DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que não admitiu o recurso especial com fundamento nos óbices das Súmulas nº 7/STJ e 284/STF.<br>Segundo a parte agravante, é fato incontroverso, estabelecido pelo Tribunal de origem, que o contrato de compra e venda foi celebrado em 18.10.2012, portanto antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, e que a rescisão se deu por iniciativa das promitentes compradoras. Desse modo, a fixar a retenção em 20% dos valores pagos  e não em 25% como parâmetro indenizatório para a retenção em casos de rescisão por culpa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018  , o acórdão recorrido teria contrariado a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça a respeito da correta interpretação dos artigos 413, 422 e 725 do Código Civil e do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de razões que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão (e-STJ fls. 310-315):<br>O Recurso é próprio, tempestivo, foi regularmente interposto, bem como o preparo foi devidamente recolhido. Ademais, o Recurso é cabível, a parte é legítima e tem interesse recursal, vez que o acórdão lhe foi desfavorável, bem como inexiste algum fato impeditivo para a interposição dos recursos.<br>O Recurso Especial interposto por FLÁVIO RODRIGO SAMPAIO NEIVA e outra tem como objeto a reforma do acórdão proferido pela 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, que, ao julgar apelação cível oriunda de ação de distrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado em 2012, manteve a sentença de primeiro grau que determinou a restituição dos valores pagos pelas promitentes compradoras com retenção de 20%, além de incluir na base de cálculo da restituição o valor de R$ 11.000,00, pago a título de comissão de corretagem.<br>No que concerne à admissibilidade do Recurso Especial, verifica-se, de início, que não se trata de matéria submetida ao regime dos recursos repetitivos, razão pela qual não se aplica a hipótese de negativa de seguimento nos termos do art. 1.030, I, "b", do Código de Processo Civil. Ausente, portanto, precedente qualificado com força vinculante (art. 927, III, CPC), impõe-se o regular exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso especial.<br>A irresignação foi interposta com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, o que impõe a análise, respectivamente, da alegada violação a dispositivos infraconstitucionais e da suposta divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e o entendimento de outros tribunais.<br>Em relação ao permissivo constitucional, os recorrentes apontaram expressamente os fundamentos legais da insurgência, invocando os arts. 413, 422 e 725 do Código Civil, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 884 do mesmo diploma civil, o que, em princípio, satisfaz o requisito formal da indicação do dispositivo de lei federal tido por violado.<br>No que toca ao prequestionamento, constata-se que a matéria objeto do recurso foi efetivamente enfrentada no acórdão recorrido, inclusive com menção expressa às disposições legais e à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente quanto à inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contratos anteriores à sua vigência (em observância ao princípio tempus regit actum), bem como sobre a razoabilidade da retenção de 20% dos valores pagos e a inclusão da quantia de R$ 11.000,00, paga a título de corretagem, na base de restituição. Assim, está configurado o necessário prequestionamento, afastando-se, nesta fase, a aplicação da Súmula 211/STJ.<br>Entretanto, no tocante à alegada afronta aos dispositivos legais e à divergência jurisprudencial, constata-se a presença de óbices formais que comprometem o conhecimento do recurso.<br>Quanto à alegação de violação aos arts. 413 e 422 do Código Civil, pretende-se a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, sob o argumento de que esse patamar estaria consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça como critério objetivo, salvo a existência de peculiaridades que justificassem a redução. Ocorre que o acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 20%, fundamentou-se na razoabilidade da medida à luz do caso concreto, sem que se tenha afastado expressamente a jurisprudência superior, mas apenas aplicado o princípio da boa-fé e vedação ao enriquecimento sem causa, em consonância com a Súmula 543 do STJ. Nessa medida, a pretensão recursal demanda o reexame das circunstâncias fáticas que ensejaram a fixação do percentual pela instância ordinária, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ, segundo a qual "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".<br>No que concerne à controvérsia relativa à devolução da comissão de corretagem, também não se vislumbra violação direta a dispositivo de lei federal. O acórdão recorrido assentou que o valor de R$ 11.000,00, embora alegadamente destinado à corretagem, foi objeto de recibo emitido em nome da própria empresa vendedora e não houve prova cabal do repasse a corretor, além de considerar preclusa a matéria. Assim, o reexame da natureza jurídica do pagamento implicaria, igualmente, incursão no conjunto probatório dos autos, circunstância vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>Quanto ao dissídio jurisprudencial, observa-se que os recorrentes colacionam julgados do STJ que adotam, de fato, o percentual de 25% como parâmetro de retenção em distratos imobiliários anteriores à Lei nº 13.786/2018, como os Agravos Internos nos REsps 2.126.709/DF e 2.639.509/SP. No entanto, o recurso não apresenta o devido cotejo analítico, nos moldes exigidos pelo art. 1.029, § 1º, do CPC. Ausente a transcrição das circunstâncias fáticas idênticas e dos fundamentos jurídicos divergentes de forma detalhada e comparativa, não se configura o cumprimento do requisito de demonstração da divergência jurisprudencial, o que impõe a incidência do óbice da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia.<br>Ademais, ainda que superados os óbices referidos, os julgados trazidos como paradigmas não constituem precedentes vinculantes nem foram afetados sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC), tratando-se de decisões colegiadas ordinárias, cuja força persuasiva não se sobrepõe à autonomia decisória dos tribunais locais na interpretação de cláusulas contratuais e na análise das provas dos autos.<br>Portanto, ausente violação direta e efetiva a norma federal, bem como não demonstrada a divergência jurisprudencial nos moldes exigidos, e sendo necessária a incursão no acervo fático-probatório para modificar as premissas adotadas pela instância de origem, não se encontram preenchidos os requisitos legais de admissibilidade do Recurso Especial.<br>Pelo exposto, INADMITO o Recurso Especial, tendo em vista que este não preenche os requisitos de admissibilidade.<br>Encaminhem-se os autos a Secretaria de Recursos Constitucionais para os fins necessários.<br>Intimem-se. Cumpra-se.<br>A análise do acórdão indica que a Corte de origem adotou entendimento consonante com o perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula nº 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>O Colegiado estadual estabeleceu que a relação jurídica entre as partes, decorrente de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, configura-se como de consumo e, assim, atrai as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor. Desse modo, a Corte local determinou a retenção 20% sobre os valores pagos em razão da resolução do contrato por iniciativa das promitentes compradoras (e-STJ fls. 283-285):<br>A relação jurídica entre as partes, decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, configura-se como de consumo e, assim, atrai as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, vez que o promitente comprador adquire como destinatário final o bem comercializado no mercado de consumo mediante contraprestação mensal. Configurados, portanto, os conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º do CDC).<br>Portanto, o regime jurídico que deve ser aplicado ao caso em apreço é aquele regulado pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.<br> .. <br>Não obstante, quanto à perda da entrada, o Magistrado a reputou como abusiva a cláusula 3.4.<br>Tomando-se por base que o caso se trata de relação consumerista, a hipossuficiência dos apelados deve ser considerada, especialmente no tocante ao direito básico à informação (art. 6º, III do CDC).<br>No mesmo sentido, a vedação, pelo fornecedor, da exigência de vantagem manifestamente excessiva (art. 39, V do CDC), além do conhecimento prévio, pelo contratante, sobre o que está sendo avençado através de redação clara e em destaque (art. 46, caput do CDC) e, especialmente, a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado (art. 53, caput do CDC).<br>Dessa forma, torna inaplicável qualquer incidência de multa ou perda de sinal, ainda que convencionado no contrato, já que implicaria em ofensa manifestamente excessiva, o que, frisa-se, é vedado pelo CDC, consoante súmula 543 do STJ.<br>Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<br>Além disso, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção do percentual de 20% sobre os valores já pagos pelo promitente comprador, montante que se mostra suficiente para indenizar o promitente vendedor dos danos eventualmente sofridos.<br>Tratando-se, portanto, de relação de consumo, o percentual de retenção dos valores pagos pelas promitentes compradoras mostra-se alinhada à jurisprudência desta Corte, que se consolidou no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. A pretensão recursal de revisão dos elementos contratuais e fático-probatórios que justificaram a aplicação do percentual de 20% pela Corte de origem esbarra no óbice das Súmulas nº 5 e 7 desta Corte. De fato, presente a função uniformizadora do recurso especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CABIMENTO. MULTA.<br>1. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à forma de se calcular a taxa de fruição, demandaria reapreciar as cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a incidência da Súmula nº 7/STJ obsta a admissão do recurso por quaisquer das alíneas do permissivo constitucional.<br>5. É incabível a aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC, requerida nas contrarrazões, pois a referida penalidade não é automática, por não se tratar de mera decorrência lógica do não provimento do agravo interno em votação unânime.<br>6. Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 2.233.607/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.)<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO. REVISÃO. INVIABILIDADE. CONCLUSÃO BASEADA EM PREMISSA FÁTICO-PROBATÓRIA E CONTEÚDO CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESPEITO ÀS BALIZAS DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE. CONCLUSÃO BASEADA EM PREMISSA FÁTICO-PROBATÓRIA. JULGAMENTO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO SEDIMENTADO NESTA CORTE. PARCIAL CONHECIMENTO. NÃO PROVIMENTO.<br>1. A conclusão adotada na origem, acerca do correto percentual de retenção, deu-se com base nos elementos fático-probatórios dos autos, sendo inviável sua revisão pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. O recurso especial interposto contra acórdão que decidiu em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça esbarra no óbice da Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Sedimentado nesta Corte o entendimento de que prejudicada a análise de divergência jurisprudencial quando o acórdão recorrido decide com base em elementos fático-probatórios dos autos.<br>4. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).<br>5. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(AREsp n. 2.821.691/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA