DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TS3 PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de distrato de contrato de compra e venda de lote de terreno, determinando a restituição de 90% do valor pago, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, afastando a competência arbitral e a restituição da comissão de corretagem. A apelante questiona a retenção de 10%, a ausência de condenação em taxa de fruição e o termo inicial da correção monetária. II. QUESTÃO EM DEBATE 2. As questões em debate são: (i) o percentual de retenção devido em caso de distrato por culpa do comprador; (ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote de terreno sem edificação; e (iii) o termo inicial da correção monetária para restituição de valores pagos em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em caso de resolução de contrato por culpa do comprador, a jurisprudência admite a retenção de 10% a 25% do valor pago, considerando a razoabilidade e proporcionalidade. O percentual de 10% fixado na sentença é adequado ao caso. 4. A taxa de fruição é indevida na ausência de proveito econômico ou prejuízo comprovado para o vendedor, especialmente em se tratando de lote sem edificação. A jurisprudência do TJGO e STJ corrobora esse entendimento. 5. A correção monetária, em casos de restituição de valores pagos, deve incidir a partir de cada desembolso, preservando o equilíbrio econômico entre as partes, conforme jurisprudência do TJGO. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. A sentença é mantida. "1. Em distratos imobiliários por culpa do comprador, a retenção de 10% do valor pago é razoável. 2. A taxa de fruição é indevida em relação a lotes sem edificação. 3. A correção monetária em restituições de valores pagos em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 incide a partir de cada desembolso." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CPC, art. 503, §1º, I; CPC, art. 85, §2º; CPC, art. 86; CPC, art. 98, §3º; CPC, art. 85, §11; Lei nº 13.786/2018; CC/2002, art. 1.219. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543, STJ; TJGO, Apelação Cível 5260812-85.2022.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível n. 5345111-96.2020.8.09.0137; TJGO, 1ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0374773-07; STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7; TJGO, Apelação Cível 5560738-89.2021.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5143830-59.2019.8.09.0029." (e-STJ, fls. 303)<br>Os embargos de declaração foram rejeitados.<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 1.196 e 1.228 do Código Civil, pois seria devida a "taxa de fruição" pelo período de posse do imóvel pelo comprador, afirmando que houve uso e gozo da coisa e que a ausência de cobrança configuraria enriquecimento sem causa do recorrido;<br>(ii) art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981, pois a correção monetária das parcelas a restituir teria de incidir a partir do ajuizamento da ação, e não desde cada desembolso, sustentando ofensa ao regime legal da atualização dos débitos judiciais; e<br>(iii) art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964, pois o percentual de retenção das parcelas, em distrato por culpa do comprador, teria de ser fixado até o limite de 25% (vinte e cinco por cento), pleiteando aplicação do patamar contratual de 20% ou, subsidiariamente, do teto legal.<br>Não foram ofertadas contrarrazões (e-STJ, fl. 352).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o Relatório. Passo a decidir.<br>O recurso especial deve ser parcialmente provido.<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem confirmou a parcial procedência da ação indenizatória proposta pela parte compradora, ora recorrida, em decorrência da desistência de promessa de compra e venda de imóvel - celebrada anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018 (DOU de 28/12/2018) -, a fim de determinar a restituição, pela vendedora, ora recorrente, de 90% das parcelas pagas, com valor corrigido monetariamente desde cada desembolso e incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado; bem como afastou o direito de retenção da taxa de fruição, por se tratar de lote sem edificação.<br>Assim, no que tange à indevida cobrança ou retenção de taxa de ocupação/fruição em caso de lote não edificado, o acórdão recorrido está em conformidade com o entendimento desta Corte Superior.<br>A propósito:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.<br>1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. Precedentes.<br>2. Recurso especial provido."<br>(REsp n. 2.209.645/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.)<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>Além disso, quanto à correção monetária, o acórdão recorrido também está em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso", porque "a regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo" (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 04/04/2013, DJe 17/04/2013).<br>No mesmo sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).<br>2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp 1850283/SP, Rel. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 26/06/2020)<br>"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. REEXAME DE PROVAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PROVA PERICIAL. SÚMULA Nº 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. REEXAME DE PROVAS.<br>(..)<br>4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ.<br>(..)"<br>(AgRg no AREsp 273.500/RJ, Rel. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 15/10/2015)<br>Desse modo, constatada a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte, é inviável o provimento do recurso especial em relação aos tópicos supracitados, nos termos da Súmula 83/STJ.<br>Entretanto, em relação ao percentual de retenção, o recurso especial deve ser provido.<br>A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção pactuado desde que dentro do limite de 25% (vinte e cinco por cento), tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>A propósito, confira-se a ementa do referido precedente:<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>4. Recurso especial parcialmente provido."<br>(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)<br>Conforme essa posição, o referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do contrato, sendo irrelevante a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais suportadas com o empreendimento.<br>Além disso, em respeito ao pactuado pelos contratantes, a estipulação contratual dentro do limite de 25% deve ser observada, exceto na hipótese de efetiva demonstração de abuso, mediante indicação de circunstância específica justificadora da redução. Por fim, também foi consignado que não implica reexame fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ, a adoção desse entendimento nesta instância, notadamente em vista da fixação de percentuais pelas instâncias ordinárias sem motivação em circunstâncias do caso concreto.<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem confirmou a revisão da cláusula de retenção de 20% para 10% dos valores pagos pela parte compradora, sem nenhuma fundamentação adicional além da razoabilidade do montante, apontada pela sentença.<br>Desse modo, constata-se a divergência entre o acórdão recorrido e o entendimento desta Corte, motivo pelo qual é impositivo o provimento do recurso no tópico, a fim de admitir a retenção de 20% dos valores pagos, conforme contratado, nos termos delineados nas decisões proferidas no processo.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar o percentual de retenção em 20% dos valor pagos.<br>Em razão do resultado, considera-se desnecessária a alteração da distribuição da sucumbência, fixada em 50% para cada parte.<br>Publique-se.<br>EMENTA