ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.<br>1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) - Súmula 83/STJ.<br>2. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Cuida-se de agravo interno interposto por MARCIA ELIZABETH GURGEL VILLEGAS, contra decisão monocrática de fls. 436/439 (e-STJ), da lavra deste signatário, que negou provimento ao reclamo.<br>O apelo nobre, por sua vez, amparado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim resumido (fls. 288/295, e-STJ):<br>"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Insurgência da ré contra sentença de parcial procedência. Resolução por inadimplemento do adquirente. Retenção de valores. Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário). Patrimônio de afetação. Retenção de 50% dos valores pagos. Previsão contratual. Legalidade.<br>O inadimplemento do adquirente em contrato de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação autoriza a resolução contratual com base na Lei nº 13.786/2018, que prevê a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente. A cláusula penal prevista no contrato, que estabelece a retenção de 50% dos valores pagos, é válida e está em consonância com o artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. Não se configura abusividade ou violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a previsão de retenção foi clara, expressa e devidamente informada ao adquirente no momento da celebração do contrato. Confronto entre o valor do negócio e a quantia que chegou a ser paga que não evidencia onerosidade excessiva da retenção. Pandemia do coronavírus e desemprego que não descaracterizam o inadimplemento do contrato pela adquirente. Sentença reformada para autorizar a retenção de 50% dos valores pagos pela parte autora, nos termos da cláusula penal pactuada e da legislação vigente. Recurso provido."<br>Embargos declaratórios rejeitados, nos termos do aresto de fls. 314/317 (e-STJ).<br>Em suas razões de recurso especial (fls. 298/307, e-STJ), a parte recorrente apontou ofensa aos arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC.<br>Sustentou, em síntese, que a retenção de 50% dos valores pagos, prevista contratualmente, é abusiva e desproporcional, especialmente diante da excessiva onerosidade superveniente causada pela pandemia de Covid-19, que afetou sua capacidade financeira.<br>Contrarrazões às fls. 321/339 (e-STJ).<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 378/379, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, o que ensejou a interposição de recurso de agravo (art. 1.042, do CPC/15), buscando destrancar o processamento daquela insurgência (fls. 382/389, e-STJ).<br>Contraminuta às fls. 397/415 (e-STJ).<br>Em decisão singular de fls. 436/439 (e-STJ), negou-se provimento ao recurso especial.<br>Daí o presente agravo interno (fls. 443/449, e-STJ), no qual a agravante contesta os fundamentos que embasaram a decisão recorrida.<br>Impugnação às fls. 454/458 (e-STJ).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.<br>1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) - Súmula 83/STJ.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela recorrente são incapazes de infirmar a decisão impugnada, motivo pelo qual ela merece ser mantida na íntegra, por seus próprios fundamentos.<br>1. Conforme destacado no decisum recorrido, reformando a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau, compreendeu a Corte de origem ser válida, porquanto expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>É o que se extrai do seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 290/292, e-STJ):<br>A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedente a demanda, reconhecendo o direito à resolução contratual e determinando a devolução de 80% dos valores pagos, afastando a aplicação da cláusula penal de retenção de 50% prevista no contrato.<br>Inconformada, a ré apelou, sustentando que a cláusula de retenção de 50% é válida, em consonância com a Lei nº 13.786/2018, e que não houve qualquer abusividade ou ilegalidade em sua aplicação, considerando que a autora foi devidamente informada de suas condições contratuais. Defende que a decisão de primeira instância contrariou o pacta sunt servanda e que, tendo a resolução sido causada pelo inadimplemento da autora, a penalidade deveria ser aplicada.<br>Incontroversa a possibilidade de desfazimento do negócio, mediante retenção de parte dos valores pagos, em consonância com as Súmulas 1 e 3 desta E. Corte:<br>(..)<br>No caso em apreço, tendo em vista o valor do negócio (preço de venda a vista R$ 229.920,00 - fls. 32) e o quanto pago pela adquirente (entrada de R$ 14.920,00), a retenção não se afigura abusiva ou excessivamente onerosa à autora consumidora.<br>A pandemia do coronavírus, tendo em vista o período relativamente reduzido em que dela decorreu completa interrupção da maior parte das atividades econômico-sociais, ou mesmo o desemprego, que não pode deixar de ser considerado na celebração de contrato de longo prazo como o tratado nos autos, não constituem circunstâncias que descaracterizem o fim do contrato como decorrente de inadimplemento da adquirente.<br>A pretendida retenção de 50% do valor do contrato (fls. 33) mostra-se em consonância com a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), plenamente aplicável à hipótese dos autos.<br>Com efeito, a Lei nº 13.786/2018, que regula o distrato imobiliário, estabelece em seu texto as regras para a retenção de valores em caso de desistência ou inadimplência nos contratos de compra e venda de imóveis na planta. A retenção de até 50% dos valores pagos está prevista de forma específica para contratos de incorporação imobiliária, em que o imóvel é adquirido no regime de patrimônio de afetação.<br>A previsão está no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias), alterada pela Lei nº 13.786/2018:<br>(..)<br>Este dispositivo é específico para os contratos de incorporação imobiliária em que o imóvel está no regime de patrimônio de afetação, que é uma garantia adicional que visa proteger o empreendimento contra falência ou dificuldades financeiras do incorporador.<br>Portanto, o percentual de 50% refere-se especificamente à resolução do contrato por culpa do adquirente e está vinculado ao regime de patrimônio de afetação.  grifou-se <br>O acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a orientação jurisprudencial adotada por esta Colenda Corte sobre a matéria, o que atrai a incidência do enunciado contido na Súmula 83/STJ.<br>Neste sentido:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025). 2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO. AFETAÇÃO. REGIME. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. AUSÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. (..) 5. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)<br>Com efeito , estando o limite previsto na cláusula penal de devolução de valores pactuada entre as partes em consonância com texto expresso de lei, não há como reconhecer sua nulidade, em observância do princípio do pacta sunt servanda.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão hostilizada.<br>2. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.