deve ser equiparada à inadimplência, atraindo o procedimento previsto na legislação especial.<br>Alegou, também, negativa de vigência ao artigo 1.022, parágrafo único, II do CPC, por omissão do tribunal quanto à análise das teses jurídicas suscitadas, mesmo após oposição de embargos de declaração, o que enseja o reconhecimento do prequestionamento ficto. Defendeu que o princípio da especialidade afasta a aplicação das normas consumeristas, por se tratar de contrato regido por lei posterior e específica, e que a decisão recorrida, ao determinar a restituição das parcelas com base no CDC, gerou insegurança jurídica e incentivou comportamentos contraditórios por parte do devedor.<br>Sustentou que o ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente configura inadimplemento antecipado, dispensando a constituição formal em mora e autorizando a execução das garantias previstas na Lei nº 9.514/97.<br>Diante da decisão de inadmissão, manejou o presente agravo.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado .<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ORIENTAÇÃO CONSOLIDADA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por sociedade empresária, aplicando o CDC para fixar a obrigação de restituição imediata das parcelas pagas, declarar nula a cláusula de retenção integral, arbitrar o trânsito em julgado da sentença como termo a quo dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à consumidora desistente.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor.<br>III. Razões de decidir<br>3. As normas de proteção ao consumidor são de ordem pública e interesse social, sendo indisponíveis e inafastáveis, salvo disposição legal específica.<br>4. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária e de comprovação de inadimplência e constituição em mora da compradora impede a aplicação do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, prevalecendo as normas consumeristas. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial não conhecido<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 1.095/STJ. LEI 13.786/18. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSTOS. AUSÊNCIA DE FATOS E/OU DOCUMENTOS NOVOS. DECISÃO MANTIDA.<br>I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto da decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela sociedade empresária para, tão somente, fixar o trânsito em julgado da sentença como termo a quo dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à consumidora desistente.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Consiste em aferir o acerto ou desacerto do pronunciamento unipessoal recorrido, notadamente no que se refere à (in)aplicabilidade das normas consumeristas, da legislação especial e do tema repetitivo 1.095/STJ, ao percentual de retenção, pela vendedora, das parcelas pagas pela consumidora desistente e à (im)possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de IPTU.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>1. Nos termos do artigo 1.021 do Código de Processo Civil, caberá agravo interno contra as decisões proferidas pelo relator, o qual será julgado pelo órgão colegiado competente quando não houver juízo de retratação.<br>2. As normas de proteção e defesa do consumidor têm índole de ordem pública e interesse social (CDC, art. 1º), o que significa dizer que são indisponíveis e inafastáveis, pois, resguardam valores básicos e fundamentais da ordem jurídica do Estado Social.<br>3. Não havendo provas acerca do registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, tampouco da inadimplência da compradora e da sua constituição em mora, descabe falar em observância do procedimento previsto na lei 9.514/97 e, por consequência, em afastamento das normas consumeristas.<br>4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é nula de pleno direito a cláusula contratual que autoriza a retenção integral, pela vendedora, dos valores pagos pelo comprador inadimplente/desistente, em percentual que engloba o valor atualizado do contrato, ainda que entabulado sob a égide da lei 13.786/2018, porquanto coloca o consumidor em desvantagem exagerada.<br>5. Quanto ao percentual de retenção, pela vendedora, o STJ admite a flutuação entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, não sendo motivo suficiente, para fixação em patamar máximo, o simples fato de a parte compradora ter dado causa à rescisão do contrato (por culpa ou a requerimento).<br>6. A devolução da quantia paga pelo consumidor deve se dar de forma imediata, à luz do enunciado sumular 543/STJ, isso porque o parcelamento equivale a reter o numerário adimplido pelo consumidor, ainda que por período determinado, colocando-o em exagerada desvantagem (CDC, art. 51, IV).<br>7. O comprador somente pode ser responsabilizado pelas despesas do imóvel (IPTU) se comprovada a sua imissão na posse e, ainda assim, até a data da rescisão contratual, o que não ocorreu na espécie.<br>8. Descabe falar em taxa de fruição quando o objeto do contrato se tratar de lote vago, e quando não houver prova da efetiva imissão na posse.<br>9. A inexistência de argumentos novos ou relevantes que justifiquem a necessidade de reconsideração da conclusão lançada no pronunciamento unipessoal recorrido justifica o desprovimento do agravo interno.<br>IV. TESE O agravo interno interposto sem a apresentação de fatos novos ou argumentos relevantes deve ser desprovido.<br>V. DISPOSITIVO Agravo interno conhecido e desprovido.<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.021; lei 6.766/1979, art. 32-A; lei 13.786/18.<br>No presente processo, a parte agravante afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>De saída, no que tange a alegação de afronta aos artigos 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, certo é que "Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição nos acórdãos recorridos capazes de torná-los nulos. O colegiado originário apreciou a demanda de forma clara e precisa, deixando bem delineados os fundamentos dos julgados. " (AgInt no AREsp n. 2.441.987/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>Rememore-se, ainda, que "A ausência de oposição de embargos de declaração na origem inviabiliza a análise da apontada violação do art. 1.022 do CPC/2015 no recurso especial, porquanto torna impossível a compreensão da controvérsia, situação que atrai o óbice da Súmula nº 284/STF à espécie." (AgInt no REsp n. 1.955.114/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 9/12/2022.)<br>Efetivamente, compulsados os autos, colhe-se que a Corte de origem analisou e rebateu, um a um, os argumentos levantados, sendo certo que a ausência de menção a um outro argumento invocado pela defesa não macula o comando decisório se, bem fundamentado, apresenta razões capazes de se sustentar por si.<br>A partir da leitura dos acórdãos revela que todas as questões suscitadas foram expressamente enfrentadas e decididas. O voto condutor do agravo interno analisou de forma clara e suficiente a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inaplicabilidade do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 diante da ausência de registro do contrato e da constituição em mora, bem como a impossibilidade de afastamento das normas consumeristas por mera existência de legislação especial.<br>Assim, "Não procede a arguição de ofensa ao 1.022 do CPC, quando o Tribunal Estadual se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia." (AgInt no REsp n. 1.899.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)<br>Ressalte-se que não se pode confundir decisão desfavorável aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco fundamentação concisa com ausência de fundamentação.<br>Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA DIÁRIA. REVISÃO DA NECESSIDADE E DO VALOR FIXADO DEMANDA O REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. "Não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022).<br>(AgInt no AREsp n. 2.746.371/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)<br>Portanto, constatada a pronúncia expressa e suficiente acerca dos temas indicados como omissos, a questão do direito aplicado é matéria relativa ao mérito recursal, não se podendo cogitar, no presente feito, em prestação jurisdicional defeituosa.<br>No mais, a análise dos autos indica que a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando que o registro do contrato de alienação fiduciária, embora não seja indispensável para garantir sua validade e eficácia entre as partes, revela-se necessário para que se possa iniciar o procedimento de execução extrajudicial do imóvel.<br>Isso ocorre porque tanto a constituição em mora do devedor quanto a possibilidade de purgação dessa mora devem ser processadas perante o Oficial de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Embargos de Divergência no REsp 1.866.844/SP, consolidou o entendimento de que a ausência de registro não invalida o negócio jurídico, mas constitui requisito indispensável para a adoção do rito extrajudicial previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei.<br>CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO CDC. TEMA 1.095/STJ.<br>1. A controvérsia dos autos limita-se à possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos sujeitos à Lei n. 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária.<br>2. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto ao Tema Repetitivo n. 1095, que estabelece: "Nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrados em cartório, a resolução do pacto, em caso de inadimplência do devedor regularmente constituído em mora, deve seguir o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>3. A Segunda Seção assentou, no julgamento do EREsp n. 1.866.844/SP que, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.667.712/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Os embargos de declaração são cabíveis para suprir omissão, contradição, obscuridade ou erro material do acórdão.<br>2. Admite-se, excepcionalmente, que os embargos, ordinariamente integrativos, tenham efeitos infringentes, desde que constatada a presença de um dos vícios do art. 1.022 do Código de Processo Civil, cuja correção importe alteração da conclusão do julgado.<br>3. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>4. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>5. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes para dar provimento ao agravo interno.<br>(EDcl no AgInt no REsp n. 1.865.919/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024.<br>2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.<br>3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).<br>4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".<br>6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.<br>7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.<br>8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.<br>9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.<br>10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.<br>11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.<br>12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido.<br>13. Recurso especial conhecido e não provido.<br>(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC.<br>1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).<br>3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.020.649/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme o adequado superamento dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Ainda que esse óbice fosse superado, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>A alegação de que o contrato deveria ser submetido ao procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/97 demanda a análise de elementos como o registro do contrato, a constituição em mora e a inadimplência da parte adquirente. O próprio acórdão destaca: "Não havendo provas acerca do registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, tampouco da inadimplência da compradora e da sua constituição em mora, descabe falar em observância do procedimento previsto na lei 9.514/97 e, por consequência, em afastamento das normas consumeristas."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais.<br>2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>(..)<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 282 DO STF. PREQUESTIONAENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NECESSIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.<br>Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.<br>2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.662.287/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da compreensão firmada pela Corte de origem acima do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula nº 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É o voto.