DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial, interposto por BRUTHA PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.<br>O aresto se encontra assim ementado:<br>"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. PENHORA DE IMÓVEL. BEM VENDIDO A TERCEIRO ANTES DO AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE DO DEVEDOR. DECISÃO MANTIDA.<br>I. CASO EM EXAME<br>Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel indicado pela parte exequente em cumprimento de sentença arbitral, sob o fundamento de que o bem foi alienado a terceiro não integrante da ação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>A controvérsia consiste em saber se é possível a penhora do imóvel dado em caução locatícia, cuja propriedade foi transferida a terceiro antes do ajuizamento da execução.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>Nos termos do art. 789 do CPC, o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, sendo incabível a penhora de bem que não mais integra o seu patrimônio no momento do ajuizamento da execução.<br>A matrícula do imóvel comprova que a alienação foi formalizada por escritura pública em 17.01.2020 e registrada em 28.06.2021, antes do ajuizamento do cumprimento de sentença arbitral em 29.04.2022, afastando a possibilidade de constrição sobre o bem.<br>A caução locatícia, ainda que registrada na matrícula, não confere ao credor preferência sobre o imóvel quando já alienado a terceiro antes do início da execução, salvo demonstração de má-fé do adquirente, o que não foi comprovado nos autos.<br>Inexistindo ilegalidade ou teratologia na decisão agravada, sua manutenção é medida que se impõe.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>Agravo de instrumento conhecido e desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A penhora de imóvel em execução somente é possível se o bem pertencer ao devedor no momento do ajuizamento da ação, nos termos do art. 789 do CPC." "2. A caução locatícia registrada na matrícula do imóvel não impede a alienação a terceiro nem autoriza a penhora quando a venda foi realizada antes do ajuizamento da execução."" (e-STJ Fl. 31-42)<br>Opostos embargos de declaração pelo recorrente, foram rejeitados (e-STJ Fl. 65-75).<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação ao art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91, sustentando as seguintes teses:<br>(a) o imóvel foi dado em garantia via caução locatícia, devidamente averbada na matrícula em 30/08/2019 (AV-6-44.687);<br>(b) a caução locatícia averbada na matrícula possui eficácia real erga omnes, conferindo direito de sequela e preferência;<br>(c) o terceiro adquirente tinha ciência inequívoca da vinculação do imóvel à garantia locatícia, diante da publicidade registral;<br>(d) a alienação posterior do imóvel não afasta a possibilidade de penhora para satisfação do crédito garantido, em virtude da natureza de garantia real da caução locatícia que se equipara à hipoteca;<br>(e) juntou como paradigmas os julgados REsp 2.123.225/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi) e REsp 2.094.396/DF (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).<br>Contrarrazões não apresentadas (e-STJ Fl. 117).<br>Admitido o recurso especial pela Presidência do Tribunal a quo (e-STJ Fl. 116-119).<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação merece prosperar.<br>1. De início, impõe-se afastar eventuais óbices à admissibilidade do recurso especial.<br>1.1. Quanto ao prequestionamento, verifica-se que o art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91 foi devidamente prequestionado, porquanto o Tribunal de origem enfrentou especificamente a natureza jurídica da caução locatícia averbada, os efeitos da averbação na matrícula, a possibilidade ou não de penhora do bem após alienação a terceiro, e a exigência de demonstração de má-fé do adquirente. Ademais, foram opostos embargos de declaração pelo recorrente (e-STJ Fl. 57-62), que foram rejeitados (e-STJ Fl. 65-75), o que satisfaz o requisito do prequestionamento, nos termos do art. 1.025 do CPC.<br>1.2. A Súmula 7/STJ não se aplica ao caso dos autos, pois a controvérsia não reside no plano fático-probatório, mas sim no plano jurídico. Deveras, o Tribunal de origem consignou premissas fáticas incontroversa quanto à cronologia dos eventos, conforme se extrai do acórdão:<br>"A matrícula do imóvel comprova que a alienação foi formalizada por escritura pública em 17.01.2020 e registrada em 28.06.2021, antes do ajuizamento do cumprimento de sentença arbitral em 29.04.2022, afastando a possibilidade de constrição sobre o bem." (e-STJ Fl. 33)<br>Com efeito, a moldura fática fixada pelo Tribunal a quo evidencia: (i) caução locatícia averbada na matrícula em 30/08/2019; (ii) escritura pública de compra e venda em 17/01/2020; (iii) registro da alienação em 28/06/2021; (iv) ajuizamento da execução em 29/04/2022. Estas circunstâncias são incontroversa e não demandam reexame.<br>A questão tratada no recurso permanece no campo eminentemente jurídico, tratando da interpretação do art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91, da natureza da caução averbada (se mera garantia obrigacional ou garantia real equiparada à hipoteca), dos efeitos da publicidade registral, e da existência ou não de direito de sequela. Para o provimento do recurso especial não se faz necessária a reanalise de premissas fático-probatórias, mas sim a correta aplicação do direito à moldura fática já delineada pelo Tribunal de origem.<br>2. Adentrando ao mérito, verifica-se que o recorrente aponta violação ao art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91, alegando que a caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere eficácia real à garantia, com direito de sequela e preferência, permitindo a penhora do bem mesmo após alienação a terceiro.<br>A irresignação comporta acolhimento.<br>Deveras, a controvérsia central consiste em definir se a caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel, confere ao credor o direito de penhorar o bem dado em garantia, mesmo após sua alienação a terceiro, ocorrida anteriormente ao ajuizamento da execução.<br>Para melhor compreensão da controvérsia, é relevante registrar a cronologia dos fatos extraída dos autos:<br>(i) 30/08/2019: caução locatícia averbada na matrícula do imóvel (AV-6-44.687);<br>(ii) 17/01/2020: escritura pública de compra e venda do imóvel;<br>(iii) 28/06/2021: registro da alienação na matrícula (R-10-44.687);<br>(iv) 29/04/2022: ajuizamento do cumprimento de sentença arbitral.<br>Sobre o assunto, esta Corte Superior firmou entendimento no sentido de que a caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel possui natureza de garantia real, equiparando-se à hipoteca, com os consequentes efeitos de oponibilidade erga omnes, direito de sequela e preferência sobre o produto da expropriação do bem.<br>A propósito, colhe-se do REsp 2.123.225/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe 24/5/2024:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. BENS IMÓVEIS. CONCURSO SINGULAR DE CREDORES. AVERBAÇÃO. REGISTRO. PREFERÊNCIA. CRÉDITO. BEM EXPROPRIADO. REGISTROS PÚBLICOS.<br>Ação de execução de título extrajudicial ajuizada em 17/07/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/02/2020 e concluso ao gabinete em 19/03/2024.<br>O propósito recursal é definir se, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia apto a gerar direito de preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.<br>Prevê a Lei do Inquilinato que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário a caução como garantia, sendo que a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º).<br>A Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades dos direitos reais de garantia típicos.<br>Mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.<br>A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca.<br>Para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial exige o aparelhamento da respectiva execução.<br>Recurso especial conhecido e provido."<br>No mesmo sentido, o REsp 2.094.396/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe 24/6/2024:<br>"RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO TARDIO. IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR. MATRÍCULA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA REAL.<br>A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato.<br>Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não se vislumbrando os vícios imputados ao aresto atacado.<br>De acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não se verifica no caso dos autos.<br>A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes.<br>Ao exigir a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, com o escopo de conferir-lhe efeitos erga omnes, nos termos da parte final do § 1º do art. 38 da Lei nº 8.245/1991, o legislador conferiu inequívoca eficácia real ao direito obrigacional por ela representado.<br>Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido."<br>Não é demais lembrar que, no julgamento do REsp 2.123.225/SP, a eminente Ministra Nancy Andrighi, ao enfrentar a natureza jurídica da caução locatícia, assentou:<br>"Apesar da previsão dessa modalidade de garantia, o fato é que a caução locatícia em bens imóveis não consta no rol dos direitos reais do art. 1.225 do Código Civil.<br>Portanto, havendo concurso singular de credores, situação na qual dois ou mais credores de devedor solvente penhoram um mesmo bem imóvel ou quando o bem penhorado já está gravado com direito real de garantia em favor de terceiro, resta saber em qual posição de preferência se encontra o credor que detém caução locatícia em bem imóvel.<br>Para este debate, imperioso definir qual a natureza jurídica da caução locatícia.<br>O tema costuma suscitar debates na doutrina porque embora a caução locatícia em bens imóveis pretenda ser garantia real, a lei não especifica a qual direito real ela se aplica, tampouco quais serão os seus efeitos."<br>Prosseguindo, a eminente Relatora consignou:<br>"O principal argumento das duas correntes que defendem a existência de efeitos de garantia real com a mera averbação da caução na matrícula do imóvel é que o objetivo da Lei do Inquilinato, ao ter previsto essa modalidade específica de garantia, foi justamente simplificar a estipulação de uma garantia real para permitir a sua efetiva contratação.<br>Tal pensamento fundamenta-se no fato de que a Lei do Inquilinato foi criada em momento no qual os locadores estavam, frequentemente, abusando da sua posição contratual, servindo a mesma para tutelar, principalmente, a parte mais fraca na relação locatícia - o locatário. Assim, a legislação trouxe mecanismos ágeis para facilitar a contratação, no interesse social, desprestigiando o formalismo para o estabelecimento de garantias."<br>E, em arremate:<br>"Portanto, não se pode afastar o caráter de garantia real da caução locatícia em bens imóveis sob o argumento de que se estaria violando o art. 108 do Código Civil.<br>Dessarte, em razão de a Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitirem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, a caução locatícia realizada neste formato possui efeitos de garantia real.<br>Superada esta questão, para saber a qual direito real a caução locatícia se destina, parte-se da premissa que, em se tratando de bens imóveis, esta garantia somente poderia ter efeitos de hipoteca, embora com ela não se confunda.<br>Assim, conclui-se que, mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese."<br>Tomadas essas premissas, verifica-se que o Tribunal de origem, ao indeferir a penhora do imóvel caucionado sob o fundamento de que o bem foi alienado a terceiro antes do ajuizamento da execução, desconsiderou a natureza de garantia real da caução locatícia averbada, bem como seus efeitos de oponibilidade erga omnes, direito de sequela e preferência.<br>No caso dos autos, evidencia-se que a caução locatícia foi devidamente averbada na matrícula do imóvel em 30/08/2019, conferindo publicidade registral à garantia e presumindo o conhecimento de terceiros adquirentes quanto à vinculação do bem.<br>A posterior alienação do imóvel, registrada em 28/06/2021, não afasta a eficácia da garantia real anteriormente constituída, uma vez que o direito de sequela permite que a garantia persiga o bem, independentemente de quem seja seu proprietário, tal qual ocorre com a hipoteca prevista no art. 1.473 do Código Civil.<br>Com efeito, o Tribunal a quo, ao exigir a comprovação de má-fé do adquirente como condição para a penhora do bem caucionado desconsiderou que a publicidade registral da caução averbada presume o conhecimento do adquirente quanto à garantia, sendo desnecessária a demonstração concreta de má-fé, em virtude dos efeitos erga omnes da averbação na matrícula.<br>Desta forma, o acórdão recorrido constitui afronta ao art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91, ao não reconhecer os efeitos de garantia real da caução locatícia devidamente averbada, especialmente o direito de sequela, a oponibilidade erga omnes e o direito de preferência sobre o produto da expropriação do bem.<br>3. Quanto ao dissídio jurisprudencial, verifica-se que o recorrente demonstrou analiticamente a divergência entre o acórdão recorrido e os julgados paradigmas desta Corte (REsp 2.123.225/SP e REsp 2.094.396/DF), atendendo aos requisitos do art. 1.029, § 1º, do CPC.<br>Com efeito, enquanto o Tribunal a quo concluiu pela impossibilidade de penhora do imóvel caucionado em razão da alienação anterior ao ajuizamento da execução, os precedentes desta Corte Superior, em situações fáticas análogas (caução locatícia devidamente averbada  alienação posterior  execução de crédito garantido), reconheceram a natureza de garantia real da caução averbada, com direito de sequela e preferência, independentemente da mudança de titularidade do bem.<br>Configurada essa premissa, o dissídio resta evidenciado, ratificando a conclusão quanto à violação do art. 38, § 1º, da Lei 8.245/91.<br>4. Do exposto, com fundamento no art. 932, V, "a", do Código de Processo Civil, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para reformar o acórdão recorrido, determinando o deferimento da penhora do imóvel dado em garantia via caução locatícia, devidamente averbado na matrícula nº 44.687 do Cartório de Registro de Imóveis de Goiânia/GO (lote de terras nº 10, da quadra 20, situado à Avenida Contorno, no Jardim Diamantina, Goiânia/GO, com área de 378,00m ), ressalvado o direito de o terceiro se opor mediante os remédios recursais cabíveis, e/ou buscar eventual ressarcimento contra o alienante, se for o caso.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA