DECISÃO<br>Trata-se de agravo em face de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto por porto CLAUDIO FERREIRA MENDONÇA contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça Estado do Rio Grande do Norte (TJ-RN), assim ementado:<br>EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS NA AÇÃO ORDINÁRIA E NA RECONVENÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CONFIGURADO. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CONCRETOS QUE JUSTIFIQUEM A REVOGAÇÃO DO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. TAXA DE FRUIÇÃO. FALTA DE PROVAS DO USO DIRETO OU DO RECEBIMENTO DOS FRUTOS DO BEM APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA AÇÃO PRINCIPAL QUE DEVE RECAIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DA PROMITENTE VENDEDORA E DESPROVIMENTO DO RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR.<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente defende que o acórdão recorrido viola o artigo 475 do Código Civil ao determinar a resolução do contrato apesar do adimplemento substancial (aproximadamente 97,31% do preço pago e inadimplemento de 2,9%), devendo prevalecer a continuidade do negócio com cobrança das parcelas remanescentes, à luz da boa-fé objetiva e dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de apontar divergência jurisprudencial com precedentes do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1636692/RJ e REsp 1.300.418/SC).<br>Contrarrazões às fls. 501-512, e-STJ.<br>Sobreveio decisão que inadmitiu recurso especial (fls. 513-530, e-STJ), ensejando o manejo do presente agravo (fls. 531-554, e-STJ).<br>Contraminuta às 577-588, e-STJ.<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>Com efeito, o Tribunal de Justiça, analisando as circunstâncias do caso, assim dirimiu a controvérsia acerca do alegado adimplemento substancial:<br>"A utilização da Teoria do Adimplemento substancial exige a presença de alguns elementos. É o que se pode conferir na jurisprudência do Superior tribunal de Justiça a seguir transcrita:<br>(..)<br>No caso em exame, não estão presentes os requisitos acima elencados, razão pela qual os argumentos recursais de CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA não merecem acolhimento. De fato, o CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA foi firmado entre CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA e a IB32 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. no dia , por intermédio do qual foi negociada a unidade imobiliária nº 147 do01/11/2017 Condomínio Solar Água Apart Hotel na Praia da Pipa, Município de Tibau do Sul, ao custo de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), com sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mais três parcelas de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com financiamento em 36 parcelas com acréscimo de 1% de juros ao mês a começar de e término em 10/12/2017 .10/11/2020 O pagamento das parcelas descontinuou e a IB32 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. notificou extrajudicialmente CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA em depois em 19/09/2018, e novamente no dia sem êxito, para que ele pagasse as parcelas do01/04/2019 17/07/2019 imóvel atualizadas até , informando-o da previsão da cláusula convencionada15/07/2019 no item 8.3 da cláusula oitava do contrato de imediata rescisão do contrato e reintegração de posse em caso de não pagamento. A IB32 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. negociou a dívida e CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA assinou um Termo de Confissão de Dívida no dia e outro um29/07/2019 ano depois no dia mas novamente não integralizou o preço do imóvel.11/08/2020 A credora ajuizou a ação em apresentando uma tabela de cálculos14/07/2021, do "VALOR DO ACORDO" atualizado até o dia no montante de R$ 53.606,3510/05/2021 (cinquenta e três mil seiscentos e seis reais e trinta e cinco centavos), da pendência de pagamento de 06 (seis) parcelas, constando a indicação dos dias de atraso, o valor de cada parcela, a correção, o valor corrigido, a multa e os juros por rata die e o valor final, pág 135. CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA apresentou uma planilha de cálculos em ,12/07/2022 informando o preço do bem de R$ 190.000,00 o pagamento de R$ 80.000,00 restando o financiamento de R$ 110.000,00 em 36 parcelas atualizadas por juros de mora de 1% ao mês. (págs 119/120). Notadamente, a IB32 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não obteve êxito em convencer CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA a pagar, extrajudicialmente a dívida remanescente que corresponde a 28,21% do valor do imóvel, montante que, considerando a mora longeva, não pode ser considerado irrelevante. Ademais, o pedido de resolução judicial do contrato, em razão do inadimplemento e, após reiteradas interpelações para afastar a mora, está amparado no art. 475 do Código Civil, o qual apregoa que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Sobre o argumento de necessidade de revisitar os cálculos apresentados pela credora, vê-se que o apelante na evolução do pagamento das 26 parcelas, cujo cálculo nominou de "DIFERENÇAS DAS PARCELAS PAGAS A MAIOR" informa que "não foram considerados juros de mora e multa por atraso na liquidação das parcelas no período". Logo, cabia ao devedor, na forma do art. 373, II, do CPC demonstrar a existência de fatos obstativos, entretanto, desse ônus não se desincumbiu, verificando-se que na sentença foi afastada a capitalização de juros, assegurando-lhe o direito de receber o que pagou a maior nas parcelas."<br>Da leitura do excerto ora transcrito, verifica-se que o Tribunal de origem consignou que não pode ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, pois "a IB32 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não obteve êxito em convencer CLÁUDIO FERREIRA MENDONÇA a pagar, extrajudicialmente a dívida remanescente que corresponde a 28,21% do valor do imóvel, montante que, considerando a mora longeva, não pode ser considerado irrelevante."<br>Nesse contexto, tem-se que a pretensão de modificar o entendimento firmado demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALTERAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Modificar a decisão proferida pela Corte de origem, que entendeu ser aplicável a teoria do adimplemento substancial, demandaria o reexame do contexto fático probatório dos autos, bem como das cláusulas contratuais, providências vedadas no âmbito do recurso especial, diante das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>2.Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.040.073/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)<br>Por fim, tem-se que a incidência da Súmula 7/STJ pela alínea "a" também obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Com essas considerações, conclui-se que o recurso não merece prosperar.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Publique-se.<br>EMENTA