ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TESE RECURSAL. DISPOSITIVO LEGAL. FALTA DE CARGA NORMATIVA. SÚMULA N. 284/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação d e dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4 . Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes fundamentos: (i) ausência de violação aos dispositivos legais invocados, (ii) consonância com entendimento do STJ, e (iii) incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 461):<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. POR INTERPRETAÇÃO ANALÓGICA, APLICA-SE ENTENDIMENTO PACIFICADO NA SÚMULA N.º 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABE ÀS RÉS, SOLIDARIAMENTE, CUMPRIR A OBRIGAÇÃO ESTABELECIDA. A MULTA E O PRAZO PARA CUMPRIMENTO DEVEM SER DEFINIDOS NA FASE DE CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE CONHECIDA E AMBOS OS RECURSOS DESPROVIDOS.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 478-504), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) arts. 10, 489, §1º, e 927, incisos e §1º, do CPC, 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964 e 884 do CC, pois "o v. acórdão, equivocadamente, condenou o Recorrente ao cumprimento de obrigação que não é de sua responsabilidade" (fl. 494), quando na verdade ele é mero credor hipotecário que "não detém responsabilidade pela inexecução das obrigações contratadas pela Construtora junto ao adquirente de unidade imobiliária" (fl. 498), e<br>(ii) art. 489, § 1º, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional.  <br>No agravo (fls. 548-573), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 581-591).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TESE RECURSAL. DISPOSITIVO LEGAL. FALTA DE CARGA NORMATIVA. SÚMULA N. 284/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação d e dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4 . Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>  No que se refere à alegada ofensa ao art. 489, § 1º, do CPC, a parte recorrente se ateve a formular alegação genérica de violação desse dispositivo, sem demonstrar de forma específica em que consistiu o vício cometido pelo Tribunal de origem.<br>Assim, diante da fundamentação recursal deficiente, que impede a exata compreensão da controvérsia, incide a Súmula n. 284/STF.<br>Quanto ao art. 884 do CC, a peça recursal também não esclareceu de que forma tal dispositivo teria sido violado, tampouco como daria amparo a qualquer tese recursal, não servindo para tal propósito a citação genérica de normas, sem argumentação clara e associada às razões de decidir do aresto impugnado.<br>Limitando-se a parte recorrente a afirmar ofensa a dispositivos de lei sem, contudo, demonstrar a suposta violação ou a correta interpretação, há evidente deficiência na fundamentação, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF.<br>No que diz respeito à responsabilização da parte recorrente na obrigação de fazer, a Corte local assim se manifestou (fl. 460):<br>Alegação de ilegitimidade passiva do "Banco Pan S. A. (Brazilian Mortgages)" se confunde com o mérito e com ele será apreciada.<br>No mérito, sobre aplicar as normas do Código de Defesa do Consumidor ou da Lei n.º 4.591/64, ressalto que as regras consumeristas são de ordem pública e de interesse social (art. 1º da Lei n.º 8.078/90) e incidem inclusive de ofício. Logo, qualquer outra lei, por mais especial que seja, deverá ser interpretada sob a ótica dos princípios positivados no CDC.<br>Na hipótese, os autores adquiriram a "unidade condominial lote número 8 (oito)" de Genesis Empreendimentos Imobiliários Ltda. (evento 8, PROCJUDIC1, fl. 18) e pretendem a adjudicação compulsória com consolidação registral de sua propriedade.<br>Com efeito, a par dos documentos anexados aos autos, é possível perceber que, ao contrário das alegações da instituição financeira, houve a quitação integral do contrato, porquanto, como forma de pagamento do valor de R$ 568.000,00, foi feita a "dação de um imóvel matriculado no Registro de Imóveis de Tramandaí sob nº 144.336" (evento 8, PROCJUDIC1, fl. 20).<br>Por sua vez, o bem objeto da aquisição refere-se ao imóvel de Matrícula n.º 137.239 do Registro de Imóveis de Tramandaí-RS, segundo descrito no evento 8, PROCJUDIC1, fls. 21/28, no qual foi gravada garantia de alienação fiduciária por Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (evento 8, PROCJUDIC1, fl. 24), quando já cancelada a hipoteca.<br>Nesse contexto, por interpretação analógica, efetivamente aplica-se ao presente caso o entendimento pacificado na Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". <br>Está evidenciado que o Banco Pan S. A. (Brazilian Mortgages) aceitou como garantia do débito de Genesis Empreendimentos Imobiliários Ltda. o imóvel dos autores. Essa garantia, todavia, não tem eficácia perante os autores, que adquiriram o imóvel de boa-fé e quitaram o preço estabelecido por Genesis Empreendimentos Imobiliários Ltda.<br>Logo, segundo bem decidiu a ilustre magistrada Viviane Souto Sant Anna, cabe aos réus, solidariamente, outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel e cancelar a alienação fiduciária, até porque se trata de obrigação legal (art. 1.418 do Código Civil). (grifei.)<br>Rever a conclusão do acórdão, quanto à exclusão da recorrente da responsabilidade a que foi condenada, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Por fim, o recurso também não pode ser admitido pela alínea "c" pois, "consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso" (AgInt no REsp 181.234 5/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019).<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.