ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DOS AUTORES. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10%. RESTITUIÇÃO EM PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS INDEVIDOS. DESCONTO DE IPTU/ITU ENTRE A IMISSÃO NA POSSE E A CITAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por SCALA SPE LTDA contra decisão singular da lavra do Ministro Presidente do STJ na qual o agravo em recurso especial não foi conhecido em virtude da incidência da Súmula 182/STJ, haja vista a ausência de impugnação da aplicação da Súmula 7/STJ, constante da decisão de admissibilidade do Tribunal de origem (fls. 709-710).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que impugnou especificamente todos os óbices aplicados (Súmulas 7/STJ, 83/STJ e 284/STF); sustenta que o recurso especial versa matéria eminentemente de direito, com possibilidade de revaloração jurídica; afirma negativa de prestação jurisdicional quanto à aplicabilidade integral da Lei 13.786/2018 e à retenção de honorários extrajudiciais; defende a não incidência das Súmulas 83/STJ e 284/STF; requer juízo de retratação para conhecer e prover o agravo em recurso especial e, ao final, o recurso especial (fls. 716-727).<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 732-738 na qual a parte agravada alega que o agravo interno não ataca de modo específico todos os fundamentos da decisão agravada (art. 932, III, do CPC); defende a manutenção do acórdão recorrido e do juízo de inadmissibilidade; sustenta que a retenção deve observar os valores efetivamente pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 53; afirma a indevida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; e pugna pela improcedência do agravo interno.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DOS AUTORES. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10%. RESTITUIÇÃO EM PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS INDEVIDOS. DESCONTO DE IPTU/ITU ENTRE A IMISSÃO NA POSSE E A CITAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Na origem, trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote ajuizada por Nilvania Paula da Silva e outros em face de Scala SPE Ltda. O juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato e autorizar a retenção, pela vendedora, da cláusula penal de 23% sobre os valores pagos, além da comissão de corretagem, determinando a restituição do saldo em duas parcelas.<br>Ambas as partes apelaram. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade, deu parcial provimento a ambos os recursos. O apelo dos autores foi parcialmente provido para reduzir o percentual de retenção de 23% para 10% sobre os valores pagos. O apelo da ré, ora agravante, foi parcialmente provido apenas para autorizar o desconto do IPTU/ITU no período entre a imissão na posse e a citação. O acórdão recorrido ficou assim ementado (fls. 528-529):<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA NA RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de apelações interpostas por autores e ré em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, em contrato de compra e venda de lote. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição parcial dos valores pagos, descontada a cláusula penal de 23%. Os autores apelaram buscando a redução da multa e a restituição em parcela única. A ré apelou objetivando a aplicação da taxa de fruição e a cobrança de tributos e honorários advocatícios extrajudiciais.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Consiste em saber se:<br>(i) a definição da parte responsável pela rescisão do contrato;<br>(ii) o percentual a ser retido como cláusula penal e a forma de restituição;<br>(iii) a alteração da sucumbência;<br>(iv) possibilidade de retenção da taxa de fruição, impostos e honorários advocatícios extrajudiciais.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A rescisão contratual deu-se por culpa dos autores, dada a clareza contratual quanto aos valores e encargos em caso de pagamento parcelado. Não há omissão que justifique a rescisão por culpa da ré.<br>4. A Lei do Distrato deve ser interpretada e aplicada em consonância às normas do CDC, o que permite que as cláusulas nulas, abusivas e/ou excessivamente onerosas ao consumidor sejam revistas para reestabelecimento do equilíbrio e da justiça contratual<br>5. A definição do percentual de retenção em 10% é adequada aos parâmetros jurisprudenciais (de 10% a 25% do total pago) e mostra-se suficiente para compensar o vendedor quando o desfazimento do negócio ocorre poucos meses após o ajuste e inexiste prova de dispêndios extraordinários.<br>6. A restituição dos valores deve ocorrer de acordo com o estabelecido na Lei do Distrato, em parcelas, já que o contrato foi firmado sob a sua égide.<br>7. A taxa de fruição é indevida, por se tratar de lote não edificado, e não há prova de prejuízos efetivos para a ré. A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais também é indevida por ausência de prova de conduta a justificar sua cobrança, a exemplo, a notificação prévia aos autores.<br>8. É possível a o desconto do IPTU/ITU após a imissão na posse e até a data da citação, que é o marco da rescisão do contrato, mormente reconhecida a culpa dos compradores pela resolução do negócio<br>9. Há sucumbência recíproca, uma vez que alguns pedidos foram atendidos parcialmente e outros totalmente rejeitados. I<br>V. DISPOSITIVO E TESE<br>5. Primeiro recurso parcialmente provido para reduzir o valor retido de 23 para 10%. Segundo recurso parcialmente provido, para autorizar o desconto do IPTU/ITU no período compreendido entre a imissão na posse e a citação.<br>Tese de julgamento: "1. A rescisão contratual se deu por culpa dos autores. 2. A cláusula penal de 23% se mostra excessiva, devendo ser reduzida para 10%. 3. A restituição dos valores ocorrerá em parcelas, nos termos da Lei 13.786/2018. 4. A taxa de fruição e honorários advocatícios extrajudiciais são indevidos. 5. O IPTU/ITU pode ser descontado do valor restituído, desde a imissão na posse até a citação."<br>Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 413.<br>Jurisprudências relevantes citadas: Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AR Esp n. 2.596.111/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, D Je de 4/9/2024; TJGO, Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051,Rel. Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, 11ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, D Je de 15/07/2024; TJGO, Apelação Cível nº 5483789-87.2022.8.09.0051, Desembargador Anderson Máximo de Holanda, 10ª Câmara Cível, p. em 27.09.2024; STJ, AgInt no R Esp n. 1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, D Je de 21/10/2022; TJGO, Apelação Cível 5148618-16.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 4ª Câmara Cível, julgado em 10/05/2022, D Je de 10/05/2022; TJGO, Apelação Cível 5676010-63.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, D Je de 20/05/2024.<br>Destaco que a decisão que não admitiu o recurso especial consignou: a) deficiência na demonstração de omissão relativamente ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, aplicando-se a Súmula 284/STF; b) incidência da Súmula 83/STJ, por estar o acórdão recorrido em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à indevida taxa de fruição em lote não edificado; c) incidência da Súmula 7/STJ para a pretensão de revisão do percentual de retenção, por demandar reexame do conjunto fático-probatório (fls. 653-654).<br>Nas razões do seu agravo em recurso especial a parte agravante apenas afirmou que não incidem as Súmulas 7/STJ, 83/STJ e 284/STF; que houve negativa de prestação jurisdicional; que a discussão é jurídica (aplicação da Lei 13.786/2018 e dos arts. 32-A, I e II, da Lei 6.766/1979, além do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil); e que a taxa de fruição e a retenção contratual devem prevalecer nos termos legais e contratuais, com revaloração sem reexame de provas (fls. 659-689).<br>Como se vê, a parte agravante deixou de impugnar os fundamentos da decisão agravada, uma vez que não demonstrou, de forma específica e suficiente, o desacerto do óbice da Súmula 7/STJ apontado na decisão de admissibilidade, limitando-se a alegações genéricas de que a controvérsia seria exclusivamente jurídica, sem enfrentar o ponto concreto identificado (revisão do percentual de retenção dependente do contexto fático-probatório). Tendo assim se manifestado (fls. 668-670):<br>Além disso, ao contrário do que foi afirmado na decisão agravada, a Súmula 7/STJ não se aplica ao presente caso, uma vez que as questões deduzidas no recurso especial são estritamente de direito, não exigindo reexame de fatos e provas.<br>Para o julgamento de qualquer recurso é necessário ao julgador se inteirar da lide existente, justamente porque a discussão envolve a aplicação de determinado dispositivo legal ao caso concreto. A necessidade de se conhecer a lide é muito diferente da necessidade de reexame de provas.<br>O Recurso Especial interposto não possuía por escopo a reanálise do conjunto fático probatório, mas a análise das teses efetivamente prequestionadas, conforme o permissivo constitucional legal possibilita.<br>Ou seja, não se buscou o revolvimento das provas constantes dos autos, mas a revaloração dos elementos fáticos-probatórios, o que é admitido em sede de Recurso Especial.<br>(..)<br>Não se exige, em momento algum, que o magistrado se desdobre a vasculhar o processo em busca de conteúdo probatório visando uma reforma interpretativa dos fatos narrados, pelo contrário, a agravante inclusive trouxe em destaque, em sede de Recurso Especial, os trechos legais que entende violados. No presente caso não há necessidade, para julgamento do Recurso Especial interposto, que o STJ reexamine nenhuma prova.<br>Deveria a parte ter impugnado de forma específica a incidência da Súmula 7, não podendo ser aceito como impugnação a argumentação genérica, tendo, inclusive, entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇAO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇAO DE VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. ALEGAÇAO DE AUSÊNCIA DE PRÉVIA LIQUIDAÇÃO EXIGÍVEL À ESPÉCIE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 211/STJ E 282/STF. INCIDÊNCIA. ADUÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos.<br>2. No que concerne à alegada necessidade de prévia liquidação, o Tribunal de origem consignou que a matéria não integrava o conteúdo da análise contida na decisão agravada por instrumento. Dessa forma, o acórdão recorrido não se manifestou acerca da questão, e a tese a ele vinculada não foi prequestionada, incidindo o óbice das Súmulas 211/STJ e 282/STF.<br>3. A ausência de prequestionamento é também óbice intransponível para o exame da questão mencionada sob o pálio da divergência jurisprudência.<br>4. A adução quanto à alegada necessidade de perícia para averiguar o excesso de execução e suposto cerceamento de defesa, não merece conhecimento, porquanto o fundamento utilizado na decisão recorrida para não conhecer do recurso especial - incidência da Súmula 7/STJ - não foi objeto de impugnação nas razões recursais do agravo interno.<br>5. Frise-se que a devida impugnação da Súmula 7 do STJ determina que a parte aponte pontualmente as premissas fáticas firmadas no acórdão de origem aptas a permitir o exame pretendido, não servindo a tal propósito a alegação genérica de que todas as questões objeto do recurso constam do acórdão, "todas as questões objeto do recurso constam do acórdão" (fl. 1.168), como ocorreu no caso dos autos.<br>6. A ausência de impugnação do fundamento para não conhecimento do recurso especial faz incidir, no ponto, os preceitos da Súmula 182/STJ e do art. 1.021, § 1º, do CPC. Precedentes.<br>7. A impugnação defeituosa da Súmula 7/STJ nas razões do agravo interno, também faz incidir a Súmula 182 do STJ sobre a alegação de dissídio jurisprudencial.<br>Agravo interno conhecido em parte e improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.444.198/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>Desse modo, sem a impugnação específica e suficiente para infirmar todos os fundamentos da decisão agravada, aplica-se, por analogia, a Súmula 182/STJ.<br>Ainda que assim não fosse, nas razões do seu recurso especial a parte pretende o reconhecimento de violação do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil e dos arts. 32-A, I e II, da Lei 6.766/1979, para: a) cassar o acórdão dos embargos de declaração e determinar novo julgamento; b) permitir a retenção de taxa de fruição; c) manter a cláusula penal de 23% sobre os valores pagos (fls. 612-628).<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem entendeu que: a rescisão contratual se deu por culpa dos autores pela clareza contratual quanto aos valores e encargos no pagamento parcelado; a cláusula penal deve ser reduzida para 10% sobre o total pago, em consonância com parâmetros jurisprudenciais e o art. 413 do Código Civil; a restituição ocorrerá em parcelas, conforme a Lei 13.786/2018; a taxa de fruição é indevida em lote não edificado e ausente prova de prejuízos; a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais é indevida por falta de comprovação mínima (como notificação prévia); é possível o desconto de IPTU/ITU entre a imissão na posse e a citação; e há sucumbência recíproca (fls. 528-537).<br>Assim, como consignado na decisão que não admitiu o recurso especial, inafastáveis os seguintes óbices : a) Súmula 284/STF quanto à alegada omissão; b) Súmula 83/STJ quanto à taxa de fruição em lote não edificado; c) Súmula 7/STJ quanto à revisão do percentual de retenção (fls. 653-654).<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.