DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por VIVER BEM INVEST LTDA. e DL2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁ RIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 342):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO ADEQUADA. PAGAMENTO DE IMPOSTOS PELOS ADQUIRENTES. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. 1. Inaplicável a cláusula resolutiva expressa que prevê dedução de multa de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, por ser abusiva e extremamente onerosa aos compradores, pois na prática ao final nada lhes seria devolvido. Afigura-se acertada a readequação na origem, como seja abatimento do mesmo percentual, mas sobre o montante pago. 2. Apresentada justificativa plausível pelos compradores para o inadimplemento contratual, seria desarrazoada a majoração da retenção de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinto por cento) do numerário por eles desembolsado. Com a pandemia da Covid-19 houve queda do padrão de compra da família, e aumento das despesas domésticas. 3. O pagamento dos impostos inerentes ao imóvel é de responsabilidade dos adquirentes, desde a imissão na posse até a data da resolução contratual. 4. Não se cogita em cobrança da taxa de ocupação se se trata de imóvel não edificado, inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, e bem assim em razão da não demonstração de perda de lucro decorrente do uso do lote.<br>APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 380).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa ao art. 32-A da novel lei de distrato, já que o acórdão reconheceu a vigência da Lei n. 13.786/2018 e a existência da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, mas reputou abusiva sua aplicação sobre o valor do contrato, ajustando a multa para incidir apenas sobre o montante pago, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 53 (fls. 335-336).<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 513-531).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 536-538), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls.560-579).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>O recurso especial tem origem em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas cumulada com indenização por danos morais e tutela de urgência, relativa a compromisso de compra e venda de lote no Residencial Juarez Freire, em que a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) declarar a rescisão contratual por iniciativa dos promitentes compradores; (b) condenar à restituição imediata e em parcela única de 90% do total pago; (c) autorizar a retenção de 10% do total pago a título de multa e despesas e da taxa de corretagem, com correção monetária e juros fixados (fls. 546-547). O acórdão de apelação manteve, em essência, a restituição com retenção de 10% sobre o montante pago, atribuiu aos adquirentes os impostos desde a imissão na posse e afastou a taxa de fruição por se tratar de imóvel não edificado (fls. 547-548).<br>A discussão cinge-se a definir se limitar a retenção de 10%, prevista na Lei do Distrato, artigo 32-A, aos valores efetivamente pagos  e não ao valor total do contrato  viola, de alguma forma, a legislação federal.<br>Esta Corte já entendeu que tal limitação não configura violação, pois pensar o contrário significaria impor ao consumidor a ausência de qualquer valor a ser devolvido, o que, aí sim, afrontaria os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.<br>Assim, andou bem o Tribunal de origem, quando cotejou o comando legal citado com a código de defesa do consumidor, em especial, seu artigo 53, que assim dispõe:<br>Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.<br>Veja-se que o Tribunal não viola a lei de distrato, pelo contrário, dá interpretação a ela compatível com o artigo 53, CDC, conseguindo, assim, a máxima efetividade de ambos os comandos legais.<br>Não há princípio absoluto. E, mesmo comandos legais duros, como regras, podem ser elásticos o suficiente para evitar o afastamento completo de uma em benefício da total aplicação de outra. Na verdade, a acomodação correta de ambos permite a maximização do direito.<br>Nesse sentido, cito:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.<br>1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.<br>3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.<br>4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.<br>7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial, para manter o acórdão guerreado.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA