DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por SPE - CONTRUTORA VILA ROSA III LTDA E MARTINS SOARES CONSTRUTORA LTDA. contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC e pela incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1.087-1.092) .<br>O acórdão recorrido está assim ementado (fls. 760-761):<br>DIREITO DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.<br>I- Caso em exame<br>1. Dupla apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reparação por danos materiais e morais, envolvendo inadimplemento contratual em empreendimento imobiliário, na Comarca de Goiânia.<br>II- Questão em discussão<br>2. Há diversas questões relevantes em discussão: (i) verificar os efeitos do inadimplemento do contrato de compra e venda por culpa da vendedora; (ii) refletir se é o caso de aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, frente à ausência de registro da incorporação imobiliária; (iii) saber se é adequado o valor arbitrado a título de danos morais, considerando o atraso na entrega do imóvel e suas consequências para o comprador; e (iv) averiguar a legalidade da inversão da cláusula penal, da condenação ao pagamento de aluguéis e da cumulação de indenizações por lucros cessantes e danos morais, à luz do equilíbrio contratual e da vedação ao bis in idem.<br>III- Razões de decidir<br>3. O inadimplemento contratual pelas rés foi devidamente configurado, diante da não entrega do imóvel no prazo ajustado e da ausência de justificativa legítima para o atraso, conforme os elementos dos autos.<br>4. A alegação de força maior baseada na pandemia de COVID-19 não se sustenta, pois, as rés não demonstraram nexo causal direto entre o evento e o descumprimento contratual, nem comprovaram medidas mitigatórias para evitar os impactos.<br>5. A cláusula penal de 25% sobre o total pago, fixada pela sentença, foi considerada proporcional e compatível com os critérios de razoabilidade, estando em conformidade com a jurisprudência consolidada.<br>6. A indenização por danos morais foi considerada adequada, refletindo a gravidade da frustração sofrida pelo comprador, mas sem excesso, respeitando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sopesada com os demais efeitos do inadimplemento.<br>7. A condenação ao pagamento de aluguéis e lucros cessantes é juridicamente válida, pois possuem naturezas distintas: os primeiros, como compensação pela não fruição do imóvel; os segundos, pela reparação decorrente do inadimplemento contratual. A cumulação não configura bis in idem, nos termos da jurisprudência.<br>8. A aplicação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 foi afastada, considerando que a inversão da cláusula penal já impõe penalidade de mesma natureza, o que evitaria dupla punição para o mesmo fato.<br>IV- Dispositivo e tese<br>9. Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 816-826).<br>No recurso especial (fls. 961-1.032), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente aponta ofensa aos arts. 485, VI, 489, IV , V, VI, 1.022, II, do CPC, 405, 884 do CC, 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964 e 43-A, §2º, da Lei de Incorporações.<br>Sustenta que o Tribunal de origem teria deixado de apreciar matérias imprescindíveis ao deslinde da controvérsia:<br>i) A primeira omissão, se dá, data máxima vênia, pelo fato de que o o V. Acórdão deixou de considerar (art. 489, §1º, IV do CPC c/c art. 371 do CPC) que, em relação, à taxa de corretagem (pretensão condenatória que a Recorrente é completamente ilegítima), o Recorrido firmou contratos autônomos (Movimentação 100, Arquivos 3 e 4) firmados entre o Recorrido e a pessoa jurídica MY BROKER IMOVEIS LTDA e, ainda, com a pessoa física (o corretor de imóveis) Sr. Arione Jose de Paula Filho (que sequer foram inseridos no polo passivo da presente demanda), os quais referem-se aos valores pagos à título de comissão de corretagem a terceiros, que sequer foram indicados pelo Recorrido para comporem o polo passivo da presente demanda; (ii) A segunda omissão, se dá pelo fato de que o V. Acórdão se omitiu (em violação aos ditames do art. 489, §1º, IV e art. 371 do NCPC), d.v., em relação a argumentos e teses que teriam o condão de infirmar a conclusão do julgado (art. 489, §1º, IV do CPC) quanto à ilegitimidade passiva da Recorrente Martins Soares; (iii) A terceira omissão pode ser verificada na medida em que o V. Acórdão não se manifestou sobre as teses articuladas a tempo e modo pela Recorrente, capazes de infirmar a conclusão do R. Decisum, em relação à rescisão contratual e a retenção do percentual expressamente pactuado pelas partes na promessa de compra e venda firmada; (iv) A quarta omissão, imbricada à tese acima, se dá pelo fato de as Recorrentes terem trazido, a tempo e modo, precedentes do o C. STJ (que não restaram analisados - art. 489, §1º, VI do CPC), após a Lei do Distrato (Lei 13.786/18), no sentido de que deve prevalecer o percentual de 50% fixado no art. 67-A, tanto do inciso II, como do §5º, da Lei nº 4.591/64; (v) A quinta omissão, d.m.v., no que se refere à impossibilidade de reversão da aplicação da cláusula sétima do contrato de compra e venda, fixando, portanto, a inversão em favor do Recorrido para que as Recorrentes arquem, também (e em manifesto bis in idem, como se demonstrou nestes autos), com penalidade contratual completamente inaplicável à espécie; (vi) A sexta omissão, em continuidade ao item anterior, decorre do fato de que, no presente caso, houve dupla condenação (bis in idem vedado pelo ordenamento) em função do mesmo fato (suposto atraso na entrega do imóvel), quais sejam: (i) inversão da cláusula penal, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo Recorrido (quando na verdade deveria ser no máximo de 10%, como demonstrou-se acima); e (ii) lucros cessantes; (vii) A sétima omissão, d.v., pode ser verificada na medida em que a entrega das unidades imobiliárias foi materializada com a expedição do Habite-se (no caso, substituído pela certidão de entrega de obra, nos termos do art. 19, da Lei Complementar do Município Goiânia 177/08), ou quando muito, da respectiva averbação do habite-se; (viii) A oitava omissão, imbricada às teses acima, se dá pelo fato de que o suposto atraso da entrega do empreendimento Vila Rosa e, por consequência, do apartamento do Recorrido, foi ocasionado, inegavelmente, por fato de força maior, excludente de responsabilidade, capaz de afastar - inegavelmente- qualquer espécie de responsabilidade civil, questão que, com todas as vênias, não restou detidamente analisada no V. Acórdão; (ix) Ainda que não se considere a COVID-19 como fato de força maior (art. 393 do CPC), o que só se considera apenas por força do princípio da eventualidade, a nona omissão pode ser verificada no que se refere à necessidade de redução do valor a título indenizatório conferido a título de lucros cessantes (0,5% sobre o valor do imóvel), conforme hasteado a tempo e modo na defesa apresentada nestes autos; (x) A décima omissão, pode ser constatada no que tange ao dano moral e dano material alegados pelo Recorrido, tendo em vista que tais dano supostamente se fundamentariam no atraso na entrega do imóvel (questão que além de deter excludente de responsabilidade, como visto em defesa) também não é fator capaz, por si só, de gerar dano moral, principalmente no contexto de que simples descumprimento contratual não enseja dano moral, conforme entendimento pacífico do C. STJ, ou, ainda, ensejar a restituição dos juros de obra.<br>Suscita a ocorrência de fato excludente da responsabilidade de indenizar, consubstanciado na pandemia mundial de COVID-19.<br>Argui ilegitimidade passiva quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem e de Martins Soares Construtora Ltda.<br>Alega a inexistência de presunção de solidariedade.<br>Aduz que não há falar em abusividade das cláusulas contratuais.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 1.062-1.080).<br>No agravo (fls. 1.110-1.1159), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial.<br>Foi oferecida contraminuta (fls. 1.163-1.169).<br>Nesta Corte, o MPF se manifestou pelo desprovimento do agravo.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, quando os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, ainda que em sentido diverso do sustentado pela parte, como no caso em comento.<br>O fato de a parte não concordar com a conclusão do acórdão recorrido não configura nenhum dos vícios previstos nos referidos dispositivos processuais.<br>Além disso, a Corte local não está obrigada a rebater, um a um, os argumentos apresentados, desde que a fundamentação tenha sido suficiente para dirimir a controvérsia.<br>No mais, extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (fls. 763-769 ):<br> ..  As rés 2ª apelantes suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva da Martins Soares Construtora Ltda., sob a alegação de que esta não teria participado diretamente da relação contratual e que eventual responsabilidade deveria recair exclusivamente sobre a SPE Construtora Vila Rosa III Ltda. No entanto, conforme os elementos dos autos, verifica-se que a Martins Soares Construtora Ltda. integrava o quadro societário da SPE à época da celebração do contrato, sendo, portanto, parte da estrutura responsável pelo empreendimento imobiliário objeto da demanda. Tal fato é suficiente para atrair a sua legitimidade passiva, especialmente em se tratando de relação de consumo, na qual se aplica a teoria da cadeia de fornecimento. Nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, § 1º, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, independentemente de vínculo contratual direto. Além disso, a criação de uma Sociedade de Propósito Específico - SPE não tem o condão de excluir a responsabilidade das empresas controladoras ou integrantes do grupo econômico. Como se observa na jurisprudência, a SPE é estruturada para promover a segurança jurídica e econômica dos consumidores, e não para esvaziar a responsabilidade solidária dos demais fornecedores.<br>Nesse contexto, a alegação de ilegitimidade passiva não se sustenta, pois a Martins Soares Construtora Ltda. contribuiu, direta ou indiretamente, para a consecução do empreendimento e, consequentemente, para a formação do vínculo com o consumidor. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da Martins Soares Construtora Ltda.<br> ..  Resta incontroverso nos autos o inadimplemento contratual por parte das rés, que não entregaram o imóvel no prazo ajustado, sem apresentar justificativa legítima para o atraso (evento 1, arquivo 3). Cabia às demandadas o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, o que não foi devidamente demonstrado. Pelo contrário. As rés acostaram com a contestação a certidão de conclusão de obra expedida pela prefeitura municipal que remonta ao ano de 2021 (evento 100, arquivo 6):<br> ..  Inexiste, entretanto, a prova de expedição de habite-se enquanto ato apto a corroborar a cessão da mora das rés. As rés alegam, ainda, que o atraso na entrega do imóvel teria decorrido de força maior, atribuída às restrições impostas pela pandemia de COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil e atrasado a emissão do habite-se pela administração pública. Embora a pandemia seja reconhecida como evento excepcional, sua invocação como força maior exige a comprovação de nexo causal direto entre o evento e o descumprimento, além da demonstração de que foram adotadas medidas mitigatórias para minimizar os impactos.<br>O contrato previa a entrega do imóvel até 30.6.2020, com a possibilidade de extensão do prazo por até 180 dias, enquanto as restrições relacionadas à pandemia começaram em março do mesmo ano. O atraso, contudo, persistiu até a propositura da presente demanda, no ano de 2022, extrapolando significativamente o prazo contratual e a cláusula de tolerância.<br>Ademais, não foi comprovado que a pandemia foi o único fator determinante para o inadimplemento ou que as rés tomaram providências adequadas para mitigar os atrasos. Assim, afasto a alegação de força maior, mantendo a responsabilidade das rés pelo inadimplemento. Sustentam as rés 2ª apelantes, ademais, que a cláusula contratual que previa retenção de 50% das quantias pagas pelo autor deveria prevalecer, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018.<br>Contudo, a previsão não se aplica à hipótese em voga, uma vez que o negócio jurídico foi realizado anteriormente à edição da Lei nº 13.786/2018 que alterou a Lei nº 4.591/1964 no tocante à pena convencional (evento 1, arquivo 5, fl.2):<br> ..  Calha esclarecer, a título de dialética, que se fosse aplicável o percentual previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, sua análise se daria à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das peculiaridades do caso concreto. Além disso, seria necessário verificar se o empreendimento está, de fato, submetido ao regime de patrimônio de afetação, condição indispensável para a aplicação do percentual máximo previsto no referido dispositivo legal. Feita essa ressalva pertinente, cabe tratar acerca dos efeitos decorrentes da rescisão do contrato por culpa das rés 2ª apelantes.<br> ..  No caso, a cláusula penal foi invertida em razão do descumprimento contratual exclusivo das rés, conforme autorizado pela jurisprudência (Tema nº 971, REsp 1631485/DF). O percentual de 25% fixado na sentença atende aos critérios de proporcionalidade e encontra respaldo na prática judiciária.<br>No que concerne ao argumento de desequilíbrio contratual ou enriquecimento sem causa por parte do comprador, tem-se que as rés 2ª apelantes se equivocam na argumentação, tendo em vista que a cláusula penal visa compensar o inadimplemento e não impede a reparação por lucros cessantes e danos morais, desde que demonstrados.<br>Os lucros cessantes traduzidos nos alugueis que o autor poderia usufruir, acaso o bem tivesse sido entregue na data aprazada e a aplicação da cláusula penal, esclarece-se que o acatamento de uma das sanções não implica na exclusão da outra. É que havendo o inadimplemento do pacto pela vendedora cabe a conjugação dos lucros cessantes e da cláusula penal, tendo, os primeiros, caráter compensatório e, a segunda, qualidade jurídica moratória.<br> ..  Quanto aos danos morais, o autor busca a majoração do valor fixado R$ 3.000,00, enquanto as rés pleiteiam sua redução. A indenização por danos morais é devida, pois a situação ultrapassa o mero descumprimento contratual, gerando angústia e frustração decorrentes da demora na entrega de imóvel destinado à moradia, essencial à dignidade da pessoa humana. A fixação do quantum deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a função compensatória e pedagógica da reparação. O valor arbitrado pela sentença é adequado às peculiaridades do caso, estando em consonância com os precedentes deste Tribunal e do STJ, inexistindo motivo para majoração ou redução do valor fixado na origem.<br>Nesse cenário, para rever os fundamentos do acórdão impugnado e sopesar as razões recursais seria indispensável o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é inviável em recurso especial, diante da aplicação da Súmula n. 7 do STJ.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo em recurso especia l de SPE - CONTRUTORA VILA ROSA III LTDA E MARTINS SOARES CONSTRUTORA LTDA..<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA