ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>Impedido o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALTERAÇÃO JUDICIAL DO ALUGUEL PERCENTUAL. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido enfrentou todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente para sua conclusão, não havendo omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A ação renovatória de locação tem como um de seus objetos centrais a fixação do valor do aluguel para o novo período contratual, que deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, sendo juridicamente possível a revisão do aluguel percentual com base em perícia judicial.<br>3. A pretensão de afastar a conclusão do laudo pericial acolhido pelas instâncias de origem esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória em sede de recurso especial.<br>4. A jurisprudência do STJ reconhece que a discussão sobre o valor do locativo é matéria inerente à ação renovatória, sendo possível a revisão do aluguel percentual para adequá-lo ao valor de mercado.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e OUTRAS contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 748-753):<br>"APELAÇÃO LOCAÇÃO COMERCIAL AÇÃO RENOVATÓRIA CONTRATO ATÍPICO LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER Parte locadora que concorda com a renovação, mas discorda dos valores de aluguel Perícia técnica realizada Ação julgada parcialmente procedente para fixar aluguel mínimo mensal e aluguel percentual no valor apurado pela perícia Insurgência da parte requerida Alegação de que descabida a alteração do aluguel percentual em valor inferior ao previsto no contrato Não acolhimento Possibilidade de alteração Cláusula que não se mostra imutável Discussão que é inerente à própria matéria tratada na ação renovatória Ausência de afronta ao disposto nos artigos Art. 54 da Lei nº 8.245/91 e 421 e 421-A do CC Precedentes desta e. Corte Sentença mantida Verba honorária majorada Recurso não provido."<br>Os embargos de declaração opostos pelas recorrentes foram rejeitados (e-STJ, fls. 760-762).<br>Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto às razões jurídicas para admitir a alteração do aluguel percentual em ação renovatória, bem como negativa de prestação jurisdicional ao não enfrentar o precedente do Superior Tribunal de Justiça citado.<br>(ii) art. 54 da Lei 8.245/1991, pois teria sido desconsiderada a prevalência das condições livremente pactuadas em contratos de locação em shopping center, inviabilizando a redução do aluguel percentual apenas com base em prova pericial.<br>(iii) arts. 421, parágrafo único, e 421-A, III, do Código Civil, pois teria sido afastado o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual em contratos empresariais paritários, permitindo-se a modificação judicial do aluguel percentual sem demonstração de desequilíbrio superveniente.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 806-817).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem (e-STJ, fls. 824-826), dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALTERAÇÃO JUDICIAL DO ALUGUEL PERCENTUAL. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido enfrentou todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente para sua conclusão, não havendo omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A ação renovatória de locação tem como um de seus objetos centrais a fixação do valor do aluguel para o novo período contratual, que deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, sendo juridicamente possível a revisão do aluguel percentual com base em perícia judicial.<br>3. A pretensão de afastar a conclusão do laudo pericial acolhido pelas instâncias de origem esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória em sede de recurso especial.<br>4. A jurisprudência do STJ reconhece que a discussão sobre o valor do locativo é matéria inerente à ação renovatória, sendo possível a revisão do aluguel percentual para adequá-lo ao valor de mercado.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, Corpóreos Serviços Terapêuticos S.A. ajuizou ação renovatória de locação em face de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e outros, objetivando a prorrogação do contrato de locação da loja de uso comercial nº 45, localizada no Morumbi Shopping. A autora pleiteou a renovação do vínculo por sessenta meses, com início em 04/08/2019, propondo a fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 16.632,54, a redução do aluguel percentual para 5% sobre seu faturamento bruto e a substituição da garantia fidejussória (fiadores) por seguro-fiança. Subsidiariamente, requereu indenização por perdas e danos, incluindo lucros cessantes e desvalorização do fundo de comércio, caso houvesse a retomada do imóvel em decorrência de melhor proposta de terceiro ou nas demais hipóteses legais previstas nos arts. 52, § 3º, e 75 da Lei nº 8.245/91.<br>Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente para determinar a renovação do contrato de locação pelo prazo de sessenta meses, com início em 04/08/2019 e término em 03/08/2024. A sentença acolheu o laudo pericial para fixar o aluguel mínimo mensal em R$ 16.800,00, válido para agosto de 2019, e o aluguel percentual em 6,6% sobre o faturamento bruto da locatária. Além disso, deferiu a substituição da garantia por seguro fiança, mantendo as demais condições contratuais. O Juízo fundamentou que a parte ré não apresentou recusa justificada à alteração da garantia e que o laudo pericial, por ser detalhado e bem elaborado, deveria ser integralmente acolhido para definir os novos valores dos aluguéis. Em razão da sucumbência mínima da autora, a parte ré foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 5.000,00 (e-STJ, fls. 701-704).<br>O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar a apelação interposta pela parte ré, negou provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença. O acórdão afastou a alegação das apelantes de que seria incabível a alteração do aluguel percentual em ação renovatória, por suposta violação ao art. 54 da Lei nº 8.245/91 e aos arts. 421 e 421-A do Código Civil. A Corte estadual entendeu que a revisão do valor do aluguel percentual é matéria inerente à própria discussão da ação renovatória e que a cláusula não é imutável, sendo possível sua adequação ao valor de mercado apurado pela perícia judicial. O colegiado ressaltou que o laudo pericial foi produzido de forma isenta e sob o crivo do contraditório, não tendo as rés apresentado fundamentos para invalidar o trabalho técnico. Assim, manteve o aluguel percentual em 6,6% e, em razão do desprovimento do recurso, majorou os honorários advocatícios para R$ 5.500,00, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil (e-STJ, fls. 748-753).<br>O agravo é tempestivo e impugnou os fundamentos da decisão agravada. Passo, portanto, à análise do recurso especial.<br>De início, quanto à alegada violação dos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, não assiste razão às recorrentes. O Tribunal de origem apreciou as questões postas a seu exame de maneira suficiente e fundamentada, não havendo que se falar em omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>Com efeito, o acórdão recorrido enfrentou expressamente a tese central das recorrentes, consignando que "inexiste impedimento para que seja revisto o valor do aluguel percentual pactuado, pois é matéria inerente à própria discussão travada na ação renovatória" (e-STJ, fl. 751). Ao assim decidir, o colegiado apresentou a sua compreensão sobre a controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses das recorrentes.<br>Ademais, ao julgar os embargos de declaração, a Corte estadual enfrentou diretamente a alegação de omissão quanto ao precedente desta Corte (REsp 1.947.694/SP), esclarecendo que o referido julgado não possui força vinculante, por não ser proferido sob o rito dos recursos repetitivos, e que, portanto, não estava obrigada a realizar o distinguishing. Afirmou que "a matéria restou devidamente apreciada e fundamentada no acórdão" (e-STJ, fl. 762).<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Dessa forma, tendo o acórdão recorrido se pronunciado sobre todos os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, apresentando fundamentação suficiente para a sua conclusão, não há que se falar em violação dos dispositivos processuais invocados.<br>No mérito, a controvérsia reside em saber se, em ação renovatória de contrato de locação de loja em shopping center, é possível a alteração judicial do aluguel percentual, com base em perícia, em detrimento do que foi livremente pactuado pelas partes.<br>As recorrentes sustentam que a decisão do Tribunal de origem viola o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e os arts. 421, parágrafo único, e 421-A, III, do Código Civil, que consagram a prevalência da autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e o princípio da intervenção mínima nas relações empresariais.<br>As teses foram devidamente prequestionadas, pois o Tribunal a quo analisou expressamente os dispositivos legais apontados, consignando que "a fixação do aluguel percentual de acordo com o valor apurado pelo perito judicial não configura ofensa ao disposto no art. 54 da Lei de Locação, nem tampouco aos artigos 421 e 421-A do CC" (e-STJ, fl. 753).<br>A ação renovatória, embora vise primordialmente à proteção do fundo de comércio do locatário, possui natureza dúplice e tem como um de seus objetos centrais a fixação do valor do aluguel para o novo período contratual, que deve corresponder ao valor de mercado do imóvel. A jurisprudência desta Corte reconhece que a discussão sobre o valor do locativo é matéria inerente a essa espécie de demanda.<br>A propósito:<br>"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015.<br> .. <br>A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo."<br>(REsp n. 1.947.694/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021, g.n.)<br>No caso dos autos, as instâncias ordinárias, soberanas na análise das provas, entenderam que o aluguel percentual deveria ser ajustado ao patamar de mercado, e para tanto se valeram de laudo pericial que consideraram idôneo e bem fundamentado. O acórdão recorrido destacou que a perícia foi minuciosa e que as recorrentes não apresentaram elementos capazes de infirmar o trabalho técnico.<br>Nesse contexto, a pretensão recursal de fazer prevalecer o percentual originalmente contratado, afastando a conclusão do laudo pericial acolhido pelas instâncias de origem, esbarra, inevitavelmente, no óbice da Súmula 7/STJ. Rever a conclusão do Tribunal a quo acerca da adequação do valor fixado para o aluguel percentual demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, em especial da prova pericial, providência incabível na via estreita do recurso especial.<br>Ressalte-se que, na via estreita do recurso especial, não é possível a modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem quanto à adequação da prova pericial produzida nos autos, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Tal circunstância impede o conhecimento da insurgência recursal, por demandar reexame de matéria probatória.<br>Nesse sentido, os seguintes precedentes desta Corte:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA E RECONVENÇÃO. VALOR DE ALUGUEL. MODIFICAÇÃO. PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE EM SEDE DE CONTESTAÇÃO OU RECONVENÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. O art. 72, II, da Lei n. 8.245/91 permite que o locador alegue em contestação que o aluguel não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação.<br>2. Ademais, o próprio Código de Processo Civil em seu art. 343 permitiu a realização de reconvenção, mesmo em sede de contestação, a possibilitar o pedido do ora agravado de revisão de valores contratuais em sede de ação renovatória.<br>3. É entendimento do STJ que, sendo possível identificar a existência da pretensão reconvencional na peça de contestação e não havendo prejuízo ao contraditório, estará configurada mera irregularidade formal que é insuficiente para impedir o exame da pretensão. Precedentes.<br>4. Verificar se o valor do aluguel estaria em consonância com o equilíbrio contratual das partes, bem como analisar se os parâmetros utilizados pelo perito seriam suficientes ou condizentes com o mercado, ou ainda se a prova técnica realizada teria sido eficaz, evidentemente demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento"<br>(AgInt no AREsp n. 1.888.890/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti , Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. PERDA SUPERVENIENTE DE OBJETO RECONHECIDA. DESACERTO DA DECISÃO AGRAVADA. RECONSIDERAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. LAUDO PERICIAL. OFENSA A COISA JULGADA. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS. PRECLUSÃO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br> .. <br>3. Não é possível, na via especial, a modificação das premissas lançadas no v. acórdão recorrido acerca da adequação do cálculo elaborado pelo perito judicial com a coisa julgada, tal como propugnada, pois a isso se opõe o óbice contido na Súmula 7 do STJ.<br> .. "<br> AgInt no OF no AREsp n. 708.474/DF, relator Ministro Lázaro Guimarães, (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018, g.n. <br>Portanto, estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte e sendo inviável a revisão de suas premissas fáticas, a manutenção da decisão é medida que se impõe.<br>Por fim, em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência fixados na origem de R$ 5.500,00 para R$ 6.000,00, em desfavor das recorrentes.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>É como voto.