ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRESCRIÇÃO. EXTINÇÃO DE HIPOTECA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. TESE RECURSAL. DISPOSITIVO LEGAL. FALTA DE CARGA NORMATIVA. SÚMULA N. 284/STF. MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>3. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos seguintes fundamentos (fls. 485-492): (I) inocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC; e (II) incidência das Súmulas n. 83 e 211 do STJ e 282 do STF.<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls. 382-383):<br>APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE RESTABELECIDA EM VIRTUDE DE ALEGAÇÃO DE FRAUDE NO CANCELAMENTO DA HIPOTECA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. INVALIDAÇÃO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. MATRÍCULA DO IMÓVEL NA QUAL FOI REGISTRADO O ARQUIVAMENTO DE OFICIO INFORMANDO A APURAÇÃO DE CRIME RELATIVO À B  INDEVIDA DE HIPOTECA MEDIANTE USO DE DOCUMENTO FALSO. REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DA APELANTE, OPÇÃO DE PACTUAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE RISCO. AUSÊNCIA DAS CAUTELAS EXIGIDAS. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO.<br>Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa alegada pela Apelada em sede de contrarrazões, porquanto, por se tratar de matéria recursal, deveria ter sido articulada pela via própria.<br>Tratando-se de ação que tem como objeto a correção de alegados erros materiais existentes na Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel descrito na inicial, resta patente a competência da Varas de Registros Públicos de Salvador para processar e julgar a ação originária de Retificação de Registro. Preliminar de incompetência absoluta rejeitada.<br>Não merece acolhida a prejudicial de prescrição do crédito constitutivo da hipoteca, haja vista que não cabe, em sede de embargos de terceiro, discussão acerca do direito material da ação executiva, mas somente a desconstituição de atos de constrição do imóvel ou ameaça de constrição sobre bens do Embargante, conforme art. 674, do CPC.<br>O art. 903 do CPC previu a invalidação da arrematação e, de acordo com a Lei de Registros Públicos, a nulidade apenas não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel, não sendo esse o caso dos autos.<br>Caso em que, muito antes da data de aquisição do imóvel pela apelante, havia sido registrado na matrícula do imóvel o arquivamento do Ofício nº. 1672/02 da Delegacia de Crimes Econômicos e contra a Administração Pública, informando a apuração de crime relativo à baixa indevida de Hipoteca mediante uso de documento falso.<br>Resta clara a existência de má-fé da Apelante, seja por ter optado por realizar o negócio jurídico sabendo dos imbróglios que cercavam a matrícula do imóvel, seja por ter pactuado contrato de compra e venda sem adotar as cautelas exigidas.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 411-434).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 436-463), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, e 193 do CC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, diante da "omissão do acórdão recorrido em apreciar a tese de que, estando prescrito o crédito principal garantido pela hipoteca, esta estaria extinta (art. 1.499, I, do CC)" (fl. 441),<br>(ii) arts. 193 e 1.499, I, do CC, argumentando, em síntese, que, "Se a obrigação principal (garantida pela HIPOTECA) encontra-se prescrita, extingue-se também a HIPOTECA" (fl. 448),<br>(iii) art. 903, caput, e § 4º, do CPC, insurgindo-se contra a restauração da hipoteca, "em face dos efeitos de uma SENTENÇA JUDICIAL, como é o caso da ARREMATAÇÃO, que permanece válida e até hoje não foi atacada ou contestada no Juízo competente por meio da "ação autônoma"" (fl. 461).<br>Salientou que "o acórdão recorrido aplicou mal, ou melhor, deixou de aplicar o art. 903, caput, e § 4º, CPC, na medida em que desconsiderou sua existência para (mal) aplicar, em seu lugar, o art. 214 da Lei de Registros Públicos, e reconhecer que o Juiz de Registros Públicos pode decretar a nulidade de um registro e restaurar uma hipoteca, ainda que tenha havido posterior ARREMATAÇÃO JUDICIAL do imóvel" (fl. 462).<br>No agravo (fls. 494-504), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 507-515).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRESCRIÇÃO. EXTINÇÃO DE HIPOTECA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. TESE RECURSAL. DISPOSITIVO LEGAL. FALTA DE CARGA NORMATIVA. SÚMULA N. 284/STF. MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>3. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC.<br>Quanto à tese de prescrição do crédito principal como causa extintiva da hipoteca, a Corte local assim se pronunciou (fl. 392):<br>Também não merece acolhida a prejudicial de prescrição do crédito constitutivo da hipoteca, haja vista que não cabe, em sede de embargos de terceiro, discussão acerca do direito material da ação executiva, mas somente a desconstituição de atos de constrição do imóvel ou ameaça de constrição sobre bens do Embargante, de acordo com o art. 674, do CPC:<br>Assim, não se constatam os vícios alegados.<br>A parte agravante não cumpriu com o ônus de impugnar suficientemente o fundamento do acórdão recorrido no tocante ao artigo 674 do CPC (o descabimento da discussão acerca do direito material da ação executiva em sede de embargos de terceiro). Ainda, ad argumentandum, que se considere impugnado, observa-se que o conteúdo jurídico do art. 674 do CPC não tem alcance normativ o para amparar a tese de cabimento da discussão pretendida pela parte agravante, em sede de embargos de terceiros, incidindo no ponto os óbices das Súmulas n. 283 e 284/STF.<br>Ademais, mesmo que superados os óbices formais, a análise do mérito do recurso especial encontra, contudo, barreira intransponível na Súmula n. 7 do STJ, conforme suscitado em contrarrazões e bem delineado, ainda que como fundamento secundário, na decisão de inadmissibilidade. Explico.<br>Embora as teses jurídicas sobre prescrição e efeitos da arrematação sejam, em abstrato, questões de direito, sua aplicação ao caso concreto depende crucialmente da premissa fática estabelecida pelo Tribunal de origem: a má-fé da recorrente ao adquirir o imóvel. O acórdão recorrido foi categórico ao afirmar (fl. 395 ):<br>Destarte, resta clara a existência de má-fé da Apelante, seja por ter optado por realizar o negócio jurídico sabendo dos imbróglios que cercavam a matrícula do imóvel, seja por ter pactuado contrato de compra e venda sem adotar as cautelas exigidas.<br>Essa conclusão baseou-se em elemento probatório específico: o registro, na matrícula do imóvel, ocorrido em 05/11/2002 (muito antes da aquisição pela recorrente em 2008 ), do arquivamento do Ofício n. 1672/2002 da Delegacia de Crimes Econômicos, informando a instauração de inquérito policial para apurar a baixa indevida da hipoteca mediante uso de documento falso. O TJBA considerou que o referido registro conferia publicidade à litigiosidade potencial sobre o cancelamento da hipoteca, afastando a presunção de boa-fé da adquirente posterior, que, segundo o acórdão, declarou ter verificado os registros existentes.<br>Nesse contexto, a boa-fé é elemento subjetivo cuja aferição, nas instâncias ordinárias, decorre da análise das circunstâncias fáticas e probatórias do caso, ou seja, a conclusão pela má-fé, firmada com base em registro público constante da matrícula do imóvel e na declaração da própria parte, não pode ser revista em sede de Recurso Especial. Assim, alterar o entendimento do TJBA sobre a ciência (ou cognoscibilidade) da recorrente acerca do vício que maculava o cancelamento da hipoteca demandaria, inevitavelmente, o reexame do conteúdo do Ofício registrado em 2002 e das demais provas dos autos, procedimento vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>A constatação da má-fé pela Corte de origem é prejudicial à análise das teses jurídicas recursais, sendo que a alegação de prescrição do crédito principal, mesmo que cognoscível em tese, perde relevância se a própria aquisição do imóvel pelo terceiro embargante está viciada pela má-fé em relação ao ônus que se busca restaurar. Da mesma forma, a proteção conferida pelo art. 903 do CPC ao arrematante (e, por extensão, à cadeia sucessória) pressupõe, via de regra, a boa-fé dos adquirentes. Assim, embora a arrematação seja um ato judicial de grande força, a jurisprudência relativiza seus efeitos perante terceiros adquirentes de má-fé, especialmente em casos de fraude. Ainda, o próprio art. 214, § 5º, da LRP, invocado pelo TJBA, ressalva apenas os direitos do terceiro de boa-fé que preencheu condições de usucapião.<br>Não sendo possível reexaminar a premissa fática da má-fé, que permeia e sustenta as conclusões do acórdão recorrido tanto quanto à inaplicabilidade da proteção ao terceiro quanto à interpretação do conflito entre o art. 903 do CPC e o art. 214 da LRP, o Recurso Especial encontra óbice intransponível na Súmula n. 7 do STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.