ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE DA AVERBAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A averbação do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis é um ato constitutivo e não retroage para alcançar atos jurídicos anteriores, conforme o art. 31-B da Lei 4.591/64.<br>2. A penhora realizada antes da averbação do patrimônio de afetação é válida e eficaz, não sendo possível anulá-la ou afastá-la com fundamento no regime de afetação.<br>3. O art. 43, VII, da Lei 4.591/64 não é aplicável ao caso, pois trata de liquidação coletiva do patrimônio afetado em contexto de insolvência do incorporador, mediante deliberação assemblear qualificada, e não de penhora judicial individual anterior à averbação da afetação.<br>4. Por fim, a revisão da conclusão do Tribunal de origem demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES AUTÔNOMAS NO EMPREENDIMENTO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DONNATELLA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Agravo de Instrumento  Rescisão de Contrato  Cumprimento de sentença - Insurgência contra decisão que manteve penhora sobre os bens arrolados  Legitimidade da Agravante, terceira interessada, constituída para dar continuidade e finalizar o empreendimento  Patrimônio de afetação se constitui mediante averbação, não podendo retroagir para atingir ato jurídico que lhe  anterior  Atenção do disposto no artigo 31-B da Lei 4.591/64  Manutenção da penhora  Recurso improvido." (e-STJ, fl. 337)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 244-246).<br>Após a anulação do primeiro acórdão dos embargos de declaração pelo Superior Tribunal de Justiça, novos embargos de declaração foram novamente rejeitados (fls. 366-369).<br>Em seu recurso especial, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 1.022, II e parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois teria havido omissão do Tribunal de origem sobre pontos essenciais ao deslinde, inclusive quanto à aplicação do art. 833, XII, do Código de Processo Civil, caracterizando negativa de prestação jurisdicional; (ii) art. 833, XII, do Código de Processo Civil, pois os créditos oriundos da alienação de unidades sob incorporação imobiliária vinculados à execução da obra seriam impenhoráveis, de modo que a constrição sobre as unidades em estoque e/ou sobre tais créditos teria sido vedada pela lei; e (iii) art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, pois a fundamentação do acórdão recorrido teria sido genérica e insuficiente, sem enfrentar argumentos relevantes sobre a impenhorabilidade e a proteção do patrimônio de afetação, o que teria acarretado nulidade do julgado.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 373-400).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE DA AVERBAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A averbação do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis é um ato constitutivo e não retroage para alcançar atos jurídicos anteriores, conforme o art. 31-B da Lei 4.591/64.<br>2. A penhora realizada antes da averbação do patrimônio de afetação é válida e eficaz, não sendo possível anulá-la ou afastá-la com fundamento no regime de afetação.<br>3. O art. 43, VII, da Lei 4.591/64 não é aplicável ao caso, pois trata de liquidação coletiva do patrimônio afetado em contexto de insolvência do incorporador, mediante deliberação assemblear qualificada, e não de penhora judicial individual anterior à averbação da afetação.<br>4. Por fim, a revisão da conclusão do Tribunal de origem demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, a agravante alega paralisação da obra e destituição da incorporadora, sustenta sua legitimidade como terceira interessada e postula a reforma da decisão interlocutória que determinou a penhora das unidades 903 e 1208, afirmando a impenhorabilidade prevista no art. 833, XII, do Código de Processo Civil e a proteção pelo patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 31-F). Defende que, se mantida a constrição, ela incida apenas sobre a fração ideal do terreno, conforme arrolamento cautelar, e requer efeito suspensivo para evitar a expropriação iminente.<br>No acórdão recorrido, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconhece a legitimidade da Associação como terceira interessada, mas nega provimento ao agravo. Registra a sequência temporal de arrolamento e penhora anterior à averbação da afetação e aplica o art. 31-B da Lei 4.591/64 para afirmar que o patrimônio de afetação se constitui pela averbação e não retroage, mantendo a penhora das unidades para assegurar o ressarcimento dos compradores que obtiveram a rescisão contratual (e-STJ, fls. 197-202).<br>No acórdão dos embargos de declaração mais recente, após a anulação do primeiro julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal volta a rejeitar os embargos e afasta a aplicação do art. 833, XII, do Código de Processo Civil ao caso, por entender que se trata de penhora sobre unidades autônomas, e não sobre créditos oriundos de alienação vinculados à execução da obra. Reitera que a alegação de impenhorabilidade é descabida, mantém a decisão anterior e assinala o caráter protelatório dos embargos (e-STJ, fls. 366-369).<br>1. O recorrente sustenta violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, por omissão e negativa de prestação jurisdicional, afirmando que o Tribunal de origem não teria enfrentado a tese de impenhorabilidade do art. 833, XII, do Código de Processo Civil e a correta incidência do regime de patrimônio de afetação. A peça invoca, como ponto central, que a decisão teria-se limitado à cronologia dos atos (arrolamento, penhora e averbação da afetação), sem apreciar a impenhorabilidade dos créditos vinculados à execução da obra e sem oferecer fundamentação suficiente, o que caracterizaria nulidade por ofensa aos arts. 489 e 1.022 (fls. 345-359).<br>O acórdão do agravo de instrumento enfrenta a legitimidade da associação e decide pela manutenção da penhora com base no regime de afetação, transcrevendo e aplicando a Lei 4.591/64 (arts. 31-A e 31-B), sob o fundamento de que "o patrimônio de afetação ( ) nasce com a averbação na matrícula (art. 31-B da Lei nº 4.591/64), não podendo, assim, retroagir para atingir ato jurídico que lhe é anterior" (fls. 201-202). O voto, além de reconhecer a incomunicabilidade dos bens afetados ("só respondem por dívidas e obrigações da incorporação" - art. 31-A), conclui que, "tendo em vista que o ato constritivo em questão se deu anteriormente à averbação do patrimônio de afetação ( ) de rigor a manutenção da penhora" (fls. 201-202). Embora não cite expressamente o art. 833, XII, do Código de Processo Civil, o acórdão oferece razão jurídica suficiente sobre a proteção e limites do patrimônio de afetação, com transcrição normativa de seu núcleo (fls. 201-202).<br>Nos embargos de declaração, houve, inicialmente, rejeição genérica por inexistência de vícios (fls. 244-246). Após anulação pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal estadual apreciou, de forma explícita, a alegação de impenhorabilidade do art. 833, XII, afirmando a sua "inaplicabilidade" ao caso concreto, por se tratar de penhora sobre unidades autônomas, e não sobre créditos vinculados à execução da obra. O voto registra: "a alegação de impenhorabilidade ( ) nos termos do artigo 833, XII do CPC está diretamente relacionada ao patrimônio de afetação, se tratando evidentemente de penhora sobre imóvel e não sobre créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, vinculados à execução da obra" e conclui: "Fato é que a alegação de impenhorabilidade ( ) é totalmente descabida, eis que não corresponde à hipótese dos autos. ( ) foi deferida a penhora sobre unidades autônomas e não sobre créditos" (fls. 368-370).<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Diante desse enfrentamento específico, não se verifica negativa de prestação jurisdicional, pois a matéria tida como omissa foi apreciada no segundo julgamento dos embargos, com fundamentação suficiente e aderente ao núcleo controvertido (fls. 366-369).<br>2. Violação ao art. 833, XII, do Código de Processo Civil e aos arts. 31-A, 31-B e 31-F da Lei 4.591/64.<br>A parte recorrente sustenta que seriam impenhoráveis os créditos oriundos da alienação de unidades imobiliárias vinculadas à execução da obra, de forma que a constrição sobre unidades ainda em estoque e/ou sobre tais créditos violaria a proteção absoluta prevista no art. 833, XII, do CPC. Acrescenta que o patrimônio de afetação deveria apartar o empreendimento do patrimônio geral do incorporador, respondendo apenas por dívidas da incorporação, e a comissão de representantes poderia vender unidades para concluir a obra; a manutenção da penhora teria contrariado a segregação e a finalidade legal da afetação, inclusive porque a averbação teria efeitos que resguardariam o acervo afetado.<br>Na hipótese em exame, o incidente de cumprimento de sentença movido contra a incorporadora destituída (Versacce Incorporadora e Construtora Ltda.) resultou na determinação de penhora das unidades 903 e 1208 do Edifício Residencial Donnatella, cuja obra se encontra paralisada desde janeiro de 2016.<br>Em assembleia realizada em 16/7/2017, os adquirentes deliberaram pela destituição do incorporador, pela continuidade do empreendimento e pela instituição da Associação de Adquirentes e da Comissão de Representantes, tendo sido o patrimônio de afetação averbado em 23/11/2016 (e-STJ, fls. 3-5; 7-8; 12-14; 16-17; 349-352).<br>A controvérsia de fundo reside na proteção conferida pelo regime de afetação previsto na Lei 4.591/64 (arts. 31-A, 31-B e 31-F) e na alegada impenhorabilidade estabelecida no art. 833, XII, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que os créditos provenientes da alienação de unidades sob incorporação são vinculados à execução da obra e, portanto, não estariam sujeitos à constrição. Discute-se, ainda, a incidência e o alcance do regime de afetação diante de atos judiciais anteriores (arrolamento e penhora), bem como a correta qualificação do objeto da constrição, porquanto, no caso concreto, esta recaiu sobre unidades autônomas, e não sobre créditos. Em síntese, a parte recorrente pretende o afastamento da penhora das unidades em estoque por violação ao art. 833, XII, do Código de Processo Civil e à disciplina do patrimônio de afetação, sustentando, subsidiariamente, que eventual constrição deveria limitar-se à fração ideal do terreno. Busca, ainda, a concessão de efeito suspensivo, a fim de impedir a expropriação até o julgamento do recurso especial (e-STJ, fls. 7; 16-17; 347-359).<br>O acórdão proferido no agravo de instrumento manteve a penhora com base na constituição do patrimônio de afetação por averbação e na irretroatividade do regime, sem adentrar, de forma expressa, a interpretação do art. 833, XII (e-STJ, fls. 197-202). Leia-se a fundamentação:<br>"Foi proferida sentença nos autos da Ação de Rescisão de Contrato ajuizada pelos Agravados em 05 de setembro de 2016 e transitou em julgado em 13 de outubro de 2016, estando ora em sede de cumprimento de sentença.<br>Os Agravados deram inicio ao incidente de cumprimento de sentença em outubro de 2016 (R$ 380.817,33), sendo realizadas diversas tentativas de constrição de bens.<br>É sabido que foi deferida liminar nos autos do processo principal (fls. 118/119) e a penhora dos imóveis, nos termos da decisão de fls.449/450 do incidente de cumprimento de sentença, ficando consignado ainda na referida decisão que: "O arrolamento da fração ideal correspondente às unidades 903 e 1208 (e suas garagens) foi deferido liminarmente na ação principal - e devidamente averbado na av.7 da matrícula - justamente para garantir o cumprimento de sentença no que concerne à obrigação de dar quantia certa em dinheiro imposta na decisão, sabido que o arrolamento, enquanto medida cautelar, tende a evitar que o provimento final da ação caia no vazio e inocuidade."<br>Verifica-se que os Agravados distribuíram a ação principal em 30/06/2016. A liminar de arrolamento de bens foi deferida em 20/07/2016 e devidamente averbada na matrícula dos imóveis em 19/10/2016.<br>Em 23/11/2016 foi instituído o regime de proteção patrimonial no empreendimento "Edifício Residencial Donatella", devidamente averbado.<br>No caso, cumpre consignar que a Associação de Adquirentes de Unidades Autônomas no Empreendimento Edifício Residencial Donnatella teve sua fundação registrada em 17/08/2017 (CNPJ), ocasião em que já havia sido deferida a liminar e concretizada a averbação da penhora.<br>Ressalto que a Associação Agravante é terceira interessada e tem legitimidade para interpor o presente recurso, eis que a decisão prolatada atinge sua esfera jurídica, tendo em vista ter sido constituída para continuidade e finalização do empreendimento após destituição do incorporador.<br>No caso, a Associação Agravante tenta desconstituir a penhora que recaiu sobre duas unidades autônomas considerando se tratar de patrimônio de afetação.<br>Ocorre que, como bem consignado pelo d. Magistrado a quo: "Em relação à penhora sobre os bens arrolados, não há o que esclarecer na decisão embargada, visto que o patrimônio de afetação, que pode ser feito a qualquer tempo, nasce com a averbação na matrícula (art.31-B da Lei nº 4.591/64), não podendo, assim, retroagir para atingir ato jurídico que lhe é anterior."<br>De se ressaltar que o patrimônio de afetação aparta o empreendimento imobiliário afetado do restante do patrimônio do incorporador, com a preservação do acervo da incorporação, deixando-o incomunicável, assim os bens afetados não responderão por todas as dívidas do incorporador, apenas responderão por dívidas e obrigações da incorporação. Isso é a letra do artigo 31-A e parágrafos 1º, 2º e 3º, da Lei nª 4591/64.<br>Porém, da leitura do artigo 31-B da Lei 4591/64, bem como o seu parágrafo único, há elementos suficientes para se negar provimento ao recurso: "  Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento ".<br>Assim, tendo em vista que o ato constritivo em questão se deu anteriormente a averbação do patrimônio de afetação e assegura direito de ressarcimento do comprador que se retirou do empreendimento ao obter a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, por sentença transitada em julgado, de rigor a manutenção da penhora sobre as duas unidades.<br>Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso."<br>Nos segundos embargos de declaração, o Tribunal local enfrentou diretamente a tese, concluindo pela inaplicabilidade do dispositivo ao caso concreto, porquanto se trata de penhora incidente sobre unidades autônomas, e não sobre créditos provenientes da alienação vinculada à obra (e-STJ, fls. 366-371). Transcreve-se a fundamentação adotada:<br>"Ressalto inicialmente que a decisão atacada determinou a permanência da constrição feita anteriormente ao ato constitutivo da afetação, tornando sem efeito ordem de penhora sobre as frações correspondentes às unidades 1101, 1603 e 1604 e respectivas vagas de garagem.<br>Com efeito, a embargante busca evidentemente protelar o feito, eis que a alegação de impenhorabilidade nos termos do artigo 833, XII do CPC está diretamente relacionada ao patrimônio de afetação, se tratando evidentemente de penhora sobre imóvel e não sobre créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, vinculados a execução da obra.<br>Tanto é isso que a embargante afirma que o interesse no recurso é evitar a penhora das unidades autônomas mencionadas na decisão de fls. 449/450, pois não estão mais disponíveis a executada Versacce Construtora e Incorporadora Ltda, em razão do patrimônio de afetação (fls. 453/465  incidente de cumprimento de sentença).<br>Fato é que a alegação de impenhorabilidade dos bens com fundamento no artigo 833, XII do CPC é totalmente descabida, eis que não corresponde a hipótese dos autos.<br>Nesse passo, ressalto, foi deferida a penhora sobre unidades autônomas e não sobre créditos, sendo certo que a questão referente ao patrimônio de afetação foi devidamente decidida pelo v. Acórdão de fls. 197/202, inexistindo hipótese de absoluta impenhorabilidade como alegado.<br>Ressalto que este juizo está atento a litigância de má-fé (buscar alterar a verdade dos fatos) e ao intuito protelatório dos embargos.<br>Assim, como já constou do v. Acórdão de fls. 244/246 inexistem vícios a serem sanados por meio destes embargos de declaração.<br>Analisada a matéria devolvida por decisão do C. STJ, ressalto que inexistem vícios no julgado."<br>Sob essa perspectiva, pelo que consta dos acórdãos, o regime do patrimônio de afetação somente foi constituído em 23/11/2016, mediante averbação perante o Registro de Imóveis (art. 31-B, caput, da Lei 4.591/64).<br>Antes disso, ocorreram os seguintes atos: (i) a ação de rescisão foi proposta em 30/06/2016; (ii) a medida liminar de arrolamento foi deferida em 20/07/2016 e regularmente averbada em 19/10/2016; (iii) o cumprimento de sentença teve início em outubro/2016; e (iv) o trânsito em julgado deu-se em 13/10/2016.<br>Portanto, os atos constritivos ora controvertidos, arrolamento e penhora, são cronologicamente anteriores ao momento constitutivo da afetação.<br>E esta cronologia importa decisivamente, porque o regime jurídico aplicável é claro no sentido de que o patrimônio de afetação não nasce de deliberação ou decisão assemblear, mas, sim, da averbação (art. 31-B, caput); e a lei não conferiu eficácia retroativa a esse regime para alcançar atos jurídicos anteriormente e validamente constituídos.<br>Ao contrário, o parágrafo único do art. 31-B expressamente admite a coexistência da afetação com ônus reais preexistentes, reforçando que se trata de regime constitutivo e não meramente declaratório.<br>Logo, a interpretação sustentada no recurso especial, no sentido de que a proteção do patrimônio de afetação deveria retroagir para alcançar todo o ciclo da incorporação, independentemente da data de averbação, carece de base normativa.<br>O legislador fixou marco formal de eficácia, no caso, a publicidade registral. Trata-se de elemento estruturante do regime, pois se está diante de sub-regime de segregação patrimonial oponível erga omnes, cuja produção de efeitos exige o requisito constitutivo registral.<br>Assim, ainda que o regime de afetação esteja formalmente constituído, a sua eficácia não alcança, ex tunc, atos jurídicos perfeitos anteriores à averbação.<br>Aplica-se, pois, o art. 31-A, mas dentro das balizas do art. 31-B: os ônus regularmente constituídos antes permanecem hígidos, sem que a afetação opere "limpeza" retroativa ou invalidação de constrição judicial legitimamente efetivada.<br>Diante disso, no caso concreto, a penhora anterior à averbação do patrimônio de afetação manteve-se válida e eficaz, razão pela qual não há como acolher a pretensão recursal no sentido de anulá-la ou afastá-la com fundamento no regime da afetação.<br>E tampouco há espaço para invocar, no caso, o art. 833, XII, do Código de Processo Civil. Tal dispositivo consagra impenhorabilidade em favor dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias submetidas ao regime da Lei 4.591/64, buscando preservar a destinação do produto das vendas ao empreendimento.<br>Porém, além de o dispositivo ter redação protetiva voltada para créditos (receitas) e não para o imóvel em si, a impenhorabilidade nele prevista pressupõe que o regime de afetação já esteja regularmente constituído e publicizado.<br>Não se trata de regra capaz de dispensar o requisito registral do art. 31-B, tampouco de mecanismo apto a retroagir o marco constitutivo da afetação para neutralizar atos processuais anteriores. Ao contrário, o art. 833, XII, opera no plano da eficácia material da afetação  nunca para substituir, suprimir ou antecipar a publicidade registral que lhe dá nascimento jurídico.<br>Por fim, rever a conclusão a que chegou o Tribunal de origem demandaria revolver à análise das provas, o que é vedado pela Súmula 7:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. PENHORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto contra decisão do Ministro Marco Aurélio Bellizze, que negou seguimento ao agravo em recurso especial. A parte agravante sustentou o preenchimento dos requisitos legais para o conhecimento e provimento do recurso, enquanto a parte agravada pugnou pela manutenção da decisão, afirmando a inexistência de elementos aptos à alteração do julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Estabelecer a validade da penhora em imóvel supostamente alvo de afetação. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Em relação à alegação de impenhorabilidade de imóvel submetido a regime de afetação, a controvérsia demanda reexame de fatos e provas quanto à existência ou não da averbação do patrimônio de afetação, o que é inviável na via especial. IV. RECURSO DESPROVIDO.<br>(AgInt no AREsp n. 2.242.125/BA, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. A penhora do patrimônio de afetação é possível quando o crédito decorre da consecução do empreendimento imobiliário, o que não é o caso dos autos.<br>2. No caso concreto, rever o entendimento do Tribunal de origem, com o objetivo de acolher a pretensão recursal para que se reconheça a viabilidade da penhora de bem supostamente afetado ao patrimônio do empreendimento em questão, demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial".<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.163.954/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024.)<br>3. Violação ao art. 43, VII, da Lei 4.591/64.<br>Segundo a parte recorrente, os adquirentes seriam credores privilegiados e a destinação dos bens afetados deveria priorizar a conclusão da obra e o pagamento das obrigações da incorporação, de forma que a penhora para satisfazer crédito alheio à incorporação teria desconsiderado essa prioridade legal.<br>Com efeito, não procede a invocação do art. 43, VII, da Lei 4.591/64. Esse dispositivo, inserido na disciplina do regime de afetação, trata de hipótese absolutamente distinta e refere-se a mecanismo de liquidação coletiva do patrimônio afetado em cenário de insolvência do incorporador, mediante deliberação assemblear qualificada dos adquirentes, com destinação do produto da alienação aos credores do próprio patrimônio afetado e posterior rateio proporcional entre os adquirentes.<br>Em outras palavras, o art. 43, VII, estabelece um regime jurídico específico de saída coletiva, acionado por decisão assemblear em contexto de inviabilidade de prosseguimento da incorporação, cujo objeto é a liquidação organizada do patrimônio afetado em benefício do universo dos adquirentes do empreendimento.<br>Esse comando legal, por sua própria estrutura, opera dentro do regime de afetação já regularmente constituído e publicizado: (i) situação de insolvência do incorporador; (ii) deliberação assemblear qualificada de dois terços dos adquirentes; (iii) liquidação patrimonial voltada ao atendimento de dívidas do patrimônio afetado e à recomposição proporcional dos aportes dos adquirentes.<br>Aqui não se está diante de deliberação assemblear para liquidação do patrimônio afetado, mas de penhora judicial individual, em cumprimento de sentença, regularmente efetivada antes do nascimento jurídico da afetação (23/11/2016).<br>E como já demonstrado, a afetação é ato constitutivo e não retroage.<br>Portanto, não é juridicamente possível importar para este caso o regime do art. 43, VII, pensado para a liquidação coletiva do patrimônio afetado, para alcançar e neutralizar constrição judicial individual anterior à averbação da afetação.<br>Consequentemente, a alegação de que o art. 43, VII, serviria de fundamento para a nulidade da penhora não encontra amparo no texto legal nem na lógica sistemática da Lei da Incorporação.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista que o recurso especial foi interposto nos autos de agravo de instrumento.<br>É como voto.