ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes fundamentos: incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 784):<br>AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMODATO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS CELEBRADOS (CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL E COMODATO) EM RAZÃO DE ESTAREM MACULADOS POR SIMULAÇÃO PARA ESCONDER EMPRÉSTIMO USURÁRIO E PACTO COMISSÓRIO. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA COMPANHEIRA DO REQUERIDO E POSTERIORMENTE TRANSMITIDO À EMPRESA REQUERENTE POR MEIO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS, SEGUIDO DE CONTRATO DE COMODATO. CESSÃO DE DIREITOS FEITA LOGO APÓS A NOTIFICAÇÃO DA CEDENTE PARA PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DA COMPRA E VENDA ORIGINÁRIA. PROVA TESTEMUNHAL NO SENTIDO DE QUE O CASAL ESTAVA TENTANDO ARRECADAR O VALOR NECESSÁRIO PARA QUITAR A COMPRA E VENDA E TERIA PROCURADO A EMPRESA EMBARGADA PARA O EMPRÉSTIMO. INSTRUMENTO DE CESSÃO QUE NÃO ESPECIFICA A FORMA DE PAGAMENTO DA QUANTIA SUPOSTAMENTE DIRECIONADA À CEDENTE NAQUELA NEGOCIAÇÃO. COMPROVAÇÃO DE ATOS RELACIONADOS À POSSE DO IMÓVEL, COMO TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE E PAGAMENTO DE DÉBITOS JUNTO À CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO, DIAS APÓS A CESSÃO DE DIREITOS. INCOMPATIBILIDADE COM A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. PERMANÊNCIA DOS CEDENTES NO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO SEM CONTRAPRESTAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIAS SUSPEITAS DO NEGÓCIO NÃO ESCLARECIDAS DE FORMA SATISFATÓRIA PELA AUTORA. CONFIGURADA SIMULAÇÃO DA CESSÃO DE DIREITOS DO IMÓVEL E DO COMODATO PARA OCULTAR A EXIGÊNCIA DE GARANTIA REAL EM CONTRATO DE MÚTUO, VEDADA PELO ART. 1.428 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DO ART. 167, § 1º, INCISO II, DO MESMO DIPLOMA. SENTENÇA REFORMADA PARA DECLARAR A NULIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS COM RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE E, CONSEQUENTEMENTE, JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RESCISÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PREJUDICADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, PROVIDA. MANUTENÇÃO DO INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA AO APELANTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 817-819).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 830-844), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos arts. 167, § 1º, II, 286, 421, parágrafo único, 579 e 1.200 do Código Civil. Sustentou que "A alegação de agiotagem feita pela parte contrária é generalista, não indica o modus operandi da prática e tampouco esclarece quanto aos supostos juros ilegais e aos valores eventualmente adimplidos a esse título. E nem poderia ser diferente, já que a prática usurária nunca existiu. Dessarte, ao aplicar à hipótese o art. 167, § 1º, II, do Código Civil, o Tribunal de origem declarou a existência de uma simulação que jamais ocorreu, contrariando frontal e conjuntamente o disposto nos artigos 421, parágrafo único, 579, 286 e 1.200 do mesmo diploma, motivo pelo qual o respeitável acórdão merece ser reformado" (fls. 831-844)  <br>No agravo (fls. 877-889), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 894-902).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>No que diz respeito ao reconhecimento de simulação e consequentemente nulidade dos contratos de cessão de direitos e de comodato, a Corte local assim se manifestou (fls. 780-783):<br>Na ordem cronológica dos fatos, o último negócio relatado nos autos é o contrato de comodato, firmado 05.12.2014, quase cinco meses após a cessão de direitos, entre a AMS e Ivan, por prazo indeterminado (ev. 1, informação 3, 1G). De acordo com as regras ordinárias de experiência (art. 375 do Código de Processo Civil), é pouco crível que as partes tenham realizado o negócio de cessão de direitos sobre o bem, tendo os cedentes ficado na posse do imóvel mediante contrato de comodato, ou seja, sem nenhuma contraprestação, já que não é costumeiro que o adquirente, logo após a aquisição, simplesmente empreste o imóvel justamente para aquelas pessoas que o transferiram. Assim sendo, a situação narrada indica que o imóvel permaneceu sem ser utilizado pela proprietária registral por longo período e sob a posse da "cedente" e de seu companheiro, exatamente porque servia de garantia ao empréstimo entabulado entre as partes. Essa situação pouco usual não é derruída pelas alegações formuladas pela empresa apelada. A alegação de que o requerido já estava na posse do imóvel quando da cessão de direitos, motivo pelo qual teria sido feito o contrato de comodato "por conveniência", não se sustenta.<br>No contrato de compra e venda primevo, restou expresso que as chaves e a posse do imóvel só seriam entregues a Christiane após o pagamento total do saldo devedor em 05.11.2013, o que não chegou a ocorrer, já que Christiane não pagou a última parcela e foi notificada para tanto. Na referida notificação, os proprietários requereram, no caso de rescisão pelo não pagamento, a devolução de todos os documentos entregues para a realização do contrato, sem qualquer menção à necessidade de devolução das chaves. Além disso, apenas após a cessão de direitos é que Christiane começou a realizar atos compatíveis com a posse do imóvel, como a transferência de titularidade da conta de água e esgoto, situação já explanada acima. Ainda, a apelada asseverou que Ivan é devedor contumaz e que com ele mantinha relação comercial, o que justificaria o conhecimento da dificuldade financeira de Ivan e a facilitação negocial entre as partes, e que sua atividade empresarial é a compra e venda de imóveis, razão pela qual concordou com a aquisição do bem, a qual beneficiou Ivan e Christiane.<br>Ora, a indicação de ser Ivan um devedor contumaz apenas corrobora a alegação de agiotagem, já que o casal estaria ainda mais inclinado a realizar o empréstimo da forma relatada, pois provavelmente estava sem crédito junto a instituições financeiras em razão de sua desorganização orçamentária. A questão da atividade empresarial da apelada ser a negociação de imóveis também levanta ainda mais suspeitas sobre o negócio, já que não faria sentido, como já ressaltado em parágrafo anterior, que a empresa adquirisse um imóvel e deixasse os cedentes lá morando de forma gratuita, sem utilizar o imóvel e auferir ganhos exatamente com o objeto de sua atividade empresarial. Também é importante frisar que a apelada notificou Ivan para desocupar o imóvel apenas em 13.04.2015, nove meses após a cessão de direitos e quatro meses após o comodato, e ainda aguardou mais um ano e dois meses para ajuizar a rescisão contratual. Sobre o empréstimo, Christiane apresentou um recibo de pagamento no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), realizado em 29.09.2014, em favor de Elieser Adelino da Silva, sócio da empresa apelada (ev. 1, informação 15, processo n. 0300287-27.2018.8.24.0126, 1G), alegando que tal recibo seria referente ao pagamento de uma parte do empréstimo realizado, já que a cessão de direitos foi firmada em data próxima (22.07.2014).<br>Apesar de ser apenas um recibo, há de fato a proximidade das datas e, de outro norte, a parte contrária não apresentou elementos a fim de derrubar a alegação de que o pagamento desses R$ 7.000,00 (sete mil reais) se referiu ao suposto empréstimo. Poderia ter justificado o recebimento de tais valores em razão de outra relação negocial existente, por exemplo, mas assim não o fez. Ademais, sabe-se que em situações camufladas os pagamentos não se dão modo formal, exatamente para encobrir os rastros da simulação, o que pode explicar a falta de outros comprovantes. Se o pagamento não se referia à cessão de direitos do imóvel e tampouco ao comodato, porquanto tais contratos não estabeleceram nenhuma obrigação de pagamento de Christiane ou Ivan à AMS, por qual motivo Christiane teria transferido tal valor ao representante legal daquela empresa <br>Existem, de fato, muitos questionamentos. Porém, nesta perspectiva, importante ressaltar que em casos de alegação de agiotagem e simulação para esconder pacto comissório, não há como depositar sobre o devedor o encargo de comprovar cabalmente a ocorrência de prática espúria e simulada, haja vista que a natureza ardilosa das circunstâncias que permeiam a celebração desses negócios exige que o julgador, para desvendá-las, valha-se preponderantemente de indícios e presunções. Dessa maneira, quando a verossimilhança das alegações é suficiente para levantar fundadas suspeitas da prática de agiotagem e da simulação, o ônus da prova desloca-se à parte contrária, que deverá demonstrar a higidez do negócio para evitar que sua nulidade seja decretada, o que não ocorreu no presente caso.<br>Tanto na ação de rescisão contratual quanto nos embargos de terceiro, as manifestações da empresa apelada se resumiram a negar os fatos alegados pelos ora apelantes, porém sem grandes especificações, e não houve nem mesmo tentativa de produzir provas minimamente plausíveis acerca do que foi narrado. Por outro lado, os apelantes relataram uma sucessão de fatos concatenados que, quando analisados em conjunto com as provas produzidas, ainda que de forma incompleta, denotam a existência de simulação nos contratos de cessão de direitos de imóvel e de comodato, com o intuito de mascarar a real negociação dada entre as partes de um empréstimo garantido por pacto comissório, prática proibida em nosso ordenamento jurídico.<br>Rever a conclusão do acórdão, quanto ao fato do contrato de cessão de direitos do imóvel tratar-se de simulação de venda para encobertar o empréstimo usurário, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.