DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e NOVA ALDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO que negou seguimento e inadmitiu o recurso especial por eles manejado, este dirigido contra acórdão proferido no julgamento da Apelação Cível n. 1015577-59.2021.8.26.0068.<br>Na origem, trata-se de ação de indenização por atraso na entrega de obra proposta por CLÁUDIO HENRIQUE ELSAS e LUCIA HARUMI SHINOZUKA ELSAS contra as ora agravantes. Em sua petição inicial, os autores narraram ter firmado, em 31 de julho de 2015, "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e outras avenças", tendo por objeto o Lote nº 17 da Quadra 18 do Loteamento "Serra do Sol", no Município de Santana de Parnaíba/SP (fl. 562).<br>Sustentaram que, de acordo com a oferta e o pactuado, o prazo para a entrega do empreendimento, já computado o período de tolerância de 180 dias, findou-se em junho de 2016, mas a efetiva entrega do imóvel somente ocorreu em 31 de maio de 2021 (fl. 433). Diante da mora das rés, objetivaram a condenação destas ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no percentual mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega do lote, bem como a restituição dos valores pagos a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da imissão na posse (fl. 594).<br>O Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barueri/SP proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos (fls. 340-343) para condenar as rés, solidariamente: (i) ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor mensal de R$ 2.349,00 (dois mil, trezentos e quarenta e nove reais), correspondente a 0,5% do preço do bem, a incidir desde agosto de 2016 até maio de 2021, com correção monetária e juros de mora; e (ii) à restituição dos valores comprovadamente pagos a título de IPTU antes da imissão na posse, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação. Em razão da sucumbência recíproca, distribuiu os ônus, condenando os autores ao pagamento de 30% das custas e honorários de 5% sobre a condenação, e as rés ao pagamento de 70% das custas e honorários de 15% sobre a condenação (fls. 432-433).<br>Inconformadas, ambas as partes interpuseram recurso de apelação. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por sua vez, em acórdão da lavra do Desembargador Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, negou provimento ao recurso das rés e deu provimento ao recurso dos autores (fl. 431) para julgar a ação totalmente procedente, carreando integralmente os ônus da sucumbência às demandadas, com majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação. O acórdão restou assim ementado (fl. 432):<br>Apelação. Compra e venda. Ação de indenização (lucros cessantes). Parcial procedência dos pedidos. Inconformismo das partes. Previsão contratual de conclusão das obras de infraestrutura e de entrega do empreendimento. Impossibilidade de invocação do prazo de 04 (quatro) anos previsto na Lei n. 6.766/1979. Atraso na entrega do imóvel. Lucros cessantes devidos durante o período de mora da promitente vendedora. Prejuízo presumido, independente da prova da valorização do imóvel ou da finalidade da transação. Precedentes do STJ e do TJSP. Manutenção da taxa mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso. Recurso das rés não provido. Pedidos formulados na petição inicial integralmente acolhidos. Ajuste na sentença para considerar procedentes os pedidos e não meramente parcialmente procedentes. Regularização da distribuição dos ônus sucumbenciais. Necessidade. Apelação dos autores provida, não provida a das rés.<br>Opostos embargos de declaração pelos autores (fl. 587), foram eles acolhidos pelo Tribunal a quo para sanar obscuridade, esclarecendo que a menção à incidência de juros de mora a partir da citação se referia exclusivamente à condenação à restituição dos valores de IPTU, mantendo-se, para os lucros cessantes, a incidência mensal fixada na sentença, porquanto não fora objeto de insurgência recursal pelas rés (fls. 586-589).<br>No recurso especial, interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal (fls. 559-572), as recorrentes apontaram violação dos artigos 18, V, da Lei n. 6.766/1979 e 346, 349, 402, 403 e 884 do Código Civil. Sustentaram, em síntese, que não houve atraso na entrega do empreendimento, uma vez que a Lei de Parcelamento do Solo Urbano estabelece um prazo de quatro anos para a execução das obras de infraestrutura, prazo este que teria sido observado. Defenderam, ademais, a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes de forma presumida, por se tratar de um lote de terreno vago, não edificado, o que exigiria a comprovação efetiva do prejuízo, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil, o que não ocorreu nos autos.<br>Argumentaram, ainda, que a condenação à restituição dos valores de IPTU configuraria enriquecimento sem causa dos recorridos, pois haveria previsão contratual expressa transferindo a eles tal responsabilidade. De forma subsidiária, pleitearam a redução do percentual fixado a título de lucros cessantes de 0,5% para 0,3% sobre o valor do contrato. Apontaram, por fim, dissídio jurisprudencial quanto à presunção de lucros cessantes em casos de atraso na entrega de lote não edificado.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 593-603), nas quais os recorridos arguiram, preliminarmente, a inadmissibilidade do recurso por ausência de prequestionamento, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e 283 do STF e a não demonstração do dissídio jurisprudencial. No mérito, pugnaram pela manutenção do acórdão recorrido.<br>A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo proferiu juízo de admissibilidade negativo (fls. 604-608), negando seguimento ao recurso especial com base no artigo 1.030, I, "b", do Código de Processo Civil, por entender que o acórdão recorrido estava em conformidade com o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), e inadmitindo-o quanto aos demais pontos, com fundamento no artigo 1.030, V, do mesmo diploma legal, por ausência de demonstração da violação legal e do dissídio jurisprudencial.<br>Nas razões do presente agravo em recurso especial (fls. 611-619), as agravantes impugnam os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, reiterando os argumentos expendidos no apelo nobre e defendendo a necessidade de sua submissão a esta Corte Superior para análise do mérito.<br>Não foi apresentada contraminuta ao agravo.<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. Passo, contudo, à análise da viabilidade do recurso especial, cujo juízo de admissibilidade, realizado na origem, revelou-se acertado.<br>A irresignação das recorrentes não merece prosperar.<br>De início, no que concerne à tese de inexistência de mora, sob o argumento de que o prazo para conclusão das obras seria o de quatro anos previsto no artigo 18, V, da Lei n. 6.766/1979, bem como à alegação de impossibilidade de condenação em lucros cessantes de forma presumida, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência pacífica e consolidada deste Superior Tribunal de Justiça.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, rechaçou a aplicação do prazo legal de quatro anos em detrimento do prazo contratualmente estabelecido com o consumidor e reconheceu a presunção do prejuízo decorrente da mora na entrega do imóvel. Confira-se o seguinte excerto do voto condutor (fls. 434-435, 438):<br>E é muito importante que se diga que não se poderia invocar o prazo ampliado de 04 (quatro) anos previsto na Lei n. 6.766/1979. Primeiro, porque a prorrogação da entrega com mera remissão ao prazo da Lei 6.766/1979 é vaga e, assim, viola o dever de informação do consumidor. Ainda, configura prática abusiva e vantagem excessivamente onerosa em desfavor dos consumidores (art. 39, inciso XII e art. 51, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor). E, segundo, porque o prazo previsto na Lei não se aplica às relações consumeristas estabelecidas entre promitente comprador e o loteador.<br> .. <br>Com efeito, os lucros cessantes são devidos independentemente da valorização do imóvel ou da destinação que se pretendia dar ao bem (uso próprio, locação ou comodato). Nesse sentido, confira se julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) " EREsp 1.341.138/SP  ..  o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>Com efeito, esta Corte Superior, ao julgar o Recurso Especial n. 1.729.593/SP (Tema 996), sob o rito dos recursos repetitivos, firmou tese no sentido de que o prejuízo do comprador é presumido em caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, sendo devida indenização. A tese 1.2 do referido tema estabelece que: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemel hado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".<br>Embora o precedente paradigma tenha analisado contratos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, a jurisprudência deste Tribunal é uníssona em estender a aplicação da ratio decidendi a todos os contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, por se tratar da mesma situação fática e jurídica: a privação do adquirente do uso e gozo do bem pelo qual pagou, em razão de mora imputável exclusivamente ao vendedor. A decisão de inadmissibilidade proferida na origem, inclusive, listou diversos precedentes desta Corte nesse exato sentido (fls. 605-606).<br>Dessa forma, o acórdão recorrido, ao entender pela presunção do prejuízo e pela consequente condenação ao pagamento de lucros cessantes, encontra-se em perfeita harmonia com o entendimento vinculante desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com base na alínea "a" quanto na alínea "c" do permissivo constitucional, obstando o conhecimento do recurso especial em relação a este ponto. A tentativa de suscitar dissídio jurisprudencial com julgados que adotam tese superada pela sistemática dos recursos repetitivos é manifestamente infundada e não tem o condão de afastar o óbice sumular.<br>No que se refere à controvérsia sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a pretensão recursal igualmente não se sustenta. As recorrentes alegam violação d os artigos 346, 349 e 884 do Código Civil, ao argumento de que o contrato atribuía tal encargo aos compradores.<br>O Tribunal paulista, no entanto, ao manter a sentença que determinou a restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da imissão na posse, o fez com base na análise do nexo de causalidade entre a mora das vendedoras e a impossibilidade de fruição do bem pelos adquirentes. Para se chegar a conclusão diversa daquela alcançada pela instância ordinária - de que a responsabilidade pelo imposto antes da entrega das chaves, em um contexto de atraso culposo da construtora, é da própria vendedora, seria imprescindível o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, providências vedadas em sede de recurso especial, nos termos dos enunciados das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>A decisão de inadmissibilidade, portanto, foi correta ao apontar que a modificação do julgado demandaria revolvimento do acervo fático-probatório.<br>Por fim, quanto ao pedido subsidiário de redução do percentual dos lucros cessantes de 0,5% para 0,3% sobre o valor do contrato, a questão também esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. A fixação do quantum indenizatório é realizada pelas instâncias ordinárias com base nas peculiaridades do caso concreto, e a sua revisão por este Tribunal Superior somente é admitida em hipóteses excepcionais, quando o valor se mostrar irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na espécie. O percentual de 0,5% do valor do imóvel é amplamente reconhecido pela jurisprudência como razoável para a reparação dos danos decorrentes da privação do uso do bem. Aferir se tal percentual seria ou não adequado para o caso específico de um lote não edificado demandaria uma análise casuística e aprofundada dos elementos de prova, o que, como dito, é incabível na via estreita do recurso especial.<br>Desse modo, a decisão de inadmissibilidade proferida pelo Tribunal de origem deve ser mantida em sua integralidade, pois todos os pontos do recurso especial efetivamente encontram óbices que impedem o seu conhecimento.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, pois já fixado sobre o patamar máximo no acórdão de origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA