DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SAVOY IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Locação. Embargos opostos a execução fundada em título extrajudicial (crédito decorrente de locação imobiliária). Exigência, pela locadora, de diferenças decorrentes, segundo diz, da falta de observância pela locatária, ao longo do tempo, da forma correta de cálculo dos aluguéis. Execução a rigor assentada em bases indevidas. Questão que nada tem a ver com o indexador contratual, mas com a base de cálculo dos reajustes, promovida pela locatária. Diferenças decorrentes de divergência exegética entre as partes em torno de aditamento contratual, datado de 2007, a partir do qual operada a modificação dos termos da relação jurídica original, passando-se a decompor o valor do aluguel total em "despesas com aluguel" e "despesas com reajuste", com incidência dos reajustes, ao longo dos anos, apenas sobre o primeiro fator. Comportamento das partes a evidenciar terem querido efetivamente a modificação sustentada pela locatária, não obstante o aditamento não tenha sido claro. Perícia que constatou que os valores pagos corresponderam, estritamente, ao método de cálculo pugnado pela locatária. Execução ajuizada apenas em 2018, para a exigência das diferenças, onze anos após a modificação da sistemática de cálculo. Locadora-exequente que é gigante do ramo imobiliário e que tinha, certamente, pleno conhecimento da forma pela qual foram calculados os aluguéis ao longo do tempo, adotando postura em tudo compatível com as modificações sustentadas pela locatária na forma de cálculo. Inexistência, em tais condições, de diferença alguma por saldar. Sentença reformada para acolher os embargos à execução e julgar extinta a execução. Apelação da executada-embargante provida para tal fim." (e-STJ, fls. 921)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados, com aplicação de multa do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 943/945).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 112 e 113 do Código Civil (Lei 10.406/2002), pois a interpretação conferida ao Termo de Aditamento nº 05/2007 teria desconsiderado a vontade manifesta das partes e a boa-fé objetiva, ao admitir reajustes apenas sobre fração do aluguel, quando o pactuado seria a incidência sobre o valor total.<br>(ii) art. 480 do Código Civil, pois a decisão teria ignorado o desequilíbrio econômico-financeiro decorrente da não aplicação integral do índice de correção (IPC/FIPE) sobre o valor total, o que exigiria recomposição para preservar a equivalência das prestações.<br>(iii) art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, pois a multa por suposto caráter protelatório dos embargos de declaração teria sido indevidamente aplicada, uma vez que os aclaratórios buscariam sanar omissões e contradições do julgado, sem intuito procrastinatório.<br>Contrarrazões nas fls. 967/980 (e-STJ)<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>Quanto à violação aos arts. 112, 113 e 480 do Código Civil e as teses de que a interpretação conferida ao Termo de Aditamento nº 05/2007 teria desconsiderado a vontade manifesta das partes e a boa-fé objetiva, bem como o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, a Corte de origem consignou:<br>"Superados esse ponto, fundamentalmente, trata-se de execução relativa a dívida de aluguéis, mais especificamente diferenças decorrentes, segundo a locadora, de pagamentos indevidos efetuados pela locatária, Prefeitura Municipal de São Paulo, segundo dito desde 2015. Afirma a exequente que a locatária não teria observado o indexador correto, IPC-Fipe, efetuando assim os cálculos, ano a ano, de forma equivocada.<br>E citou, como instrumentos escritos firmados pelas partes, o contrato original, de 2002, além de sucessivos aditamentos, afirmando ser o último deles o de nº 005/2007, pelo qual a locação teria sido prorrogada por 5 anos, até agosto de 2012. Ao mencionar, entretanto, a forma de definição dos aluguéis, bem como a origem da distorção no pagamento, mencionou a exequente o descumprimento dos critérios adotados nos sucessivos aditamentos, até o nº 04/2006.<br>Vale dizer, silenciou por completo quanto ao aditamento nº 005/2007, como se ele nem sequer tivesse definido alguma regra acerca do cálculo dos aluguéis. Em outras palavras, não situou a origem do problema na aplicação dos termos desse aditamento, mas em uma suposta divergência de indexadores (anotando-se que o índice de correção foi alterado, do IGP-DI para o IPC-Fipe, pelo aditamento nº 101/2005).<br>Ocorre que a perícia realizada, corroborando as palavras da Prefeitura, apurou que a raiz do problema está justamente no citado aditamento nº 005/2007, bem como em sua aplicação, a partir justamente do primeiro reajuste anual posterior, em 2008 (portanto, bem antes de 2015).<br>Nesse documento, as partes acabaram efetuando uma decomposição do valor do aluguel total, definindo um valor denominado "despesas com aluguel", da ordem de 2/3 do total, e outro, denominado "despesas com reajuste", da ordem de 1/3 do total.<br>Segundo a Prefeitura, a divisão foi feita porque, dali em diante, o cálculo dos reajustes seria feito segundo a aplicação do indexador contratual apenas sobre o valor "aluguel", desconsiderando, pois, os reajustes advindos de meses anteriores. E a perícia apurou que, de fato, se tomados os valores pagos pela Prefeitura ao longo do tempo, nota-se que realmente aplicou ela o indexador contratual sobre o valor "aluguel", segregado da outra verba. Também segundo o perito, se feita a evolução dos valores segundo esse critério, não haveria diferenças a ajustar, tendo também sido confirmado que a discrepância remontava ao ano de 2008.<br>Ora, identificada a causa do problema, bem como o momento a partir do qual passou a haver, em tese, diferença no cálculo dos aluguéis, vê-se que a questão nada tem a ver com o indexador contratual, e sim com a base de cálculo dos reajustes, promovida pela locatária Prefeitura sobre o valor fracionado e agora, na execução, defendida pela locadora como incidente sobre o aluguel cheio.<br>Evidentemente, a exequente, ora apelada, sabia disso. Não se trata de um locador pessoa física eventualmente hipossuficiente socioculturalmente, ou inexperiente no ramo, mas de uma poderosa e conhecida empresa do ramo imobiliário.<br>Mas, se assim é, já por aí se verifica que a execução veio assentada em bases indevidas. Fosse a execução baseada apenas no título executivo formado pelo contrato, em sua versão original, bastava que a ele se aludisse, para o fim do art. 784, VIII, do CPC. Mas, tratando-se de cobrança de diferenças, decorrentes de uma divergência exegética entre as partes, em torno de um aditamento contratual, cabia à exequente, para amparar sua pretensão, fundamentar adequadamente o equívoco nos pagamentos e a razão de ser do valor por ela cobrado, em especial por não ter, ao longo de muitos anos, tomado qualquer atitude, ingressando em juízo somente em 2018.<br>Ao tratar a questão como fruto de um desvio singelo na observância do indexador contratual, a exequente sonegou ao Juízo os elementos constitutivos de sua pretensão, além de indicar a base do seu direito à percepção de diferenças em termos dissociados do efeito título executivo extrajudicial a ser considerado no caso, o aditivo nº 005/2007.<br>Mas não é só. Invocado o tema nos embargos, a impugnação da locadora-exequente simplesmente não controverteu as alegações da executada- embargante em torno da razão de ser do aditivo e da intenção de ajustar um novo modelo de reajuste contratual. Passou ao largo da questão e, de forma genérica, limitou- se a insistir ter havido aplicação indevida do indexador contratual.<br>Considerando que o dever de impugnação especificada dos fatos aplica-se também aos embargos à execução, especialmente em face de fatos novos, de cunho modificativo, como os aventados pela locatária, o detalhe já seria suficiente para o acolhimento da resistência e a admissão da justificativa da Prefeitura para os pagamentos efetuados.<br>Abstraído esse aspecto, contudo, os embargos devem de toda forma ser acolhidos, e sem haver sequer necessidade de apelo ao instituto da supressio, entendido como adoção tácita de forma diversa de cumprimento da obrigação em relação à efetivamente contratada.<br>No caso dos autos, houve efetivamente uma modificação dos termos da relação jurídica original, por meio do aditivo nº 005/2007, visto que o contrato, em sua primeira versão, não fazia essa distinção entre valor de aluguel e valor de reajuste. O aditamento, é certo, não trata expressamente da forma como seriam calculados futuros reajustes, não dando, num primeiro momento, respaldo literal à versão da locatária; de todo modo, a questão não gira em torno de modificação tácita dos termos de uma relação obrigacional, mas da interpretação do significado de uma modificação real operada pelas partes.<br>Ou seja, trata-se de definir o que as partes quiseram ao promover a estranha decomposição do aluguel no aditamento, prática que alguma razão haveria de ter.<br>E, nesse sentido, é forçoso o acolhimento da exegese proposta pela executada. Repita-se, a Savoy é uma gigante do mercado imobiliário, com alta expertise nessa modalidade de negócio jurídico; o aluguel envolvido, por outro lado, estava longe de ser irrisório, correspondendo a um valor total, já em 2007, da ordem de R$ 371.000,00 (trezentos e setenta e um mil reais).<br>Não é crível que, ante um conjunto de circunstâncias dessa ordem, e vindo os reajustes a partir de 2008 a se descasar do valor total do aluguel, tenha permanecido inerte a credora por tanto tempo, esboçando duas tímidas notificações quatro anos depois, em 2012, e depois disso vindo a reagir com mais intensidade a partir de 2015, sete anos após a alteração do critério.<br>Enfim, tem-se por suficientemente evidenciado, pelo comportamento das partes, terem querido elas, efetivamente, a modificação sustentada pela Prefeitura (não obstante o aditamento não tenha sido claro como desejável a esse respeito), sem embargo de posteriores tentativas de reversão por parte da locadora, que se iniciaram em 2012, intensificaram em 2015 e culminaram com o ajuizamento da execução apenas em 2018 (aliás, a própria demora da exequente quanto a esse último ato, além do fato de não ter postulado o despejo da locatária, são emblemáticos).<br>Por tais razões, é o caso de acolher os embargos, reputando inexistir diferenças a cobrar e dando por extinta a execução." (e-STJ fls. 923/927)<br>Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. Neste sentido:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão da Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal.<br>2. O recurso especial foi interposto contra acórdão da 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP, que negou provimento à apelação em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança.<br>3. O agravante sustenta violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, ilegitimidade passiva do fiador para responder por débitos decorrentes de prorrogação automática do contrato de locação, ilegitimidade ativa dos autores por ausência de inventário e nulidade processual por falta de litisconsórcio passivo necessário.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há três questões em discussão: (I) saber se houve violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC em razão de suposta ausência de fundamentação adequada e rejeição indevida dos embargos de declaração; (II) saber se o fiador pode ser responsabilizado por débitos decorrentes da prorrogação automática do contrato de locação, à luz da Súmula 214/STJ; e (III) saber se há ilegitimidade ativa dos autores e nulidade processual por ausência de litisconsórcio passivo necessário.<br>III. Razões de decidir<br>5. O acórdão recorrido enfrentou todas as questões suscitadas pelo agravante, ainda que decidindo em sentido contrário à sua pretensão, não configurando violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>6. A Súmula 214/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses de aditamento contratual, não abrangendo a prorrogação automática por prazo indeterminado prevista na legislação inquilinária. No caso, o contrato previa expressamente a responsabilidade do fiador até a entrega efetiva das chaves, conforme o art. 39 da Lei 8.245/91.<br>7. Os autores demonstraram sua qualidade de sucessores do locador falecido por meio de escritura pública de inventário e partilha, sendo legítimos para o ajuizamento da ação, conforme o art. 10 da Lei 8.245/91.<br>8. A ação de cobrança pode ser dirigida contra qualquer dos coobrigados em obrigação solidária, nos termos do art. 275 do Código Civil. Ademais, a esposa do fiador já havia falecido, afastando a necessidade de sua inclusão na lide.<br>9. As demais alegações de violação legal não foram demonstradas de forma específica e fundamentada, impedindo o conhecimento do recurso especial quanto a esses aspectos.<br>10. A análise das questões centrais demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, atraindo o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>11. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.158.325/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.)<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ADITAMENTO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE FATOS. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME:<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial fundado nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF/1988, em ação revisional de aluguel proposta por locatária, a qual alegava que o desconto concedido durante a pandemia da COVID-19 não constituía aditivo contratual com impacto definitivo no valor da locação. A instância de origem entendeu que o aditivo firmado entre as partes interrompeu o prazo trienal previsto no art. 19 da Lei do Inquilinato, reconhecendo a carência de ação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão:(i) verificar se houve negativa de prestação jurisdicional e ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015;<br>(ii) determinar se o recurso especial pode ser conhecido, diante da necessidade de reexame de cláusulas contratuais e de provas para análise da suposta inexistência de aditivo contratual e da interrupção do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei 8.245/1991.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Não se configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para a resolução da controvérsia, ainda que contrariamente à tese defendida pela parte (REsp 2.172.899/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 14/4/2025).<br>4. A pretensão recursal demanda a interpretação de cláusulas contratuais, notadamente quanto ao conteúdo e alcance de aditivo celebrado entre as partes, o que encontra óbice na Súmula 5 do STJ:<br>"A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial."<br>5. A análise da existência de efeitos permanentes no valor da locação implica reexame do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>6. A alegação de que os descontos pactuados foram temporários e excepcionais não afasta os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, pois não demonstra objetivamente que a tese recursal prescinde da reapreciação das provas e da interpretação das cláusulas.<br>7. A divergência jurisprudencial não pode ser conhecida quando as conclusões distintas derivam de contextos fáticos distintos, conforme entendimento consolidado da Corte (AgInt no REsp 1.866.598/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 12/08/2021).<br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.840.972/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 25/9/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. DEFEITOS NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXTINÇÃO DA FIANÇA. AUSÊNCIA DE MORATÓRIA. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não se caracteriza a violação ao art. 489 do CPC/2015, uma vez que a Presidência desta Corte se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia.<br>O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a transação e a moratória, conquanto sejam institutos jurídicos diversos, têm um efeito em comum quanto à exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre o credor e o devedor" (REsp n. 1.013.436/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/9/2012, DJe de 28/9/2012).<br>3. Dessa forma, quando houver o aditamento, a transação ou qualquer modificação do contrato de locação, os fiadores devem anuir expressamente, pois a fiança é um contrato a ser interpretado restritivamente, ou seja, a responsabilidade dos fiadores se resume aos termos expressamente acordados.<br>4. Infirmar a conclusão do Tribunal local - quanto à ausência de concessão de moratória - pressupõe a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providências que encontram óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Em consonância com a orientação jurisprudencial desta Corte, "a interposição de recursos cabíveis não implica litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.808.342/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe 24/2/2022).<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.575.392/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024.)<br>Por fim, o § 2º do art. 1.026 do CPC dispõe que, "quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa".<br>A condenação prevista no citado dispositivo legal pressupõe que os embargos de declaração sejam manifestamente protelatórios, ou seja, a aplicação da multa será cabível quando houver notório propósito de protelar a solução da demanda e a duração do processo. Efetivamente, na esteira dos precedentes desta Corte, os aclaratórios que objetivam prequestionar as matérias a serem submetidas às instâncias extraordinárias não se revestem de caráter procrastinatório, devendo ser afastada a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil (Súmula 98/STJ).<br>Na hipótese dos autos, não se evidencia o intuito de procrastinação na conduta processual da parte recorrente, visto que foi oposto apenas um recurso de embargos contra o acórdão proferido pelo Tribunal local, o que, a princípio, não implicaria aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial para afastar a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se.<br>EMENTA