ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. UNIDADES IMOBILIÁRIAS. LEVANTAMENTO DE GRAVAMES. REGISTRO. IMPUGNAÇÃO. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF.<br>1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>2. Na hipótese dos autos, os argumentos ventilados nas razões do apelo nobre estão dissociados dos adotados pelo acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por RICARDO BEREZIN contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo nobre insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Promessa de Compra e Venda - Bem Imóvel - Ação de obrigação de fazer - Sentença que julgou procedente a ação, determinando a liberação e o levantamento de qualquer gravame com o imediato registro das frações ideais n.º 104, 114, 143, 163, 213, 224 e 225 do Edifício Ocean Beach Guarujá - em nome do requerente. Apelo do banco corréu - Preliminar de nulidade da sentença por negativa da prestação jurisdicional - Inocorrência - Ainda que tenha havido omissão ou deficiência na fundamentação da sentença, o art. 1.013, §1º, do então vigente CPC/2015 permite a supressão da irregularidade pelo Tribunal ad quem, não havendo, por conseguinte, que se falar em nulidade ante a ausência de prejuízo - Mérito - Os precedentes jurisprudenciais que deram os contornos do enunciado contido na Súmula 308 do C. STJ revelam que os julgados tinham por base controvérsia relacionada à captação de recursos pelo SFH para a aquisição de imóvel destinados à habitação e, portanto, para fins residenciais. Trata-se, em verdade, de entendimento sumulado que visa, em última análise, a observância da função social da moradia, visto que a legislação específica que rege a matéria, vale dizer, a Lei Federal nº 4.380/1964, tem por objeto a regulamentação dos "contratos imobiliários de interesse social" e "o sistema financeiro para aquisição da casa própria". Hipótese fática que deu ensejo à edição da Súmula 308/STJ é diversa da controvérsia fática evidenciada nesta ação, visto que a parte autora pretende ver assegurado o direito de propriedade de unidades compromissadas à venda pela empresa corré, como forma de contraprestação pelos serviços advocatícios prestados pelo autor, e não propriamente seu direito de habitação. Destarte, não restando evidenciada na relação jurídica subjacente a função social que a Súmula 308/STJ visa resguardar, de rigor a aplicação à espécie, do distinguishing e o afastamento do precedente sumulado, mencionado na r. sentença, como razão de decidir. Controvérsia reclama a aplicação da legislação civil ordinária, em especial, aquela prevista no art. 1.225 e ss. do CC. Cediço que a propriedade dos bens imóveis só é transferida (ou transmitida), no ordenamento jurídico vigente, com o registro do título aquisitivo na matrícula respectiva. Compromissos de compra e venda firmados entre o autor e a empreendedora corré, que não foram registrados na matrícula do imóvel pelas partes. Contratos que permaneceram no âmbito privado, não gerando efeitos erga omnes, ou seja, perante terceiros - Ciência e anuência do autor em relação à hipoteca que recaiu sobre a matrícula mãe do imóvel. Autor, advogado habilitado, que ao aceitar receber os imóveis como forma de contraprestação pelos serviços advocatícios prestados, tinha plena ciência dos riscos patrimoniais envolvidos no negócio, tais como a instituição e realização de garantias reais, logo, de caráter preferencial, em detrimento do direito de aquisição de propriedade advindo dos compromissos de venda e compra - Propriedade das frações ideais mencionadas foi transmitida ao banco apelante por dação em pagamento, devidamente registradas, gerando efeitos erga omnes. Inteligência dos arts. 1.245 e art. 1.246 do CC. Autor que não detém título jurídico hábil para desconstituir as dações em pagamento registradas em matrícula - Sentença reformada - Recurso provido para jugar improcedente a ação" (e-STJ fls. 591/592).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 629/635).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 641/658), interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.225, VII, do Código Civil, porque o acórdão recorrido negou vigência ao direito real do promitente comprador ao afirmar que compromissos de compra e venda não registrados não geram efeitos perante terceiros, em contrariedade à orientação da Súmula nº 308/STJ; e<br>(ii) art. 1.418 do Código Civil, pois o acórdão negou a possibilidade de o promitente comprador exigir a outorga da escritura definitiva do promitente vendedor, ou de terceiros cessionários, sustentando a prevalência de hipoteca posterior à promessa de compra e venda.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 663/687.<br>O recurso especial foi inadmitido (e-STJ fls. 688/689), dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. UNIDADES IMOBILIÁRIAS. LEVANTAMENTO DE GRAVAMES. REGISTRO. IMPUGNAÇÃO. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF.<br>1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>2. Na hipótese dos autos, os argumentos ventilados nas razões do apelo nobre estão dissociados dos adotados pelo acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Trata-se, na origem, de ação de obrigação de fazer destinada ao levantamento de gravames e registro de unidades habitacionais compromissadas à venda em contraprestação a serviços advocatícios.<br>O Tribunal local concluiu pela improcedência dos pedidos, destacando a inaplicabilidade da Súmula nº 308/STJ ao caso concreto, com base nos seguintes fundamentos:<br>"No mérito, respeitado o entendimento do d. Juízo sentenciante, a pretensão recursal comporta provimento.<br>Isso porque, ao contrário do restou consignado em sentença, a Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça só se aplica aos contratos de compra e venda financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação SFH, tendo em vista a legislação especial que disciplina o tema.<br>Neste sentido, aliás, vem decidindo o C. STF e, inclusive, esta C. 29ª Câmara de Direito Privado.<br>(..)<br>Realmente, tendo em vista que a análise dos precedentes jurisprudenciais que deram os contornos do enunciado contido na Súmula 308 do C. STJ revelam que os julgados tinham por base controvérsia relacionada à captação de recursos pelo SFH para a aquisição de imóvel destinados à habitação e, portanto, para fins residenciais.<br>Trata-se, em verdade, de entendimento sumulado que visa, em última análise, a observância da função social da moradia, visto que a legislação específica que rege a matéria, vale dizer, a Lei Federal nº 4.380/1964, tem por objeto a regulamentação dos "contratos imobiliários de interesse social" e "o sistema financeiro para aquisição da casa própria".<br>Com efeito, forçoso convir que a hipótese fática que deu ensejo à edição da Súmula 308/STJ é diversa da controvérsia fática evidenciada nesta ação, visto que a parte autora pretende ver assegurado o direito de propriedade das unidades 104, 114, 143, 163, 213 e 224, compromissadas à venda pela empresa ré, como forma de contraprestação pelos serviços advocatícios prestados pelo autor, e não propriamente seu direito de habitação.<br>Portanto, não restando evidenciada na relação jurídica subjacente a função social que a Súmula 308/STJ visa resguardar, de rigor a aplicação à espécie, do distinguishing e o afastamento do precedente sumulado, invocado pelo Juízo de origem como razão de decidir" (e-STJ fls. 597/598).<br>Tais fundamentos, entretanto, não foram objeto de impugnação pela parte recorrente, atraindo a incidência, por analogia, da Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles."<br>Confira-se:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE. ENVIO DA NOTIFICAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA Nº 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A ausência de combate aos fundamentos do acórdão recorrido, suficientes por si só, para a manutenção do decidido acarreta a incidência da Súmula n.º 283 do STF.<br>3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>4. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.157.654/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023 - grifou-se).<br>De fato, a deficiência na fundamentação recursal ficou evidenciada, visto que as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INICIAL. ANÁLISE. SÚMULA Nº 83/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. ART. 1.021, § 4º, CPC/2015. MULTA NÃO AUTOMÁTICA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. Súmula nº 83/STJ.<br>3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.<br>4. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento.<br>5. Na hipótese, apesar de apontar o malferimento à legislação federal, o apelo extremo foi incapaz de evidenciar as ofensas aos dispositivos legais invocados. Nesse contexto, a fundamentação recursal é absolutamente deficiente, o que atrai a incidência dos óbices contidos nas Súmulas nºs 283 e 284/STF.<br>6. A Segunda Seção decidiu que a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do agravo interno. Precedente.<br>7. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 1.818.651/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 22/2/2022 - grifou-se).<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC. PROVEITO ECONÔMICO. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. O Tribunal de origem dirimiu fundamentadamente a controvérsia, sem incorrer em omissão, obscuridade, contradição ou erro material.<br>2. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento da questão pelo Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula n. 211 do STJ.<br>3. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivo de lei que não contém comando normativo capaz de infirmar os fundamentos do acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>4. A Corte Especial, no julgamento do Tema Repetitivo 1076 (relator Ministro Og Fernandes, DJe de 31/5/2022), firmou entendimento no sentido de que "apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo", hipóteses que não se configuram na espécie.<br>5. A verba honorária referente a ação renovatória de aluguel julgada parcialmente procedente deve incidir sobre a diferença entre o valor do aluguel na data da citação e o novo valor fixado na sentença, quantia a ser multiplicada pelo período de vigência da renovação da locação, pois esse montante reflete objetivamente o proveito econômico obtido pela parte.<br>6. Agravo interno parcialmente provido" (AgInt no AREsp 2.103.614/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022 - grifou-se).<br>Destaca-se, por fim, que a matéria contida no art. 1.418 do CC não foi objeto de decisão pelo aresto recorrido, ressentindo-se o recurso especial do indispensável prequestionamento. Assim, no ponto, incide também a Súmula nº 282/STF.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.