ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE E PREVALÊNCIA DA NORMA ESPECÍFICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ÍNDOLE ABUSIVA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando, como no caso concreto, sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. No caso, a Corte estadual decidiu em conformidade com a jurisprudência deste Superior Tribunal, firmada no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei 13.786/2018. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por SETCORP 213 URBANIZADORA LTDA contra decisão monocrática desta Relatoria (e-STJ, fls. 302/307), que negou provimento ao recurso especial, com base na incidência das Súmulas 282 e 356/STF e 83/STJ.<br>Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do óbice das Súmulas 282 e 356/STF e 83/STJ.<br>Devidamente intimada, a parte agravada apresentou impugnação (e-STJ, fls. 326/334).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE E PREVALÊNCIA DA NORMA ESPECÍFICA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ÍNDOLE ABUSIVA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando, como no caso concreto, sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. No caso, a Corte estadual decidiu em conformidade com a jurisprudência deste Superior Tribunal, firmada no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei 13.786/2018. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>Em que pesem os esforços empreendidos pela parte agravante, não há, nas razões recursais, argumentação capaz de modificar a decisão agravada.<br>Inicialmente, no que tange à alegação de que o Código de Defesa do Consumidor foi indevidamente aplicado, uma vez que a Lei 13.786/2018, por ser norma especial e posterior, deveria prevalecer, afastando a interpretação da índole abusiva da cláusula penal e da forma de restituição, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso, porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do referido tema, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e dos Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Assim, quanto ao ponto em mote, ausente um dos requisitos de admissibilidade do apelo especial, qual seja o prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF). Por oportuno, leiam-se estes julgados:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.<br>Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora /incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em , DJe de ). 22/5/2019 25/6/2019 4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Precedentes.<br>5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial.<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais.<br>(AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado.<br>Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal.<br>4. A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.<br>5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado.<br>6 . Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.041.495/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)<br>No mérito, irretocável a decisão expedida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto à limitação do percentual a ser retido pela parte vendedora.<br>Nas razões de decidir, consignou o Sodalício a necessidade de análise da validade das cláusulas contratuais, de forma a evitar que seja o consumidor excessivamente onerado (e-STJ, fls. 359/360):<br>"E, no tocante à retenção, observa-se efetivamente a abusividade na cláusula penal prevista no contrato nas circunstâncias dos autos, se analisados os valores efetivamente devidos.<br>O compromisso de compra e venda discutido nos autos, datado de 19/10/2019, foi firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018. E o art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela chamada Lei do Distrato, prevê, no inciso II, a possibilidade de retenção, pelo loteador, nos casos de resolução imputável ao adquirente, de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, justamente aquela prevista no contrato celebrado entre as partes na situação dos autores (fl. 35).<br>Ocorre que, na espécie dos autos, não há como aplicar à risca a cláusula penal, visto que, sendo o valor do contrato de R$ 200.305,00 ou R$ 265.963,21 se atualizado, a multa acabaria por corresponder a R$ 26.596,32, montante superior ao total desembolsado pelos autores, da ordem de R$ 25.293,00, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Assim, não sendo o caso de não aplicar a cláusula em sua literalidade, a alternativa é seguir o parâmetro que vinha sendo observado pelo Superior Tribunal de Justiça para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, no tocante aos percentuais de retenção tolerada, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total adiantado pelo adquirente (cf. AgInt no REsp nº 1.809.838/SP, 4ª T., Rel. Min. Marco Buzzi, j. , DJe ; AgInt no AREsp nº 1.247.150 27/8/2019 30/8/2019 /SP, 3ª T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. , DJe ; 28/8/2018 10/9/2018 e AgRg no AREsp nº 807.880/DF, 4ª T., Rel. Min. Raul Araújo, j. 19/4/2016 DJe 29/4/2016).<br>Mais recentemente, entretanto, essa mesma Corte acabou por se ater objetivamente ao percentual de 25% como percentual-padrão adequado ao ressarcimento dos prejuízos causados ao credor, como segue:<br>(..)<br>Adotada, então, essa linha de raciocínio, acolhe-se parcialmente o inconformismo dos autores, nesse particular, para reduzir o percentual de retenção, relativamente aos valores pagos pelos adquirentes, a 25% (vinte e cinco por cento) do total atualizado. "<br>Pois bem, a parte recorrente aponta afronta ao art. 32-A da Lei 13.786/2018, enfatizando que o contrato objeto da lide foi firmado na vigência do mencionado diploma legal, cabendo, pois, o percentual de retenção nos termos do contrato.<br>Ocorre que, como bem destacado pelo Tribunal Estadual, em hipóteses como as dos autos, em que há penalidades excessivas previstas em contrato, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso.<br>Não se desconhece a literalidade do artigo 32-A da Lei de Distrato. No entanto, deve a decisão do Tribunal de origem ser mantida, haja vista a necessidade de se evitar penalizações abusivas ao consumidor. Nessa linha de intelecção:<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁU SULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.<br>3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível.<br>III. Razões de decidir 4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em ; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo 23/10/2023 Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em . 13/5/2024<br>(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em19/5/2025, DJEN de 22/5/2025)<br>Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.