DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por TGSP-43 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 562):<br>APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela antecipada e pedido subsidiário de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. Compra e venda de bem imóvel. Sentença que julgou extinta a ação por falta de interesse de agir. Inconformismo da parte autora. Inadimplemento da parte compradora. Imóvel adjudicado antes do ajuizamento da ação. Ausência de interesse de agir em relação a manutenção e ou rescisão do contrato por culpa da ré, bem como indenização por danos morais. Evidente o interesse jurídico referente ao pedido de devolução das quantias pagas. Resilição por inadimplência do comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula nº 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Empreendimento sujeito ao regime de afetação patrimonial. Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) aplicável ao caso concreto. Incidência da cláusula penal compensatória que prevê a retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Desconto autorizado pelo artigo 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64. Comissão de corretagem expressa no contrato. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls.585-591).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 421, 422, 334, 406, todos do Código Civil; 17 e 485, VI do CPC; 63, §§ 1º, 2º e 4º, da Lei n. 4.591/1964.<br>Sustenta que o acórdão teria desconsiderado a convenção contratual ao impor devolução de 50% dos valores pagos em violação a autonomia privada e força obrigatória do contrato ( pacta sunt servanda ), as quais impõem respeito às cláusulas que preveem rescisão e leilão de direitos em caso de inadimplemento, com restituição apenas de eventual saldo após quitação integral do débito.<br>Defende que não se poderia impor à vendedora a devolução de valores na forma determinada quando houve adjudicação do bem pelo valor integral do débito, sem saldo a restituir.<br>Por fim, argumenta que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado nas hipóteses de rescisão por iniciativa/culpa do comprador, conforme Tema 1.002/STJ, e não a partir da citação, conforme decidido no acórdão recorrido.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte com relação aos juros de mora.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 658-664).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 685-687), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fl.712-718).<br>É, no essencial, o relatório.<br>A decisão agravada merece parcial reforma.<br>Cuida-se, na origem, de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela antecipada, cumulada com pedido subsidiário de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, em compra e venda de imóvel.<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação dos autores para reconhecer o interesse no pedido de restituição, aplicar a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o regime de afetação, fixando devolução de 50% dos valores pagos, com correção desde os desembolsos e juros legais a partir da citação; manteve a não restituição da corretagem destacada em contrato (Tema 938/STJ).<br>Verifica-se que em relação à apontada ofensa aos arts. 421, 422, 334, do Código Civil; art. 63, §§ 1º, 2º e 4º, da Lei n. 4.591/1964, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice na Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Quanto à restituição de valores mesmo após o leilão extrajudicial do imóvel, o Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ. A proposito, cito o seguinte precedente:<br>DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA.<br>1. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor, a inadimplência do promitente comprador não afasta seu direito à restituição parcial das quantias pagas, devendo ocorrer a devolução imediata, observado o percentual de retenção compatível com os prejuízos efetivamente suportados pelo promitente vendedor.<br>Aplicação da Súmula 543 do STJ.<br>2. A realização de leilão extrajudicial do imóvel, com base no art. 63 da Lei 4.591/64, não exclui a incidência das normas protetivas consumeristas, mantendo-se íntegro o direito do consumidor inadimplente à restituição parcial das parcelas pagas, sob pena de caracterização de enriquecimento ilícito em desfavor da construtora.<br>3. O mero inconformismo da parte recorrente com o resultado do julgamento não configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem se manifesta, de forma clara e fundamentada, sobre as questões essenciais à solução da lide, rejeitando-se a alegação de violação dos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil.<br>4. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido se encontra em perfeita harmonia com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, aplicando-se o óbice previsto na Súmula 83 desta Corte.<br>5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.828.027/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/1964. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTOS LEGAIS DA LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. INEXISTENTE. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICÁVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. ARTIGOS APONTADOS COMO VIOLADOS. PREQUESIONAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. INVIÁVEL. DESPESAS COM SEGURO, RATEIO E REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS OU INTERPRETADOS DE FORMA DIVERGENTE. INDICAÇÃO. AUSENTE. SÚMULA N 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.<br>1. O Tema nº 1.095/STJ não abarca o caso dos autos que foi examinado e decidido com base na Lei 4.591/1964 e no Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Encontrando-se as razões recursais dissociadas dos fundamentos do julgado atacado, é de se aplicar, por analogia, o óbice previsto na Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual. Precedentes.<br>5. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>6. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na sua fundamentação, quando o recurso especial deixa de indicar o dispositivo de lei federal apontado como violado ou interpretado de forma divergente. Aplicação da Súmula nº 284/STF.<br>7. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.<br>8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, improvido.<br>(REsp n. 2.179.100/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025.)<br>Ademais, com relação à incidência dos juros de mora, o acórdão deve ser reformado para que os juros incidam a partir do trânsito em julgado, uma vez que quem deu causa à rescisão contratual foi o promitente comprador, nos termos do Tema 1.002/STJ a saber:<br>PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO. NECESSIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 7. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO<br>STJ.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. Esta Corte Superior firmou jurisprudência no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (Tema 1.002).<br>Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.480.275/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025.)<br>9. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde cada desembolso e que os juros moratórios, na hipótese de culpa ou iniciativa do comprador, incidirão a partir do trânsito em julgado.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.<br>Ante o exposto, dou parcial provimento ao agravo em recurso especial, nos termos da fundamentação.<br>Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC tendo em vista que o recurso especial obteve provimento, o que faz incidir os preceitos do Tema n. 1.059/STJ: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo T ribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação".<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA