DECISÃO<br>Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial interposto por CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA, fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra v. acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado:<br>HABITACIONAL. CONTRATO DE MÚTUO. PMCMV. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. JUROS DE OBRA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS.<br>1. Reconhecida a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo, pois além de ser agente financeiro, é responsável pela fiscalização do empreendimento no prazo contratado, tendo poderes de substituição da interveniente construtora em caso de descumprimento injustificado dos prazos.<br>2. Quanto ao termo inicial da responsabilidade solidária pelo atraso da obra, tendo sido contado o prazo previsto para a conclusão da obra a partir da data da assinatura do contrato de financiamento habitacional, devendo ser observado, ainda, que a mora das rés passa a contar do 61º dia de atraso, para fins fixação do termo inicial do atraso de entrega da obra, conforme cláusula contratual que estabelece 60 dias para a entrega das chaves.<br>3. A cobrança dos juros de obra somente se legitima durante a fase de construção do imóvel. Uma vez expirado o aludido prazo, mesmo que a obra ainda se encontre inacabada, deve ser iniciada a fase de amortização do mútuo contratado ou ao menos suspensa a cobrança deste encargo.<br>4. A devolução dos juros de obra será em dobro a partir de 30/03/2021, data da publicação do acórdão do REsp nº 1.413.542/RS, da Corte Especial do STJ, em que modulados os efeitos a respeito da questão.<br>5. Evidenciado o atraso na entrega do imóvel objeto de financiamento, impõe-se a reparação do dano emergente sofrido pelo mutuário. A indenização em virtude do atraso na entrega da obra corresponde ao percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel (valor de garantia) por mês de atraso. 6. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locatício, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tema 970 do STJ.<br>7. Caracteriza-se o dano moral presumível in re in ipsa, pelo atraso na entrega do imóvel, se essa demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento, prazo que consiste em um período razoável para atrasos no âmbito da construção civil, que, sabidamente, ocorrem com frequência, não guardando relação com a tolerância de cento e oitenta dias inserida em muitos desses contratos.<br>8. Os juros de mora e à correção monetária incidentes sobre o valor estabelecido a título de indenização por dano moral serão devidos da data do arbitramento (Súmula nº 362 do STJ), assim considerada como a data da sentença ou acórdão em que se reconheça o dever de indenizar e que contenha a condenação respectiva.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados.<br>Em suas razões recursais, a recorrente alega violação ao art. 186 do Código Civil.<br>Sustenta que:<br>i) houve condenação por dano moral de forma automática em razão do mero atraso na entrega do imóvel, sem prova específica de lesão a direitos da personalidade, o que configuraria indevida presunção de dano extrapatrimonial in re ipsa; e<br>ii) há dissídio jurisprudencial quanto à possibilidade de dano moral presumido por atraso de obra, pois decisões de outro Tribunal teriam exigido demonstração concreta de abalo moral, afastando a compensação quando presentes apenas contratempos contratuais.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 1.794/1.812.<br>No agravo, afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>É o relatório.<br>Inicialmente, verifica-se que o acórdão recorrido, analisando detidamente os autos, concluiu que o atraso na entrega da obra frustra o objeto do financiamento habitacional e impõe espera irrazoável, sendo suficiente, por si, para a caracterização do prejuízo extrapatrimonial, dispensando instrução probatória adicional, in verbis (fl.1630):<br>"Desde que evidenciado o atraso na entrega da obra, cabível condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais, com a precípua finalidade de atenuar as adversidades suportadas pela parte autora e, além disso, punir e coibir conduta ilícita das rés.<br>O atraso na entrega da obra configura frustração do objeto do contrato de financiamento habitacional, submetendo a parte autora à irrazoável espera pelo imóvel, comprado com legítima expectativa de nele residir em tempo determinado.<br>Não havendo certeza da data de entrega da unidade habitacional no prazo contratado, resta demonstrada a probabilidade do direito invocado. O evidente atraso na conclusão da obra por óbvio gera prejuízo de ordem moral à parte autora, tendo em vista que teve injustamente adiado o sonho de residir em seu próprio imóvel, que certamente foi adquirido com sacrifício e árduo trabalho.<br>Assim, em tais casos o dano moral é presumido, dispensando a instrução probatória. No tocante à quantificação dos danos morais, destaque-se que a lei não fixa parâmetros exatos para a valoração do quantum indenizatório, razão pela qual o juízo deve se valer do seu "prudente arbítrio", guiado pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, numa análise casuística. Nessa linha, o artigo 944 do Código Civil alude à extensão do dano e à proporcionalidade entre a gravidade da culpa e o dano para definir como seria uma condenação adequada: Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano. Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização.<br>Por óbvio que, nessa hipótese, a indenização deve representar uma compensação ao lesado, diante da impossibilidade de recomposição exata da situação na qual se encontrava anteriormente, alcançando-lhe ao menos uma forma de ver diminuída suas aflições. No entanto, deve-se buscar o equilíbrio entre a prevenção de novas práticas lesivas à moral e as condições econômicas dos envolvidos, em respeito aos princípios de moderação e de razoabilidade, assegurando à parte lesada a justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito e não deixando de observar o caráter pedagógico em relação aquele que cometeu o ato lesivo.<br>(..)<br>Esta 12ª Turma vem adotando o posicionamento de que os danos morais por atraso na entrega de imóvel, presumíveis in re ipsa, somente se caracterizam quando tal demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento. Ressalta-se, desde logo, que esse prazo não possui relação com a tolerância de cento e oitenta dias inserida em muitos desses contratos.<br>Consiste, apenas, em um período razoável para atrasos no âmbito da construção civil, que, sabidamente, ocorrem com frequência. Assim, ultrapassados os seis meses iniciais de atraso, cada mês adicional de mora transcorrido em sua integralidade gerará o direito a receber R$ 1.000,00 (mil reais) como reparação por danos morais, até o limite máximo de R$ 10.000,00 (dez mil reais)".<br>Nos termos da jurisprudência desta Corte, " o  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). Também nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.<br>2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável.<br>Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.676.370/MT, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025, g.n.)<br>"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. ENTREGA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDO. SÚMULA Nº 83/STJ. APURAÇÃO. VALOR. CONTRATO DE ALUGUEL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL. SÚMULA Nº 83/STJ. REDISTRIBUIÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DE PROVA.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. No caso, o tribunal da origem acentuou que, na apuração do valor da indenização por lucros cessantes, devem ser considerados os alugueis que constam dos contratos que instruíram o pedido inicial.<br>Rever tal posicionamento esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.<br>4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. A aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>6. Somente na ausência de convenção em sentido contrário, a partir da vigência do Código Civil de 2002, os juros moratórios devem incidir segundo a variação da Taxa Selic. Precedente.<br>7. Em relação à sustentada necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais, o argumento é improcedente, pois a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que rever a distribuição da verba ora reclamada encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial."<br>(AREsp n. 2.539.692/RJ, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025, g.n.)<br>"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. DANO MATERIAL PRESUMIDO. LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência firmada em sede de recurso repetitivo, Tema 996/STJ, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 2 (dois) anos, ainda não há notícias da entrega do imóvel, o qual foi adquirido para fins de moradia."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.249.293/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2023, DJe de<br>20/10/2023)<br>3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.647.948/RJ, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC/2015. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. TEMAS N. 970 E 971 DESTA CORTE SUPERIOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 568/STJ. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 568/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NÃO CABIMENTO.<br>1. Ação indenizatória por danos materiais e compensatória por danos morais.<br>2. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades, contradições ou erros materiais, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015.<br>Precedentes.<br>3. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>4. A Segunda Seção desta Corte firmou tese no sentido de que no " ..<br>.  contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor  .. " (Tema n. 971/STJ). Precedentes.<br>5. De outro lado, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que a " ..  cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes  .. " (Tema n. 970/STJ). Precedentes.<br>6. A jurisprudência desta Corte Superior sobre a questão controvertida é no sentido de que o " ..  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial  .. " (AgInt nos EDcl no AREsp n. 676.952/RJ, Quarta Turma, DJe de 3/4/2023).<br>Precedentes.<br>7. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.<br>8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido, com aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015."<br>(AgInt no AREsp n. 2.345.245/RJ, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023, g.n.)<br>Desta forma, verifica-se que o atraso da obra, por si só, não é capaz de presumir a ocorrência de dano moral indenizável. Todavia, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial.<br>Na espécie, o Tribunal de origem reconheceu o dano moral presumido, sem, entretanto, valorar os elementos específicos do caso aptos a justificar a reparação, como o atraso excessivo na entrega do imóvel e demais circunstâncias eventualmente alegadas pelas partes.<br>Desta forma, verifica-se que o entendimento adotado pelo acórdão recorrido se encontra em dissonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e determinar o retorno dos autos à origem, para que se julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ.<br>Publique-se.<br>EMENTA