ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES.<br>1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, o qual enfrentou de maneira direta e objetiva o questionamento acerca da inexistência de consumidores por equiparação, portanto, deve ser afastada a alegada violação aos artigo 489 do CPC/15.<br>2. A questão referente à incidência dos arts. 373, I, do CPC/2015 e 884 do CC/2002 ao caso não foram objeto de impugnação no momento oportuno, mas tão somente nas razões desta insurgência, configurando-se a inovação recursal.<br>3. Segundo a jurisprudência desta Corte, se o ora agravado já possuía o lote antes da Lei nº 13.465/17, só pode ser compelido ao pagamento da taxa de manutenção se vier a aderir ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis. Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DA VILA DE SÃO FERNANDO, em face de decisão monocrática da lavra deste signatário (fls. 1.586-1.596, e-STJ), que deu provimento ao recurso especial dos ora agravados.<br>O recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fls. 1.513, e-STJ):<br>ASSOCIAÇÃO DE MORADORES  Ação de cobrança  Sentença de procedência mantida por esta E. Câmara Determinação da E. Presidência da Seção de Direito Privado de reapreciação da questão à luz do artigo 1.030, II, do Código de Processo Civil  Liberdade de associação que, muito embora não tenha sido, por razões óbvias, o debate central levantado pela associação autora da presente ação de cobrança, a qual foca em necessidade de "ressarcimento de despesas relativas a serviços efetivamente prestados", não pode passar ao largo de apreciação  De um lado é inegável e indene de dúvidas que os réus, direta ou indiretamente, efetivamente se beneficiaram dos serviços prestados pela autora  De outro o entendimento lançado no Recurso Extraordinário nº 695911/SP (Tema 492 do C. STF) afasta o princípio infraconstitucional da vedação ao enriquecimento ilícito (artigo 884 do Código Civil), norteador do posicionamento abarcado no julgado ora objeto de reapreciação, concluindo pela possibilidade de cobrança a partir do advento da Lei nº 13.465/2017  Retificação parcial do entendimento anterior, com determinação de remessa à Presidência da Seção de Direito Privado.<br>Os aclaratórios opostos foram rejeitados (fls. 1.552-1.567):<br>Nas razões do recurso especial (fls. 691-745, e-STJ), os recorrentes alegam dissídio jurisprudencial e ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022 do CPC/2015; 53, 981 do CC/2002; 5º, XX, da CF/1988; 8, 12, 28, 68 da Lei n. 4.591/1964; Lei n. 6.766//1979.<br>Sustentam negativa de prestação jurisdicional no que se refere a tese 492 do STF e o documento juntado nos autos (autorização de entrada de um corretor na portaria) que foi equiparado a adesão dos recorrentes à recorrida (Associação dos proprietários e moradores da Vila de São Fernando).<br>Enfatiza a impossibilidade de cobrança de condomínio irregular, mesmo disfarçado de contribuições associativas de quem não é associado ou não quer se manter associado.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 1.457-1.480, e-STJ).<br>Admitido o processamento do recurso na origem (fls. 1.573-1.575, e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte.<br>Em decisão monocrática (fls. 1.586-1.596, e-STJ), deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ação de cobrança.<br>No presente agravo interno (fls. 1.625-1.643, e-STJ), a insurgente pontua ofensa ao art. 1.022, II, do CPC/2015; 373, I, do CPC/2015, sustentando a inobservância das provas trazidas aos autos; 927, I, do CPC/2015 alegando que caberia, no caso concreto, a aplicação do Tema 492/STF; e 884 do CC/2002 aduzindo a vedação do enriquecimento sem causa.<br>Impugnação (fl. 1.647-1.663, e-STJ) com pedido de majoração dos honorários advocatícios e aplicação de multa protelatória.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDANTES.<br>1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, o qual enfrentou de maneira direta e objetiva o questionamento acerca da inexistência de consumidores por equiparação, portanto, deve ser afastada a alegada violação aos artigo 489 do CPC/15.<br>2. A questão referente à incidência dos arts. 373, I, do CPC/2015 e 884 do CC/2002 ao caso não foram objeto de impugnação no momento oportuno, mas tão somente nas razões desta insurgência, configurando-se a inovação recursal.<br>3. Segundo a jurisprudência desta Corte, se o ora agravado já possuía o lote antes da Lei nº 13.465/17, só pode ser compelido ao pagamento da taxa de manutenção se vier a aderir ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis. Súmula n. 83 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela agravante são incapazes de infirmar a decisão objurgada, motivo pelo qual merece ser mantida na íntegra por seus próprios fundamentos.<br>1. De início, consoante asseverado na decisão agravada a parte insurgente aponta violação ao art. 1.022 do CPC/15, ao argumento de que o decisum atacado não restou suficientemente fundamentado, pois deixou de analisar a tese 492 do STF e o documento juntado nos autos (autorização de entrada de um corretor na portaria) que foi equiparado a adesão dos recorrentes à recorrida (Associação dos proprietários e moradores da Vila de São Fernando).<br>Razão não lhe assiste, no ponto.<br>Da leitura do acórdão impugnado, infere-se que as questões mencionadas foram analisadas e discutidas pelo órgão julgador, de forma ampla e devidamente fundamentada, consoante se extrai dos seguintes trechos do julgado (fls. 1.552-1.567, e-STJ - grifei):<br>Considerando que a questão levantada pelo E. Des. Presidente da Seção de Direito Privado, Dimas Rubens Fonseca é de âmbito constitucional, esclareço que o reexame terá como enfoque o Recurso Extraordinário nº 695.911/SP, Tema 492 do C. STF, o qual, sob o regime da repercussão geral, cujo V. Acórdão foi publicado em 19.04.21 (posterior a prolação da r. sentença recorrida) firmou entendimento no sentido de que, "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, !II) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis." (Destaques nossos).<br>13. Pois bem. Após melhor examinar, na íntegra, o conteúdo do voto do Ministro Dias Toffoli, Relator do Recurso Extraordinário retro mencionado, vê-se que o pretório excelso, diferentemente do que entendeu este Relator (o que será revisto a seguir), aponta genericamente sobre o que pode ou não ser exigido do proprietário ou possuidor.<br>14. O primeiro ponto a ser destacado na discussão diz respeito ao proprietário ou possuidor de lote que manifesta desejo de a ela não se associar à administradora do loteamento imobiliário urbano em ser obrigado a realizar o "pagamento de taxas de conservação, de manutenção de serviços e de realização de benfeitorias, à luz dos arts. 5º, caput e incisos li e XX; e 775, da Constituição Federal" (fls. 11 do Inteiro Teor do Acórdão do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP).<br>15. O segundo ponto a ser referenciado decorre do fato de que sobre a temática em debate havia carência de normatização legislativa, ou seja, quando da afetação do tema à sistemática de repercussão geral, além do fato de que a pendenga, até então, não havia sido apreciada de forma ampla e exaustiva pelo C. Supremo Tribunal Federal, inicialmente foi discutida com base em 3 (três) premissas, quais sejam: (i) "a existência de obrigação pressupõe imposição legal ou voluntariedade"; (ii) "ao contrário do que ocorre com os condomínios, nos loteamentos inexistia previsão legal para pagamento de taxas voltadas a seu gerenciamento"; (iii) "ausente previsão legal impositiva de pagamento, a liberdade de associação é de ser plenamente exercida, não se podendo coagir aquele que não deseja se associar ou se manter associado a realizar pagamento que respeite à associação de terceiros".<br>16. A terceira premissa, inclusive, foi objeto de apreciação pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP  Tema nº 882 do STJ), justamente partindo da compreensão de que a questão detinha índole essencialmente constitucional, tanto é que se concluiu pela impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção por meio das associações civis para não associados.<br>17. Feitos estes apontamentos, retomo o enfrentamento do caso dos autos. No v. acórdão de fls. 1031/1037, consignei que a pendenga em análise possui particularidades que não poderiam ser desmerecidas, notadamente a distinção entre a cobrança de "taxa associativa" e "ressarcimento de despesas relativas a serviços efetivamente prestados".<br>18. Na oportunidade, entendi que a descrição exarada pela autora quanto à natureza da cobrança exercida não se enquadraria no conceito de taxa associativa pura e simples, de sorte que existe sim relação jurídica entre autora e réus, não como sócios, mas uma relação de prestador de serviços X usuário, chegando à seguinte conclusão: O que é da associação deve ser arcado pelos associados (Aqui leia-se: gastos inerentes a manutenção da própria associação, telefone, internet, funcionários, etc.), ao passo que, o que é do loteamento deve ser suportado por todos os proprietários, sejam estes associados ou não (Aqui leia-se: despesas decorrentes de serviços de natureza universal e indivisível, tais como segurança, limpeza, manutenção de áreas comuns, benfeitorias diversas, etc.). Deste modo, ainda que formalmente desfiliados, os réus deverão pagar pelos rateios mensais relativos aos serviços prestados pela autora em benefício de todos os proprietários e moradores do loteamento.<br> .. <br>20. Em razão disso, uma vez que o C. STF entendeu que o princípio de vedação ao enriquecimento ilícito (artigo 884 do Código Civil), norteador do posicionamento abarcado no julgado ora objeto de reapreciação, por ser de ordem infraconstitucional, NÃO importaria em instrumento de sopesamento ao princípio constitucional da liberdade de associação, de modo que entendo ser o caso de rever, parcialmente, o resultado do julgado.<br> .. <br>Diante de tais matérias, o Superior Tribunal de Justiça chegou às seguintes conclusões: 1) no julgamento do REsp 1.439.163/SP e do REsp 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 882), foi fixada a tese de que as taxas instituídas por associações de moradores não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu a obrigação convencional, a par do princípio da liberdade de associação e impossibilidade de criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato; 2) no julgamento do REsp 1.422.859/SP, foi fixado o entendimento de que, por força da lei de loteamento, as restrições e as obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, a par do princípio da oponibilidade ou eficácia ergo-omnes (para todos indistintamente) e da publicidade inerente aos registros públicos.<br> .. <br>À vista do papel de intérprete maior da Constituição Federal, o Tema 492 do STF dirigiu-se a dirimir a discussão constitucional sobre a liberdade de associação e o princípio da legalidade na criação da obrigação como algo decorrente da lei ou da vontade. A rigor, o mencionado precedente não repercute, nem tampouco influi na tese anteriormente adotada pelo STJ de que, fundada na aplicação dos artigos 24, 25 e 29 da Lei 6.766/1979, as regras convencionais e obrigacionais previstas em contrato padrão de compra e venda, levado a registro perante o cartório de registro de imóveis, têm o condão de vincular os adquirentes dos lotes.<br>Por conseguinte, a tese de que se reputa válida a estipulação, na escritura de compra e venda, replicada do contrato-padrão depositado no cartório de registro imobiliário, de cláusula que imponha aos titulares dos lotes a obrigação de arcar com despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura do loteamento, porque dela foram devidamente cientificados os compradores que a ela anuíram inequivocamente, não entra em rota de colisão com a outra de que é indevida a cobrança de taxa por associação a morador que não aderiu à entidade associativa, tal como acertadamente decidiu, em 26 de abril deste ano, a 2a Seção do STJ no AgInt no EREsp 1783518/SP, relator ministro Antonio Carlos Ferreira. Assim, afigura-se pertinente e válido o entendimento adotado no STJ de que a hipótese de criação de obrigação, decorrente do registro do contrato padrão de compra e venda perante o cartório de imóveis, é distinta da matéria decidida pelo STF no Tema 492, a título de liberdade de associação, eis que a causa de pedir da demanda está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil (REsp 1.569.609/SP, REsp 1.422.859/SP, AgInt no REsp 1.294.454/SP, AgRg no REsp 1.288.702/SP, REsp 1.422.605/SP).<br>As obrigações para pagamento de despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura ora podem decorrer da adesão do morador à associação civil, cuja discussão envolve a temática constitucional da liberdade de associação, ora podem decorrer do contrato padrão de compra e venda depositado em cartório de registro imobiliário, a cujo respeito a Lei 6.766/1979 estatui que as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão depositado em cartório como condição para o registro do projeto do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes.<br>Há que, no que se refere à obrigação de os moradores em loteamento arcarem com as despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura, ser feita a distinção da origem da constituição da mencionada obrigação, a saber: 1) se decorre do registro do contrato padrão de compra e venda no cartório de registro imobiliário, cuja publicidade cientifica todos os adquirentes de tal cobrança; ou 2) se decorre da adesão voluntária à associação civil, de sorte que não havendo a adesão ou havendo a posterior desfiliação, a taxa deixa de ser exigível ao morador." (Grifos nossos).<br>22. Às ponderações supra, acrescento especificamente sobre o histórico de constituição e atuação da parte autora, que a Vila de São Fernando é um loteamento fechado por força do Decreto Municipal nº 3599/1998 (fls. 55/56), conforme previsão da Lei Municipal nº 694/1994 (fls. 57/59), composto por 270 lotes residenciais de alto padrão (todos com mais de 1.000 m 2 cada), situados em região próxima ao km 30 da Rodovia Raposo Tavares, numa área total de 564.220m 2 , das quais mais de 200.000m 2 compõem jardins, espaços livres, parques e arruamentos.<br>23. A autora, portanto, é uma associação civil sem finalidade lucrativa constituída em 1978 por proprietários (aqui destaca-se que o proprietário originário do lote objeto de debate Sr. Fernando de Almeida Nobre Filho figurou como Secretário no ato de criação  fls. 27/41) e moradores do loteamento que tem por finalidade: "I  administrar o loteamento denominado Vila de São Fernando; II  manter e aprimorar serviços de portaria e vigilância, limpeza, jardinagem, sinalização e todos os demais que sejam de interesse dos associados e do loteamento; III  introduzir eventuais melhoramentos que sejam de interesse dos associados e do loteamento; IV contribuir e zelar pela preservação e aperfeiçoamento das características urbanísticas, ecológicas e residenciais do loteamento denominado Vila de São Fernando e do município de Cotia;<br>24. Todos os serviços necessários à manutenção e segurança do loteamento são prestados há mais de 40 (quarenta) anos pela autora tais como: manutenção e limpeza de ruas, cercamento, jardins, áreas verdes e parques, manutenção do asfalto e calçadas, execução de melhorias no loteamento, serviços de portaria, vigilância motorizada, controle de cotização em desfavor de "não associados" de "taxa" de manutenção e conservação ("ressarcimento de despesas relativas a serviços efetivamente prestados", como afirmado pela associação autora) dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado. , distribuição de correspondência, coleta de lixo e outros serviços que não somente valorizam comercialmente os lotes, mas também elevam a qualidade de vida e a segurança dos proprietários e moradores. No ponto, cumpre lembrar que a Lei e Decreto Municipais retro mencionados autorizaram não só a implementação de "Bolsão Residencial" no loteamento VILA DE SÃO FERNANDO, como também o seu desenvolvimento, tudo às expensas dos proprietários e moradores.<br>25. Os réus, por sua vez, adquiriram o lote objeto da presente demanda em 17.12.04, tendo havido o registro da compra e venda em 13.01.05. Entre 2005 e 2014, os réus pagaram as despesas ordinárias como, limpeza, manutenção, interfonia, rateio mensal, projeto de água/esgoto, sem qualquer questionamento (fls. 526/532), passando ao estado de inadimplentes desde então.<br>26. Nesses moldes, melhor revendo o caso, entendo que a decisão do C. STF é clara no sentido de que, SOMENTE a partir da Lei Federal nº 13.465/2017, precisamente 11.07.17, é que se torna possível cotização em desfavor de "não associados" de "taxa" de manutenção e conservação ("ressarcimento de despesas relativas a serviços efetivamente prestados", como afirmado pela associação autora) dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado.<br>27. Assim, revejo o julgado para autorizar a cobrança de valores pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DE VILA DE SÃO FERNANDO a partir do mês de agosto de 2017, devendo a autora, oportunamente, apresentar nova planilha de cálculo.<br>Como se vê, ao contrário do que aponta a parte recorrente, não se vislumbra a alegada omissão no decisum, visto que as teses deduzidas em suas razões recursais foram enfrentadas pelo Tribunal local, portanto deve ser afastada a alegada violação aos aludidos dispositivos.<br>Ademais, segundo entendimento pacífico deste Superior Tribunal, o magistrado não é obrigado a responder a todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem a ater-se aos fundamentos e aos dispositivos legais apontados, mas apenas sobre aqueles considerados suficientes para fundamentar sua decisão, como ocorreu no caso ora em apreço. Precedentes: AgInt no REsp 1716263/RS, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018; AgInt no AREsp 1241784/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 27/06/2018. Ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. (..) 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VENDA FUTURA. 1. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. 2. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL AFASTADO PELA CORTE DE ORIGEM. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. MULTA. NÃO INCIDÊNCIA. 4. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. Assim, tendo a Corte de origem motivado adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não há afirmar que a Corte estadual omitiu-se apenas pelo fato de ter o aresto impugnado decidido em sentido contrário à pretensão da parte. (..) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1508584/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 04/06/2020)<br>Afasta-se, portanto, a alegada ofensa ao artigo 1.022 do CPC/2015.<br>2. No tocante a impossibilidade de cobrança de taxas de associação por não associados, a Corte de origem assim se manifestou (fls. 1.524-1.528, e-STJ):<br>À vista do papel de intérprete maior da Constituição Federal, o Tema 492 do STF dirigiu-se a dirimir a discussão constitucional sobre a liberdade de associação e o princípio da legalidade na criação da obrigação como algo decorrente da lei ou da vontade. A rigor, o mencionado precedente não repercute, nem tampouco influi na tese anteriormente adotada pelo STJ de que, fundada na aplicação dos artigos 24, 25 e 29 da Lei 6.766/1979, as regras convencionais e obrigacionais previstas em contrato padrão de compra e venda, levado a registro perante o cartório de registro de imóveis, têm o condão de vincular os adquirentes dos lotes.<br>Por conseguinte, a tese de que se reputa válida a estipulação, na escritura de compra e venda, replicada do contrato-padrão depositado no cartório de registro imobiliário, de cláusula que imponha aos titulares dos lotes a obrigação de arcar com despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura do loteamento, porque dela foram devidamente cientificados os compradores que a ela anuíram inequivocamente, não entra em rota de colisão com a outra de que é indevida a cobrança de taxa por associação a morador que não aderiu à entidade associativa, tal como acertadamente decidiu, em 26 de abril deste ano, a 2a Seção do STJ no AgInt no EREsp 1783518/SP, relator ministro Antonio Carlos Ferreira. Assim, afigura-se pertinente e válido o entendimento adotado no STJ de que a hipótese de criação de obrigação, decorrente do registro do contrato padrão de compra e venda perante o cartório de imóveis, é distinta da matéria decidida pelo STF no Tema 492, a título de liberdade de associação, eis que a causa de pedir da demanda está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil (REsp 1.569.609/SP, REsp 1.422.859/SP, AgInt no REsp 1.294.454/SP, AgRg no REsp 1.288.702/SP, REsp 1.422.605/SP). As obrigações para pagamento de despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura ora podem decorrer da adesão do morador à associação civil, cuja discussão envolve a temática constitucional da liberdade de associação, ora podem decorrer do contrato padrão de compra e venda depositado em cartório de registro imobiliário, a cujo respeito a Lei 6.766/1979 estatui que as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão depositado em cartório como condição para o registro do projeto do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes.<br>Há que, no que se refere à obrigação de os moradores em loteamento arcarem com as despesas de manutenção e de serviços de infraestrutura, ser feita a distinção da origem da constituição da mencionada obrigação, a saber: 1) se decorre do registro do contrato padrão de compra e venda no cartório de registro imobiliário, cuja publicidade cientifica todos os adquirentes de tal cobrança; ou 2) se decorre da adesão voluntária à associação civil, de sorte que não havendo a adesão ou havendo a posterior desfiliação, a taxa deixa de ser exigível ao morador." (Grifos nossos).<br>22. Às ponderações supra, acrescento especificamente sobre o histórico de constituição e atuação da parte autora, que a Vila de São Fernando é um loteamento fechado por força do Decreto Municipal nº 3599/1998 (fls. 55/56), conforme previsão da Lei Municipal nº 694/1994 (fls. 57/59), composto por 270 lotes residenciais de alto padrão (todos com mais de 1.000 m 2 cada), situados em região próxima ao km 30 da Rodovia Raposo Tavares, numa área total de 564.220m 2 , das quais mais de 200.000m 2 compõem jardins, espaços livres, parques e arruamentos.<br>23. A autora, portanto, é uma associação civil sem finalidade lucrativa constituída em 1978 por proprietários (aqui destaca-se que o proprietário originário do lote objeto de debate, Sr. Fernando de Almeida Nobre Filho, figurou como Secretário no ato de criação  fls. 27/41) e moradores do loteamento que tem por finalidade: "I  administrar o loteamento denominado Vila de São Fernando; li  manter e aprimorar serviços de portaria e vigilância, limpeza, jardinagem, sinalização e todos os demais que sejam de interesse dos associados e do loteamento; III  introduzir eventuais melhoramentos que sejam de interesse dos associados e do loteamento; IV  contribuir e zelar pela preservação e aperfeiçoamento das características urbanísticas, ecológicas e residenciais do loteamento denominado Vila de São Fernando e do município de Cotia;  .. ".<br>24. Todos os serviços necessários à manutenção e segurança do loteamento são prestados há mais de 40 (quarenta) anos pela autora tais como: manutenção e limpeza de ruas, cercamento, jardins, áreas verdes e parques, manutenção do asfalto e calçadas, execução de melhorias no loteamento, serviços de portaria, vigilância motorizada, controle de visitantes, distribuição de correspondência, coleta de lixo e outros serviços que não somente valorizam comercialmente os lotes, mas também elevam a qualidade de vida e a segurança dos proprietários e moradores. No ponto, cumpre lembrar que a Lei e Decreto Municipais retro mencionados autorizaram não só a implementação de "Bolsão Residencial" no loteamento VILA DE SÃO FERNANDO, como também o seu desenvolvimento, tudo às expensas dos proprietários e moradores.<br>25. Os réus, por sua vez, adquiriram o lote objeto da presente demanda em 17.12.04, tendo havido o registro da compra e venda em 13.01.05. Entre 2005 e 2014, os réus pagaram as despesas ordinárias como, limpeza, manutenção, interfonia, rateio mensal, projeto de água/esgoto, sem qualquer questionamento (fls. 526/532), passando ao estado de inadimplentes desde então.<br>26. Nesses moldes, melhor revendo o caso, entendo que a decisão do C. STF é clara no sentido de que, SOMENTE a partir da Lei Federal nº 13.465/2017, precisamente 11.07.17, é que se torna possível a cotização em desfavor de "não associados" de "taxa" de manutenção e conservação ("ressarcimento de despesas relativas a serviços efetivamente prestados", como afirmado pela associação autora) dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado.<br>27. Assim, revejo o julgado para autorizar a cobrança de valores pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DE VILA DE SÃO FERNANDO a partir do mês de agosto de 2017, devendo a autora, oportunamente, apresentar nova planilha de cálculo.<br>No caso concreto, observa-se que os recorrentes adquiriram o lote objeto da presente demanda em 17.12.04, tendo havido o registro da compra e venda em 13.01.05.<br>No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".<br>Ora, se o ora recorrente já possuía o lote antes da Lei nº 13.465/17, só pode ser compelido ao pagamento da taxa de manutenção SE vier a aderir ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, isto é, se se associar.<br>Veja-se:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA COBRADA QUE NÃO OBRIGA AQUELES QUE NÃO SÃO ASSOCIADOS. AQUISIÇÃO DO LOTE ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017. ANUÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe de 22/05/2015). 2. Outrossim, "No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (REsp 1.294.454/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022). 3. Na hipótese, os proprietários adquiriram o lote antes do advento da Lei 13.465/2017 e não ficou comprovada a adesão à associação de proprietários da estância Unitra, o que os desobriga do pagamento das taxas de manutenção instituídas pela associação. 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.980.892/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 31/3/2023.)  grifou-se <br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. LOTEAMENTOS. ASSOCIAÇÃO DE MELHORAMENTOS. TAXAS DE ASSOCIAÇÃO. DESCABIMENTO CONTRA NÃO ASSOCIADO. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSOS ESPECIAS REPETITIVOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NEGADO PROVIMENTO.<br>1. No julgamento do RE n.º 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema n.º 492 do STF).<br>2. No caso dos autos, a decisão agravada está em consonância com a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, não havendo que se falar em cobrança de taxa de manutenção após o desligamento da agravada da associação de moradores.<br>3. Agravo interno negado provimento. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.943.607/SP. Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 26/10/2022).  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NEGATIVA DE SEGUIMENTO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ÁREA DE LOTEAMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE. TEMA 492/STF. DESPROVIMENTO DO RECLAMO.<br>1. No julgamento do RE n. 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema 492/STF).<br>2. No caso dos autos, o acórdão proferido por este Sodalício está em consonância com a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, não havendo que se falar em cobrança de taxa de manutenção após o desligamento da agravada da associação de moradores.<br>3. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.903.738/SP. Rel. Ministro JORGE MUSSI, Corte Especial, DJe 27/5/2022).  Grifou-se <br>Logo, no caso em apreço, o acórdão recorrido destoa da jurisprudência desta Corte, merecendo reforma. Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Já no que se refere a afronta aos arts. 373, I, do CPC/2015 e 884 do CC/2002, observa-se que não foram objeto de análise pela Corte de origem e, também não poderia, pois se trata de indevida inovação recursal, por não ter sido devolvida à apreciação do Tribunal a quo em momento oportuno.<br>A parte recorrente, de forma tardia, pleiteou a análise da questão tão somente por meio do agravo interno, cuja pretensão caracteriza inovação recursal, prática rechaçada por esta Corte. Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. 1. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO ESTADUAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL SUPOSTAMENTE VIOLADO. SÚMULA 284/STF. 2. ACIDENTE. ABANDONO DE VAGÕES COM CARGA TÓXICA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 3. OFENSA AOS ARTS. 95 E 370 DO CPC/2015. INOVAÇÃO RECURSAL. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (..) 3. A questão referente aos arts. 95 e 370 do CPC/2015 não foi objeto de impugnação no momento oportuno, mas tão somente nas razões desta insurgência, configurando-se a inovação recursal. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1226941/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 22/06/2018) (grifou-se)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. 1. SERVIÇO DE HOME CARE PRESCRITO PELO MÉDICO DO BENEFICIÁRIO. RECUSA INDEVIDA À COBERTURA. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULA 83/STJ. 2. MONTANTE INDENIZATÓRIO. PLEITO DE REDUÇÃO. NÃO DEMONSTRADA A ABUSIVIDADE NO VALOR FIXADO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. SÚMULA 7/STJ. 3. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. INOVAÇÃO RECURSAL. 4. AGRAVO DESPROVIDO. (..) 3. A questão referente à incidência do CDC ao caso não foi objeto de impugnação no momento oportuno, mas tão somente nas razões desta insurgência, configurando-se a inovação recursal. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1119470/PE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017) (grifou-se)<br>Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação federal.<br>Confira-se: AgInt no REsp 1725841/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 02/12/2020; AgInt no AREsp 1651635/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020; AgInt no REsp 1658209/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020.<br>Outrossim, é firme o entendimento nesta Corte sobre a necessidade de prequestionamento, inclusive, de matéria de ordem pública. Precedentes: AgRg no REsp 1516680/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/03/2016, DJe 13/04/2016; EDcl no AREsp 676.455/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 02/03/2016; EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp 561.398/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 03/02/2016.<br>4. No tocante ao pedido de majoração dos honorários advocatícios pela parte agravada, observa-se que conforme decidido pela Segunda Seção desta Corte Superior, a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de que trata o art. 85, § 11, do NCPC não tem cabimento em agravo interno.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTEMPESTIVO. SUSPENSÃO DOS PRAZOS PROCESSUAIS NO TRIBUNAL ESTADUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FERIADO LOCAL, POR DOCUMENTO IDÔNEO, NA INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. ART. 1.003, § 6º, DO NCPC. ENTENDIMENTO DA CORTE ESPECIAL. DIA DE CORPUS CHRISTI. INEXISTÊNCIA DE FERIADO NACIONAL. AUSÊNCIA DE NOTORIEDADE. ART. 932, PARÁGRAFO ÚNICO, DO NCPC. CONCESSÃO DE PRAZO. VÍCIOS FORMAIS SOMENTE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. O agravo em recurso especial foi protocolado na vigência do NCPC, atraindo a aplicabilidade do art. 1.003, § 6º, do NCPC, que não mais permite a comprovação da ocorrência de feriado local em momento posterior, já que estabeleceu ser necessária a sua demonstração quando interposto o recurso. Entendimento da Corte Especial.<br>2. A Corte Especial assentou, em Questão de Ordem no REsp n.º 1.813.684/SP, o entendimento de que somente é possível a comprovação da tempestividade do recurso, em momento posterior, na hipótese do feriado de segunda-feira de carnaval, mas não quanto aos demais feriados, confirmando o posicionamento antes adotado.<br>3. A teor da jurisprudência desta eg. Corte Superior, a mera alegação, nas razões recursais, ou o print de tela ou imagem de página extraída da internet ou ainda a indicação da relação de feriados, não pode ser considerada documento idôneo para essa finalidade, sendo, portanto, imprescindível a juntada dos atos normativos que suspenderam o expediente forense em data relevante para o cômputo do prazo recursal.<br>4. Esta Corte adota o entendimento de que o Dia de Corpus Christi não é feriado nacional. Desse modo, é dever da parte comprovar, no ato da interposição do recurso, por documento idôneo, a suspensão do expediente forense no Tribunal estadual, o que não ocorreu na hipótese.<br>5. O prazo conferido pelo parágrafo único do art. 932 do NCPC somente é aplicável aos casos em que seja possível sanar vícios formais, como ausência de procuração ou de assinatura, e não à complementação da fundamentação ou de comprovação da intempestividade.<br>6. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015.<br>7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2338218/SP. Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 4/10/2023).  grifou-se <br>No mais, não há como analisar o pedido de multa protelatória, pois na impugnação o agravado deixou de indicar precisamente os dispositivos legais federais que teriam sido violados ou quais dispositivos legais seriam objeto de violação, ressaltando que a mera citação de artigo de lei na peça recursal não supre a exigência constitucional.<br>Aplicável, por conseguinte, o enunciado da citada súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Súmula n. 284 do STF.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>5. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.<br>É como voto.