DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 565-579):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL, DECLARANDO O JUÍZO A RESCISÃO DO CONTRATO, DETERMINANDO A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS AUTORES, COM RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINTO POR CENTO) DA QUANTIA. INSURGE-SE O RÉU RECORRENTE CONTRA A RESCISÃO IMPOSTA E A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDO PELOS AUTORES. PECULIARIDADES CONCRETAS QUE AUTORIZAM SOLUÇÃO JURÍDICA DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES LITIGANTES E O RETORNO DAS MESMAS AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELOS ADQUIRENTES, EM PRESTÍGIO DA BOA- FÉ CONTRATUAL E DA PRESERVAÇÃO DO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PARTE CREDORA EM FACE DO PREJUÍZO DA DEVEDORA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO E. STJ, NO SENTIDO DA POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR ENTRE 10% A 25% DO TOTAL DA QUANTIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVIDO A RÉ DETERMINADO NA SENTENÇA EM 25% DA QUANTIA PAGA QUE SE ENCONTRA EM CONSONANCIA COM OS PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, E, DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESTITUIÇÃO CONFORME SÚMULA Nº 543 DO STJ. JUROS LEGAIS DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, E, CORREÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 662-667).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 63 e 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; 1º, VI e VII, da Lei n. 4.864/1965; 474 e 475 do Código Civil; e 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981.<br>Sustenta, em síntese, que o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional; que o leilão extrajudicial é medida legal para solucionar o inadimplemento. Subsidiariamente, pleiteia a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, para autorizar retenção até 50% dos valores pagos em incorporação submetida a patrimônio de afetação. Por fim, sustenta violação do art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981, defendendo que a correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 1.096-1.103).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.105-1.108), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.128-1.137).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a saber se houve negativa de prestação jurisdicional do Tribunal de origem; se regular o procedimento de leilão extrajudicial realizado; se possível a retenção de até 50% dos valores pagos; e se o termo inicial da correção monetária se incidiria a partir do ajuizamento ou do efetivo desembolso.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, no que se refere à análise de suposta contradição do acórdão recorrido, uma vez que o Tribunal de origem, ao julgar os embargos declaratórios, deixou claro que, não obstante a regularidade das notificações para a realização do leilão extrajudicial (fl. 666):<br> ..  houve a adjudicação pela Ré do imóvel objeto do contrato em razão das dívidas dos Autores, através do leilão extrajudicial, conforme mencionado, agindo de modo transverso para obter o imóvel de volta, quando poderia ter sido efetuado o distrato, com a devolução parcial das quantias pagas pelos Autores, contudo, preferiu a Ré, com a adjudicação do imóvel pelo valor pago no leilão, não devolver qualquer quantia para os Autores, deixando de agir com boa-fé por força do ato praticado, com inobservância ao que dispõe o art.422 do Código Civil. (Grifo meu.)<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, uma vez que a justificativa para a anulação do leilão foi pela constatação de má-fé dos recorrentes. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>Ademais, extrai-se da fundamentação do acórdão recorrido que (fls. 570-578):<br>A ação foi ajuizada, visando o desfazimento do contrato, por conta da impossibilidade de cumprimento das obrigações pelos adquirentes tendo em vista serem incapazes de honrar com o pagamento das prestações assumidas em razão de dificuldades financeiras, sendo certo que a situação em debate muito se aproxima do desfazimento contratual em face da onerosidade excessiva, com tratamento pelas disposições do art. 478 do Código Civil, segundo as quais nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Contudo, se extrai dos autos a única diferença resultante da ausência da extrema vantagem para o alienante, réu da ação, que não se vislumbra na hipótese vertente, aprioristicamente, porém, a retenção do percentual fixado na sentença se encontra dentro dos parâmetros da razoabilidade, assegurado ao alienante o devido ressarcimento.<br>Tal questão foi resolvida pelos Pretórios, assegurando a possibilidade do desfazimento contratual, independentemente de excessiva vantagem obtida pelo alienante, visando assegurar a equidade e a boa-fé, não sendo demasiado lembrar que o desfazimento do negócio se opera mediante a devolução do imóvel, que poderá ser fruto de superveniente alienação, propiciando a realização de nova operação lucrativa ao construtor, incorporador. Caso contrário a retenção excessiva do pagamento efetuado resultaria em enriquecimento ilícito.<br>No caso vertente houve a adjudicação pela Ré do imóvel objeto do contrato em razão das dívidas dos Autores, através do leilão extrajudicial, conforme mencionado, agindo de modo transverso para obter o imóvel de volta, quando poderia ter sido efetuado o distrato, com a devolução parcial das quantias pagas pelos Autores, contudo, preferiu a Ré, com a adjudicação do imóvel pelo valor pago no leilão, não devolver qualquer quantia para os Autores, deixando de agir com boa-fé por força do ato praticado, com inobservância ao que dispõe o art.422 do Código Civil.<br>Não prospera o argumento dos Autores Recorrentes no sentido de que houve falta de notificações da dívida, uma vez que restou comprovado a efetivação das mesmas às fls.190/211.  .. <br>Alegaram os Autores em sua peça inaugural dificuldades financeiras para honrar o cumprimento das obrigações assumidas no contrato. O Réu ora Recorrente, por sua vez, manifestou-se contrariamente a alegação apresentada para o desfazimento do contrato, qual seja, a impossibilidade da parte Autora de efetuar os pagamentos das prestações para a quitação do preço acertado, alegando, ainda, existência de cláusulas contratuais que impedem o desfazimento do contrato.<br>É manso e pacífico o entendimento das Cortes de Justiça quanto à possibilidade de resilição do contrato por iniciativa do contratante Autor, que desistiu na continuidade da relação jurídica por não mais conseguir efetuar o adimplemento contratual.  .. <br>O percentual fixado pelo magistrado de primeiro grau de jurisdição se encontra em patamar correto e razoável, não merecendo qualquer reparo na sentença neste ponto.  .. <br>Na hipótese dos autos, verifica-se que o sinal de pagamento constitui arras confirmatórias, ou seja, prestadas a título de início de pagamento e não arras penitenciais (que ensejariam o perdimento em favor da parte que não deu causa ao desfazimento do negócio). Desse modo, não deve ser retido o valor do sinal e princípio de pagamento pela promitente vendedora, ainda que tenha ocorrido a rescisão imotivada por parte da promitente compradora, como no caso dos autos.<br>Dessa forma, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da boa-fé da recorrente no caso para afastar a nulidade do leilão, bem como revolvimento da porcentagem de retenção, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. Nesse sentido, cito:<br>Direito civil. Recurso especial. Hipoteca sobre imóvel comercial. Boa-fé objetiva. Ineficácia perante adquirente.<br> ..  6. A presunção de boa-fé do adquirente é matéria de fato, cuja análise compete às instâncias ordinárias, sendo insuscetível de revisão em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.  .. <br>(REsp n. 1.953.302/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025. Grifo meu.)<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br> ..  3. O percentual de retenção de 25% dos valores pagos, fixado pelo Tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal Superior, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.  .. <br>(AREsp n. 2.624.669/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025. Grifo meu.)<br>Outrossim, no que se refere à alegação de qual seria o termo inicial da correção monetária, restou fundamentado no acórdão recorrido que (fl. 578):<br>Com relação à correção monetária, observa-se que o Juízo sentenciante estabeleceu como termo inicial a data do desembolso realizado, não merecendo, nesse caso, a r. sentença sofrer qualquer modificação, pois estaria em conformidade com a jurisprudência do E. STJ. (Grifo meu.)<br>Do tema, é assente a jurisprudência desta Corte no seguinte sentido:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DE LEI. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA N. 284 DO STF. IRRETROATIVIDADE DA LEI. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. PROVA DOCUMENTAL. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. QUANTUM DEBEATUR. LIQUIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DO BEM. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA OU INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br> ..  9. Em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde cada desembolso e que os juros moratórios, na hipótese de culpa ou iniciativa do comprador, incidirão a partir do trânsito em julgado.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.426.567/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025. Grifo meu.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/1964. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FUNDAMENTOS LEGAIS DA LIDE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. INEXISTENTE. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICÁVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. ARTIGOS APONTADOS COMO VIOLADOS. PREQUESIONAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. INVIÁVEL. DESPESAS COM SEGURO, RATEIO E REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS OU INTERPRETADOS DE FORMA DIVERGENTE. INDICAÇÃO. AUSENTE. SÚMULA N 284/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.<br> ..  7. Em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.  .. <br>(REsp n. 2.179.100/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025. Grifo meu.)<br>Nesse contexto, tendo em vista que o acórdão impugnado está no mesmo sentido da jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA