ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS COISAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL. NORMA LOCAL. SÚMULA N. 280/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial não pode ser conhecido para análise de eventual violação do art. 50 da Lei Estadual n. 6.956/2015, por se tratar de norma de direito local, cuja interpretação é vedada em sede de recurso especial, conforme a Súmula n. 280 do STF.<br>3. A pretensão de reverter a conclusão do acórdão recorrido sobre a culpa pelo desfazimento do contrato implica reexame de matéria fática, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Os pedidos subsidiários da parte agravante, como a retenção de despesas com seguro e taxa de rateio, também estão fundamentados em premissas fáticas opostas às estabelecidas pelo acórdão recorrido, sendo igualmente vedados pela Súmula n. 7 do STJ.<br>5. A aplicação do art. 405 do CC pelo acórdão recorrido, em detrimento do Tema 1.002 do STJ, decorre da premissa fática de culpa das agravantes, sendo vedada a sua reversão em sede de recurso especial.<br>III. Dispositivo<br>6. Agravo não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelo óbice da Súmula n. 279 do STF (aplicada por analogia à Súmula n. 7 do STJ), ao fundamento de que a pretensão das recorrentes por via transversa, é a revisão de matéria de fato, apreciada e julgada com base nas provas produzidas nos autos.<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fls.1.130-1.131):<br>Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Sentença de procedência parcial. Reforma, em parte. Natureza empresarial do contrato não configurada. Competência do Juízo Cível. Aplicação do CDC. Pagamento parcial dos valores pactuados. Saldo remanescente que dependia de financiamento imobiliário, cuja demora na contratação se deu por erro no processo administrativo e falha da instituição bancária que financiou o empreendimento (parceira das Rés), levando a uma elevação da taxa de juros que esvaziou por completo o interesse do comprador na concretização do negócio. Imóvel leiloado. Culpa no desfazimento do contrato que não pode ser atribuída ao Autor. Cabimento do ressarcimento do valor efetivamente pago, sob pena de enriquecimento ilícito. Não acolhimento da alegação de impossibilidade de devolução das despesas com seguro e taxa de rateio, bem como da pretensão de responsabilizar o Autor pelos gastos com o leilão. Jurisprudência do STJ e desta Corte, consolidadas nas Súmulas 543 e 98, que admitem a imediata restituição das parcelas e despesas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Juros da citação (art. 405 do CC) e correção do desembolso (Súmula 43 do STJ). Não cabimento da retenção das arras (art. 418 do CC). Pagamento de cotas condominiais não demonstrado. Comprovantes que não informam a natureza do débito. Provimento parcial do recurso, para afastar a condenação das Rés à restituição dos valores pagos a título de cota condominial.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.172-1.180).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 1.195-1.229), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) art. 50 da Lei n. 6.956/2015, ao argumento de que "não é competente o juízo civel" (fl. 1204),<br>(ii) arts. 463 e 475 do CC, ao argumento de que "o presente caso não é hipótese de resolução contratual, mas sim, de resilição unilateral por parte do comprador/recorrido" (fl. 1206),<br>(iii) art. 63 da Lei n. 4.591/1964, argumentando "a perda de objeto da ação de rescisão ante a ocorrência do leilão extrajudicial, que teria exaurido a obrigação, cabendo somente o recebimento de eventual saldo, como compensação pelas parcelas por ele efetivamente pagas até o momento do inadimplemento" (fl.1219).<br>(iv) arts. 51 da Lei n. 4.591/1964 e 2º da Lei n. 4.864/1965, defendendo a "legalidade da retenção das despesas de seguro prestamista e taxa de rateio" (1221),<br>(V) art. 405 do CC e ao Tema n. 1002/STJ, pugnando pela "incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado" (1229).<br>No agravo (fls. 1.347-1.364), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta não apresentada (fls. 1.372).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS COISAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL. NORMA LOCAL. SÚMULA N. 280/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial não pode ser conhecido para análise de eventual violação do art. 50 da Lei Estadual n. 6.956/2015, por se tratar de norma de direito local, cuja interpretação é vedada em sede de recurso especial, conforme a Súmula n. 280 do STF.<br>3. A pretensão de reverter a conclusão do acórdão recorrido sobre a culpa pelo desfazimento do contrato implica reexame de matéria fática, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Os pedidos subsidiários da parte agravante, como a retenção de despesas com seguro e taxa de rateio, também estão fundamentados em premissas fáticas opostas às estabelecidas pelo acórdão recorrido, sendo igualmente vedados pela Súmula n. 7 do STJ.<br>5. A aplicação do art. 405 do CC pelo acórdão recorrido, em detrimento do Tema 1.002 do STJ, decorre da premissa fática de culpa das agravantes, sendo vedada a sua reversão em sede de recurso especial.<br>III. Dispositivo<br>6. Agravo não provido.<br>VOTO<br>As agravantes dedicaram o primeiro tópico de seu recurso especial à alegação de incompetência absoluta do Juízo cível, pugnando pela remessa dos autos a uma das varas empresariais, sendo que a fundamentação para o referido pedido reside, exclusivamente, na suposta violação do art. 50 da Lei Estadual n. 6.956/2015, que dispõe sobre a Organização e Divisão Judiciárias do Estado do Rio de Janeiro (LOJ/RJ). A pretensão recursal, neste ponto, encontra barreira intransponível.<br>O recurso especial, conforme delimitação constitucional expressa (art. 105, III, da CF), destina-se a uniformizar a interpretação da legislação federal em todo o território nacional. Assim, não compete a esta Corte Superior, em sede de recurso especial, a análise de eventual ofensa a direito local (seja ele estadual ou municipal), tampouco a dispositivos constitucionais (matéria de competência do STF), cabendo aplicar, por analogia, o óbice da Súmula n. 280 do STF.<br>A Lei n. 6.956/2015, invocada como único fundamento da tese de incompetência, é, por definição, norma de direito local. A análise da competência das varas cíveis versus varas empresariais no âmbito do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro é matéria interna corporis daquela Corte, disciplinada por sua própria lei de organização judiciária. Assim, qualquer tentativa de análise desta Corte sobre o acerto ou desacerto do TJRJ na interpretação do referido art. 50 da LOJ/RJ implicaria, necessariamente, imiscuir-se na exegese de legislação estadual, o que é vedado pela Súmula n. 280 do STF.<br>Cumpre salientar que o próprio acórdão recorrido, ao rechaçar a tese de incompetência não o fez apenas com base na legislação local, mas também (e principalmente) com base no Código Civil (arts. 992 e 993, fl. 493) e na jurisprudência, para definir a natureza jurídica da Sociedade em Conta de Participação (SCP) como ente desprovido de personalidade jurídica, afastando assim sua classificação como sociedade empresária para os fins pretendidos.<br>Contudo, o recurso especial das agravantes não ataca a fundamentação do acórdão referente ao Código Civil, sendo que o recurso é singularmente focado na violação da Lei Estadual n. 6.956/2015.<br>Mesmo que o fizesse, o acórdão recorrido, ao citar um precedente do próprio TJRJ (agravo de instrumento nº 0022579-44.2017.8.19.0000), que também interpretou a Lei Estadual n. 6.956/2015 para concluir pela competência cível, demonstra que a controvérsia está umbilicalmente ligada ao direito local.<br>Portanto, seja pela fundamentação direta (violação expressa da Lei n. 6.956/2015), seja pela análise do acórdão recorrido (que aplicou a referida Lei local), a matéria é insuscetível de análise na via especial. Incide, assim, o óbice da Súmula 280/STF.<br>Os demais pedidos formulados no recurso especial, embora desdobrados em múltiplos fundamentos partilham de um pressuposto fático comum, cuja reversão é vedada em sede especial, ou seja, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, após análise soberana do conjunto fático-probatório, fixou uma premissa fática fundamental: a culpa pela rescisão do contrato foi exclusiva das vendedoras/agravantes, sendo que o acórdão é explícito ao afirmar (fl. 1.138):<br>No mérito, é incontestável que a parte ré foi responsável pela inexecução da compra e venda celebrada entre as partes, diante dos erros cometidos no processo de conclusão do negócio, juntamente com a falha da instituição bancária que financiou o empreendimento (parceira das Rés), resultando na perda da possibilidade de obtenção de financiamento imobiliário em condições mais favoráveis, o que esvaziou por completo o interesse do Autor (..)<br>Para chegar a essa conclusão, o TJRJ validou a análise do Juízo de primeiro grau sobre as provas documentais, notadamente a troca de mensagens, que, segundo o julgado, "confirmam que a demora na contratação, pelo Autor, do financiamento imobiliário efetivamente decorreu de falha das Rés" (fl. 1139). O acórdão, ainda, rechaça a tentativa das rés de culpar terceiros, afirmando:<br>Note-se que as Rés não podem se eximir da responsabilidade pela demora na contratação do financiamento imobiliário, imputando-a apenas ao Banco Bradesco, diante da parceria existente entre eles, conforme se depreende dos documentos de fls.79/82. (fl.1.139 )<br>Esta definição da culpa não é uma questão de direito, mas sim o resultado da interpretação de provas documentais (e-mails, contratos) e da análise da conduta das partes, sendo que todo o recurso especial das agravantes é construído sobre a premissa fática oposta: a de que a culpa seria do comprador/agravado, que teria desistido imotivadamente ou se tornado inadimplente. Assim, a análise dos pedidos do recurso especial à luz desta realidade processual demonstra a impossibilidade de seu conhecimento, conforme o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Nesse ponto, importante demonstrar como o referido óbice se aplica a cada um dos pedidos remanescentes das agravantes:<br>(i) violação dos arts. 463 e 475 do CC - A tese recursal ignora, por completo, a premissa fática estabelecida pelo acórdão recorrido, ou seja, o Tribunal a quo não tratou o caso como resilição por culpa do recorrido, como afirmam as agravantes. Pelo contrário, o TJRJ concluiu, com base em provas analisadas que a culpa foi das agravadas (o inadimplemento substancial - a falha no processo de financiamento). O inadimplemento posterior do autor (não pagamento do saldo) foi tido pelo TJRJ como mera consequência da falha das agravadas, que "esvaziou por completo o interesse do Autor" (fl. 1138). A tese das Agravantes, portanto, não é de revaloração jurídica, mas de completa subversão da moldura fática, ou seja, que esta Corte Superior ignore a conclusão do TJRJ (culpa das agravadas) e a substitua pela conclusão oposta (culpa do agravado), para só então aplicar os arts. 463 e 475 do CC. Este Tribunal Superior não é uma terceira instância de julgamento, não competindo reanalisar os e-mails ou a natureza da "parceria" entre as Agravantes e o Banco Bradesco para aferir se o TJRJ errou ao atribuir-lhes a culpa. Ainda, o rigoroso apego ao pacta sunt servanda (art. 463 CC) não socorre as agravantes, pois foi justamente a sua conduta (a falha na prestação do serviço, conforme apurado em prova) que, segundo o TJRJ, tornou impossível a manutenção do pacto, atraindo a regra da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 CC) em favor do agravado, e, posteriormente, a resolução por culpa das agravadas.<br>(ii) violação do art. 63 da Lei n. 4.591/1964 - Novamente, a tese parte de premissa fática divorciada do acórdão, ou seja, o procedimento do leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 é um mecanismo de execução à disposição do credor (vendedor) contra o devedor (comprador) inadimplente. O instituto pressupõe, para sua validade e eficácia, a mora do comprador. Ocorre que o TJRJ concluiu, com base nas provas, que as vendedoras (agravadas) estavam em mora primeiro (fl. 1.138). Assim, a falha das agravantes no processo de financiamento é anterior à mora do agravado no pagamento do saldo. Quando o TJRJ reconhece a culpa das agravadas ele está, em essência, reconhecendo o direito do agravado de suspender seu pagamento (ou de rescindir o contrato) antes mesmo de ser constituído em mora para fins de leilão. O leilão realizado pelas agravantes, nesse contexto, foi levado a efeito enquanto já pendia a discussão judicial sobre a culpa (a ação é de 2016). O TJRJ, ao julgar a apelação e confirmar a culpa das agravadas, tornou aquele leilão, realizado com base na suposta mora do agravado, ineficaz. Ainda, o precedente citado (REsp 1.798.658/RJ) pelas recorrentes é claro: o leilão é válido e impede a restituição quando não há saldo credor em favor dos autores (compradores - nesse caso agravado). Mas esse precedente, assim como todo o instituto do leilão, analisa a situação sob a ótica da culpa do comprador, sendo que, no caso e tela, o TJRJ fixou o oposto: a culpa do vendedor. Para aplicar o art. 63 da Lei n. 4.591/1964 e afastar a Súmula n. 543 do STJ (que o TJRJ utilizou na sua fundamentação), esta Corte teria que, primeiro, reanalisar os e-mails e os contratos colecionados nos autos e concluir, em oposição ao TJRJ, que as agravantes não falharam, que a parceria com o banco era irrelevante, e que o autor (Agravado) foi o único inadimplente. Isso é o mais puro e simples reexame de prova, vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>(III) - Os pedidos subsidiários também estão, todos, obstados pela Súmula n. 7 do STJ. Quanto ao seguro e rateio - art. 51, Lei n. 4.591/1964, o TJRJ foi explícito ao negar essa retenção, afirmando: "em razão do reconhecimento da ausência de culpa do Autor, a alegação de impossibilidade de devolução das despesas com seguro e taxa de rateio.. não merecem prosperar" (fl. 1.140). A Súmula n. 543 do STJ (fl. 1140) determina a restituição integral (plena) em caso de culpa do vendedor (agravantes), sendo que para afastar essa devolução, seria preciso reverter a culpa, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. Ainda, quanto ao pedido de retenção de no mínimo 25%, o TJRJ aplicou a primeira parte da Súmula n. 543 do STJ, ou seja, (restituição integral) à premissa fática que ele mesmo estabeleceu (culpa do vendedor - agravantes). Assim, alterar a premissa (culpa) para então alterar a consequência (retenção de 25%) é vedado também pela Súmula n. 7 do STJ. Ademais, a tese firmada no Tema 1002 do STJ, estabelece o trânsito em julgado como termo inicial dos juros em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador (no caso agravado). O TJRJ (fl. 1142) aplicou o art. 405 do CC (juros da citação) por se tratar de ilícito contratual (mora) imputado às vendedoras (agravantes). A tese do recurso especial (Tema 1002 do STJ) e a tese do acórdão (art. 405 CC) são ambas corretas, mas aplicáveis a situações fáticas opostas. O TJRJ apurou a culpa do vendedor e aplicou a regra dos juros da citação, sendo que as agravantes querem que o STJ presuma a culpa do comprador - ora agravado para aplicar a regra do Tema n. 1002 do STJ. Impossível. A premissa fática (culpa) é imutável em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).<br>A decisão de inadmissão do Tribunal de origem, portanto, foi correta ao identificar que toda a estrutura do recurso especial repousa sobre a tentativa de reverter a conclusão fática sobre a culpa pelo desfazimento do negócio, o que atrai, de forma inescapáve l, o óbice da Súmula n. 7 do STJ, além do óbice da Súmula n. 280 do STF, quanto ao tema da competência.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.