DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1.832-1.837).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 1.449-1.452):<br>APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NUCLEP. EMPRESA PÚBLICA. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. BOA-FÉ OBJETIVA. MULTA DESPROPROCIONAL.<br>1. Apelação em face de sentença que julga procedente em parte o pedido autoral para reconhecer, em parte, a existência da dívida cobrada no processo nº 0146529-53.2018.8.19.001: (i) a existência da dívida relativa à taxa de ocupação no valor de R$ 7.545,94, acrescidos de juros legais contados desde a citação; (ii) a inexistência da dívida no valor de R$ 134.536,20, relativa ao adicional de três meses de aluguel a título de indenização prevista na cláusula quinta do contrato de locação, acrescidos de juros legais desde a citação; (iii) ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre a condenação, consoante artigo 85, § 2º, do CPC, pro rata, considerando a sucumbência recíproca, sendo extinto o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 355, dos incisos I e II, ambos, do CPC. Cinge-se a controvérsia em definir se: (i) a licitude da conduta da parte embargada quanto à cobrança dos valores referentes às benfeitorias realizadas no imóvel anteriormente à celebração de contrato com a embargante; (ii) a quantificação desses valores; (iii) a licitude da conduta do embargado quanto à cobrança da embargante de valores referentes a taxa de ocupação.<br>2. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro declarou a sua incompetência superveniente para o julgamento do recurso de apelação, em razão de informação prestada pela apelante no sentido de que a Lei nº 14.120/2021 transformou a NUCLEBRÁS EQUIPAMENTOS PESADOS S. A - NUCLEP em Empresa Pública com capital fechado e controlada pela União, após a prolação da sentença.<br>3. O enunciado da Súmula 55 do STJ menciona que Tribunal Regional Federal não é competente para julgar recurso de decisão proferida por juiz estadual não investido de jurisdição federal. Tal entendimento foi formado em razão do comando constitucional (art. 109, § 3º e § 4º da CRFB/1988) que determina que o Tribunal Regional Federal poderá julgar os processos oriundos de sentença nas quais o juízo estadual esteja investido de jurisdição federal, nas hipóteses em que o domicílio do segurado não é sede de vara federal, hipótese distinta do caso em exame, no qual o magistrado estadual proferiu sentença no exercício de sua plena competência.<br>4. O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento no sentido de que "a transformação da sociedade de economia mista em empresa pública ratifica a necessidade de permanência dos autos na Justiça Federal em razão do reconhecimento e a declaração de interesse jurídico da União Federal". Precedente: STJ, 3ª Turma, REsp 1674973, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 14.9.2018.<br>5. Não há que se falar em automática anulação da sentença proferida pelo Juízo de primeira instância da Justiça Estadual. Isso porque a transformação da sociedade de economia mista em empresa pública, atraindo a competência da Justiça Federal de acordo com o constante do art. 109, inciso I, da CRFB/88, enseja tão somente o deslocamento do processo para este Tribunal para que examine o requerimento de remessa dos autos à Justiça Federal e prossiga no julgamento do recurso de apelação, se for o caso. Precedentes: STJ, 1ª Seção, REsp 1111159, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, DJe 19.11.2009. Neste TRF2: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001345- 30.2019.4.02.9999, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 8.9.2021.<br>6. A competência para julgar e processar o feito passou a ser da Justiça Federal em razão da incidência do inciso I do art. 109 da CRFB/1988. Além disso, a sentença proferida pelo juízo estadual não deveria ser anulada, na medida em que foi proferida por juiz competente na época da prolação da sentença, eis que a NUCLEP era uma sociedade de economia mista no momento da prática do referido ato processual. Destaca-se, ainda, que anular todos os atos processuais praticados estaria em desacordo com o valor axiológico da atual sistemática da legislação processual civilista, a qual se baseia nos princípios da celeridade e da economia processual.<br>7. O art. 421 do Código Civil de 2002 preconiza que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Por sua vez, o art. 422 do mesmo diploma legal estabelece que os contratantes são obrigados a observar os princípio de probidade e boa-fé, tanto em sua execução como na sua conclusão. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5116084-92.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 12.8.2024.<br>8. Na interpretação do contrato impõe-se a observância não apenas do sentido literal do pactuado, mas também de outros elementos que evidenciem a intenção na avença e a finalidade contratual, em consonância com o interesse social de segurança das relações jurídicas, de modo que as partes devem agir com lealdade e probidade e confiança recíprocas, em relação de mútuo auxílio na formação, execução e conclusão do contrato. Ademais, a função social do contrato se reveste de limitação ao mero interesse privado das partes, podendo o negócio jurídico celebrado ser considerado nulo se houver ofensa as normas gerais do direito e aos interesses sociais.<br>9. Não obstante a boa-fé e a função social do contrato simbolizarem importantes princípios a informar as relações jurídicas que se originam dos contratos, não se pode utilizar de tais valores axiológicos para se furtar do descumprimento da obrigação avençada pelo contratante, sem que haja qualquer prova de que houve violação a tais princípios que regem os contratos. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0500113-41.2018.4.02.5118, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJF2R 28.10.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5005435-08.2018.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 19.3.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0054975-28.2018.4.02.5115, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJF2R 2.3.2021.<br>10. Nos contratos de locações dos imóveis urbanos incide a Lei nº 8.245/91, que disciplina, em seu art. 4º, que não poderá o locador reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para a duração do contrato, ao passo que o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, ressalvado o disposto no § 2º do art. 54-A da mesma legislação.<br>11. Por sua vez, o § 2º do art. 54-A menciona que o locatário deve se comprometer a cumprir a multa convencionada em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício nos casos envolvendo locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja locado por prazo determinado, ressaltando que o valor da multa não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.<br>12. A questão diz respeito ao adimplemento, ou não, das cláusulas quarta e quinta, respectivamente, do contrato de locação firmado entre a partes. Na origem, o locador pugna pela execução do valor que reputa devido, sob alegação de que celebrou contrato de locação da sala 1002, do prédio situado na Praça XV de Novembro, nº 20 - 10º andar, denominado de Bolsa de Valores, com a executada, com início em, 1.4.2016, e término, em 1.4.2019. Narra que os encargos da locação ocorreram por conta da empresa pública executada, tais, como, cotas condominiais ordinárias da unidade e das vagas de garagem, luz, água, IPTU, taxa de incêndio. Alega que o preço da locação, estipulado consensualmente pelos contratantes, foi pactuado em R$ 55.000,00, sendo que, posteriormente, foi reduzido para R$ 46.750,00. Destaca que, inicialmente, o imóvel estava sendo anunciado no estado em que se encontrava, ou seja, sem qualquer benfeitoria, apenas pintado, mas que, por exigência da futura locatária, ora executada foram realizadas inúmeras benfeitorias.<br>13. O exequente sustenta que, no Termo de Recebimento, firmado pelo NUCLEP, em 5.5.2016, estão enumeradas benfeitorias realizadas pelo locador. Informa que todas essas benfeitorias e adaptações foram feitas por exigência da locatária, cujo custo ocorreu exclusivamente pelo locador, que na oportunidade gastou em torno de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), sob a promessa de realizarem um contrato de três anos. Para garantia do cumprimento do contrato, locador e locatária pactuaram uma indenização correspondente a seis meses de aluguel, caso a locatária - NUCLEP - entregasse o imóvel antes do prazo final do contrato. Relata que ficou, portanto, pactuado dois tipos distintos de penalidades: uma por infração contratual correspondente a três meses o valor do aluguel a vigorar durante todo o período da locação e outra de caráter indenizatório e específico para o caso de entrega do imóvel antes do período pactuado para a locação, multa esta correspondente a seis meses de aluguel se a rescisão ocorresse até o primeiro 1 ano e meio da locação, como foi o caso.<br>14. O recorrente ressalta, ainda, que, embora a locatária houvesse anuído com o prazo de locação de 3 (três) anos e 1 (um) mês, com início em 1º de abril de 2016 e a término em 1º de maio de 2019, a NUCLEP resolveu entregar o imóvel antes do término da locação, em 11 de agosto de 2017, conforme notificação, infringindo, consequentemente, a cláusula segunda do contrato de locação, de forma que deveria ser condenada ao pagamento da indenização correspondente a seis meses do valor do aluguel vigente, pois ocorreu até o primeiro 1 ano e meio da locação, conforme cláusula quinta do contrato de locação.<br>15. Por outro lado, a empresa pública executada sustenta a inexistência de dívida cobrada no processo nº 0146529-53.2018.8.19.0001, na medida em que, apesar de o contrato datar de 1.2.2016, o ajuste só começou a viger a partir de 1.4.2016, sendo o prazo de locação de três anos e um mês, iniciou-se, em 1.4.2016, e, consequentemente, terminaria em 1.5.2019. Informa que o valor do aluguel foi ajustado em R$46.750,00, tendo sido rescindido antecipadamente o contrato pela locadora, em 8.9.2017, tendo efetuado o pagamento de R$145.963,80, a título de multa e proporcional ao período de cumprimento do contrato, na forma do art. 4º da Lei nº 8.245/1991, equivalente a 3,1 meses de aluguel.<br>16. A empresa pública defende que a insatisfação do locador não merece guarida, porquanto, no momento da rescisão contratual, a embargante, de boa-fé, quitou devidamente o valor da multa no montante de R$145.963,80, correspondente ao período de cumprimento do contrato, vale dizer, de 01/04/2016 a 08/09/2017, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Argumentou, ainda, que, restando apenas 22 dias para completar um ano e meio de contrato, tal período foi substancialmente adimplido. Quanto à taxa de ocupação, o contrato de locação em tela não traz qualquer previsão expressa no sentido de transferir o ônus do pagamento da "taxa de ocupação" à embargante, nota-se que o foro/taxa de ocupação não está contemplado na cláusula 4º, por causa da natureza não tributária desse instituto.<br>17. O contrato de locação teve a duração de um ano, cinco meses e oito dias, tendo sido rescindido antecipadamente antes do prazo estipulado, qual seja, um ano e seis meses, razão pela qual foi aplicada a multa pela rescisão antecipada. Tal regramento encontra-se previsto na cláusula quinta do contrato, segundo o qual, o descumprimento de qualquer disposição do contrato acarretaria ao infrator uma pena convencional correspondente a três vezes o valor do aluguel vigente na época em que se verificar a infração contratual e encargos.<br>18. Além disso, no caso da locatária efetuar a entregar o imóvel antes do prazo previsto para o término da locação, o contrato previa que esta arcaria com o pagamento ao locador de indenização correspondente a seis meses do valor do aluguel vigente se a rescisão ocorrer até o primeiro um anos e meio da locação e a três vezes o valor do aluguel no último um ano e meio.<br>19. A empresa pública em sua manifestação não negou que houve a rescisão antecipada do contrato, mas destacou que houve o adimplemento substancial, na medida em que faltavam apenas vinte de dois dias para completar um ano e meio de contrato.<br>20. Sobre a teoria do adimplemento substancial nas relações de direito privado, o Superior Tribunal de Justiça - STJ possui o entendimento de que, uma vez configurado o adimplemento substancial do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, revela-se possível a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AR Esp 2279914, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 18.8.2023.<br>21. Ademais, embora os contratos bilaterais e comutativos sejam regidos pela autonomia da vontade, por meio da reciprocidade de direitos e obrigações, tal liberdade não se revela ampla e ilimitada, havendo autorização no próprio ordenamento jurídico que impõe uma solução com base em critérios de equidade, podendo ensejar a revisão contratual.<br>22. A título de incidência no caso, tem-se o art. 4º da Lei nº 8.245/1991, no qual há autorização para que o locatário em caso de rescisão antecipada pague uma multa que deve ser pactuada, proporcionalmente, ao período de cumprimento do contrato. De igual modo, o art. 413 do CC/2002 prevê que poderá ser reduzida equitativamente a penalidade, quando esta for manifestamente excessiva.<br>23. Foi recebido o pagamento da embargante, da multa por rescisão antecipada, no valor R$ 145.963,80, comprovando que a empresa pública efetuou o pagamento de forma proporcional em relação ao período de vigência do contrato (três meses). Outrossim, faltavam apenas vinte e dois dias para que a Administração Pública ficasse complementa exonerada da multa, de modo que houve adimplemento substancial.<br>24. Denota-se, assim, que se revela correta a sentença ao asseverar que "pela redação da cláusula quinta do contrato de locação que as partes estipularam uma multa de 6 meses para o primeiro ano e meio do contrato e a metade desse valor para o segundo período do contrato, o que fere a proporcionalidade referida nos citados dispositivos legais e, que é, portanto, ilegal e desproporcional. Logo, assiste razão à Embargante quando ao pagar para a Embargada a multa proporcional ao cumprimento do contrato pactuado.".<br>25. Deve-se considerar, ainda, que a locatária se trata de uma empresa pública (na época uma sociedade de economia mista). Embora tais entidades tenham natureza jurídica de direito privado e possam atuar no domínio econômico, de modo que seus contratos privados são regidos principalmente por normas de direito privado, não se pode perder de vista que existe, ainda que em menor grau, o interesse público que poderia justificar a antecipação da rescisão contratual, em razão de alguma política econômica adotada pela Administração Pública.<br>26. Registre-se que a declaração de recebimento do imóvel e os recibos também permitem inferir que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, sendo que as obras e benfeitorias realizadas pelo embargado valorizaram seu bem patrimonial para futuras locações.<br>27. No que tange à incidência do § 2º do art. 54-A para justificar a desproporção da multa pactuada, observa-se que a tese do exequente não merece prosperar. Isso porque tal dispositivo se refere ao contrato de construção ajustada para servir (build to suit), incluído pela Lei nº 12.744/2012. Tal norma incide quando um investidor viabiliza o imóvel segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente estabelecido, a fim de garantir o retorno do investimento feito pelo locador por meio dos aluguéis futuros.<br>28. Não há prova nos autos que indiquem que a locação se destinou ao disposto no § 2º do art. 54-A, eis que seria necessária a comprovação de que o imóvel foi construído ou substancialmente alterado para atender principalmente aos anseios da empresa pública, o que não ficou evidenciado. Outrossim, as trocas de mensagens eletrônicas e provas testemunhais não se revelam suficiente para constatar a incidência de tal dispositivo, sendo que a prova pericial foi expressamente dispensada pelas partes.<br>29. No que concerne à taxa de ocupação, não assiste razão à NUCLEP, na medida em que a cláusula quarta, que trata dos encargos da locação, prevê tal responsabilidade da empresa pública, ao fixar expressamente e sem qualquer ressalva que a locatária pagará todos os impostos, taxas, contribuições que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel, além das cotas condominiais, se permitidas em lei.<br>30. Não prospera a tese de que a NUCLEP seria responsável apenas pelas despesas que adviessem da Convenção de Condomínio ou do Regulamento Interno, eis que, além de todos os impostos, taxas, e as contribuições que incidissem sobre o imóvel, a empresa pública também responderia pela cota condominial e multas sofridas em razão da não observância da Convenção do Condomínio e do Regulamento Interno.<br>31. Apelações não providas.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.466-1.476).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 1.478-1.495), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos legais (fls. 1.485-1.486):<br>(i) art. 1.022, II e III c/c art. 489, § 1º, III, IV e VI3 do CPC, uma vez que o v. acórdão recorrido, embora devidamente provocado para tanto:<br>  insistiu em manifesta premissa equivocada de que o caso concreto se enquadra na hipótese do art. 4º da Lei nº 8.245/91, quando o caso em tela impõe que se aplique a exceção prevista no § 2º de seu art. 54-A; e<br>  foi omisso em relação ao vasto acervo probatório constante dos autos, em especial aos croquis comparativos entre as plantas dos imóveis e aos inúmeros e-mails trocados entre as partes que comprovam a realização de substancial reforma no imóvel, a pedido do locatário; e<br>  foi contraditório ao afirmar que ao afirmar que "na interpretação do contrato impõe-se a observância não apenas do sentido literal do pactuado, mas também de outros elementos que evidenciem a intenção na avença e a finalidade contratual, em consonância com o interesse social de segurança das relações jurídicas  .. ", mas adotar conclusão que não privilegia a finalidade contratual e a segurança na relação jurídica em debate.<br>(ii) art. 54-A, § 2º, da Lei nº 8.245/91, por ter o v. acórdão impugnado:<br>  concluído que o contrato de locação firmado entre as partes não se destinou ao disposto no § 2º do art. 54-A, apesar do farto acervo probatório que comprova a realização de reforma substancial no imóvel para atender principalmente aos anseios da empresa pública;<br>  concluído que a multa convencionada deveria ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, na forma do art. 4º da Lei nº 8.245/91, ignorando que o mesmo artigo aponta exceção para o caso do §2º do art. 54-A, que permite que a multa alcance a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.<br>No agravo (fls. 1.839-1.850), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 1.852-1.875).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Trata-se, na origem, de execução de título extrajudicial ajuizada pela agravante e embargos à execução ajuizados pela empresa pública, ora agravada, em que se pretende discutir, na presente via recursal, a cobrança de multas decorrente da rescisão antecipada do contrato de locação firmado entre as partes.<br>A questão está assim relatada no acórdão impugnado (fls. 1.445-1.446):<br>No caso dos autos, a questão diz respeito ao adimplemento, ou não, das cláusulas quarta e quinta, respectivamente, do contrato de locação firmado entre a partes. Na origem, o locador pugna pela execução do valor que reputa devido, sob alegação de que celebrou contrato de locação da sala 1002, do prédio situado na Praça XV de Novembro, nº 20 - 10º andar, denominado de Bolsa de Valores, com a executada, com início em, 1.4.2016, e término, em 1.4.2019. Narra que os encargos da locação ocorreram por conta da empresa pública executada, tais, como, cotas condominiais ordinárias da unidade e das vagas de garagem, luz, água, IPTU, taxa de incêndio. Alega que o preço da locação, estipulado consensualmente pelos contratantes, foi pactuado em R$ 55.000,00, sendo que, posteriormente, foi reduzido para R$ 46.750,00. Destaca que, inicialmente, o imóvel estava sendo anunciado no estado em que se encontrava, ou seja, sem qualquer benfeitoria, apenas pintado, mas que, por exigência da futura locatária, ora executada foram realizadas inúmeras benfeitorias.<br>Sustenta que, no Termo de Recebimento, firmado pelo NUCLEP, em 5.5.2016, estão enumeradas benfeitorias realizadas pelo locador. Informa que todas essas benfeitorias e adaptações foram feitas por exigência da locatária, cujo custo ocorreu exclusivamente pelo locador, que na oportunidade gastou em torno de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), sob a promessa de realizarem um contrato de três anos. Para garantia do cumprimento do contrato, locador e locatária pactuaram uma indenização correspondente a seis meses de aluguel, caso a locatária - NUCLEP - entregasse o imóvel antes do prazo final do contrato. Relata que ficou, portanto, pactuado dois tipos distintos de penalidades: uma por infração contratual correspondente a três meses o valor do aluguel a vigorar durante todo o período da locação e outra de caráter indenizatório e específico para o caso de entrega do imóvel antes do período pactuado para a locação, multa esta correspondente a seis meses de aluguel se a rescisão ocorresse até o primeiro 1 ano e meio da locação, como foi o caso. Ressalta, ainda, que, embora a locatária houvesse anuído com o prazo de locação de 3 (três) anos e 1 (um) mês, com início em 1º de abril de 2016 e a término em 1º de maio de 2019, a NUCLEP resolveu entregar o imóvel antes do término da locação, em 11 de agosto de 2017, conforme notificação, infringindo, consequentemente, a cláusula segunda do contrato de locação, de forma que deveria ser condenada ao pagamento da indenização correspondente a seis meses do valor do aluguel vigente, pois ocorreu até o primeiro 1 ano e meio da locação, conforme cláusula quinta do contrato de locação.<br>Por outro lado, a empresa pública executada sustenta a inexistência de dívida cobrada no processo nº 0146529-53.2018.8.19.0001, na medida em que, apesar de o contrato datar de 1.2.2016, o ajuste só começou a viger a partir de 1.4.2016, conforme preconiza a sua própria cláusula 2ª, sendo o prazo de locação de três anos e um mês, iniciou-se, em 1.4.2016, e, consequentemente, terminaria em 1.5.2019. Informa que o valor do aluguel foi ajustado em R$46.750,00, tendo sido rescindido antecipadamente o contrato pela locadora, em 8.9.2017, tendo efetuado o pagamento de R$145.963,80, a título de multa e proporcional ao período de cumprimento do contrato, na forma do art. 4º da Lei nº 8.245/1991, equivalente a 3,1 meses de aluguel. Defende que a insatisfação do locador não merece guarida, porquanto, no momento da rescisão contratual, a embargante, de boa-fé, quitou devidamente o valor da multa no montante de R$145.963,80, correspondente ao período de cumprimento do contrato, vale dizer, de 01/04/2016 a 08/09/2017, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991. Argumentou, ainda, que, restando apenas 22 dias para completar um ano e meio de contrato, tal período foi substancialmente adimplido. Quanto à taxa de ocupação, o contrato de locação em tela não traz qualquer previsão expressa no sentido de transferir o ônus do pagamento da "taxa de ocupação" à embargante, nota-se que o foro/taxa de ocupação não está contemplado na cláusula 4º, por causa da natureza não tributária desse instituto.<br>A discussão, portanto, diz respeito à interpretação da cláusula quinta do contrato que assim dispõe (fl. 1.446):<br>Cláusula Quinta - O descumprimento de qualquer disposição neste contrato, ajuizada a competente ação judicial, acarretará ao infrator, além das demais penalidades expressas neste instrumento, uma pena convencional correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel vigente na época em que se verificar a infração contratual e encargos. No caso de a LOCATÁRIA entregar o imóvel antes do prazo previsto para o término da locação, arcará com o pagamento ao LOCADOR de indenização correspondente a 6 (seis) meses do valor do aluguel vigente se a rescisão ocorrer até o primeiro 1 anos e meio da locação e a 3 (três) vezes o valor do aluguel no último 1 ano e meio.<br>O Tribunal a quo concluiu ser legítimo o pagamento parcial da multa pelo descumprimento do contrato realizado pela empresa pública, locatária do imóvel, revelando-se outrora ilícita e desproporcional a segunda sanção, tendo em vista o adimplemento substancial do contrato. Confira-se (fls. 1.446-1.447):<br>Compulsando-se os autos, nota-se que o contrato de locação teve a duração de um ano, cinco meses e oito dias, tendo sido rescindido antecipadamente antes do prazo estipulado, qual seja, um ano e seis meses, razão pela qual foi aplicada a multa pela rescisão antecipada.<br>Tal regramento encontra-se previsto na cláusula quinta do contrato, segundo o qual, o descumprimento de qualquer disposição do contrato acarretaria ao infrator uma pena convencional correspondente a três vezes o valor do aluguel vigente na época em que se verificar a infração contratual e encargos. Além disso, no caso da locatária efetuar a entregar o imóvel antes do prazo previsto para o término da locação, o contrato previa que esta arcaria com o pagamento ao locador de indenização correspondente a seis meses do valor do aluguel vigente se a rescisão ocorrer até o primeiro um anos e meio da locação e a três vezes o valor do aluguel no último um ano e meio. Nesses termos:<br> .. <br>A empresa pública em sua manifestação não negou que houve a rescisão antecipada do contrato, mas destacou que houve o adimplemento substancial, na medida em que faltavam apenas vinte de dois dias para completar um ano e meio de contrato.<br>Sobre a teoria do adimplemento substancial nas relações de direito privado, o Superior Tribunal de Justiça - STJ possui o entendimento de que, uma vez configurado o adimplemento substancial do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, revela-se possível a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação.<br> .. <br>Ademais, embora os contratos bilaterais e comutativos sejam regidos pela autonomia da vontade, por meio da reciprocidade de direitos e obrigações, tal liberdade não se revela ampla e ilimitada, havendo autorização no próprio ordenamento jurídico que impõe uma solução com base em critérios de equidade, podendo ensejar a revisão contratual.<br>A título de incidência no caso, tem-se o art. 4º da Lei nº 8.245/1991, no qual há autorização para que o locatário em caso de rescisão antecipada pague uma multa que deve ser pactuada, proporcionalmente, ao período de cumprimento do contrato. De igual modo, o art. 413 do CC/2002 prevê que poderá ser reduzida equitativamente a penalidade, quando esta for manifestamente excessiva. Veja:<br> .. <br>No caso dos autos, foi recebido do pagamento pela embargante, da multa por rescisão antecipada no valor R$ 145.963, 80, comprovando que a empresa pública efetuou o pagamento de forma proporcional em relação ao período de vigência do contrato (três meses). Outrossim, faltavam apenas vinte e dois dias para que a Administração Pública ficasse complementa exonerada da multa, de modo que houve adimplemento substancial.<br>Denota-se, assim, que se revela correta a sentença ao asseverar que "pela redação da cláusula quinta do contrato de locação que as partes estipularam uma multa de 6 meses para o primeiro ano e meio do contrato e a metade desse valor para o segundo período do contrato, o que fere a proporcionalidade referida nos citados dispositivos legais e, que é, portanto, ilegal e desproporcional. Logo, assiste razão à Embargante quando ao pagar para a Embargada a multa proporcional ao cumprimento do contrato pactuado ".<br>Deve-se considerar, ainda, que a locatária se trata de uma empresa pública (na época uma sociedade de economia mista). Embora tais entidades tenham natureza jurídica de direito privado e possam atuar no domínio econômico, de modo que seus contratos privados são regidos principalmente por normas de direito privado, não se pode perder de vista que existe, ainda que em menor grau, o interesse público que poderia justificar a antecipação da rescisão contratual, em razão de alguma política econômica adotada pela Administração Pública.<br>Registre-se que a declaração de recebimento do imóvel e os recibos também permitem inferir que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, sendo que as obras e benfeitorias realizadas pelo embargado valorizaram seu bem patrimonial para futuras locações.<br>No que tange à incidência do § 2º do art. 54-A para justificar a desproporção da multa pactuada, observa-se que a tese do exequente não merece prosperar. Isso porque tal dispositivo se refere ao contrato de construção ajustada para servir (build to suit), incluído pela Lei nº 12.744/2012. Tal norma incide quando um investidor viabiliza o imóvel segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente estabelecido, a fim de garantir o retorno do investimento feito pelo locador por meio dos aluguéis futuros.<br>Não há prova nos autos que indiquem que a locação se destinou ao disposto no § 2º do art. 54-A, eis que seria necessária a comprovação de que o imóvel foi construído ou substancialmente alterado para atender principalmente aos anseios da empresa pública, o que não ficou evidenciado. Outrossim, as trocas de mensagens eletrônicas e provas testemunhais não se revelam suficiente para constatar a incidência de tal dispositivo, sendo que a prova pericial foi expressamente dispensada pelas partes.<br>Acerca da negativa de prestação jurisdicional, inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>Em relação à exceção contemplada no art. 4º da Lei n. 8.245/1991 que prevê a hipótese do art. 54-A, § 2º, o Tribunal de origem assim se manifestou (fl. 1.471):<br>O acórdão asseverou expressamente que o contrato não tinha como finalidade atender ao disposto no § 2º do art. 54-A da Lei nº 12.744/2012 para justificar a desproporção da multa pactuada. Pontuou-se que o contrato de construção ajustada para servir (build to suit), incluído pela Lei nº 12.744/2012, incide quando um investidor viabiliza o imóvel segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente estabelecido, a fim de garantir o retorno do investimento feito pelo locador por meio dos aluguéis futuros. Ressaltou-se que no caso não ficou evidenciado que a locação se destinou ao disposto no § 2º do art. 54-A, eis que seria necessária a comprovação de que o imóvel foi construído ou substancialmente alterado para atender principalmente aos anseios da empresa pública.<br>No tocante ao acervo probatório dos autos, a Corte local entendeu que (fl. 1.471):<br> ..  as trocas de mensagens eletrônicas e provas testemunhais não se revelavam suficientes para constatar a incidência de tal dispositivo, sendo que a prova pericial foi expressamente dispensada pelas partes. Além disso, as fotografias e croquis constantes dos autos não foram suficientes para demonstrar tal finalidade, eis que não ficou nítido o caráter personalíssimo da obra para atender as demandas específicas da empresa pública. Quanto à prova pericial, a decisão recorrida apenas assentou que esta foi dispensada pelas partes, o que não demonstra qualquer vício de omissão, contradição ou obscuridade em tal afirmação.<br>Quanto à suscitada contrariedade na interpretação do contrato, houve a pronúncia do TJRJ nos seguintes termos (fl. 1.472):<br>Igualmente não prospera a tese de contradição, eis que a decisão recorrida buscou a interpretação que melhor se ajusta ao que está disposto expressamente nas cláusulas contratuais e nas circunstâncias fáticas, sob o manto do princípio da boa-fé contratual e da função social do contrato. Por esse motivo, o acórdão menciona expressamente que "não obstante a boa-fé e a função social do contrato simbolizarem importantes princípios a informar as relações jurídicas que se originam dos contratos, não se pode utilizar de tais valores axiológicos para se furtar do descumprimento da obrigação avençada pelo contratante, sem que haja qualquer prova de que houve violação a tais princípios que regem os contratos".<br>Desse modo, não assiste razão à parte, visto que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida nos autos, ainda que contrariamente a seus interesses, não incorrendo em nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.<br>No mérito, quanto à alegada legalidade da multa pelo prazo de 6 (seis) meses, constata-se que a pretensão da parte encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ, considerando a conclusão do TJRJ de que o contrato não contemplou a modalidade build to suit.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA