ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. ARTIGOS 355, I, E 370, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997. CONSTITUIÇÃO EM MORA CONFIGURADA PELO RECONHECIMENTO DO INADIMPLEMENTO. TEMA 1.095/STJ. REVISÃO DE PREMISSAS FÁTICAS SOBRE SIMULAÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado julga antecipadamente a lide por reputar suficientes as provas documentais, nos termos dos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.<br>2. Em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regularmente registrada, a resolução por inadimplemento observa o procedimento específico da Lei 9.514/1997, com afastamento do Código de Defesa do Consumidor, conforme Tema Repetitivo 1.095/STJ.<br>3. A constituição em mora pode ser reconhecida pelo comportamento do devedor que confessa o inadimplemento e postula a rescisão contratual, dispensando-se, na hipótese, a intimação cartorária, a teor dos arts. 26 e 26-A da Lei 9.514/1997.<br>4. A revisão das conclusões do acórdão recorrido sobre simulação contratual e propaganda enganosa demanda reanálise do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.<br>5. Recurso parcialmente conhecido e não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Marcos Aparecido da Silva e Beatriz Oska Gomes da Silva contra acórdão assim ementado (fl. 516):<br>APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Compra e venda de imóvel Improcedência Insurgência dos autores Arguição de cerceamento de defesa Descabimento Juiz que houve por bem decidir a lide antecipadamente e que fundamentou adequadamente a sentença Inteligência dos arts. 355, I, e 370, § único, ambos do CPC Inutilidade da prova oral suscitada Preliminar afastada Mérito Alegação de incidência do Código de Defesa do Consumidor Descabimento Consolidação da propriedade ao credor fiduciário, nos termos da Lei nº 9.514/97 Código de Defesa do Consumidor inaplicável ao caso, conforme tese fixada pelo STJ, no Tema nº 1.095 Impossibilidade de rescisão contratual Propaganda enganosa e dano moral não configurados Decisão mantida RECURSO DESPROVIDO.<br>Os embargos de declaração opostos pelos autores foram rejeitados (fls. 661-665).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 369, 370 e 446 do Código de Processo Civil, bem como o art. 26, § 1º, e o art. 26-A da Lei 9.514/1997.<br>Sustenta cerceamento de defesa, sob pena de violação dos arts. 369 e 370 do Código de Processo Civil, afirmando que a prova testemunhal e pericial era imprescindível para demonstrar dolo na venda, propaganda enganosa e a suposta utilização indevida do regime da alienação fiduciária no empreendimento, não se tratando de caso resolúvel apenas por prova documental.<br>Defende que houve violação do art. 26, § 1º, e do art. 26-A da Lei 9.514/1997, porque não teria havido constituição em mora nos termos legais (intimação pelo oficial do registro de imóveis e rito especial), de modo que não se aplicaria o Tema 1.095/STJ ao caso, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor ou o Código Civil na resolução contratual.<br>Alega, ainda, que os contratos seriam simulados quanto à dinâmica da venda e financiamento, apontando a pertinência do art. 446 do Código de Processo Civil para permitir prova testemunhal sobre a divergência entre vontade real e declarada.<br>O recurso também aponta divergência jurisprudencial, afirmando dissídio em torno das teses de cerceamento de defesa e da inaplicabilidade da Lei 9.514/1997 quando ausente a constituição em mora nos termos do art. 26, § 1º, e do Tema 1.095/STJ.<br>Contrarrazões às fls. 670-681, na qual a parte recorrida alega, preliminarmente, falta de dialeticidade, ausência de prequestionamento dos arts. 369 e 370 do Código de Processo Civil e óbice da Súmula 7/STJ, além de deficiência no cotejo analítico para a alínea "c" e incidência da Súmula 13/STJ. No mérito, afirma inexistir violação aos arts. 369 e 370 do Código de Processo Civil, sustenta a suficiência da prova documental, a pertinência da aplicação da Lei 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ, aponta que os autores foram imitidos na posse em 22/6/2018 e inadimplentes desde 30/12/2018 (fls. 257 e 259), bem como menciona demanda executiva prévia, reforçando a constituição em mora.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO. ARTIGOS 355, I, E 370, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997. CONSTITUIÇÃO EM MORA CONFIGURADA PELO RECONHECIMENTO DO INADIMPLEMENTO. TEMA 1.095/STJ. REVISÃO DE PREMISSAS FÁTICAS SOBRE SIMULAÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado julga antecipadamente a lide por reputar suficientes as provas documentais, nos termos dos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.<br>2. Em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regularmente registrada, a resolução por inadimplemento observa o procedimento específico da Lei 9.514/1997, com afastamento do Código de Defesa do Consumidor, conforme Tema Repetitivo 1.095/STJ.<br>3. A constituição em mora pode ser reconhecida pelo comportamento do devedor que confessa o inadimplemento e postula a rescisão contratual, dispensando-se, na hipótese, a intimação cartorária, a teor dos arts. 26 e 26-A da Lei 9.514/1997.<br>4. A revisão das conclusões do acórdão recorrido sobre simulação contratual e propaganda enganosa demanda reanálise do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ.<br>5. Recurso parcialmente conhecido e não provido.<br>VOTO<br>Originariamente, os autores ajuizaram ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de quantia paga, restituição de benfeitorias, danos morais e tutela de urgência, narrando propaganda enganosa na oferta do empreendimento "Vitta Clube de Viver", celebração do contrato em 18/5/2018 e pleiteando, ao final, a restituição de R$ 79.748,15, devolução das benfeitorias no valor de R$ 5.399,21 e danos morais equivalentes a 10 salários mínimos, além de demais cominações (fls. 1-15).<br>Na sentença, o juízo julgou improcedentes os pedidos, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e aplicando a Lei 9.514/1997 à hipótese, à luz da tese firmada no Tema 1.095/STJ; rejeitou a alegação de propaganda enganosa e dano moral; considerou a capitalização composta admissível no contexto contratual, concluiu pela impossibilidade de rescisão pretendida e condenou os autores em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade (fls. 408-414).<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação, afastou cerceamento de defesa com base nos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, reafirmou a incidência da Lei 9.514/1997 e do Tema 1.095/STJ ante a alienação fiduciária registrada, rejeitou a ocorrência de propaganda enganosa e de dano moral e, quanto aos encargos, adotou os fundamentos da sentença, inclusive quanto à correção e juros e à admissibilidade de cálculo composto na Tabela Price; majorou os honorários para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (fls. 515-522). Os embargos de declaração foram rejeitados, com admissão de prequestionamento (fls. 661-665).<br>Inicialmente, não há falar em nulidade por cerceamento de defesa. O magistrado de primeiro grau, à luz do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, entendeu suficientemente instruído o feito com os documentos já constantes dos autos e, de forma fundamentada, julgou antecipadamente a lide. A prova oral pretendida pelos autores não se mostrava necessária à solução da controvérsia, centrada em questões de direito e em elementos contratuais devidamente documentados. Ausente demonstração de prejuízo concreto, o indeferimento da prova testemunhal não configura cerceamento de defesa. A decisão recorrida, portanto, revela-se em consonância com o princípio da persuasão racional e com a regra do art. 355, inciso I, do CPC, razão pela qual deve ser mantida.<br>Superada a preliminar, passa-se ao exame do mérito.<br>O acórdão recorrido assentou, com acerto, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas fundadas em contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regularmente registrada em cartório.<br>Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, a resolução contratual, em caso de inadimplemento do devedor constituído em mora, deve observar o procedimento específico previsto na Lei n. 9.514/1997, afastando-se, por conseguinte, a incidência do art. 53 do CDC.<br>Consta dos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda com garantia fiduciária, devidamente registrado, e que a posse do imóvel foi entregue aos compradores.<br>Nessas condições, correta a conclusão do Tribunal de origem de que, ocorrendo inadimplemento, a consolidação da propriedade em favor da credora deve seguir a disciplina própria da Lei n. 9.514/97.<br>A controvérsia dos autos circunscreve-se à definição do regime jurídico aplicável à resolução contratual em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, sustentando os recorrentes que a Lei n. 9.514/1997 não poderia reger a relação, sob o argumento de que não houve constituição formal em mora na forma do art. 26 da referida lei, razão pela qual pretendem a incidência do Código de Defesa do Consumidor.<br>O acórdão recorrido, contudo, solucionou a controvérsia em linha com a tese fixada no Tema 1.095/STJ, segundo a qual, havendo contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária regularmente registrada em cartório e inadimplemento do devedor constituído em mora, a resolução do pacto deve observar o rito da Lei n. 9.514/1997, afastando-se o CDC.<br>Embora não haja nos autos comprovação de notificação extrajudicial do devedor via oficial do Registro de Imóveis  meio ordinário de constituição em mora previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/97  , o Tribunal de origem considerou configurada a mora pelo próprio comportamento processual dos autores, que, cientes da impossibilidade de adimplir as parcelas vincendas, ajuizaram ação de rescisão contratual para devolver o imóvel.<br>Tal conduta, de caráter inequívoco, representa o reconhecimento espontâneo do inadimplemento, dispensando a necessidade de interpelação formal pelo credor.<br>A constituição em mora, nesses casos, não decorre de um ato externo de notificação, mas da própria manifestação de vontade do mutuário, que, ao postular judicialmente a extinção do contrato por impossibilidade de cumprimento, confessa o descumprimento das obrigações assumidas.<br>Em hipóteses como a presente, o elemento fático da mora  a inadimplência do devedor  está consumado e reconhecido, de modo que a exigência de intimação formal pelo credor configuraria mera formalidade destituída de utilidade prática.<br>Trata-se de uma distinção relevante: quando o credor fiduciário toma a iniciativa de promover a consolidação da propriedade e de exercer a garantia, é indispensável que demonstre a constituição regular em mora, nos moldes estritos do art. 26 da Lei 9.514/97.<br>Todavia, quando o próprio mutuário confessa a inadimplência e busca rescindir o contrato, a mora decorre logicamente de sua conduta, não havendo que se exigir a notificação cartorária para o mesmo fim.<br>Foi exatamente essa a linha de raciocínio adotada pelo Tribunal de origem, ao afirmar que "a constituição em mora decorre do próprio ato dos autores que reconhecem a impossibilidade de arcar com o pagamento dos valores e pleiteiam a rescisão", razão pela qual manteve a aplicação da Lei n. 9.514/97 e afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor.<br>Portanto, à luz dos fundamentos do acórdão recorrido, a aplicação do Tema Repetitivo n. 1.095/STJ revela-se plenamente justificada: há contrato fiduciário regularmente registrado, inadimplemento confessado e ausência de ilicitude por parte da credora.<br>Nessas circunstâncias, o regime especial da Lei n. 9.514/1997 prevalece, sendo inaplicáveis as normas consumeristas ou o direito potestativo de rescisão por iniciativa do devedor.<br>A pretensão dos autores de rescindir o ajuste com fundamento no CDC não encontra amparo legal, tampouco se verifica ofensa à boa-fé objetiva ou prática abusiva capaz de afastar a aplicação do regime jurídico específico da alienação fiduciária.<br>No mesmo contexto, é irrelevante a alegação de que o inadimplemento teria decorrido de circunstâncias subjetivas ou de eventual descontentamento com as condições contratuais.<br>Quanto à suposta propaganda enganosa, o acórdão recorrido rechaçou de modo conclusivo a tese. Verificou-se que os anúncios apresentados pelos autores não foram veiculados pelas rés, mas por terceiros ("Aguiimóveis") em plataforma de anúncios independentes ("OLX"), sem vínculo com as empresas demandadas.<br>Assim, inexistindo demonstração de que as recorridas tivessem divulgado ou autorizado o material publicitário apontado, não se pode imputar-lhes responsabilidade.<br>Ademais, fundamentou o acórdão recorrido que, diante da experiência profissional do próprio autor, que já atuara como corretor de imóveis, mostrava-se inverossímil a alegação de que teria firmado o negócio sob a crença de financiamento isento de encargos por 36 meses.<br>Nessas circunstâncias, inexistente induzimento em erro ou violação ao dever de informação, afastando-se qualquer ilicitude na conduta das recorridas, bem como o alegado dano moral. O Tribunal de origem apreciou de forma completa e fundamentada todos os aspectos relevantes da controvérsia, em conformidade com o art. 489, § 1º, do CPC, e aplicou adequadamente a tese firmada no Tema 1.095/STJ, inexistindo omissão ou contradição a sanar.<br>Por fim, no que se refere à alegação de que o contrato teria sido elaborado de forma simulada ou com a indevida inserção de cláusula de alienação fiduciária, não há respaldo nos elementos constantes dos autos.<br>O Tribunal de origem fundamentou que o conjunto probatório revela que as partes celebraram, em 18.5.2018, instrumento particular de compra e venda de unidade imobiliária com garantia de alienação fiduciária, constando o respectivo registro na matrícula do imóvel.<br>A existência desse registro confere validade e eficácia real à garantia, afastando qualquer dúvida quanto à natureza fiduciária do negócio.<br>Rever tais premissas demandaria reexame de matéria fático-probatória, providência obstada pela Súmula 7/STJ.<br>O acórdão recorrido apreciou o tema de modo direto e objetivo, reconhecendo que a avença se enquadra na hipótese legal prevista na Lei n. 9.514/1997. Tal conclusão afasta, de maneira implícita, porém inequívoca, a tese de simulação sustentada pelos autores.<br>Ao reconhecer a regularidade formal do contrato e a efetiva constituição da propriedade fiduciária, o Tribunal local aplicou corretamente o regime jurídico específico da alienação fiduciária, que, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.095, rege a resolução contratual em caso de inadimplemento do devedor.<br>De fato, a mera inconformidade dos mutuários com as consequências jurídicas da garantia fiduciária não tem o condão de desnaturar a avença. A inserção da cláusula fiduciária não constitui expediente abusivo, mas decorre do modelo contratual utilizado no financiamento direto ao consumidor, mediante transferência da propriedade resolúvel ao credor até a quitação integral da dívida.<br>A forma adotada é legítima e amparada pelo ordenamento jurídico, não havendo elementos que indiquem desvio de finalidade, falsidade documental ou tentativa de fraudar a legislação de proteção ao consumidor.<br>Em face do exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa parte, a ele nego provimento.<br>N os termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>É como voto.