DECISÃO<br>Trata-se de agravo em face de decisão que inadmitu recurso especial interposto por HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A e OUTRO com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO APLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. PRECEDENTES STJ. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. ANTE O LAPSO TEMPORAL, QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO PARA R$ 5.000,00. JUROS E MULTA C O N T R A T U A L . A F A S T A D O S . R E C U R S O P A R C I A L M E N T E PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que determinou o pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais e penalidades contratuais em razão do atraso na entrega de imóvel. II. Questão em discussão 2. Discute-se a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel, a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, a presunção de lucros cessantes, a existência de danos morais e a validade da multa contratual e juros moratórios. III. Razões de decidir 3. A alegação de inadimplência dos compradores antes do atraso na entrega não se sustenta, pois não há comprovação de que a mora dos adquirentes tenha sido a única causa do inadimplemento da incorporadora. 4. O atraso na expedição do "Habite-se" extrapolou o prazo de tolerância e caracteriza mora da incorporadora, ensejando o dever de indenizar. 5. Os lucros cessantes são presumidos, sendo devido o pagamento da indenização pelo período de mora contratual. 6. O dano moral é reconhecido, mas considerando o curto período de atraso (menos de 60 dias), reduz-se a indenização para R$ 5.000,00. 7. A condenação ao pagamento de juros de mora e multa contratual prevista na cláusula 12.3 do contrato deve ser afastada, pois não há previsão expressa que autorize sua aplicação em favor do adquirente. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: " 1 . O a t r a s o n a e n t r e g a d o i m ó v e l c o n f i g u r a m o r a d a incorporadora, ensejando a obrigação de indenizar por lucros cessantes e danos morais. 2. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos. 3 . O d a n o m o r a l é d e v i d o , m a s p o d e s e r r e d u z i d o proporcionalmente ao tempo de atraso. 4. Não se aplica multa contratual e juros moratórios quando não há previsão expressa que beneficie o adquirente."<br>5. Os lucros cessantes são presumidos, sendo devido o pagamento da indenização pelo período de mora contratual. 6. O dano moral é reconhecido, mas considerando o curto período de atraso (menos de 60 dias), reduz-se a indenização para R$ 5.000,00. 7. A condenação ao pagamento de juros de mora e multa contratual prevista na cláusula 12.3 do contrato deve ser afastada, pois não há previsão expressa que autorize sua aplicação em favor do adquirente. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: " 1 . O a t r a s o n a e n t r e g a d o i m ó v e l c o n f i g u r a m o r a d a incorporadora, ensejando a obrigação de indenizar por lucros cessantes e danos morais. 2. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos. 3 . O d a n o m o r a l é d e v i d o , m a s p o d e s e r r e d u z i d o proporcionalmente ao tempo de atraso. 4. Não se aplica multa contratual e juros moratórios quando não há previsão expressa que beneficie o adquirente."<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão recorrido viola lei federal ao desconsiderar a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois os autores estavam inadimplentes antes do breve atraso na entrega do imóvel, pretendendo, por isso, a improcedência dos pedidos; sustentam inexistir dano moral, por falta de prova de abalo e por ser inaplicável a presunção de dano no mero inadimplemento (arts. 186 e 927 do Código Civil); e requerem a adequação dos encargos de correção e juros aos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024, com IPCA como índice de correção e Taxa Selic, deduzido o IPCA, como juros legais.<br>Sem contrarrazões, conforme certidão de fl. 505, e-STJ.<br>Sobreveio decisão que inadmitiu o recurso especial, ensejando o manejo do presente agravo (fls. 516-520, e-STJ).<br>Sem contraminuta, conforme certidão de fl. 526, e-STJ.<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação prospera em parte.<br>De início, quanto à alegada violação do art. 389, parágrafo único, e art. 406 do CC, verifica-se que o conteúdo normativo dos dispositivos invocados no apelo nobre não foram apreciados pelo Tribunal a quo. Esse pressuposto específico do recurso especial é exigido inclusive para matérias de ordem pública. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. SÚMULA 182/STJ. INAPLICABILIDADE. RECONSIDERAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (..)<br>4. A Corte local não se pronunciou sobre a tese de julgamento citra petita, não se configurando o prequestionamento da matéria, a qual nem sequer foi suscitada nos embargos de declaração opostos na origem. Incidência, por analogia, das Súmulas 282 e 356/STF.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.652.215/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CHAVES. ATRASO NA ENTREGA. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. MULTA COMINATÓRIA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO INDICADO. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. (..)<br>2. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão r ecorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. (..)<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.621.589/AM, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, j. 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>Noutro ponto, o Tribunal de Justiça entendeu pela inaplicabilidade da teoria da exceção do contrato não cumprido, como se vê do trecho abaixo transcrito:<br>O apelante afirma que, antes de sua mora, a partir de 31.04.2015, os adquirentes encontravam-se inadimplentes desde 15.06.2014. Sobre o tema, dispõe o art. 476 do Código Civil: "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." A teoria da exceptio non adimpleti contractus deve ser aplicada de acordo com o princípio da boa-fé, o que significa dizer que, aquele que está em débito não pode exigir da outra parte o cumprimento do ajuste, ante a reciprocidade das obrigações, característica típica dos contratos bilaterais. No caso, ambas as partes estavam em mora. Entende a Corte Superior que nos contratos sinalagmáticos, não satisfeita a prestação, permite-se, pela regra da exceptio non adimpleti contractus, a qualquer dos pactuantes diferir o cumprimento da obrigação até que a outra parte execute a sua. Sucede que a apelante, muito embora invoque a inadimplência da adquirente, não consegue comprovar que sua inadimplência se deu única e exclusivamente por tal causa.<br>Na hipótese, o Tribunal de Justiça concluiu que "a apelante, muito embora invoque a inadimplência da adquirente, não consegue comprovar que sua inadimplência se deu única e exclusivamente por tal causa."<br>Nesse contexto, a pretensão de modificar o entendimento firmado, sob alegada ofensa ao art. 476 do CC, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ.<br>A propósito:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. PROVA ESCRITA SEM EFICÁCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO CONHECIDO E<br>RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação monitória ajuizada para constituição de título executivo judicial referente a valores pactuados em contrato de licença de uso de imagem de atleta profissional de futebol.<br>II. Questão em discussão<br>2. Há três questões em discussão:<br>(i) saber se a ausência de assinatura no documento que instrui a ação monitória inviabiliza a constituição do título executivo; (ii) saber se a exceção do contrato não cumprido pode ser aplicada em razão da ausência de notas fiscais e comprovantes de recolhimento de tributos; e (iii) saber se houve violação ao princípio da liberdade contratual e da intervenção mínima ao desconsiderar cláusulas contratuais específicas para a exigibilidade do pagamento.<br>III.<br>Razões de decidir<br>3. A ação monitória pode ser instruída com prova escrita sem eficácia de título executivo, como fotocópias, conforme previsto no art. 700 do CPC, sendo suficiente para demonstrar a relação contratual entre as partes.<br>4. A alegação de exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a conduta do requerido, que não observava a exigência de notas fiscais em pagamentos anteriores, inviabiliza a aplicação do art. 476 do Código Civil.<br>5. A modificação do entendimento sobre a exceção do contrato não cumprido demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>6. A tese de violação ao art. 421 do Código Civil não foi analisada pelo Tribunal de origem, faltando o requisito indispensável do prequestionamento, incidindo as Súmulas 282 e 356 do STF.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7 . Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.895.747/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>Com efeito, em relação ao dano moral em razão de atraso na entrega de imóvel, esta Corte já consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Nesse sentido, confira-se:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA PUBLICADA NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. SUSPENSÃO DO PRAZO. COMPROVAÇÃO. ART. 1.003, § 6º, CPC/2015. RECURSO TEMPESTIVO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO<br>CPC/2015. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 98/STJ. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>5. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.<br>(..)<br>8. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1090402/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe)<br>Nessa esteira, verifica-se que o Tribunal de origem, ao concluir pela existência de dano moral indenizável, baseando-se no simples inadimplemento contratual, se afastou da jurisprudência desta Corte, motivo pelo qual o apelo especial comporta provimento, nesse ponto.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a indenização por danos morais.<br>Publique-se.<br>EMENTA