DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por NAIR APARECIDA PASSOS DE CAMPOS contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 223 - 228):<br>APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ÁREA COM METRAGEM INFERIOR AO LIMITE MÍNIMO DO MÓDULO RURAL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO OBJETO. CONSTATAÇÃO. LEI N. 4.504/1964 E NA LEI N. 5.868/1972. INCIDÊNCIA. NULIDADE ABSOLUTA. OCORRÊNCIA. ART. 166, II, CC. NEGÓCIO JURÍDICO INSUSCETÍVEL DE CONFIRMAÇÃO. ART. 169, CC. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. ART. 252, RITSJP. RECURSO DESPROVIDO. A pessoa que, de um imóvel rural, delimita uma área inferior ao limite mínimo estabelecido pelo módulo da região e, por meio de compromisso de compra e venda, promete vendê-la a outrem, afronta a legislação agrária vigente e traz nulidade absoluta ao negócio jurídico, pela impossibilidade jurídica do objeto.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte recorrente, além de divergência jurisprudencial, alega ofensa aos arts. 489, §1º, IV, do CPC, 166, II, 421, 422, 475 e 1.239 do CC e 65 da Lei n. 4.504/1964.<br>Sustenta, em síntese, que: a) a decisão de origem apresenta fundamentação deficiente e não enfrentou todos os argumentos relevantes suscitados pela parte recorrente, limitando-se a repetir fundamentos genéricos sem analisar aspectos principais do contrato e da inadimplência; b) o acórdão recorrido violou o princípio da força obrigatória dos contratos, que determina que as partes devem cumprir fielmente suas obrigações contratuais; c) a parte recorrida não cumpriu com as prestações devidas ao tentar renegociar de forma unilateral; d) a decisão recorrida negou o direito da parte recorrente de pleitear a rescisão do contrato diante do inadimplemento contratual; d) a jurisprudência do STJ apresenta entendimento sobre a possibilidade de aquisição de propriedade rural com área inferior ao módulo rural estabelecido, especialmente por meio de usucapião especial rural (REsp nº 1.040.296/ES).<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 242 - 257).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 258 - 260), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 278 - 297).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, p asso ao exame do recurso especial.<br>Da violação do art. 489, § 1º, IV, do CPC<br>Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há falar em ofensa ao art. 489, §1º, IV, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao negar provimento, à apelação deixou claro que (fls.226-227):<br>É incontroverso: a requerente delimitou uma área de 1.000 m  de um imóvel rural de maior extensão e, por meio de compromisso de compra e venda, prometeu vende-la à requerida (p. 27/30).<br>Ocorre que, por se tratar de área inferior ao limite mínimo do módulo rural estabelecido para a região de Mogi das Cruzes (20.000 m  p. 176), o negócio jurídico padece de nulidade absoluta, insuscetível de confirmação (art. 169, CC), em razão da impossibilidade jurídica de seu objeto (art. 166, II, CC).<br>Nesse sentido tem se manifestado este Tribunal, inclusive esta Câmara, à luz do disposto na Lei n. 4.504/1964 e na Lei n. 5.868/1972:<br>"APELAÇÃO CÍVEL "Ação de Rescisão de Compromisso de Venda e Compra de Parte Ideal de Imóvel Rural c. c. Indenização em Perdas e Danos Civis Pelo Rito Comum" (sic.) (..) Caso concreto, ainda, em que o imóvel é rural, de forma que apenas seria regular a venda de lote com metragem igual ou superior ao módulo rural, isto é, 20.000m2, certo de que a fração comprometida à venda à apelada é substancialmente inferior a isso (1000m2), e não comportaria o registro da propriedade em seu nome Nulidade do contrato, nesse cenário, bem reconhecida (..) RECURSO DE PAULO PROVIDO, SENDO DESPROVIDO O DE AMARILDO" (TJSP; Apelação Cível 1000751-53.2016.8.26.0666; Relator: Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 02/07/2020) g. n. "Compromisso de compra e venda. bem imóvel rural- Área inferior ao módulo rural - Inviabilidade da transferência da propriedade, ante a existência de expressa vedação legal (art. 65, caput, da lei n. 4.504/64; art. 8º, caput, da lei 5.868/72) - Impossibilidade do objeto que induz à nulidade do negócio jurídico (art. 166, II, do CC) - Restituição das partes ao estado anterior - Devolução integral dos valores pagos pelos autores, sem qualquer imposição de multa ou lucros cessantes (..) - Sentença mantida - Recurso desprovido" (TJSP; Apelação Cível 1001899-97.2020.8.26.0201; Relator: Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/05/2021)<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciado, expressamente, sobre ponto central da controvérsia do contrato de compra e venda, isto é, a questão da validade do negócio celebrado entre as partes e a impossibilidade jurídica do objeto, diante da restrição da medida do imóvel rural nos termos da legislação agrária aplicável ao caso.<br>Registre-se que, como cediço, o magistrado não precisa rebater ponto a ponto todos os argumentos, mas deve obrigatoriamente analisar aqueles pontos essenciais e demonstrar a coerência lógica entre as questões de fato e de direito discutidas no processo e a conclusão a que chegou.<br>Dessarte, foi prolatada decisão suficientemente fundamentada, e não ficou demostrada violação do art. 489, § 1º, IV, do CPC. Verifica-se, igualmente, que inexiste omissão ou contradição.<br>Da violação do art. 166, II, art. 421, art. 422, art. 475, art. 1.239 do CC e art. 65 da Lei n. 4.504/1964<br>Quanto ao argumento da parte agravante de que o acórdão recorrido teria violado os arts. 166, II, 421, 422, 475 e 1.239 do Código Civil, bem como o art. 65 da Lei nº 4.504/1964, colhe-se do teor da peça do recurso especial que a tese vinculada à alegada ofensa a tais dispositivos repousa na questão do princípio da força obrigatória dos contratos, no cumprimento das obrigações contratuais pelas partes e no inadimplemento contratual.<br>Ora, analisar os pontos arguidos pela parte recorrente, como cumprimento das obrigações contratuais pelas partes, implicaria no revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, que é incabível em recurso especial. Ademais, as alegações contidas no recurso especial não indicam de forma específica e clara em que consistiria o descumprimento das obrigações.<br>Importante ressaltar, que o acórdão recorrido concluiu pela impossibilidade jurídica do objeto do contrato de compra e venda em razão do imóvel possuir aréa inferior ao módulo rural, conforme previsão legal. Então, o negócio jurídico foi declarado nulo com base no objeto e não devido a descumprimento de obrigação.<br>Assim, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante nova análise de fatos e provas, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices da Súmula n. 7 do STJ.<br>A respeito do tema, transcrevo o seguinte julgado desta Corte:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. QUESTÃO SOLUCIONADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de propaganda enganosa relacionada à possibilidade de obtenção de financiamento bancário pela adquirente, ainda durante a fase de construção do empreendimento, o que possibilitaria a quitação das parcelas da construtora até a entrega das obras, com impacto significativo no valor do saldo devedor.<br>2. No caso, ante o reconhecimento do descumprimento do dever de informação por parte da empresa vendedora, ora recorrente, e, em consequência, de sua responsabilidade exclusiva pelo descumprimento do contrato, o Tribunal estadual a condenou a restituir, integralmente, os valores pagos pela promitente compradora, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, assentando ser inaplicável, ao caso, o disposto no art. 67-A da Lei n. 13.786/18, que se refere à hipótese de inadimplemento absoluto da obrigação pelo comprador .<br>3. A revisão da conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.796.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)<br>Por fim, não obstante o recurso ter indicado a alínea c, III, do art. 105 da Constituição Federal, não realizou o devido cotejo analítico entre os julgados, demonstrando a similitude dos casos. Ademais, cumpre destacar que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários, visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20%. A parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA