DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 448):<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESINTERESSE DO A. PELA CONTINUIDADE DO PACTO - LEI 9.514/97 NÃO APLICÁVEL NA ESPÉCIE - LOTEADOR QUE NÃO LEVOU O AJUSTE A REGISTRO - RESCISÃO DEFERIDA COM RETENÇÃO DE VALORES - ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% DOS VALORES PAGOS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - APELO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 482-484).<br>Em suas razões (fls. 451-466), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação dos dispositivos legais dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, pois "o entendimento exarado posicionou-se no sentido da aplicação tão somente do Código de Defesa do Consumidor, desconsiderando-se a validade, aplicabilidade e vigência das cláusulas de alienação fiduciária que compõem os pactos solenizados entre as partes contratantes, aplicando regramentos totalmente diversos da lei específica" (fl. 455).<br>Contrarrazões apresentadas (fls. 488-506).<br>O recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O Tribunal de origem conferiu solução à controvérsia nos seguintes termos (fl. 449):<br>A suso citada Lei de Alienação Fiduciária não se aplica na espécie, pois que a parte A. não estava em mora e equivoca-se o Dr. Advogado do Apelante com brandir essa necessidade, pois que para viger o Diploma implicara necessidade do Registro da avença que não foi realizado; de aí que, falhando a Ré com seu dever, a regência pelo CDC é de rigor.<br>Nos dias que correm a jurisprudência mitigou o PACTA SUNT SERVANDA a ponto de permitir ao devedor que busque eximir-se da contratação e a irresignação do Apelante esbarra na Súmula revelada nas contra-razões: mesmo inadimplente a parte pode pedir a rescisão e a antiga tese ficou superada, inda que à luz do ato jurídico perfeito.<br>No entretanto, 10% é percentual ínfimo que prestigia o devedor remisso ficando o percentual elevado para 25% dos valores pagos, e no mais mantido o decisório de Primeiro Grau, também a devolução em parcela única, pois que assim dí-lo a jurisprudência, vendo-se que a parte Ré acabará por safar-se do prejuízo, ante a retenção ora concedida, e pela valorização da gleba, confortando-se as partes com essa solução.<br>Respeitado o delineamento fático que se extrai do acórdão recorrido, verifica-se que a solução dada à causa está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que reconhece que, inexistente o registro do contrato de venda e compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária, afastam-se as disposições da Lei n. 9.514/1997, aplicando-se o CDC.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 2.230.700/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.)<br>Registre-se, ainda, o quanto afirmado pela Segunda Seção do STJ quando do julgamento do REsp 1.891.498/SP, submetido ao regime dos recursos especiais repetitivos e catalogado como Tema n. 1.095/STJ, cuja ementa transcrevo:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.<br>1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:<br>1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Caso concreto:<br>É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.<br>3. Recurso Especial provido.<br>(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.)<br>Nesse julgamento paradigmático, disse o eminente Relator, Ministro Marco Buzzi:<br>Como se vê, no regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.<br>Por essa razão, na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.<br>Essa orientação foi secundada pela eminente Ministra Nancy Andrighi, em voto-vogal do qual se extrai a seguinte passagem:<br>29. Quanto ao primeiro ponto, o art. 23 da Lei nº 9.514/17 prevê que "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título". Ou seja, a propriedade fiduciária de bem imóvel somente se constitui com o registro do contrato no registro de imóveis.<br>30. E não poderia ser diferente, haja vista que, no sistema adotado no País, seguindo a tradição romana, a propriedade de bem imóvel, seja resolúvel ou não, apenas é adquirida, a título derivado e inter vivos, com o registro do contrato no Cartório de Imóveis. O registro, de fato, tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária, assim como ocorre em relação aos demais direitos reais sobre imóveis.<br>31. Dito de outro modo, a alienação fiduciária somente se aperfeiçoa com o registo do contrato no órgão competente. Ausente esse registro "o credor poderá ter um título executivo, dependendo das condições do contrato, mas não terá uma garantia real" (Amaral, Fernanda Costa Neves do. Alienação fiduciária em garantia. In: Revista brasileira de direito comercial. Vol. 8, n. 46, p. 139-165, abr./maio 2022, p. 149).<br>32. Conforme sublinha a doutrina, "(..) a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Assim, com o registro do contrato da alienação fiduciária, o credor torna-se titular do domínio até que o devedor pague a dívida. O bem, assim, é excluído do patrimônio do devedor, só retornando a ele após o cumprimento da obrigação garantida" (Alienação fiduciária: negócio fiduciário, 5ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 239).<br>33. A propósito, citam-se os seguintes precedentes: REsp n. 1.987.389/SP, Terceira Turma, DJe de 1/9/2022; REsp n. 1.835.598/SP, Terceira Turma, DJe de 17/2/2021.<br>34. Dessa maneira, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor. Ante a ausência de constituição da garantia, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é incabível a submissão do adquirente ao procedimento de previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>EMENTA