DECISÃO<br>Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA LIMITADA AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto contra decisão que, em ação de execução de título extrajudicial relativa a débito condominial, limitou a penhora aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, indeferindo a alienação judicial do imóvel gravado com alienação fiduciária.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora plena do imóvel alienado fiduciariamente em razão de dívida condominial, ou se a penhora deve limitar-se aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, sem alienação judicial do bem.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A alienação fiduciária de bem imóvel estabelece que a titularidade do imóvel permanece com o credor fiduciário até a quitação do débito, conforme art. 835, XII, do CPC, que permite a penhora apenas dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.<br>4. Ainda que a dívida condominial seja obrigação própria da coisa (propter rem), vinculada ao imóvel, o bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante, o que impede a penhora plena sem a anuência do credor fiduciário.<br>5. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o possuidor ou proprietário fiduciário, até a data da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, conforme os arts. 1.345 do CC e 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997.<br>6. O STJ tem entendimento pacificado de que a obrigação própria da coisa (propter rem) acompanha a titularidade do bem, mas a penhora não pode recair sobre imóvel fiduciário, admitindo-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos do devedor.<br>IV. TESE<br>7. Tese de Julgamento:<br>"1. Imóvel alienado fiduciariamente não pode ser objeto de penhora plena em execução de despesas condominiais, devendo a constrição limitar-se aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante."<br>V. NORMAS E PRECEDENTES CITADOS8. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC/2002, arts. 1.345, 1.368-B, parágrafo único; CPC, arts. 502, 507, 508, 835, XII; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º.<br>9. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/4/2023; STJ, REsp 1.829.663/SP, Terceira Turma, j. 05/11/2019.<br>VI. DISPOSITIVO<br>Agravo de instrumento conhecido e desprovido (fls. 602-603).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados.<br>No recurso especial, alega a parte recorrente, em suma, violação aos arts. 835, XII, e 875 do Código de Processo Civil.<br>Defende o cabimento da penhora do imóvel com alienação fiduciária, visto tratar-se o débito de despesas condominiais, cuja natureza é propter rem.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Assiste razão à parte recorrente.<br>O Tribunal local concluiu pela impossibilidade de penhora do imóvel em questão, mesmo cuidando-se o débito de despesas condominiais, sob o fundamento de que o referido bem é objeto de alienação fiduciária, o que obsta a sua alienação judicial, porquanto integra o patrimônio de terceira pessoa.<br>Conforme se verifica, contudo, a Corte local adotou posicionamento em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual é cabível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de débito condominial, em razão da natureza propter rem do aludido débito.<br>A propósito:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial para permitir a penhora do imóvel em questão para pagamento de débito condominial relativo ao aludido imóvel.<br>Intimem-se.<br>EMENTA