ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem não incorreu em omissão, contradição ou obscuridade, tendo resolvido a controvérsia de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse do recorrente.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.<br>3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data do efetivo desembolso, conforme entendimento consolidado do STJ.<br>5. Recurso especial não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA E OUTRA, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:<br>"Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c indenizatória. Desistência dos promitentes-compradores. Sentença de parcial procedência. Apelação a que se dera parcial provimento tão somente para fixar o termo a quo da incidência dos juros moratórios na data do trânsito em julgado da sentença, corrigido, ex officio, o da correção monetária dos valores a serem restituídos aos autores. Agravo Interno do artigo 1.021 do Código de Processo Civil. Agravo Interno das rés que se limita a reproduzir os termos do recurso anterior, exceto, por óbvio, quanto à insurgência acerca da impossibilidade de reforma de ofício sobre o termo inicial da correção monetária com lastro na vedação ao reformatio in pejus, matéria que não era objeto do apelo. Ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão monocrática, a despeito do que preceitua o art. 1.021, §1º do CPC. Precedentes do E.STJ. Possibilidade de retificação ex officio do termo inicial da correção monetária que não importa em reformatio in pejus, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça a respeito. Recurso a que se nega provimento, na extensão em que conhecido." (e-STJ, fl. 598)<br>Foram opostos embargos de declaração à sentença e rejeitados (e-STJ, fl. 600).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, pois teria havido omissão relevante no acórdão quanto à aplicação do art. 63 da Lei 4.591/1964 c/c art. 1º, VI e VII, da Lei 4.864/1965, base legal para a devolução de valores após leilão extrajudicial, não suprida mesmo após embargos de declaração.<br>(ii) art. 63 da Lei 4.591/1964 c/c art. 1º, VI e VII, da Lei 4.864/1965, porque o contrato se teria resolvido mediante leilão extrajudicial pela inadimplência do comprador, hipótese em que a devolução somente ocorreria se houvesse saldo remanescente da arrematação, após deduções legais.<br>(iii) art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), pois, havendo patrimônio de afetação, seria possível a fixação de pena de retenção até o limite de 50% dos valores pagos, de modo que a retenção inferior sem justificativa específica teria sido indevida.<br>(iv) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, porque o termo inicial da correção monetária, em hipóteses como a dos autos, teria de ser a data do ajuizamento da ação, e não a dos desembolsos, em conformidade com precedentes citados.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 661-690).<br>É o Relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. O Tribunal de origem não incorreu em omissão, contradição ou obscuridade, tendo resolvido a controvérsia de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse do recorrente.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.<br>3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data do efetivo desembolso, conforme entendimento consolidado do STJ.<br>5. Recurso especial não provido.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, os autores afirmam ter firmado, em 20/04/2013, promessa de compra e venda do imóvel "Frames Residence", unidade 101, bloco 3, pagando parcelas que totalizam R$ 187.095,41, incluindo comissão de corretagem e taxa de cartório. Por dificuldades financeiras, requerem a rescisão contratual e a devolução das quantias pagas, com correção, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas que preveem retenção superior a 10%, a restituição de despesas de corretagem e cartório e a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC).<br>A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a nulidade da cláusula que impede o desfazimento do contrato, condenando a ré à restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária a partir do trânsito em julgado e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação; reconheceu sucumbência recíproca, com rateio de custas e honorários fixados em 10% do valor da condenação (e-STJ, fls. 598-600).<br>No acórdão, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro conheceu em parte e negou provimento ao agravo interno das rés, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão monocrática (art. 1.021, §1º, do CPC), reafirmando a possibilidade de rescisão contratual com retenção considerada razoável entre 10% e 25%, fixada em 20% no caso concreto; que a realização de leilão extrajudicial não impede a restituição parcial das quantias pagas, a fim de evitar enriquecimento sem causa; a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002/STJ; e a correção monetária desde cada desembolso, admitindo-se a alteração do termo inicial de ofício, sem configurar reformatio in pejus (e-STJ, fls. 598-611).<br>O recorrente sustenta: (i) omissão relevante no acórdão quanto à aplicação do art. 63 da Lei 4.591/1964 combinado com o art. 1º, VI e VII, da Lei 4.864/1965, base legal para devolução de valores após leilão extrajudicial, não suprida nos embargos (art. 1.022, parágrafo único, II, CPC); (ii) que, resolvido o contrato por leilão extrajudicial, a devolução somente seria cabível se houvesse saldo remanescente da arrematação, após deduções legais (art. 63 da Lei 4.591/1964 c/c art. 1º, VI e VII, Lei 4.864/1965); (iii) possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos, diante da existência de patrimônio de afetação, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), sendo indevida retenção inferior sem justificativa; e (iv) que a correção monetária deveria ter como termo inicial a data do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981 e precedentes aplicáveis (e-STJ, fls. 614-653).<br>O recurso foi admitido pelo Tribunal de origem, especialmente pela divergência jurisprudencial quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, a fim de que seja analisado por esta Corte (e-STJ, fls. 738-740).<br>Pois bem. O Tribunal de origem, ao proferir o acórdão, apresentou a seguinte fundamentação:<br>"Anoto, por primeiro, que a preliminar de ilegitimidade passiva se confunde com o mérito e em conjunto com esse deve ser solvida, tanto mais que a existência das condições da ação é aferida in status assertionis, ou seja, consoante as asserções da parte autora na petição inicial, de modo que a ausência da pertinência subjetiva não conduziria senão que à improcedência da ação, pena de se aderir à vetusta teoria concreta da ação.<br>E, na espécie, conforme já decidido pela decisão saneadora (índice 151/152), a construtora e a incorporadora se reuniram com a finalidade de construção dos imóveis prometidos à venda, tal como se recolhe da troca de e-mails entre as partes, a respeito da possibilidade de rescisão contratual, (fls. 21/23), direcionadas e respondidas pela própria construtora, na linha consoante do entendimento jurisprudencial em caso análogo: (..)<br>Quanto ao mais, cumpre enfatizar que a realização de leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide, como se viu, não afasta o direito do promitente comprador de pleitear a restituição de parte do valor pago em ordem a obviar o enriquecimento sem causa - por isso ilícito --, da contraparte. (..)<br>Ademais, e como se vê dos documentos acostados aos autos, a hasta pública foi realizada em 22/09/2017 e o autor ajuizou a presente demanda com pleito rescisório em 22/04/2016, ou seja, mais de ano antes do imóvel ser levado a leilão, em ordem a insinuar o mal intento dos réus de se assenhorearem do respetivo produto..<br>5. Tudo isso resolvido, anoto que é assente na jurisprudência do E.STJ que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" -- Súmula 543.<br>Na espécie, em que não fora reconhecida a culpa da ré no desfazimento do negócio jurídico pactuado, a retenção de 20% dos valores pagos pelos consumidores constitui patamar razoável e atende tanto ao caráter indenizatório da sanção, como a função inibitória de desestimular a rescisão unilateral do negócio que bem pode inviabilizar o sucesso do empreendimento.<br>Ademais, a pretensão acerca da retenção de percentual de 50% do valor pago, supera em muito aquele tido pelo E.STJ como razoável para a hipótese, tanto mais porque o percentual de que trata o §5º do art. 67-A da Lei 4.591/64 - só tem lugar na hipótese excepcional, qual a de resolução por inadimplemento absoluto da obrigação, se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. (..)<br>O termo da correção monetária, acessório da condenação, flui da data em que desembolsadas as quantias pelos autores, reparo ex officio que se impõe à decisão de piso, sem que tal circunstância implique reformatio in pejus" (e-STJ, fls. 601-608)<br>Inicialmente, não há que se falar em omissão, uma vez que o Tribunal de origem procedeu à análise da questão relativa à devolução dos valores, mesmo após a realização do leilão judicial, afastando, portanto, a alegada negativa de prestação jurisdicional.<br>É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que não há omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é resolvida de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse da parte recorrente:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ.<br>1. Violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia de forma ampla e fundamentada, sem omissão ou obscuridade. Precedentes. (..)<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.061.945/RJ, relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024 - g. n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O Tribunal recorrido se manifestou de forma expressa e coerente acerca de todos os argumentos relevantes para fundamentar sua decisão, ainda que tenha concluído em sentido diametralmente oposto ao sustentado pela ora agravante, situação que afasta o argumento de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. (..)<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.652.456/MG, relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 1/10/2024 - g. n.)<br>No que se refere à alegada violação aos arts. 1º, VII, da Lei 4.864/1965 e 63 da Lei 4.591/1964, verifica-se que a orientação firmada pelo Tribunal de origem está alinhada à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, conforme demonstram os precedentes a seguir:<br>EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% FIXADA PELO TRIBUNAL A QUO COM BASE EM PREVISÃO CONTRATUAL. PONTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ.<br>2. Ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se ilicitamente. No ponto, incide a Súmula 83/STJ.<br>3. Aplica-se a Súmula 83/STJ, tanto para os recursos interpostos com fulcro na alínea "a" quanto pela "c" do permissivo constitucional. Precedente. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.267.584/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023)<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito"<br>(AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023).<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.272.454/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024.)<br>No tocante à retenção, a jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que a retenção entre 10% e 25% é razoável, a depender das circunstâncias do caso concreto. Assim, considerando que o Tribunal de origem entendeu adequada a fixação da retenção em 20%, não há divergência jurisprudencial ou violação à legislação federal, estando o acórdão recorrido em conformidade com o entendimento desta Corte, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ:<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% PELA INCORPORADORA. ACÓRDÃO RECORRIDO. CONSONÂNCIA COM O STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. No caso, a retenção foi de 20%, conforme previsão contratual expressa.<br>3. O entendimento do acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, circunstância que atrai a Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.860.032/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)<br>Por fim, quanto ao termo inicial da correção monetária, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação consolidada desta Corte, segundo a qual a correção monetária deve incidir a partir da data do efetivo desembolso, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUTORIZADA RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023).<br>2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso.<br>3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.)<br>Ante o exposto, nego provimento ao Recurso Especial interposto pela parte. E, nos termos do artigo 85, §11º do CPC, majoro os honorários para 11% sobre o valor da condenação.<br>É como voto.