DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CIDADE JARDIM I DOURADOS EMPREENDIMENTOS SPE LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (e-STJ, fl. 261):<br>"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR DISTRATO (DESISTÊNCIA DO COMPRADOR). FLEXIBILIZAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 - IMPOSSIBILIDADE - LEGISLAÇÃO ESPECIAL PREVALECE SOBRE NORMAS CONSUMERISTAS - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO - LEGITIMIDADE - EM HARMONIA COM OS PARÂMETROS LEGAIS. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL - AFASTADA - IMÓVEL NÃO EDIFICADO - AUSÊNCIA DE EFETIVA FRUIÇÃO. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA PARTE AUTORA - MANTIDA - APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (e-STJ, fls. 261)<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 32-A, I, da Lei 13.786/2018, pois teria sido indevidamente afastada a cobrança de taxa de fruição prevista em lei e em contrato em caso de rescisão por culpa do comprador, sustentando que a lei especial regularia a matéria e que a base de cálculo e as penalidades teriam sido corretamente estipuladas.<br>(ii) arts. 8º e 926 do Código de Processo Civil, porque a decisão teria desconsiderado a legalidade e a necessidade de uniformização e coerência jurisprudencial, gerando dissídio com julgados que aplicariam integralmente o art. 32-A da Lei 6.766/1979 (com redação da Lei 13.786/2018) e admitiriam retenções e taxa de fruição em hipóteses análogas.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 38-49).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.<br>O recurso não merece prosperar.<br>O cerne da questão consiste em definir a aplicabilidade do artigo 32-A, inciso I, da Lei 13.786/2018 (lei do distrato) à hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, especialmente quanto: (a) à legitimidade da retenção contratual de 10% sobre o valor do contrato e da devolução parcelada; e (b) à possibilidade de cobrança de "taxa de fruição" quando não demonstrada a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. O acórdão recorrido afirma a prevalência da lei especial sobre o Código de Defesa do Consumidor, mantém a retenção de 10% e afasta a taxa de fruição por inexistência de fruição em lote não edificado. É o que se observa no trecho do v. acórdão recorrido, in verbis (e-STJ, fls. 262-264):<br>"Não merece guarida a pretendida flexibilização da Lei nº 13.786/2018, visto que se trata de lei especial, que prevalece sobre as normas consumeristas. Em verdade, afastar a aplicação da referida lei especial demandaria o declaração de inconstitucionalidade, que sequer foi requerida.<br>Assim, deve ser mantida a multa contratual, que está de acordo com os parâmetros legais, bem como a possibilidade de parcelamento da devolução, conforme expressa previsão legal, a qual prevalece sobre súmula anterior à sua entrada em vigor.<br>Por sua vez, deve ser acolhido o afastamento da taxa a título de fruição do imóvel, referente ao período em que o adquirente permaneceu na posse do bem. É que se trata de venda de lote, em que não há qualquer prova de que tenha havido construção de qualquer edificação no terreno, ou mesmo outra utilização em relação à qual se possa cobrar a propalada "taxa de fruição" ou "aluguel".<br>Anoto, por oportuno, que o percentual de retenção sobre o valor do contrato já é suficiente para cobrir eventual prejuízo decorrente da rescisão do contrato. Convém mencionar, também, que após a sobredita rescisão, o lote volta à posse e titularidade plena da vendedora, que poderá vender novamente o imóvel ou utilizá-la da forma como lhe convier.<br>No mesmo sentido do acima esposado é a jurisprudência deste Tribunal acerca da matéria:<br>(..)<br>Sobreleva ressaltar que a incidência da taxa de fruição não é automática, visto que o artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 13.786/2018, versa sobre "eventual fruição do imóvel". Assim, ausente efetiva fruição do imóvel, consoante acima esposado, não há falar-se em desconto de valores a esse título.<br>Por fim, anoto que deve ser mantida a atribuição integral do ônus de sucumbência ao Autor, pois foi quem deu causa ao ajuizamento da demanda por ter desistido, unilateralmente, do contrato de compra e venda objeto dos autos. E, pelo Princípio da Causalidade, amplamente aplicável no âmbito do Processo Civil, as despesas e honorários advocatícios devem ser suportadas, sim, a quem deu causa ao ajuizamento do processo, ainda que haja parcial procedência do pedido, posto que, no caso, a então Ré não descumpriu qualquer avença entabulada no contrato."<br>Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei 13.786/2018. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fáticoprobatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024) . Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024, g.n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024, g.n.)<br>"CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido."<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, g.n.)<br>Além disso, nos termos da jurisprudência desta Corte, "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023).<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ.<br>2. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.368.956/MS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 9/11/2023.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.<br>1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.<br>3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.<br>4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.<br>5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel."<br>(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)<br>Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ.<br>Ademais, a modificação do entendimento lançado no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais diversas, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025, g. n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF).<br>2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória ( Súmula n. 7/STJ).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023, g.n.)<br>Por fim, tem-se que o conhecimento do apelo nobre pela alínea "c" do permissivo constitucional restou prejudicado, pois, conforme entendimento desta Corte, a Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Nessa linha de entendimento, confiram-se os seguintes precedentes:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO EM CONTA-CORRENTE. APLICAÇÃO DAS NORMAS RELATIVAS AO CRÉDITO RURAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ALÍNEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. APLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>3. Conforme o entendimento desta Corte, a Súmula n. 83 do STJ aplica-se a recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp 1301639/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2018, DJe 15/10/2018 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. RECUSA DE TRATAMENTO. PERÍODO DE CARÊNCIA. URGÊNCIA. ÍNDOLE ABUSIVA. DOENÇA PREEXISTENTE. AUSÊNCIA DE EXAMES CLÍNICOS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO, AINDA QUE IMPLÍCITO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>(..)<br>5. A Súmula 83 do STJ, consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, é aplicável aos recursos especiais interpostos com base tanto na alínea "a" quanto na alínea "c" do permissivo constitucional, visto que a divergência nela referida relaciona-se com a interpretação da norma infraconstitucional.<br>6. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 964.858/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018 - grifou-se)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor das partes recorrentes, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se .<br>EMENTA