DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por ESPÓLIO DE PASCHOAL AMBROSIO FILHO e ELIANE SILVA AMBROSIO, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea c do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fls. 379-383, e-STJ):<br>APELAÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. TEMA Nº 886-STJ. DISTINÇÃO. 1. A tese vinculante fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.345.331-RS (Tema nº 866), ao associar a responsabilidade do adquirente perante o condomínio à efetiva imissão na posse do imóvel, diz respeito apenas à figura do promitente-comprador, quer tenha sido registrado ou não o compromisso de compra e venda. 2. No caso dos autos, porém, o condomínio ajuizou demanda contra aqueles que já figuravam como proprietários do imóvel, por registro da escritura de compra e venda junto à matrícula da unidade. Tal hipótese, que claramente se distingue dos contornos fáticos aos quais se destina a tese vinculante, implica reconhecimento da obrigação propter rem de contribuição para as despesas comuns, ainda que, supostamente, por motivos alheios ao condomínio (e não bem esclarecidos nos autos), o proprietário não tenha obtido a posse direta do imóvel junto à incorporadora do empreendimento. 3. PROVIMENTO DO RECURSO.<br>Opostos embargos declaratórios, foram acolhidos nos termos da seguinte ementa (fls. 396-398, e-STJ):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ERRO MATERIAL NA REDAÇÃO DO DISPOSITIVO. RETIFICAÇÃO. Recurso acolhido para corrigir manifesto erro de redação do dispositivo do voto condutor, que, em oposição frontal a toda a fundamentação do acórdão, sua ementa, seu introito e a certidão de julgamento, registrou "negar" em vez de "dar provimento", quando o pleito recursal foi claramente atendido. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGADA OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. INCONFORMISMO. Recurso de motivação vinculada, não se prestam os embargos de declaração à mera manifestação de inconformismo com a decisão embargada. Descabe, pois, a pretexto de omissão ou qualquer outro vício de embargabilidade, pretender mera rediscussão da matéria decidida para expungir suposto error in iudicando, o que desafiaria recurso próprio. PROVIMENTO DOS PRIMEIROS EMBARGOS, sem atribuição de efeito modificativo. DESPROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 401-416, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 1.204, 1.227, 1.245 e 1.336 do Código Civil, além de suscitar dissídio jurisprudencial quanto à aplicação do Tema 886/STJ. Para demonstrar o dissídio, transcreve e coteja acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que enfrentou hipótese de contrato de compra e venda de imóvel na planta, com registro, sem imissão na posse por atraso da obra (fls. 449-458, e-STJ). Sustenta, em síntese, a correta interpretação do Tema 886/STJ para situações em que, apesar do registro, inexiste imissão na posse, e a existência de divergência entre o acórdão recorrido, que responsabiliza o proprietário registral independentemente da posse, e o acórdão paradigma, que condiciona a responsabilidade condominial à relação material com o imóvel.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 468-474, e-STJ.<br>Em  juízo de admissibilidade (fls. 475-481, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, consignando-se a distinção fático-jurídica em relação ao Tema 886/STJ, a necessidade de reexame do acervo probatório para afastar a conclusão do colegiado (Súmula 7/STJ) e a prejudicialidade da análise do dissídio por ausência de cotejo analítico adequado.<br>Contraminuta apresentada às fls. 504-513, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. De início, observa-se não terem os recorrentes se desincumbido de seu ônus de demonstrar a divergência jurisprudencial, nos moldes exigidos pelos artigos 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, para que o apelo extremo seja conhecido quanto ao art. 105, III, "c", da CF. Não é possível identificar, nas razões do apelo extremo, a demonstração da similitude fática entre o acórdão paradigma e o aresto recorrido. A interposição de recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional reclama a citação do acórdão paradigma e o cotejo analítico dos julgados confrontados a fim de restarem demonstradas a similitude fática e a adoção de teses divergentes, máxime quando não configurada a notoriedade do dissídio. No caso em tela, o Tribunal de origem, ao analisar o acervo probatório, estabeleceu uma clara distinção fática ao assentar que os recorrentes não são meros promitentes compradores, mas sim efetivos proprietários registrais do imóvel, por força de escritura de compra e venda devidamente registrada. O aresto paradigma, por sua vez, embora trate de contrato registrado, o faz no contexto de um incontroverso atraso de obra por mais de nove anos, circunstância fática que o distancia substancialmente do quadro delineado no acórdão recorrido. A ausência de identidade fática entre os julgados confrontados impede a configuração do dissídio jurisprudencial.<br>2. Quanto à violação aos arts. 1.204, 1.227, 1.245 e 1.336 do Código Civil, o apelo extremo não preenche os requisitos para conhecimento, em virtude da falta de prequestionamento da matéria referente ao art. 1.204 do Código Civil. Compulsando os autos, verifica-se que o Tribunal de origem não se manifestou acerca da referida tese, que trata da aquisição da posse, concentrando o debate na responsabilidade decorrente da propriedade registral (fls. 379-383 e 396-398, e-STJ). À toda evidência, resta configurada a falta de prequestionamento, pois como não houve o exame da matéria objeto do especial pela instância ordinária, incide, à espécie, o óbice disposto na Súmula 211/STJ, mesmo após a oposição de embargos de declaração que, no ponto, foram rejeitados por visarem à rediscussão do mérito.<br>Nessa linha:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA.<br>A alegação de afronta ao artigo ao artigo 1.022 do CPC/15 se deu de forma genérica, circunstância impeditiva do conhecimento do recurso especial, no ponto, pela deficiência na fundamentação. Aplicação da Súmula 284 do STF, por analogia.A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. (..)Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.982.872/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 27/10/2022.)3. Os recorrentes apontam ofensa aos arts. 1.227, 1.245 e 1.336 do Código Civil, e insistem na aplicação do Tema 886/STJ, aduzindo que a responsabilidade condominial está atrelada à imissão na posse, e não ao registro da propriedade.<br>O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a hipótese dos autos se distingue daquela tratada no Tema 886/STJ, pois os recorrentes são proprietários registrais, e não meros promitentes compradores, além de ter havido disponibilidade das chaves. Confira-se (fls. 381-382, e-STJ):<br>Ora, a distinção com o caso concreto realmente se impõe. A certidão de ônus reais trazida pelo condomínio ora apelante, já com a petição inicial, indica que o autor do espólio ora recorrido e sua viúva, também ré, não são meros promitentes compradores, mas sim, já desde muito antes da constituição e instalação do condomínio, efetivos proprietários do imóvel, já que registrado junto à respectiva matrícula o instrumento particular de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, celebrado com a incorporadora e a instituição bancária (Caixa Econômica Federal). Logo, aqui não se trata de promessa de compra e venda, mas sim de efetiva compra e venda, devidamente registrada, importando a translação do domínio, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. E, sendo os apelados donos (e não meros titulares do direito real de aquisição), não podem lograr êxito na pretensão de exonerar se da obrigação propter rem de arcar com os custos de rateio das despesas comuns. E isso, independentemente da efetiva imissão na posse do imóvel, ou da data em que se veio a realizar tal ato. (..) Observe se que, no recibo de chaves de e fl. 316, subscrito pela inventariante do espólio às vésperas da prolação da sentença recorrida, expressamente se reconhece que o imóvel estava à disposição dos adquirentes desde nada menos que abril de 2017, tal como alegava o condomínio.<br>É certo que, para derruir as conclusões do acórdão recorrido e acolher o inconformismo recursal, no sentido de afastar a condição de proprietários registrais ou a efetiva disponibilidade das chaves, exigiria a análise do acervo fático-probatório dos autos, notadamente a certidão de ônus reais e o recibo de chaves, providência vedada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>Ademais, o entendimento da Corte de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o adquirente a partir da posse, que se efetiva com a entrega das chaves ou, em caso de recusa injustificada, a partir do momento em que as chaves são postas à sua disposição. Tal entendimento está alinhado com o precedente invocado pelo próprio recorrido (REsp 1.847.734/SP, Terceira Turma, DJe 29/03/2022), incidindo, na espécie, o óbice da Súmula 83/STJ.<br>Inafastáveis, portanto, os óbices das Súmulas 7 e 83 do STJ.<br>4. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do CPC c/c a Súmula 568 do STJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação, a serem acrescidos àqueles já fixados na origem em desfavor da parte recorrente.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA