DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por BRUNO HENRIQUE GONCALVES DE LORENZI contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.<br>Agravo em recurso especial interposto em: 19/8/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 29/10/2025.<br>Ação: rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por BRUNO HENRIQUE GONÇALVES DE LORENZI, em face de TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA, na qual requer a rescisão do contrato de compra e venda de lote, a restituição das parcelas pagas com retenção razoável, o afastamento da taxa de fruição, a devolução imediata dos valores e outras medidas de tutela.<br>Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: i) rescindir o contrato e isentar o autor de taxas condominiais e tributos a partir do protocolo da ação; ii) determinar a restituição imediata, em parcela única, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento); iii) afastar a incidência da taxa de fruição; e julgou improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem.<br>Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto por TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA e negou provimento ao recurso de apelação interposto por BRUNO HENRIQUE GONÇALVES DE LORENZI, nos termos da seguinte ementa:<br>DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.<br>I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, determinando a restituição dos valores pagos, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), afastando a cobrança de taxa de fruição e mantendo a exigibilidade da comissão de corretagem.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a taxa de fruição deve ser aplicada ao adquirente que não usufruiu economicamente do imóvel; e (ii) a comissão de corretagem pode ser retida pelo vendedor na hipótese de rescisão contratual.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança da taxa de fruição é indevida quando não há prova de proveito econômico advindo do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça. 4. A comissão de corretagem pode ser retida pelo vendedor se houver previsão contratual expressa e informação clara ao consumidor, conforme fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, hipótese que ocorre no caso em tela.<br>V. DISPOSITIVO E TESE 5. Recursos conhecidos e desprovidos.<br>Tese de julgamento: 1. Não se admite a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato for lote de terreno não edificado, diante da inexistência de proveito econômico pelo adquirente. 2. A comissão de corretagem pode ser retida pelo vendedor desde que previamente informada e destacada no contrato. (e-STJ fls. 445-446)<br>Embargos de Declaração: opostos por TS2 PARTICIPAÇÕES LTDA e BRUNO HENRIQUE GONÇALVES DE LORENZI, foram rejeitados.<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 4º, I, III, 6º, IV, VIII, 30, 31, 51, IV do CDC; 86, parágrafo único, 489, § 1º, V, e 1.022 do CPC; 413, 421, e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Além da negativa de prestação jurisdicional, afirma que a cláusula de transferência da corretagem ao comprador é abusiva e incompatível com a boa-fé e a proteção do consumidor. Aduz que houve ausência de informação clara e adequada sobre a corretagem e prática contratual desequilibrada. Argumenta que a retenção de 25% deve observar limites de proporcionalidade e que não se admite taxa de fruição em lote não edificado sem proveito econômico. Assevera que não há sucumbência recíproca quando o decaimento é mínimo, impondo a condenação integral da requerida em custas e honorários.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da violação de dispositivo constitucional ou de súmula<br>A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de súmula, de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF/88.<br>Nesse sentido: REsp 2.150.045/SP, Terceira Turma, DJEN 4/4/2025; AgInt nos EDcl no AREsp 2.547.577/RJ, Primeira Turma, DJe 22/11/2024; AgInt no AREsp 2.377.757/TO, Segunda Turma, DJe 29/11/2023.<br>Dessa forma, o presente apelo não pode ser conhecido relativamente à apontada ofensa à Súmula 326 do STJ.<br>- Da violação do art. 1.022 do CPC (Súmula 284 do STF)<br>A parte recorrente alega genericamente a existência de teses não enfrentadas, sem, contudo, apontar de forma clara e específica a presença de obscuridade, omissão, contradição ou erro material que justifiquem a interposição de embargos de declaração, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC/2015.<br>A ausência de delimitação objetiva dos vícios apontados configura deficiência na fundamentação recursal, o que impede o conhecimento do recurso especial. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 284/STF, segundo a qual "é inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>Nesse sentido: REsp 2.225.712/SP, Terceira Turma, DJEN 11/9/2025; e AgInt no REsp 2.129.443/RJ, Quarta Turma, DJEN 11/4/2025.<br>Outrossim, a parte recorrente alega violação do art. 1.022 do CPC, mas não especifica os incisos que teriam sido contrariados, o que evidencia a deficiência de sua fundamentação.<br>É importante salientar que a menção genérica ao artigo de lei supostamente violado sugere a interpretação de que a alegada violação se refere apenas ao seu caput, que serve meramente como introdução ao conjunto de normas estabelecidas nos seus incisos, parágrafos e alíneas. No mesmo sentido: AgInt no AgInt no AREsp 2.260.168/DF, Terceira Turma, DJe 6/12/2023 e AgInt no AREsp 2.158.801/RJ, Quarta Turma, DJe 6/11/2023.<br>- Da fundamentação deficiente<br>Os argumentos invocados pela parte agravante não demonstra como o acórdão recorrido violou o art. 489, §1º, V, do CPC, o que importa na inviabilidade do recurso especial ante a incidência da Súmula 284/STF. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1.947.682/SP, Terceira Turma, DJe 20/12/2023; e AgInt no AREsp 2.138.858/SP, Quarta Turma, DJe 15/6/2023.<br>- Da alegação genérica de ofensa à lei<br>Além disso, o agravante alega, genericamente, violação da Lei 9.514/97 e Decreto 21.981/32, deixando de indicar especificamente qual dispositivo legal foi violado pelo acórdão recorrido.<br>A alegação de violação da lei deve ser feita de forma específica, indicando qual dispositivo legal foi desrespeitado pelo acórdão recorrido. A alegação genérica não é suficiente para que seja apreciada pelo tribunal.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. 421 do CC e 4º, I e III, 6º, IV e VIII, 30, 31 e 51 do CDC, indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.820.915/SP, Terceira Turma, DJe de 17/4/2024 e AgInt no AREsp n. 2.116.675/MG, Quarta Turma, DJe de 2/5/2024.<br>- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais<br>O TJ/GO ao analisar os recursos de apelação interpostos por ambas as partes, concluiu o seguinte (e-STJ fl. 481):<br>No que tange à comissão de corretagem, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP (Tema 938), reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão.<br>No caso sob análise, infere-se do instrumento contratual firmado entre as partes (mov. 1, arq. 7) que há expressa previsão da comissão de corretagem na Cláusula Segunda, havendo a indicação do valor total da aquisição da unidade com o destaque do valor de R$ 15.799,89 (quinze mil, setecentos e noventa e nove reais e oitenta e nove centavos), correspondente à comissão.<br>Desse modo, ante a expressa previsão contratual, afigura-se devida, portanto, a dedução da referida comissão, conforme determinado na sentença (grifos acrescidos).<br>Desse modo, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à expressa previsão contratual da comissão de corretagem, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.<br>Portanto, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal.<br>Cumpre salientar que, no tocante ao pedido de alteração da distribuição dos honorários sucumbenciais, a jurisprudência consolidada desta Corte Superior é no sentido de que a revisão do quantitativo em que autor e réu decaíram do pedido para fins de aferição de sucumbência recíproca ou mínima implica reexame de matéria fático-probatório, incidindo a Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido: AgInt no AREsp 1173934/SP, Terceira Turma, DJe 21/09/2018;<br>AgInt no AREsp 54.203/SP, Quarta Turma, DJe 28/08/2018; EDcl no AgRg no AREsp 151.072/SP, Quarta Turma, DJe 11/09/2018; AgInt no REsp 1537455/SC, Terceira Turma, DJe 04/12/2017.<br>- Da Súmula 568/STJ<br>A jurisprudência do STJ é no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). , como é a hipótese dos autos.<br>Nesse sentido: REsp 2.217.946/SP, Terceira Turma, DJEN 15/12/2025; REsp 2.233.197/DF, Quarta Turma, DJEN 27/11/2025; REsp 2.209.684/AL, Terceira Turma, DJEN 22/8/2025; REsp 1.947.912/SP, Terceira Turma, DJEN 9/5/2025.<br>Desse modo, encontrando-se o entendimento da Corte de origem em consonância com a jurisprudência deste Tribunal, não há que falar na alteração do julgado. Incidência da Súmula 568/STJ.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>A comprovação da divergência jurisprudencial demanda que a parte recorrente realize uma análise comparativa detalhada entre o acórdão recorrido e o paradigma, de modo a identificar as semelhanças entre as situações de fato e a existência de interpretações jurídicas diferentes sobre o mesmo dispositivo legal, além de observar os requisitos formais, consoante previsão dos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 3º, do RISTJ.<br>No entanto, neste recurso, não se constata a presença dos elementos essenciais necessários para comprovar a existência do dissídio, o que inviabiliza a análise da divergência jurisprudencial. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.396.088/PR, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023, e AgInt no AREsp 2.334.899/SP, Quarta Turma, DJe de 7/12/2023.<br>Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente (dever do promitente-comprador de pagar a comissão de corretagem ), impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024.<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 3% os honorários fixados anteriormente, observada a gratuidade de justiça deferida, bem como a distribuição de sucumbência fixada pelo juízo de origem (e-STJ fl. 374).<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL OU DE SÚMULA. DESCABIMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO INDICAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA À LEI. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. SÚMULA 568/STJ.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.<br>2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional, de súmula ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF/88.<br>3. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.<br>4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.<br>5. O recurso especial não pode ser conhecido quando a alegação de ofensa à lei for genérica.<br>6. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>7. O reexame de fatos e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>8. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). Precedentes.<br>9. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>10. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>11. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido.