ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. A alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi afastada, pois o recorrente não demonstrou de forma clara e específica quais pontos relevantes não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, configurando deficiência de fundamentação.<br>2. O procedimento de execução extrajudicial foi considerado regular, com base na presunção de veracidade da certidão cartorária e na ciência inequívoca do devedor quanto aos leilões, demonstrada pelo ajuizamento de ação antes da realização do primeiro leilão. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi reconhecida, mas o acórdão concluiu pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão contratual, privilegiando o princípio do pacta sunt servanda. A revisão dessa conclusão também demandaria reexame de provas.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por GILDSON RODRIGUES DA COSTA, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 2ª Região, assim ementado (e-STJ, fls. 277-278):<br>"AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. DÍVIDA VENCIDA. SUPOSTA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA A PURGA DA MORA. AFIRMAÇÃO QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA, DIANTE DAS AVERBAÇÕES CONSTANTES DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INFORMAÇÃO DE QUE O DEVEDOR FOI INTIMADO. CONSTITUIÇÃO EM MORA E NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA DÍVIDA NO PRAZO ASSINALADO. CERTIFICAÇÃO DO FATO PELO OFICIAL DO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS COM CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CEF. AJUIZAMENTO DA PRESENTE DEMANDA MUITO ANTES DA REALIZAÇÃO DO 1º LEILÃO. INCONTROVERSA A CIÊNCIA PELO DEVEDOR DE QUE O ATO SERIA REALIZADO. AFASTADA A HIPÓTESE DE PURGA DA MORA ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, CONFORME PREVISTO NO ARTIGO 26-A, §2º, QUE PERMITE A PURGAÇÃO DA MORA SOMENTE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência. 2. Nos termos da Lei 9.514/97, alterada pela Lei 13.465/2017, intimado o devedor para a satisfação da dívida vencida nos termos do § 1º do art. 26, o não pagamento ensejará a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Este, no prazo de 30 (trinta) dias contados da respectiva averbação no RGI, promoverá os públicos leilões para tentativa de alienação do bem, sendo que, entre a averbação da consolidação até a data do segundo leilão, nada impede que o mutuário, em querendo, utilizando-se de seu direito de preferência, adquira o imóvel pelo valor correspondente ao valor da dívida, conforme autorizado pelo §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97, não sendo mais possível a purgação da mora. 3. No que diz respeito à suposta ausência de notificação para a purga da mora, a afirmação demanda dilação probatória, diante das averbações constantes da matrícula do imóvel, havendo informação de que o agravante foi intimado. 4. Após a constituição em mora do devedor-fiduciante e não comprovado o pagamento da dívida no prazo assinalado pela legislação, o oficial do competente Registro de Imóveis certificou o fato e consolidou a propriedade em nome da CEF, como preconiza o art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997. Ainda que seja possível, em casos excepcionais, afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94, faz-se imprescindível a apresentação de provas robustas e concretas, aptas a infirmá-la, as quais não foram apresentadas pelo autor (TRF2 - AC 0024322-28.1994.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJ 21/05/2019). Nesse cenário, as alegações autorais, por ora, não encontram respaldo probatório, razão pela qual é inviável, neste momento processual, afastar a presunção de veracidade da certidão cartorária. 5. Quanto à alegação do agravante de que há nulidade no procedimento de execução extrajudicial do contrato, tendo em vista a ausência de comunicação quanto à data de realização dos leilões, cumpre observar que, dado o ajuizamento desta demanda em 16/05/2024 (74 dias antes da realização do 1º leilão), resta incontroversa a ciência pelo devedor de que o ato seria realizado. Nessa senda, não se mostra plausível, ao menos neste Juízo de cognição sumária, a suspensão dos leilões. 6. Necessário pontuar que a alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, e incluiu o artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como revogou o art. 39, II (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). Em suma, uma vez consolidada a propriedade em favor da Caixa, resta ao devedor tão somente a garantia do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor da dívida antes da realização do segundo leilão público, consoante prevê o art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. Nesse particular, impõe-se a reforma da decisão agravada na parte em que assim dispõe: "No entanto, franqueio a parte autora proceder ao depósito judicial do valor da dívida, segundo valores da época em que a notificação pessoal deveria ter sido realizada, purgando assim a mora, devendo comprovar nos autos no prazo de 15 (quinze) dias. Realizado o depósito, intime-se imediatamente a parte ré para ciência e aferição do valor depositado." Isso porque, após a averbação da consolidação da propriedade, não é mais possível a purgação da mora, mas apenas o exercício do direito de preferência. 7. In casu, o próprio devedor assumiu ter passado à inadimplência, não conseguindo mais honrar com o pagamento das prestações mensais. Ora, estando inadimplente, a CEF tem respaldo legal para iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato (no caso pela Lei nº 9.514/97), não estando demonstrado o fumus boni iuris. 8. Com efeito, como o imóvel já teve a propriedade consolidada em favor da CEF, a única forma de a parte autora evitar a alienação a terceiros seria com o pagamento do montante integral da dívida vencida geradora da consolidação de propriedade do imóvel e acrescida das prestações posteriores até a data do pagamento, incluídos os encargos moratórios sobre estas parcelas e mais todas as despesas da execução e encargos administrativos, nos exatos termos do artigo 27, §2º-B, da Lei n.º 9.514/97. No entanto, não se verificou a disposição do ora agravante em adimplir a dívida nestes termos, com a finalidade de evitar a medida constritiva. 9. As alegações recursais de que a agravada não observou as formalidades legais no procedimento de execução extrajudicial levado a efeito constituem argumentos sem correspondência documental robusta a ensejar a análise da alegada inobservância neste momento processual e, por seu turno, à concessão da tutela liminar requerida. 10. As dificuldades financeiras enfrentadas pelo agravante, advindas posteriormente ao contrato, não constituem, por si só, razão suficiente para impor revisão unilateral de contrato livremente celebrado entre as partes, com redução das prestações, efetivamente transferindo, para a instituição financeira, todo o prejuízo decorrente da alteração da situação financeira do mutuário. 11. Eventual renegociação da dívida, no âmbito extrajudicial, estaria a critério das partes, ressaltando- se que o Poder Judiciário não tem poder de coerção quando se trata de renegociação. Isso porque não existe obrigação legal dirigida à CEF de rever o que foi pactuado com os demandantes, e qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00045813520134025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 12.5.2017). 12. Assim, com a ressalva quanto à impossibilidade do depósito franqueado pelo Juízo a quo ao agravante para fins de purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, não merece reparo, no mais, a decisão agravada, à vista dos elementos constantes do processo, sendo certo que as questões suscitadas devem ser analisadas na fase instrutória própria para qualquer conclusão. 13. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido."<br>Os embargos de declaração opostos por GILDSON RODRIGUES DA COSTA foram rejeitados (e-STJ, fls. 301-302).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 1, III, e 5º, XXXV e LV, da Constituição, pois teria havido afronta à inafastabilidade da jurisdição e ao devido processo legal, sustentando que a execução extrajudicial e a restrição ao depósito judicial inviabilizariam o acesso à Justiça e a ampla defesa.<br>(ii) art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois teria ocorrido omissão e negativa de prestação jurisdicional no acórdão dos embargos de declaração, ao não enfrentar pontos essenciais suscitados para fins de prequestionamento.<br>(iii) art. 50, §§ 2º e 4º, da Lei 10.931/2004, pois seria indevida a exigência de depósito do valor incontroverso como condição para a demanda, e, por relevante razão de direito e risco de dano irreparável, deveria ter sido dispensado o depósito.<br>(iv) arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e arts. 31 e 32 do Decreto-lei 70/1966, pois teriam sido inobservadas as formalidades de intimação para purga da mora e comunicação dos leilões, além de se sustentar a inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial por violar contraditório e ampla defesa.<br>(v) arts. 2º, 3º e 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 297 do STJ, pois seria aplicável o regime consumerista aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, com inversão do ônus da prova e possibilidade de revisão contratual por hipossuficiência e desequilíbrio.<br>(vi) arts. 464 e 465 do Código de Processo Civil, pois teria havido cerceamento de defesa pela não realização de perícia contábil necessária para apurar prestações, índices aplicados e eventual anatocismo.<br>(vii) arts. 783, 799 e 803, I, do Código de Processo Civil, pois o título executivo extrajudicial seria ilíquido, incerto e inexigível, com alegado excesso de execução e necessidade de nulidade do procedimento.<br>(viii) arts. 421 e 422 do Código Civil, pois a boa-fé objetiva e a função social do contrato teriam sido violadas pela cobrança indevida e pela recusa de renegociação em contexto de onerosidade excessiva.<br>(ix) art. 167, I, 21, e II, 12, da Lei 6.015/1973, pois deveria ter sido determinada a averbação, no Registro de Imóveis, da existência da ação para proteção de terceiros e eficácia erga omnes.<br>Foram apresentadas contrarrazões pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pugnando pela inadmissão e, no mérito, pelo desprovimento do recurso especial (e-STJ, fls. 340-349).<br>É o relatório. Decido.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES LEGAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. A alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi afastada, pois o recorrente não demonstrou de forma clara e específica quais pontos relevantes não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, configurando deficiência de fundamentação.<br>2. O procedimento de execução extrajudicial foi considerado regular, com base na presunção de veracidade da certidão cartorária e na ciência inequívoca do devedor quanto aos leilões, demonstrada pelo ajuizamento de ação antes da realização do primeiro leilão. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor foi reconhecida, mas o acórdão concluiu pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão contratual, privilegiando o princípio do pacta sunt servanda. A revisão dessa conclusão também demandaria reexame de provas.<br>4. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, o agravante alega não ter sido regularmente comunicado das datas dos leilões do imóvel objeto de financiamento garantido por alienação fiduciária, nem ter-lhe sido assegurado o direito de preferência previsto na Lei 9.514/1997; sustenta hipossuficiência, necessidade de perícia contábil, possibilidade de consignação das prestações e dispensa de depósito com base no art. 50, § 4º, da Lei 10.931/2004; e requer, em síntese, a suspensão/anulação dos leilões, a manutenção da posse, a expedição de ofícios ao Registro de Imóveis para a proteção contra transferência, a inversão do ônus da prova e a concessão de efeito suspensivo à decisão que indeferiu a tutela de urgência.<br>No julgamento do agravo de instrumento, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região conheceu do recurso e deu-lhe parcial provimento apenas para afastar a possibilidade de purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, esclarecendo que, conforme a Lei 9.514/1997, alterada pela Lei 13.465/2017, não é mais possível purgar a mora após a consolidação, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência até o segundo leilão; manteve, no mais, o indeferimento da tutela, por ausência de fumus boni iuris, reconhecendo a ciência do devedor quanto aos leilões, a necessidade de dilação probatória sobre a intimação para purga da mora e a presunção de veracidade da certidão cartorária, além de reafirmar o pacta sunt servanda (e-STJ, fls. 277-278).<br>Nos embargos de declaração opostos pelo agravante, a Turma rejeitou-os, por inexistirem omissão, obscuridade ou contradição, destacando que o acórdão enfrentou de modo suficiente as questões relevantes e que embargos não se prestam à rediscussão do mérito; consignou, ainda, que o prequestionamento se viabiliza pela oposição dos próprios embargos, conforme o art. 1.025 do CPC, mas que, ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, não caberia acolhimento (e-STJ, fls. 301-302).<br>Análise das teses recursais.<br>1. Da violação aos arts. 1º, III, e 5º, XXXV e LV, da Constituição Federal<br>A análise de suposta violação a dispositivos constitucionais é de competência do Supremo Tribunal Federal, por via de recurso extraordinário, sendo vedado o seu exame em sede de recurso especial, sob pena de usurpação de competência.<br>2. Da violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil<br>O recorrente sustenta que o Tribunal de origem, ao rejeitar os embargos de declaração, incorreu em negativa de prestação jurisdicional. Alega que o acórdão foi omisso e contraditório, sem, contudo, apontar de forma clara e específica quais seriam os pontos sobre os quais o órgão julgador deveria ter se manifestado e não o fez.<br>A argumentação é genérica. O recorrente se limita a afirmar que o acórdão não enfrentou os temas e regras levantados, postulando a anulação do julgado para "esclarecimento da omissão, da obscuridade e da contradição" (e-STJ, fl. 326), sem individualizar, objetivamente, as questões fáticas ou jurídicas que teriam sido ignoradas.<br>A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a alegação genérica de violação ao art. 1.022 do CPC, sem a efetiva demonstração da omissão, contradição ou obscuridade e de sua relevância para a solução da controvérsia, configura deficiência de fundamentação, a atrair a incidência, por analogia, da Súmula 284/STF.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. NÃO CONHECIMENTO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO SEM PRÉVIA FIXAÇÃO NA ORIGEM. PRECLUSÃO. NÃO PROVIMENTO.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil/2015, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente o fundamento da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado n. 182 da Súmula do STJ.<br>2. Alegação de violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015 sem a indicação das teses omitidas, em evidente alegação genérica de contrariedade ao referido dispositivo. Súmula 284 do STF.<br>3. A majoração de honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil/2015, exige a prévia fixação da verba honorária na instância ordinária. Precedentes do STJ. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>4. A ausência de insurgência oportuna contra a não fixação de honorários na primeira instância gera preclusão, impossibilitando a discussão do tema em momento posterior.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.862.389/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025, g.n.)<br>Ademais, o acórdão dos embargos de declaração (e-STJ, fls. 301-302) foi claro ao assentar que as questões relevantes foram decididas e que o recurso não se presta à rediscussão do mérito, o que demonstra que a prestação jurisdicional foi entregue, ainda que de forma contrária aos interesses do recorrente.<br>Assim, afasta-se a alegada violação ao art. 1.022 do CPC.<br>3. Da violação aos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997 e arts. 31 e 32 do Decreto-lei 70/1966 (Nulidades no procedimento extrajudicial)<br>O recorrente alega a nulidade do procedimento de execução extrajudicial por duas razões principais: (i) ausência de intimação pessoal para purgar a mora e (ii) ausência de comunicação sobre as datas dos leilões.<br>Quanto à intimação para purgação da mora, o Tribunal de origem consignou expressamente que a matéria demandaria dilação probatória, mas que, em cognição sumária, prevalecia a presunção de veracidade da certidão cartorária, a qual atesta a intimação do devedor. Consta do acórdão: "No que diz respeito à suposta ausência de notificação para a purga da mora, a afirmação demanda dilação probatória, diante das averbações constantes da matrícula do imóvel, havendo informação de que o agravante foi intimado" (e-STJ, fl. 277).<br>Rever essa conclusão para afirmar que a intimação não ocorreu exigiria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, em especial da certidão de matrícula do imóvel, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme o óbice da Súmula 7/STJ.<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. PROCEDIMENTO ANTERIOR À LEI 13.465/2017. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1."2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal" (REsp 1.733.777/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2023, DJe de 23/10/2023).<br>2. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que o devedor foi devidamente notificado pelo cartório do registro de imóveis para purgação da mora, de modo que, tratando-se de procedimento de execução extrajudicial instaurado em período anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não era necessária a intimação pessoal da data do leilão, não havendo que se falar em nulidade no caso concreto.<br>3. Agravo interno provido para, em novo exame, negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no REsp n. 1.608.049/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/9/2024, DJe de 16/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NOTIFICAÇÃO ENVIADA PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. A questão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária, impedindo-a de exercer o direito de preferência. Hipótese em que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 5/4/2011.<br>2. O preceito contido no § 2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei n. 13.465/2017, dispõe expressamente que a comunicação ao devedor deve ser realizada "mediante correspondência endereçada aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", razão pela qual não se exige a intimação pessoal.<br>3. No caso dos autos, trata-se de contrato firmado antes de 12/7/2017, quando entrou em vigor a Lei n. 13.465/2017, não sendo necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia.<br>4. Ademais, o Tribunal de origem, considerando a particularidade do caso concreto, concluiu pela regularidade do procedimento da intimação tanto para purgação da mora quanto para a data da realização do leilão. Desse modo, elidir a conclusão da Corte a quo, com o fim de acolher a pretensão da recorrente de nulidade do procedimento em razão da ausência de intimação dos leilões, demandaria a análise do conteúdo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável em recurso especial, consoante a Súmula n. 7/STJ.<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.383.447/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025, g.n.)<br>No que tange à comunicação sobre a data dos leilões, o acórdão recorrido afastou a nulidade sob o fundamento de que o ajuizamento da ação em 16/05/2024, 74 dias antes do primeiro leilão, demonstra a ciência inequívoca do devedor sobre a sua realização (e-STJ, fl. 278). Tal entendimento está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que reconhece que a finalidade do ato de comunicação é dar ao devedor a oportunidade de exercer o direito de preferência, e que a ciência prévia e inequívoca dos leilões, manifestada pelo ajuizamento de ação judicial para suspendê-los, supre eventual vício formal, porquanto não há nulidade sem prejuízo (pas de nullité sans grief).<br>A propósito:<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC.<br>2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.<br>4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).<br>5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>6. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.573.041/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC.<br>2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.<br>4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).<br>5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>6. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.573.041/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>Portanto, não há violação aos referidos dispositivos.<br>4. Da violação aos arts. 2º, 3º e 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e à Súmula 297/STJ<br>O recorrente defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de inversão do ônus da prova e revisão de cláusulas contratuais.<br>Esta Corte pacificou o entendimento, consolidado na Súmula 297/STJ, de que "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras". O acórdão recorrido, embora não tenha afastado a incidência do CDC, concluiu pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão do contrato, privilegiando o princípio do pacta sunt servanda. Decidiu, ainda, que "eventual renegociação da dívida, no âmbito extrajudicial, estaria a critério das partes, ressaltando-se que o Poder Judiciário não tem poder de coerção quando se trata de renegociação" (e-STJ, fl. 278).<br>A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial Representativo de Controvérsia nº 1.891.498/SP (Tema 1095), firmou a tese de que:<br>"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.<br>1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.<br>3. Recurso Especial provido."<br>(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022, g.n.)<br>Esse entendimento é reiterado em diversas decisões deste Tribunal, que reforçam que a Lei nº 9.514/1997, por ser norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor, prevalece em situações de inadimplemento do devedor fiduciante, impondo a observância dos arts. 26 e 27 da lei específica para a resolução do contrato. Nesse sentido, conforme julgado desta Corte:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. "A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019).<br>2. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 1.742.902/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/10/2020, DJe de 26/10/2020, g.n.)<br>A quitação da dívida e a resolução do contrato, em casos de alienação fiduciária, devem ocorrer estritamente nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação de regras genéricas, como o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que não se coadunam com a sistemática específica da garantia fiduciária. O reconhecimento da repercussão geral da matéria pelo Supremo Tribunal Federal não impõe, por regra, o sobrestamento dos processos em curso nesta Corte, mantendo-se a aplicação da legislação especial, conforme demonstra o seguinte precedente:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECONHECIMENTO DA REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. SOBRESTAMENTO. DESNECESSIDADE. AÇÃO POSSESSÓRIA DECORRENTE DE RELAÇÃO DE DIREITO PESSOAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL RELATIVA. PRECEDENTES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OCORRÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. O reconhecimento de repercussão geral pelo Supremo Tribunal Federal não impõe, em regra, o sobrestamento dos processos em curso no Superior Tribunal de Justiça.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que "deve ser afastada a competência absoluta de foro (..) quando a ação possessória seja decorrente de relação de direito pessoal surgida em conseqüência de contrato existente entre as partes" (AgRg nos EDcl no Ag 1.192.342/MG, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2014, DJe 16/9/2014).<br>3. A desconstituição do acórdão distrital, para concluir que a notificação pessoal do devedor não teria sido comprovada, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que não se admite na via especial, em razão do que dispõe o Verbete sumular n. 7 do STJ.<br>4. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>5. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 1.750.435/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/11/2018, DJe de 22/11/2018, g.n.)<br>Dessa forma, o acórdão recorrido, embora não tenha afastado a incidência do CDC de maneira generalizada, ao concluir pela ausência de abusividade ou onerosidade excessiva que justificasse a revisão do contrato e ao privilegiar o princípio do pacta sunt servanda no contexto de um contrato de alienação fiduciária em garantia, alinhou-se ao entendimento consolidado desta Corte Superior.<br>A aplicação do CDC não tem o condão de desconstituir as regras específicas da Lei nº 9.514/1997 para a excussão da garantia fiduciária em caso de inadimplemento, tampouco de impor a renegociação compulsória da dívida.<br>Ademais, a revisão contratual exige a demonstração concreta de desequilíbrio ou abusividade dentro do regime da lei especial, e a inversão do ônus da prova, embora possível, não é automática e depende da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do consumidor para a produção da prova, a critério do juiz. O acórdão recorrido, ao entender pela ausência de fumus boni iuris, implicitamente afastou a verossimilhança das alegações, e alterar essa percepção demandaria reexame fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>5. Da violação aos arts. 421 e 422 do Código Civil (Boa-fé objetiva e função social do contrato)<br>O recorrente alega que a recusa da instituição financeira em renegociar a dívida, em um contexto de onerosidade excessiva, viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato.<br>O Tribunal a quo enfrentou a tese ao afirmar que as dificuldades financeiras do mutuário não são suficientes para impor uma revisão unilateral do contrato e que não há obrigação legal para a CEF renegociar a dívida, sendo tal ato uma liberalidade das partes (e-STJ, fls. 278).<br>O entendimento está em harmonia com a jurisprudência desta Corte. Observe:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.<br>2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante.<br>3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo este o caso dos autos.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 27/5/2019, g.n.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL, NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO E IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a inadmissão do recurso especial com base nas Súmulas n. 5, 7, 83 e 568 do STJ e 282 e 356 do STF.<br>2. Ação anulatória de consolidação de propriedade de imóvel, em que se discute a aplicação da teoria da onerosidade excessiva, a violação do artigo 26-A, § 2º, da Lei n. 9.514/1997 e a penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente.<br>II. Questão em discussão<br>1. Consiste em saber se a teoria da onerosidade excessiva pode ser aplicada em razão de mudança na vida pessoal e econômica da agravante.<br>2. A questão também envolve o exame da nulidade do procedimento expropriatório - ante as tentativas frustradas de renegociação e a ausência de devida comunicação quanto à consolidação do imóvel - e a análise da penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente.<br>III. Razões de decidir<br>1. O Tribunal de origem concluiu que não houve alteração das balizas contratuais que justificasse a aplicação da teoria da onerosidade excessiva, estando em consonância com a jurisprudência do STJ.<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>4. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>5. "Não se reconhece a impenhorabilidade do bem de família quando o devedor fiduciante aliena fiduciariamente o bem, que sabidamente era de residência familiar, por caracterizar comportamento contraditório e que fere a ética e a boa-fé das relações negociais" (AgInt no REsp n. 1.949.053/TO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023).<br>IV. Dispositivo e tese<br>1. Agravo não provido.<br>Tese de julgamento: "1. A teoria da onerosidade excessiva não se aplica sem alteração das balizas contratuais. 2. A interpretação de cláusulas contratuais e a revisão de matéria fático-probatória é vedada em recurso especial. 3. A falta de impugnação específica no recurso especial de fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo caracteriza deficiência na fundamentação. 4. A ausência de enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido impede o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. 5. A alienação fiduciária de bem de família afasta o reconhecimento de sua impenhorabilidade".<br>Dispositivos relevantes citados: não há.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/4/2019; STJ, AgInt no REsp n. 1.514.093/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/10/2016; STJ, AgInt no REsp 1.949.053/TO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.138.623/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 04.12.2023."<br>(AgInt no AREsp n. 2.624.156/PE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024, g.n.)<br>A boa-fé objetiva e a função social do contrato, embora sejam cláusulas gerais de observância obrigatória, não conferem ao Poder Judiciário o poder de substituir a vontade das partes e impor a renegociação de um contrato validamente celebrado, sobretudo quando a inadimplência é incontroversa e os procedimentos legais de execução da garantia foram observados. A recusa em renegociar, por si só, não configura ato ilícito ou violação à boa-fé.<br>Aliás, a configuração da onerosidade excessiva pressupõe que a parte adversa aufira vantagem desproporcional e que sobrevenha evento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já firmou entendimento de que, tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão, exigem fato novo superveniente, de natureza extraordinária, que afete diretamente a base objetiva do contrato. Rever a conclusão do Tribunal de origem, mais uma vez, importa em revolvimento fático-probatório, o que encontra obstáculo em sede de Recurso Especial, por força da Súmula 7/STJ.<br>6. Da ausência de prequestionamento das demais teses<br>As teses relativas à violação aos arts. 50, §§ 2º e 4º, da Lei 10.931/2004 (depósito de valor incontroverso), arts. 464 e 465 do CPC (cerceamento de defesa por falta de perícia), arts. 783, 799 e 803, I, do CPC (iliquidez do título) e art. 167 da Lei 6.015/1973 (averbação da ação no RGI) não foram objeto de deliberação no acórdão recorrido.<br>Apesar da oposição de embargos de declaração, o recorrente não logrou êxito em demonstrar a existência de omissão sobre esses pontos específicos, e o Tribunal de origem não os apreciou. A ausência de debate sobre o conteúdo normativo dos dispositivos tidos por violados impede o conhecimento do recurso especial no ponto, por falta do indispensável prequestionamento. Incidem, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.<br>Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. RECONSIDERAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>(..)<br>4. A Corte local não se pronunciou sobre a tese de julgamento citra petita, não se configurando o prequestionamento da matéria, a qual nem sequer foi suscitada nos embargos de declaração opostos na origem. Incidência, por analogia, das Súmulas 282 e 356/STF.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.652.215/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJe de 28/2/2025, g.n.).<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CHAVES. ATRASO NA ENTREGA. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. MULTA COMINATÓRIA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO INDICADO. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>2. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>(..)<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.621.589/AM, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 24/2/2025, DJe de 28/2/2025, g.n.)<br>E nem se diga que houve a configuração do prequestionamento ficto, uma vez que sobre a questão o STJ entende que o prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC/2015, demanda não só que haja a oposição dos embargos de declaração no Tribunal a quo como também a indicação, no recurso especial, da ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, especificamente quanto à questão que se pretende ver analisada. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO NO SERVIÇO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. SUPOSTO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ART. 1.021, § 4º, DO CPC/15. INTUITO PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. IMPERTINÊNCIA. NÃO PROVIDO.<br>1. Conforme jurisprudência desta Corte: "A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4.4.2017, DJe 10.4.2017).<br>2. Para a aplicação da multa do art. 1021, §4º, do CPC, é necessário que exista demonstração de requisitos cumulativos, previsto no Diploma Processual Civil, o que inexiste na hipótese.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.396.692/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025, g.n.)<br>E no presente caso, embora a tese tenha sido suscitada como omissa no âmbito dos embargos de declaração opostos na origem, não foi referida como causa de negativa de prestação jurisdicional no recurso especial em análise, no capítulo pertinente à violação do art. 1.022 do CPC/2015 - que alegou omissões genéricas como já mencionado -, não se configurando, portanto, o prequestionamento ficto.<br>Desse modo, o conhecimento do recurso fica restrito às teses efetivamente prequestionadas.<br>Dispositivo<br>Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nesta extensão, nego-lhe provimento. Majoro os honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça.<br>É como voto.