ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão contratual cumulada c om reintegração de posse e indenização.<br>2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, inadimplência dos compradores, construção de benfeitorias no imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias.<br>3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na utilização do imóvel pelos compradores.<br>4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.<br>5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.<br>6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual.<br>7. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente.<br>8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, a ser apurado em liquidação de sentença.

RELATÓRIO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por Douglas Evangelista da Silva e Kátia Cilandra Aparecida Luiz, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção.<br>Consta dos autos que a Sociedade Mineira de Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização em face dos ora recorrentes, sob o fundamento de inadimplemento das parcelas ajustadas no contrato de promessa de compra e venda do lote nº 10, quadra 5, do Bairro San Remo, em Ribeirão das Neves/MG. A parte autora alegou que os promitentes compradores pagaram apenas 15 das 100 parcelas contratadas, pleiteando a rescisão do contrato, a restituição da posse e o pagamento de indenização pela fruição do bem, além da cláusula penal e multa .<br>Os réus, ora recorrentes, apresentaram contestação sustentando a abusividade da cláusula penal de 20%, a inexistência de previsão contratual de indenização por fruição, e o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas. Postularam, ainda, a devolução das parcelas pagas com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, em parcela única.<br>O acórdão recorrido reconheceu o direito dos compradores à restituição dos valores pagos, autorizando à vendedora a retenção da cláusula penal e de 1% ao mês pela fruição do imóvel, a partir da notificação de mora.<br>A Turma Julgadora entendeu que a cláusula contratual previa expressamente a indenização por fruição e que, embora o contrato versasse sobre lote não edificado, restou comprovada a utilização do bem pelos recorrentes, que residiam em casa nele edificada, sendo devida, portanto, a verba compensatória.<br>Os embargos foram rejeitados.<br>Nas razões do presente recurso, os recorrentes alegam violação dos arts. 489, §1º, IV; 926; 927 e 1.022, II, do CPC, sustentando nulidade do acórdão por negativa de prestação jurisdicional, além de divergência jurisprudencial sobre a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado. Aduzem que o Tribunal mineiro não apreciou a tese relativa à vedação do enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), pois o terreno objeto do contrato era vago e a casa foi construída com recursos próprios dos compradores, inexistindo proveito econômico que justificasse indenização pela posse. Pugnam, assim, pela cassação do acórdão recorrido por ausência de fundamentação ou, subsidiariamente, pela reforma do julgado, a fim de excluir a condenação à taxa de fruição, ou ao menos limitar sua incidência ao período anterior ao reconhecimento do direito de retenção<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão contratual cumulada c om reintegração de posse e indenização.<br>2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, inadimplência dos compradores, construção de benfeitorias no imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias.<br>3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na utilização do imóvel pelos compradores.<br>4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.<br>5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.<br>6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual.<br>7. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente.<br>8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, a ser apurado em liquidação de sentença.<br>VOTO<br>Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso especial.<br>Não se vislumbra, na hipótese, violação aos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC.<br>O Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões submetidas ao seu crivo, tendo prestado a jurisdição de forma motivada, ainda que em sentido contrário ao pretendido pelos recorrentes.<br>Assim, afasta-se a alegação de nulidade do acórdão recorrido por negativa de prestação jurisdicional, à luz da jurisprudência consolidada desta Corte (AgInt no REsp 1.716.263/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 27.06.2018).<br>A controvérsia devolvida ao exame desta Corte Superior consiste em definir: (i) se é devida a taxa de fruição em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.<br>A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa.<br>Com efeito, a resolução do contrato em tais casos não gera proveito indevido ao comprador, que suportou os custos da construção, tampouco implica empobrecimento do vendedor, o qual retomará o terreno acrescido das benfeitorias realizadas, com direito ao respectivo abatimento ou indenização.<br>Nesse sentido, os recentes precedentes desta Corte:<br>"A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor." (REsp 2.113.745/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14.5.2024, DJe 17.5.2024).<br>No mesmo sentido: REsp 2.216.863/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 23.9.2025; e REsp 2.111.681/SP, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 19.9.2025.<br>Assim, considerando que o imóvel objeto do contrato em exame trata-se de lote de terreno, sem edificação original, e que eventual construção se deu por esforço exclusivo dos compradores, impõe-se o afastamento da condenação ao pagamento da taxa de fruição.<br>Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente revela-se compatível com o equilíbrio contratual e com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do CDC.<br>O percentual de 25% possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo, de forma única, as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual.<br>Esse entendimento foi reafirmado no julgamento do REsp 2.111.681/SP (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 19.9.2025), que assentou:<br>"Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos."<br>Dessa forma, deve ser mantida a retenção de 25% dos valores pagos, afastada qualquer cumulação com taxa de fruição ou penalidade diversa.<br>Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, bem como a levantar as úteis, quando puderem ser destacadas, desde que a edificação tenha sido regularmente erigida.<br>No caso, é incontroverso que os recorrentes edificaram, às suas expensas, construção destinada à moradia no lote objeto do contrato, sem oposição da promitente vendedora durante longo período.<br>Assim, reconhece-se o direito dos compradores à indenização das benfeitorias necessárias construídas com a devida autorização do Município, a ser apurado em liquidação de sentença, mediante prova técnica do valor efetivamente incorporado ao imóvel e da regularidade da obra.<br>Por consequência, fica vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente, em observância ao princípio da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa.<br>Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe parcial provimento para: afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição; manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos recorrentes, a título de cláusula compensatória; e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, a ser apurado em liquidação de sentença.<br>Mantêm-se as demais disposições do acórdão recorrido.<br>No caso dos autos, verifica-se que o recorrente logrou êxito em dois dos três pedidos formulados, restando sucumbente apenas em um deles. Assim, não há sucumbência total de qualquer das partes, impondo-se o reconhecimento de sucumbência recíproca, nos termos do § 14 do art. 85 do CPC. Tendo em vista a proporção do êxito e da derrota, entendo que os honorários devem ser fixados proporcionalmente à extensão da sucumbência de cada litigante. Dessa forma, considerando que o recorrente foi vencedor em dois terços dos pedidos e vencido em um terço, fixo os honorários sucumbenciais devidos pelo recorrido em 10% (dez por cento) sobre o valor econômico correspondente aos pedidos reconhecidos neste recurso, e os honorários devidos pelo recorrente em 10% (dez por cento) sobre o valor do pedido mantido (retenção de 25% dos valores pagos).<br>É o voto.